籠罩在金融危機(jī)陰影中的2009年，中國(guó)商品房?jī)r(jià)格一路飛漲。房?jī)r(jià)已經(jīng)成了這個(gè)社會(huì)一個(gè)最大的難題。房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題到底在哪里？賴(lài)偉民打算自己去尋找真相。

賴(lài)偉民是北京大學(xué)企業(yè)商學(xué)院研究中心主任、教授。因?yàn)楣ぷ鞯木壒剩?jīng)常要去全國(guó)各地講課、考察。從2009年下半年開(kāi)始，他每到一個(gè)城市，就多了一項(xiàng)任務(wù)：他會(huì)特意留出半天的時(shí)間，以一名普通看房者的身份，到當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)進(jìn)行考察，與銷(xiāo)售人員、購(gòu)房人進(jìn)行交流。

這項(xiàng)活動(dòng)一直持續(xù)到今年1月。半年多下來(lái)，他跑了60多個(gè)城市，考察過(guò)150個(gè)樓盤(pán)，與數(shù)百名銷(xiāo)售人員、購(gòu)房者進(jìn)行了交談。這些一手的資料，讓他發(fā)現(xiàn)了一些真相。

投資者的天下

其實(shí)早在2007年、2008年，房?jī)r(jià)飛速上漲的時(shí)候，賴(lài)偉民就萌發(fā)了親自考察樓市的念頭，但沒(méi)有付諸實(shí)施。真正刺激他行動(dòng)的原因，來(lái)自于他的學(xué)員們。

“我在各地主要是為總裁班、EMBA班授課，學(xué)員都是企業(yè)主和企業(yè)的高管。在授課之余，也會(huì)解答學(xué)員們的問(wèn)題。按理說(shuō)，企業(yè)主最應(yīng)該關(guān)心怎么把企業(yè)做好，但是絕大多數(shù)學(xué)員問(wèn)的都不是這個(gè)問(wèn)題，而是樓市下一步會(huì)怎么樣、怎么投資樓市能賺錢(qián)。”賴(lài)偉民說(shuō)。

2008年底金融危機(jī)以來(lái)，這些企業(yè)主受到了巨大的沖擊，而2009年一整年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不好，房?jī)r(jià)為何又開(kāi)始飛快上漲？賴(lài)偉民決定調(diào)查。

半年多來(lái)，除西北地區(qū)只去過(guò)西寧以外，其他地區(qū)的省會(huì)城市賴(lài)偉民都跑遍了，他一般會(huì)在一個(gè)城市選擇2-3個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，至少有一個(gè)位于市中心、一個(gè)位于郊區(qū)。

“每個(gè)樓盤(pán)我會(huì)呆半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)，一進(jìn)門(mén)銷(xiāo)售人員都會(huì)很熱情，我觀察現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者正在簽約，就會(huì)讓銷(xiāo)售人員引薦我去認(rèn)識(shí)一下。因?yàn)楹灱s者是購(gòu)房成功的案例，所以銷(xiāo)售人員都很樂(lè)意引薦我們認(rèn)識(shí)。”賴(lài)偉民說(shuō)，通過(guò)這種方式，一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，他會(huì)與1-2名購(gòu)房者進(jìn)行交流。

結(jié)果讓賴(lài)偉民大吃一驚：根據(jù)交談了解到的信息，10個(gè)簽約者中，有8個(gè)人買(mǎi)房是為了投資，而不是自住。當(dāng)然，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，賴(lài)偉民也看到了眾多為了自住的購(gòu)房者，但這些人大多猶豫著不買(mǎi)，有的人看看就離開(kāi)了。

賴(lài)偉民調(diào)查得出：2009年下半年以來(lái)，出手買(mǎi)房的人中，80%都是為了投資，其中尤以華東、華南地區(qū)為甚。

讓賴(lài)偉民印象最為深刻的，是一個(gè)位于貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)的項(xiàng)目。2009年12月，賴(lài)偉民去這個(gè)樓盤(pán)看房，售價(jià)達(dá)到7000多元/平方米，這讓賴(lài)偉民難以理解。

“大家都知道貴州省在全國(guó)來(lái)說(shuō)并不屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，金陽(yáng)新區(qū)還是當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，按理說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該更低。2007年房?jī)r(jià)較高的時(shí)候，金陽(yáng)的房屋售價(jià)還是2000元/平方米左右。這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，人氣、商業(yè)都還不成熟，房?jī)r(jià)卻到了如此高的程度。”賴(lài)偉民說(shuō)。

2009年11月，在杭州一個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，賴(lài)偉民看到一個(gè)購(gòu)房者一下子買(mǎi)了兩套房。這是一個(gè)溫州的生意人，專(zhuān)程到杭州買(mǎi)房。

“前幾年好不容易賺了點(diǎn)錢(qián)，總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。”這位投資者思路非常清晰，“房子不是拿來(lái)住的，這是投資品。就像黃金，黃金最后被做成首飾拿來(lái)用的有多少，為什么每天還是有這么多人買(mǎi)賣(mài)黃金，金價(jià)越炒越高？房子也是一樣的。跟黃金比，房子還可以拿來(lái)出租。現(xiàn)在不是有很多人買(mǎi)不起房嗎？他們就可以租我的房嘛。你看投資房產(chǎn)多劃算，又可以收租金、房?jī)r(jià)又會(huì)上漲，一舉兩得。我當(dāng)然不指望租金可以抵得上房?jī)r(jià)，不過(guò)沒(méi)關(guān)系，我真正賺的是房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)，不是房租。”這位溫州購(gòu)房者對(duì)賴(lài)偉民說(shuō)。

在賴(lài)偉民的調(diào)查中，這段話非常有代表性，幾乎每一位投資者都說(shuō)過(guò)同一句話：不買(mǎi)房子沒(méi)有什么可投資的，總不能把錢(qián)存到銀行貶值吧。在賴(lài)偉民的印象中，浙江省是投資者最多的一個(gè)地區(qū)。

在賴(lài)偉民看來(lái)：民眾缺乏有效的投資渠道，成為房地產(chǎn)過(guò)熱的關(guān)鍵所在，這早已為大眾所討論；而實(shí)業(yè)投資環(huán)境的問(wèn)題，正在生動(dòng)地助推房?jī)r(jià)。上述這個(gè)溫州投資人，是將自己經(jīng)營(yíng)的工廠關(guān)了，進(jìn)入樓市投資。這與賴(lài)偉民授課中眾多學(xué)員的想法不謀而合。

企業(yè)主？炒房人？

一直和賴(lài)偉民保持聯(lián)系的一位學(xué)員是東莞的企業(yè)主，做玩具出口生意。在金融危機(jī)的沖擊下，幾乎都沒(méi)有業(yè)務(wù)做了。2008年底，這位企業(yè)主將公司關(guān)閉，手上有一兩千萬(wàn)現(xiàn)金，隨后他就將這些資金投到北京、深圳買(mǎi)房子。

一年多過(guò)去了，房?jī)r(jià)飛漲。這位企業(yè)主現(xiàn)在還在感嘆，幸虧2008年底把企業(yè)關(guān)了。

“其實(shí)在東莞做玩具出口，早幾年就已經(jīng)面臨壓力：原材料漲價(jià)、人民幣增值、新勞動(dòng)合同法頒布等等，金融危機(jī)只是壓垮他的最后一根稻草。”賴(lài)偉民說(shuō)。中小企業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱衷，根源在于實(shí)業(yè)投資環(huán)境的問(wèn)題。

“中小企業(yè)主現(xiàn)在面臨著很?chē)?yán)峻的問(wèn)題。這可能是另外一個(gè)需要單獨(dú)討論的話題了。”賴(lài)偉民說(shuō)，例如，真正掙錢(qián)的行業(yè)如礦山、軍工等，中小企業(yè)無(wú)法進(jìn)入；政府采購(gòu)對(duì)供應(yīng)商的企業(yè)資產(chǎn)有限制，很多中小企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量并不差，但是規(guī)模不夠；另外在社會(huì)地位、稅賦、融資政策等方面，對(duì)中小企業(yè)發(fā)展都不利。

“國(guó)有企業(yè)在發(fā)展中具備各種優(yōu)勢(shì)，這就意味著中小企業(yè)交的稅越多，反而使得競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越強(qiáng)大。”賴(lài)偉民說(shuō)，如果企業(yè)能掙到錢(qián)，能活得比較好，企業(yè)主會(huì)輕易將企業(yè)關(guān)閉去炒房嗎？

賴(lài)偉民的一位學(xué)員，本來(lái)在呼和浩特經(jīng)營(yíng)一家教育培訓(xùn)公司。2009年中，這位學(xué)員關(guān)閉了培訓(xùn)公司，將資金投向長(zhǎng)沙、重慶等地用于買(mǎi)樓。現(xiàn)在也獲得了不錯(cuò)的收益。

這并不是個(gè)別現(xiàn)象。2008年底，隨著金融危機(jī)的到來(lái)，賴(lài)偉民的不少學(xué)員，并沒(méi)有將他們所學(xué)到的企業(yè)戰(zhàn)略上的知識(shí)運(yùn)用到自己的企業(yè)，因?yàn)樗麄円呀?jīng)將公司關(guān)閉，加入了浩浩蕩蕩的房地產(chǎn)投資者大軍。

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