最典型的一個(gè)例子,就是紅谷灘。
紅谷灘城投,發(fā)債8億七年期,評級為AA,有政府回購,還有價(jià)值12.5億元,849693平米的地產(chǎn)作抵押擔(dān)保。按理說沒有問題,同時(shí)還有銀行授信22億元,他的背后是紅谷灘新區(qū)管委會(huì),也提供財(cái)力支持。但是這個(gè)鏈條是脆弱的。其命門就是土地。
新區(qū)管委會(huì),主要的收入來源也是土地。2008年土地收入21.53億元,占了其財(cái)政收入的多一半,當(dāng)年一般預(yù)算收入只有4.98億元。稅收收入占預(yù)算收入的95.42%,但是與房地產(chǎn)相關(guān)的契稅、營業(yè)稅1.61億元,占到了總的稅收收入的87.26%。
城投公司資產(chǎn)雖然很大,但是土地儲備賬面值26.86億元,占資產(chǎn)總額的40%。這就意味著,如果土地市場出問題,這個(gè)鏈條就全部斷掉了。土地收入沒有了,城投公司沒有了收入來源,而上級財(cái)政給的補(bǔ)貼也多半來自土地收入,如果新區(qū)無法讓土地不斷增值,就無法維持自身運(yùn)行,更不用說支持下屬城投公司的運(yùn)作了。而城投公司的互為擔(dān)保,結(jié)果也是導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的疊加。
所以,城投公司債務(wù)鏈條的維持,基本上是靠地方財(cái)政,而地方財(cái)政則依賴于土地市場。實(shí)際上,從2007-09年,房地產(chǎn)市場的震蕩對城投公司的影響是很大的。漯河城建投,擁有土地一級開發(fā)職能,開發(fā)收入的80%歸屬公司。07年土地收入2.12億元,08年就只有0.31億元,2007年,土地出讓收入占到了利潤的63.24%,而過去三年中,來自政府補(bǔ)貼4.1億元,土地出讓收入3.35億元,而其他收入來源包括供水和污水處理項(xiàng)目,這基本上不能給公司提供利潤。
順周期下的怪胎
如此看來,城投公司是一個(gè)只能經(jīng)濟(jì)順周期,或者上升周期存在的怪胎。整個(gè)鏈條中最關(guān)鍵的就是土地,沒有土地的持續(xù)增值和市場的繁榮,城投公司無以維系,債務(wù)也不可能償還,而最終導(dǎo)致的結(jié)果就是地方財(cái)政背負(fù)更沉重的壓力,直至實(shí)際上破產(chǎn)。
但是實(shí)際上,經(jīng)濟(jì)周期總是存在波動(dòng)的,并且,城投公司這種土地市場始終繁榮的假想,還會(huì)遇到宏觀調(diào)控反周期作用的影響,對于房地產(chǎn)市場的打壓,可能使得即使處于經(jīng)濟(jì)景氣中,土地市場也保持低迷。
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