經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月以來，斯維登集團從上海總部趕來的工作人員，會同北京市場部的同事，一直待在北京平谷區(qū)南獨樂河鎮(zhèn)南山村，為即將在4月18日開業(yè)的南山“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目做開業(yè)前的籌備工作。

斯維登是一家分享住宿運營機構(gòu)，始于2011年創(chuàng)立的途家自營，2018年脫離途家獨立運營。在全球280個目的地運營超過6萬套房源。投資者包括光速創(chuàng)投、鼎輝、攜程、保利資本、58集團等。

為了配合項目的開業(yè)儀式，清華美院博士后孟超聯(lián)絡(luò)了京津冀八家高校師生共同策劃了“南山藝術(shù)季”。他每天帶領(lǐng)學(xué)生考察南山村，為藝術(shù)季做準(zhǔn)備。孟超的另一個身份是南山村第一書記。

作為國內(nèi)首個“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目，南山村不僅迎來了斯維登和孟超，也受到各方關(guān)注，僅2023年接待的相關(guān)部委、地方政府及金融機構(gòu)的考察人員就達(dá)上百批。

“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是個新生事物，沒有可借鑒的案例。為此，平谷區(qū)成立了“平急兩用”專班，一邊協(xié)調(diào)推進(jìn)項目建設(shè)，一邊探索開發(fā)、建設(shè)和運營路徑。

“‘平急兩用’新型鄉(xiāng)村社區(qū)建設(shè)不只解決‘住’的問題。”一位平谷區(qū)官方工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，“還包括一系列基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等配套體系建設(shè)，以及對‘平急’功能轉(zhuǎn)換的提升，做到以‘平’養(yǎng)‘急’、予‘急’于‘平’。”

首個“平急兩用”

“平時”作為民宿運營，“急”時轉(zhuǎn)化為應(yīng)急隔離點 田國寶/攝

2022年10月，時任國家發(fā)改委主任何立峰到北京市平谷區(qū)調(diào)研，與平谷區(qū)委書記唐海龍等官員做了交流，探討重點是，當(dāng)時，近三年沒有新館疫例的平谷區(qū)，如何在統(tǒng)籌安全情況下發(fā)展，在發(fā)展過程中如何保安全。

雙方交流時提出一個想法，在應(yīng)急情況下，超大特大城市要不要建一個可以統(tǒng)籌安全與發(fā)展的應(yīng)用場景。這一課題交給了平谷。

在平谷區(qū)準(zhǔn)備研究和探索這一課題時，2022年10月底，平谷出現(xiàn)了首個病例。這時，平谷官員們發(fā)現(xiàn)，應(yīng)急狀態(tài)下，他們同樣面臨隔離點、物資保障短缺等難題，對課題有了更深的感受。

彼時，雖然平谷鄉(xiāng)村地區(qū)有大量空置居民住宅，但普通民居配置不符合隔離點標(biāo)準(zhǔn)，無法作為隔離場所。“比如下水道就不符合標(biāo)準(zhǔn)，這就造成這邊缺乏隔離點，那邊閑置的房子用不上。”上述平谷區(qū)官方工作人員表示。

在這種背景下，平谷方面想，可不可以在鄉(xiāng)村挖掘潛在可能性，即“平”時能夠發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟，應(yīng)急情況下能夠快速平穩(wěn)轉(zhuǎn)化為應(yīng)急隔離點。這在當(dāng)時只是初步想法，更沒有將南山村納入考慮范疇。

2022年底，封控解除后，斯維登想在平谷區(qū)做民宿，接觸到南山村，但斯維登不想和村民一家一家談，于是找到政府相關(guān)部門，希望由村委會出面征收8—10個閑置的農(nóng)村院落，由斯維登改造后運營。

就這樣，尋找課題落腳點的平谷區(qū)，遇到了計劃在南山村做民宿的斯維登。2023年2月，斯維登集團與平谷區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)合推動新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)試點項目建設(shè)。

當(dāng)時，“平急兩用”概念還沒有公開提出，雙方協(xié)議中的名稱是南山村新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)。

2023年4月，中共中央政治局會議首次提出，在超大特大城市推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》，并于7月20日召開電視電話會議部署相關(guān)推進(jìn)工作。

在這一背景下，南山村新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)正式更名為南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)，并沿用至今。

此后，平谷又將荒草洼村、塔洼村和南山村等共同列為“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)試點，南山村也成為國內(nèi)首個“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)。

后來平谷官方發(fā)現(xiàn)，南山村確實是“平急兩用”項目落地較為理想的選址，各方面均符合應(yīng)急隔離的條件。

一是南山村位于京津交界處，群山環(huán)繞，村南是天津薊州盤山風(fēng)景區(qū)，進(jìn)出村只有一條道路，從“急”時角度來看，便于管理。而且從京平高速下高速后，十分鐘就可以達(dá)到，交通也較為便捷。

二是與多數(shù)北方農(nóng)村類似，南山村空心情況嚴(yán)重，全村有1/3村民長期在外，房子處于空置狀態(tài)；還有1/3的人平時不住，周末回來；剩余1/3作為常住人口務(wù)農(nóng)。大量閑置房屋為項目提供了充足的房源。

三是南山村有十四個小隊，在地理空間上分成四個相對獨立的空間，有兩條主要通道相互連接，構(gòu)成天然的“三區(qū)兩通道”（隔離區(qū)、準(zhǔn)備區(qū)、防護區(qū)，密接人員通道、醫(yī)護人員通道）。

平與急

正在建造中的游客接待中心  田國寶/攝

四隊是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的核心區(qū)，游客中心、餐飲中心、集市、萌寵樂園等配套設(shè)施均位于此。在四隊村路上，隨處可見正在改造施工和已經(jīng)完成改造的民宿，游客接待中心也在建設(shè)中，主體框架已經(jīng)建成，工人正在砌二樓的磚墻。

民宿均以南山命名，已經(jīng)完成改造的南山1號院是斯維登臨時辦公地，孟超帶著幾名教授和學(xué)生住在南山5號院。這些建成的民宿，有的是在原有民居基礎(chǔ)上軟裝而成，有的進(jìn)行了局部翻建和改建。

據(jù)平谷官方介紹，在房屋收儲流程上，遵循村民自愿原則，由南山村村委會對一至四隊的村民手中長期閑置房屋進(jìn)行收儲，并與北京市平谷區(qū)聯(lián)扶實業(yè)管理有限公司（以下簡稱“聯(lián)扶公司”）簽訂租期為20年的整體租賃協(xié)議。

聯(lián)扶公司原計收儲120個院子，目前已經(jīng)簽訂合同的有76個院子，預(yù)計4月18日開業(yè)時可以完成改造20個院子，6月底完成改造40個院子，9月底完成全部76個院子的改造。

120個院子全部改造完，可以容納2400人居住，這些民宿平時由斯維登運營，一旦進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài)，則全部由政府接手。

由民居改造成民宿，只是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的一部分，平谷區(qū)“平急兩用”專班還對南山村全部村民的居住條件進(jìn)行摸底，“比如你家有幾間房子，平時住幾個人，應(yīng)急狀態(tài)下，可以提供幾間房子”，上述平谷官方工作人員表示。

根據(jù)官方公布的資料，除了改建成民宿的120個院子外，南山村還有530個院子，可以容納7950人，加起來可以容納10350人。特急時，民宿酒店、村民宅院和臨時戶外帳篷可以容納18200人。

除了改造民宿，平谷區(qū)政府還對南山村進(jìn)行“急”時相關(guān)設(shè)施改造，比如幫助村民改建下水管道，在村里修建應(yīng)急供電、供水和通信設(shè)備，“像前面那片綠地，里面都有應(yīng)急水源接口，一般項目是不需要的。”上述平谷官方工作人員介紹。

一旦進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài)，區(qū)、鎮(zhèn)、村級干部及相關(guān)工作人員就地成立保障組，完成三級指揮體系搭建；整個南山村立即轉(zhuǎn)化成“三區(qū)兩通道”隔離場所；同時，基礎(chǔ)設(shè)施、民宿宅院、各類配套功能設(shè)施立即轉(zhuǎn)換功能提供生活服務(wù)保障。

南山四隊為工作準(zhǔn)備區(qū)，村級保障工作組進(jìn)駐，游客接待中心變?yōu)橹笓]中心，民宿民宅轉(zhuǎn)為隔離點，餐飲中心轉(zhuǎn)為隔離人員飲食制作和配送中心，相關(guān)醫(yī)療保障服務(wù)人員也同時進(jìn)駐；十隊功能為物資保障區(qū)，鎮(zhèn)級駐點專班進(jìn)駐；其他村隊則轉(zhuǎn)為隔離區(qū)。

作為“平急兩用”項目，“99%的功能在平時，應(yīng)急狀態(tài)畢竟還是少數(shù)”，上述平谷官方工作人員告訴經(jīng)濟觀察報，即便是應(yīng)急狀態(tài)幾率較小，一旦需要，必須很快轉(zhuǎn)為“急”時功能。

以“平”養(yǎng)“急”

已經(jīng)建好并的南山一號院 田國寶/攝

從四隊的游客接待中心沿著一條小路向前，左側(cè)是萌寵樂園，主要為親子家庭提供娛樂休閑服務(wù)；右側(cè)是市集，未來將成為小吃和鄉(xiāng)村特產(chǎn)聚集地。

萌寵樂園和市集所在地原來是谷地深坑，有村民零星種植的農(nóng)作物，2023年10月前后，經(jīng)過修繕變成一片綠地。

市集上方的坡地上有兩個相鄰的民宿院子，一位村民告訴經(jīng)濟觀察報，兩個院子都是他家的，一個是他的老院子，給兒子住，但兒子在北京市區(qū)工作居住，不常回來，院子一直空著；另一個院子原本自己做民宿，但賺得錢還不如租給聯(lián)扶公司多。

兩個院子都是長租20年，已經(jīng)改造好的院子年租金3.3萬元，每年一付；正在改造的院子年租金2萬元，一次性付清40萬元。獲得院子使用權(quán)后，斯維登根據(jù)房齡、結(jié)構(gòu)等實際使用情況進(jìn)行加固和裝修。

一位熟悉情況的人士透露，每個院子的改造費用大約在60萬—70萬元，加上支付給村民的租金，整個項目的總投資大約在1.6億元左右。萌寵樂園、市集等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的總投資在1.1億元左右。

上述平谷官方工作人員介紹，南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的建設(shè)資金來源較為多元，既有市級、區(qū)級配套資金，也有水利、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域相關(guān)的專項資金，“除了‘平急兩用’相關(guān)資金，也有‘百千工程’相關(guān)的資金”。

民宿部分主要由聯(lián)扶公司投資，威斯登負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營。聯(lián)扶公司將建設(shè)所需資金分批次轉(zhuǎn)給斯維登，由斯維登統(tǒng)一調(diào)配使用。

聯(lián)扶公司為平谷區(qū)國資委下屬企業(yè)，負(fù)責(zé)休閑綜合體和營地項目資金投入，對資金使用實行監(jiān)管，并對工程進(jìn)度及工程質(zhì)量進(jìn)行管理。此外，國開行和農(nóng)發(fā)行也針對南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目，給予聯(lián)扶公司相應(yīng)的融資授信。

民宿建成投入運營后，斯維登以運營收入為資金來源，分批次返還給聯(lián)扶公司，形成資金閉環(huán)。對于如何返還、每次返還的金額、返還節(jié)奏及收回投資期限，聯(lián)扶公司、斯維登和官方均沒有透露。

南山村的民宿已有部分進(jìn)入試運營狀態(tài)，預(yù)定信息顯示，一個擁有6張床的院子，費用是2899元/天，8張床的院子是3999元/天，10張床的院子是4999元/天，淡旺季和節(jié)假日價格還有小幅波動。

平谷官方將這一模式稱為“以平養(yǎng)急”，即先由政府或國企為項目建設(shè)墊資，通過平時運營收入分期收回投資。在這一過程中，政府既收回了投資，也培育了產(chǎn)業(yè)，帶動鄉(xiāng)村振興，同時建立應(yīng)急保障設(shè)施和能力。

所以，南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)更加考驗運營能力，一旦客流和收入與預(yù)期相差甚遠(yuǎn)，不僅無法收回投資，也將影響應(yīng)急功能的發(fā)揮。

新課題

對于平谷來說，“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是一個新課題 田國寶/攝

讓專業(yè)的人干專業(yè)的事，是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的主要特征。項目由平谷區(qū)主導(dǎo)牽頭，組建“平急兩用”專班，專班下設(shè)項目組、綜合組、政策規(guī)劃組、協(xié)調(diào)推進(jìn)組。南獨樂河鎮(zhèn)統(tǒng)籌推進(jìn)，組建由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子、鎮(zhèn)屬相關(guān)部門、村“兩委”成員、村組干部組成的工作專班，專班下設(shè)綜合組、環(huán)境提升組、產(chǎn)業(yè)發(fā)展組、宣傳組、監(jiān)督組。

平谷官方實行“每周一調(diào)度”原則，即相關(guān)官員每周都要聽取建設(shè)方一次匯報，包括項目具體建設(shè)情況、土地及水電氣暖等配套的相關(guān)問題。

比如，從村民手中拿過來房子后，翻建手續(xù)怎么做；公共服務(wù)設(shè)施占用土地如何履行相關(guān)手續(xù)等。有些問題有案例可參考，但很多問題需要不斷探索解決方案。

“有些項目，因為有經(jīng)驗，我們心里有底兒，即便因為位置等原因達(dá)不到預(yù)期，也有心理準(zhǔn)備”，斯維登的工作人員表示，對南山村項目，由于沒有可參考的案例，他們既滿懷期待，又多少有些忐忑。

孟超同樣對未知感到焦慮，作為一個藝術(shù)家，運用自己專業(yè)知識提升項目的內(nèi)涵和氛圍，是一件好事，但藝術(shù)能為項目帶來多少客流，進(jìn)而轉(zhuǎn)化成多少收入，這一切同樣是未知的。

孟超和他的團隊一個重要的任務(wù)就是將藝術(shù)植入鄉(xiāng)村振興，清華大學(xué)美院在北京有兩個項目，一個在門頭溝，一個是平谷，而南山“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是他們在北京做的首個項目，他期望能夠?qū)崿F(xiàn)一炮而紅。