去年10月，公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，此后，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs一直備受關(guān)注。

政策窗口開啟以來，已有4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品上市發(fā)行。近日，證監(jiān)會(huì)又批復(fù)了兩只產(chǎn)品，其中包括華夏首創(chuàng)奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT”），這也是國內(nèi)首只奧萊消費(fèi)REITs。

與其他商業(yè)業(yè)態(tài)不同，奧萊以名品折扣為核心，?疊加其他業(yè)態(tài)組合，通過對(duì)生活方式的打造來獲取吸引力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

分析人士指出，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的獲批，意味著中國REITs市場(chǎng)資產(chǎn)品類的擴(kuò)容。不僅對(duì)于消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)證券化有著重要的參考意義，也是商業(yè)地產(chǎn)新發(fā)展模式的一種積極探索。

首創(chuàng)的戰(zhàn)略考量

據(jù)悉，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT產(chǎn)品從去年底便已申報(bào)，底層資產(chǎn)為首創(chuàng)旗下的濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目和武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，華夏基金為公募基金管理人。

官方信息顯示，濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目于2019年1月開業(yè)，已運(yùn)營5年。武漢首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目于2018年4月開業(yè)，已運(yùn)營6年。兩者處于相同的生命周期階段。

最近三年（2021年到2023年），這兩個(gè)項(xiàng)目的營收復(fù)合增長(zhǎng)率均保持在20%以上，且有著較高的市場(chǎng)占有率。其中，濟(jì)南奧萊項(xiàng)目的市占率在濟(jì)南奧萊市場(chǎng)超過55%，武漢奧萊項(xiàng)目的市占率則保持在25%以上。

首創(chuàng)鉅大執(zhí)行董事、行政總裁謝洪毅表示，首創(chuàng)集團(tuán)旗下共運(yùn)營15個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。其中，濟(jì)南奧萊、武漢奧萊、北京房山奧萊是運(yùn)營最好的3個(gè)項(xiàng)目。考慮到資產(chǎn)質(zhì)量、資產(chǎn)規(guī)模、審批需求等，此次拿出前兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行申報(bào)。

首創(chuàng)自2009年就布局奧特萊斯，雖然業(yè)務(wù)發(fā)展順利，但主要以重資產(chǎn)的方式運(yùn)營。近年來，公募REITs試點(diǎn)不斷擴(kuò)圍，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商看到了資產(chǎn)證券化的積極前景。

謝洪毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，首創(chuàng)從2022年便開始做相關(guān)研究，考慮一旦政策放開，如何抓住這一時(shí)間窗口。

但他坦言，對(duì)于要不要做，公司內(nèi)部也曾存在分歧。從集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的角度，更關(guān)注政策窗口打開后，會(huì)對(duì)商業(yè)模式帶來演進(jìn)，并助力公司從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

但從項(xiàng)目運(yùn)營的視角來看，兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營狀態(tài)良好，且正處于上升期，此時(shí)進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，難免面臨價(jià)值的折損。

最終，戰(zhàn)略考量戰(zhàn)勝了價(jià)值考量。同時(shí)，作為北京市國企，首創(chuàng)也希望支持國家政策，從而履行國企責(zé)任。

據(jù)了解，就華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT，首創(chuàng)正在和監(jiān)管部門溝通具體的發(fā)行日程表，產(chǎn)品有望在今年第三季度完成發(fā)行上市。

另據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，在首只奧萊消費(fèi)REITs的發(fā)行中，監(jiān)管部門也希望獲得較好的市場(chǎng)反響，并給投資者切實(shí)帶來利好。為此，首創(chuàng)下調(diào)了兩個(gè)項(xiàng)目的估值。

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型“抓手”

近年來，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)不斷擴(kuò)圍。在2023年3月發(fā)文“預(yù)告”后，10月，證監(jiān)會(huì)將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型正式拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。

當(dāng)月，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤(rùn)商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT以及中金印力消費(fèi)REIT首批申報(bào)，目前4只產(chǎn)品已經(jīng)上市發(fā)行。12月，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金也已申報(bào)。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商來說，REITs產(chǎn)品在打通“投融管退”的閉環(huán)中，有著積極意義。

謝洪毅表示，過去多年來，首創(chuàng)一直在探索如何打通資產(chǎn)投融管退的閉環(huán)，但在政策擴(kuò)圍前，退出渠道較為有限，只能賣給私有型基金或產(chǎn)業(yè)資本。

公募REITs試點(diǎn)的擴(kuò)圍，則提供了一個(gè)新的退出渠道。謝洪毅表示，房企完全靠自有資本來實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)發(fā)展是不現(xiàn)實(shí)的，公募REITs在提供退出渠道的同時(shí)，也有助于緩解重資產(chǎn)壓力，使企業(yè)有更大的余力實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展。他透露，發(fā)行所獲的一部分資金，也會(huì)投入其他商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)中。

同時(shí)，通過發(fā)行公募REITs實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)上市之后，資本市場(chǎng)會(huì)倒逼企業(yè)提升管理能力和運(yùn)營能力。

謝洪毅透露，首創(chuàng)并不會(huì)完全從兩個(gè)項(xiàng)目中退出，而是保留1/3左右的股份。但同時(shí)，未來優(yōu)先考慮把北京房山項(xiàng)目放到第一批的擴(kuò)募資產(chǎn)中。

平安證券指出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)圍，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將吸引更多資金參與，有助于企業(yè)構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”商業(yè)閉環(huán)，將流動(dòng)性較低的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為金融產(chǎn)品份額，提升資產(chǎn)和資金的運(yùn)營與運(yùn)轉(zhuǎn)效率，降低負(fù)債水平。

在樓市去杠桿帶來的金融紅利減退背景下，這一政策通道的打開，相當(dāng)于為房企打開了一條融資渠道，并有利于其向輕資產(chǎn)的運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型。

根據(jù)中國百貨商業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《2023~2024中國奧特萊斯行業(yè)白皮書》，2023年奧萊業(yè)態(tài)銷售額達(dá)到2300億元，同比增長(zhǎng)9.5%。到2025年，中國奧特萊斯市場(chǎng)銷售額將在2600億元左右，雖然增幅有放緩的趨勢(shì)，但仍將優(yōu)于大部分零售業(yè)態(tài)。

前述報(bào)告顯示，在存量商業(yè)時(shí)代，市場(chǎng)上沒有太多的紅利，沒有促使企業(yè)快速增長(zhǎng)的外部因素，經(jīng)營能力和服務(wù)能力成為決定性因素。

分析人士指出，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT的獲批，對(duì)于奧特萊斯這一商業(yè)品類的發(fā)展也有積極意義。一方面，資產(chǎn)有望由“重”變“輕”，該品類也將獲得快速發(fā)展的機(jī)會(huì)。另一方面，資本市場(chǎng)將更好地發(fā)揮篩選和定價(jià)作用，使更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目脫穎而出。