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　　出身上海的景瑞地產在2009年決定將未來幾年中的主戰(zhàn)場定位為長三角三線城市，在把握長三角城市群發(fā)展趨勢的基礎上，以占據中國城市化進程新階段的先發(fā)優(yōu)勢，已經完成了太倉、常州、南通、泰州、湖州等六座城市的布局。

顯而易見的是，除了公司挖掘更大市場空間的主動因素外，房地產公司的命脈所在——土地——價格的飆漲，央企和大型民企瘋狂搏地，也在很大程度上促成了景瑞的戰(zhàn)略轉向。

確定了放低姿態(tài)、搶占藍海，但這家開發(fā)商仍然清楚自己的前路荊棘。作為一家非上市民企，在當前宏調背景下，如何釋放和籌集更多資金以換取下一輪的持續(xù)發(fā)展，目前被擺在景瑞核心議題之中。

深耕三線

2009年最后一期的景瑞內刊，景瑞地產集團總裁閆浩在扉頁上寫到：“深耕三線，是景瑞歷史上重要的戰(zhàn)略選擇。”

在閆浩看來，國內的城市化進程已然深化到人口向中等城市聚集的階段。而景瑞確定的長三角區(qū)域三線城市經濟發(fā)達、市場卻起步較晚，存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?P>與北上廣深等一線城市相比，三線城市的房價尚處于低位。例如，離上海半小時車程的嘉興市，房價不到上海的1/4。

景瑞做出調整，可能更重要的，還是來自于行業(yè)競爭新的格局給企業(yè)帶來的影響。2009年，公司在上海參與過兩幅土地的競拍，但都無功而返，其成交價遠遠超出公司預期。

據不完全統(tǒng)計，上海2009年成交土地中超過70%都有大型企業(yè)和上海國企獲取。而對于上海普通的一塊地，中小企業(yè)幾乎要傾盡全力，未來的壓力和風險可想而知。

“2009年土地市場波動之大，超出包括我們在內的很多同行的想象，并且上海價格飆升一直延續(xù)到了2010年。”景瑞地產戰(zhàn)略發(fā)展顧問許朝輝說，公司本來希望等土地價格回落，出手增加土地儲備，但這一刻久久未至，即便是9.29二次調控后，上海還是出現了溢價率300%的土地出讓。

基于這樣的市場認識，景瑞明確了“鞏固上海，深耕長三角三線城市，以中小地塊為主”的土地投資策略。并明確了今后五年，深耕長三角、布局環(huán)渤海、進入西南核心區(qū)域的分階段投資布局。

為此，景瑞開展了一系列的區(qū)域布局、市場結構、產品設計、銷售策略上的調查研究。

首先，在這樣的區(qū)域戰(zhàn)略之下，景瑞的產品戰(zhàn)略隨之調整：由原先在上海的中端產品定位轉變?yōu)橹懈叨恕?P>“我們仔細分析了三線城市的住房消費狀況，這一地區(qū)富裕程度高，房子存量規(guī)模大，所以中高端人群對房子的需求，不僅僅是面積的擴大，更多是希望有品質上的提升，所以景潤的產品在這一區(qū)域選擇改善型或者再改善型。”

突圍之路

經歷了近年來愈發(fā)頻繁的宏調，17歲的景瑞仍不改初衷，要成為全國性的優(yōu)秀房產發(fā)展商。

對于2010年的頻繁調控，許朝輝的感受是，中國地產業(yè)周期變得越來越短，這給公司資金節(jié)奏帶來了一定的要求。

許朝輝說：“從企業(yè)的運營來看，幾乎半年一次的調控主要給以季度為單位的資金流影響明顯，尤其是預售資金的影響。如果某些企業(yè)資金鏈繃得太緊，連一個季度的儲備都沒有，可能會出現大問題。但是半年以上的資金計劃遇到的問題不大。”

景瑞一直以來在資金安排上采取較為穩(wěn)健的風格，大多數項目自有資金的比例都在35%以上，其他也通過開發(fā)貸、信托渠道解決。

不過，在景瑞看來，目前調控對需求端的控制，并不會形成長期效應。“需求只能被延后，而無法被消除。國內的城市化進程仍在持續(xù)，剛需仍然很旺盛。而投資性需求，由于國內投資渠道極為有限的格局短期內不會有太大變化，因此以房產為首的投資產品，仍會受到市場的歡迎。”

景瑞認為，當前只要肯對產品價格調整，需求就會出現，“生存不是問題，我們更多的在考慮如何在嚴峻形勢下進一步發(fā)展。”許朝輝說。

除了長三角三線城市，景瑞也已經將構架搭到環(huán)渤海和西南地區(qū)。據了解，景瑞在天津的兩個項目在售，重慶項目也開發(fā)到了第三期，銷售狀況良好。

當然，從產品風格和供應鏈打造業(yè)已非常成熟的長三角地區(qū)走出去，景瑞在異地管理上正處于一個培育和磨合資源的階段。

為了保證產品品質在外地的延續(xù)，景瑞創(chuàng)造了二級管理模式即項目直接對接集團公司，委派團隊到當地進行產品設計和成本核算銷售管理。

不過，由于在跨區(qū)域發(fā)展的初期，景瑞產品在新區(qū)域的供應鏈打造尚有待成熟。“這對追求精細化管理的景瑞來說，成本控制、品質控制、進度管理難度都很大。”許朝輝說，拓展思路正在逐漸成熟。

而讓管理層更為關注的是，公司下一步發(fā)展所需的土地資源。

在景瑞目前超過300萬平方米的土地儲備中，在建項目超過100多萬平方米。“所以我們要再不拓展的話，發(fā)展可能就要陷入停滯。”

“從目前的趨勢看，即便是北上廣深之外，土地的出讓競爭也趨于激烈，這對公司的資金需求要求就更高了。”許朝輝坦言。