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    首個“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)推出始末

    田國寶2024-03-15 14:44

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月以來,斯維登集團從上海總部趕來的工作人員,會同北京市場部的同事,一直待在北京平谷區(qū)南獨樂河鎮(zhèn)南山村,為即將在4月18日開業(yè)的南山“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目做開業(yè)前的籌備工作。

    斯維登是一家分享住宿運營機構(gòu),始于2011年創(chuàng)立的途家自營,2018年脫離途家獨立運營。在全球280個目的地運營超過6萬套房源。投資者包括光速創(chuàng)投、鼎輝、攜程、保利資本、58集團等。

    為了配合項目的開業(yè)儀式,清華美院博士后孟超聯(lián)絡(luò)了京津冀八家高校師生共同策劃了“南山藝術(shù)季”。他每天帶領(lǐng)學(xué)生考察南山村,為藝術(shù)季做準(zhǔn)備。孟超的另一個身份是南山村第一書記。

    作為國內(nèi)首個“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目,南山村不僅迎來了斯維登和孟超,也受到各方關(guān)注,僅2023年接待的相關(guān)部委、地方政府及金融機構(gòu)的考察人員就達(dá)上百批。

    “平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是個新生事物,沒有可借鑒的案例。為此,平谷區(qū)成立了“平急兩用”專班,一邊協(xié)調(diào)推進(jìn)項目建設(shè),一邊探索開發(fā)、建設(shè)和運營路徑。

    “‘平急兩用’新型鄉(xiāng)村社區(qū)建設(shè)不只解決‘住’的問題。”一位平谷區(qū)官方工作人員告訴經(jīng)濟觀察報,“還包括一系列基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等配套體系建設(shè),以及對‘平急’功能轉(zhuǎn)換的提升,做到以‘平’養(yǎng)‘急’、予‘急’于‘平’。”

    首個平急兩用

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    “平時”作為民宿運營,“急”時轉(zhuǎn)化為應(yīng)急隔離點 田國寶/攝

    2022年10月,時任國家發(fā)改委主任何立峰到北京市平谷區(qū)調(diào)研,與平谷區(qū)委書記唐海龍等官員做了交流,探討重點是,當(dāng)時,近三年沒有新館疫例的平谷區(qū),如何在統(tǒng)籌安全情況下發(fā)展,在發(fā)展過程中如何保安全。

    雙方交流時提出一個想法,在應(yīng)急情況下,超大特大城市要不要建一個可以統(tǒng)籌安全與發(fā)展的應(yīng)用場景。這一課題交給了平谷。

    在平谷區(qū)準(zhǔn)備研究和探索這一課題時,2022年10月底,平谷出現(xiàn)了首個病例。這時,平谷官員們發(fā)現(xiàn),應(yīng)急狀態(tài)下,他們同樣面臨隔離點、物資保障短缺等難題,對課題有了更深的感受。

    彼時,雖然平谷鄉(xiāng)村地區(qū)有大量空置居民住宅,但普通民居配置不符合隔離點標(biāo)準(zhǔn),無法作為隔離場所。“比如下水道就不符合標(biāo)準(zhǔn),這就造成這邊缺乏隔離點,那邊閑置的房子用不上。”上述平谷區(qū)官方工作人員表示。

    在這種背景下,平谷方面想,可不可以在鄉(xiāng)村挖掘潛在可能性,即“平”時能夠發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟,應(yīng)急情況下能夠快速平穩(wěn)轉(zhuǎn)化為應(yīng)急隔離點。這在當(dāng)時只是初步想法,更沒有將南山村納入考慮范疇。

    2022年底,封控解除后,斯維登想在平谷區(qū)做民宿,接觸到南山村,但斯維登不想和村民一家一家談,于是找到政府相關(guān)部門,希望由村委會出面征收8—10個閑置的農(nóng)村院落,由斯維登改造后運營。

    就這樣,尋找課題落腳點的平谷區(qū),遇到了計劃在南山村做民宿的斯維登。2023年2月,斯維登集團與平谷區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,聯(lián)合推動新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)試點項目建設(shè)。

    當(dāng)時,“平急兩用”概念還沒有公開提出,雙方協(xié)議中的名稱是南山村新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)。

    2023年4月,中共中央政治局會議首次提出,在超大特大城市推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);7月14日,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》,并于7月20日召開電視電話會議部署相關(guān)推進(jìn)工作。

    在這一背景下,南山村新型多功能鄉(xiāng)村社區(qū)正式更名為南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū),并沿用至今。

    此后,平谷又將荒草洼村、塔洼村和南山村等共同列為“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)試點,南山村也成為國內(nèi)首個“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)。

    后來平谷官方發(fā)現(xiàn),南山村確實是“平急兩用”項目落地較為理想的選址,各方面均符合應(yīng)急隔離的條件。

    一是南山村位于京津交界處,群山環(huán)繞,村南是天津薊州盤山風(fēng)景區(qū),進(jìn)出村只有一條道路,從“急”時角度來看,便于管理。而且從京平高速下高速后,十分鐘就可以達(dá)到,交通也較為便捷。

    二是與多數(shù)北方農(nóng)村類似,南山村空心情況嚴(yán)重,全村有1/3村民長期在外,房子處于空置狀態(tài);還有1/3的人平時不住,周末回來;剩余1/3作為常住人口務(wù)農(nóng)。大量閑置房屋為項目提供了充足的房源。

    三是南山村有十四個小隊,在地理空間上分成四個相對獨立的空間,有兩條主要通道相互連接,構(gòu)成天然的“三區(qū)兩通道”(隔離區(qū)、準(zhǔn)備區(qū)、防護區(qū),密接人員通道、醫(yī)護人員通道)。

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    正在建造中的游客接待中心  田國寶/攝

    四隊是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的核心區(qū),游客中心、餐飲中心、集市、萌寵樂園等配套設(shè)施均位于此。在四隊村路上,隨處可見正在改造施工和已經(jīng)完成改造的民宿,游客接待中心也在建設(shè)中,主體框架已經(jīng)建成,工人正在砌二樓的磚墻。

    民宿均以南山命名,已經(jīng)完成改造的南山1號院是斯維登臨時辦公地,孟超帶著幾名教授和學(xué)生住在南山5號院。這些建成的民宿,有的是在原有民居基礎(chǔ)上軟裝而成,有的進(jìn)行了局部翻建和改建。

    據(jù)平谷官方介紹,在房屋收儲流程上,遵循村民自愿原則,由南山村村委會對一至四隊的村民手中長期閑置房屋進(jìn)行收儲,并與北京市平谷區(qū)聯(lián)扶實業(yè)管理有限公司(以下簡稱“聯(lián)扶公司”)簽訂租期為20年的整體租賃協(xié)議。

    聯(lián)扶公司原計收儲120個院子,目前已經(jīng)簽訂合同的有76個院子,預(yù)計4月18日開業(yè)時可以完成改造20個院子,6月底完成改造40個院子,9月底完成全部76個院子的改造。

    120個院子全部改造完,可以容納2400人居住,這些民宿平時由斯維登運營,一旦進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài),則全部由政府接手。

    由民居改造成民宿,只是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的一部分,平谷區(qū)“平急兩用”專班還對南山村全部村民的居住條件進(jìn)行摸底,“比如你家有幾間房子,平時住幾個人,應(yīng)急狀態(tài)下,可以提供幾間房子”,上述平谷官方工作人員表示。

    根據(jù)官方公布的資料,除了改建成民宿的120個院子外,南山村還有530個院子,可以容納7950人,加起來可以容納10350人。特急時,民宿酒店、村民宅院和臨時戶外帳篷可以容納18200人。

    除了改造民宿,平谷區(qū)政府還對南山村進(jìn)行“急”時相關(guān)設(shè)施改造,比如幫助村民改建下水管道,在村里修建應(yīng)急供電、供水和通信設(shè)備,“像前面那片綠地,里面都有應(yīng)急水源接口,一般項目是不需要的。”上述平谷官方工作人員介紹。

    一旦進(jìn)入應(yīng)急狀態(tài),區(qū)、鎮(zhèn)、村級干部及相關(guān)工作人員就地成立保障組,完成三級指揮體系搭建;整個南山村立即轉(zhuǎn)化成“三區(qū)兩通道”隔離場所;同時,基礎(chǔ)設(shè)施、民宿宅院、各類配套功能設(shè)施立即轉(zhuǎn)換功能提供生活服務(wù)保障。

    南山四隊為工作準(zhǔn)備區(qū),村級保障工作組進(jìn)駐,游客接待中心變?yōu)橹笓]中心,民宿民宅轉(zhuǎn)為隔離點,餐飲中心轉(zhuǎn)為隔離人員飲食制作和配送中心,相關(guān)醫(yī)療保障服務(wù)人員也同時進(jìn)駐;十隊功能為物資保障區(qū),鎮(zhèn)級駐點專班進(jìn)駐;其他村隊則轉(zhuǎn)為隔離區(qū)。

    作為“平急兩用”項目,“99%的功能在平時,應(yīng)急狀態(tài)畢竟還是少數(shù)”,上述平谷官方工作人員告訴經(jīng)濟觀察報,即便是應(yīng)急狀態(tài)幾率較小,一旦需要,必須很快轉(zhuǎn)為“急”時功能。

    養(yǎng)

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    已經(jīng)建好并的南山一號院 田國寶/攝

    從四隊的游客接待中心沿著一條小路向前,左側(cè)是萌寵樂園,主要為親子家庭提供娛樂休閑服務(wù);右側(cè)是市集,未來將成為小吃和鄉(xiāng)村特產(chǎn)聚集地。

    萌寵樂園和市集所在地原來是谷地深坑,有村民零星種植的農(nóng)作物,2023年10月前后,經(jīng)過修繕變成一片綠地。

    市集上方的坡地上有兩個相鄰的民宿院子,一位村民告訴經(jīng)濟觀察報,兩個院子都是他家的,一個是他的老院子,給兒子住,但兒子在北京市區(qū)工作居住,不常回來,院子一直空著;另一個院子原本自己做民宿,但賺得錢還不如租給聯(lián)扶公司多。

    兩個院子都是長租20年,已經(jīng)改造好的院子年租金3.3萬元,每年一付;正在改造的院子年租金2萬元,一次性付清40萬元。獲得院子使用權(quán)后,斯維登根據(jù)房齡、結(jié)構(gòu)等實際使用情況進(jìn)行加固和裝修。

    一位熟悉情況的人士透露,每個院子的改造費用大約在60萬—70萬元,加上支付給村民的租金,整個項目的總投資大約在1.6億元左右。萌寵樂園、市集等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的總投資在1.1億元左右。

    上述平谷官方工作人員介紹,南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的建設(shè)資金來源較為多元,既有市級、區(qū)級配套資金,也有水利、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域相關(guān)的專項資金,“除了‘平急兩用’相關(guān)資金,也有‘百千工程’相關(guān)的資金”。

    民宿部分主要由聯(lián)扶公司投資,威斯登負(fù)責(zé)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和運營。聯(lián)扶公司將建設(shè)所需資金分批次轉(zhuǎn)給斯維登,由斯維登統(tǒng)一調(diào)配使用。

    聯(lián)扶公司為平谷區(qū)國資委下屬企業(yè),負(fù)責(zé)休閑綜合體和營地項目資金投入,對資金使用實行監(jiān)管,并對工程進(jìn)度及工程質(zhì)量進(jìn)行管理。此外,國開行和農(nóng)發(fā)行也針對南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)項目,給予聯(lián)扶公司相應(yīng)的融資授信。

    民宿建成投入運營后,斯維登以運營收入為資金來源,分批次返還給聯(lián)扶公司,形成資金閉環(huán)。對于如何返還、每次返還的金額、返還節(jié)奏及收回投資期限,聯(lián)扶公司、斯維登和官方均沒有透露。

    南山村的民宿已有部分進(jìn)入試運營狀態(tài),預(yù)定信息顯示,一個擁有6張床的院子,費用是2899元/天,8張床的院子是3999元/天,10張床的院子是4999元/天,淡旺季和節(jié)假日價格還有小幅波動。

    平谷官方將這一模式稱為“以平養(yǎng)急”,即先由政府或國企為項目建設(shè)墊資,通過平時運營收入分期收回投資。在這一過程中,政府既收回了投資,也培育了產(chǎn)業(yè),帶動鄉(xiāng)村振興,同時建立應(yīng)急保障設(shè)施和能力。

    所以,南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)更加考驗運營能力,一旦客流和收入與預(yù)期相差甚遠(yuǎn),不僅無法收回投資,也將影響應(yīng)急功能的發(fā)揮。

    新課題

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    對于平谷來說,“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是一個新課題 田國寶/攝

    讓專業(yè)的人干專業(yè)的事,是南山村“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)的主要特征。項目由平谷區(qū)主導(dǎo)牽頭,組建“平急兩用”專班,專班下設(shè)項目組、綜合組、政策規(guī)劃組、協(xié)調(diào)推進(jìn)組。南獨樂河鎮(zhèn)統(tǒng)籌推進(jìn),組建由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)班子、鎮(zhèn)屬相關(guān)部門、村“兩委”成員、村組干部組成的工作專班,專班下設(shè)綜合組、環(huán)境提升組、產(chǎn)業(yè)發(fā)展組、宣傳組、監(jiān)督組。

    平谷官方實行“每周一調(diào)度”原則,即相關(guān)官員每周都要聽取建設(shè)方一次匯報,包括項目具體建設(shè)情況、土地及水電氣暖等配套的相關(guān)問題。

    比如,從村民手中拿過來房子后,翻建手續(xù)怎么做;公共服務(wù)設(shè)施占用土地如何履行相關(guān)手續(xù)等。有些問題有案例可參考,但很多問題需要不斷探索解決方案。

    “有些項目,因為有經(jīng)驗,我們心里有底兒,即便因為位置等原因達(dá)不到預(yù)期,也有心理準(zhǔn)備”,斯維登的工作人員表示,對南山村項目,由于沒有可參考的案例,他們既滿懷期待,又多少有些忐忑。

    孟超同樣對未知感到焦慮,作為一個藝術(shù)家,運用自己專業(yè)知識提升項目的內(nèi)涵和氛圍,是一件好事,但藝術(shù)能為項目帶來多少客流,進(jìn)而轉(zhuǎn)化成多少收入,這一切同樣是未知的。

    孟超和他的團隊一個重要的任務(wù)就是將藝術(shù)植入鄉(xiāng)村振興,清華大學(xué)美院在北京有兩個項目,一個在門頭溝,一個是平谷,而南山“平急兩用”新型鄉(xiāng)村社區(qū)是他們在北京做的首個項目,他期望能夠?qū)崿F(xiàn)一炮而紅。

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    不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
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