央行降息對(duì)房地產(chǎn)影響不大

近日，中國人民銀行發(fā)布公告：為了貫徹黨中央、國務(wù)院對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作的部署，解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，落實(shí)區(qū)別對(duì)待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率：從2008年9月16日其，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變；從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。這一政策對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)有小幅度的影響，但是并沒有從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)的困境，前景堪憂。

首先，降息會(huì)給開發(fā)商減輕還款壓力，那么對(duì)于要貸款幾千萬元甚至上億元資金的開發(fā)商來說，這無非是一個(gè)有利政策。但是據(jù)了解目前開發(fā)商的困難并不是貸款利息高不高的問題，而是貸不貸得到款的問題。當(dāng)有低的價(jià)格，沒有貸款供應(yīng)，等于零。因?yàn)殚_發(fā)商需要的是資金而不是低價(jià)格。如果開發(fā)商手頭沒有土地、沒有擔(dān)保，那么要到銀行貸款，那是很難的事情。況且，此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行五大銀行還沒動(dòng)作，從開發(fā)商對(duì)資金的需求來說，無疑還是“僧多粥少”。事實(shí)上，很多通過銀行已經(jīng)“吃不飽”的開發(fā)商。面對(duì)這種情況開放商到處在尋求多元化的融資途徑。首先是拆借、信托和委貸，這些方式的年利率基本上在15%—18%之間，比銀行的貸款利率基本上要貴一倍多。如果說開發(fā)商通過這三種方式都借不到款，那么就只能通過財(cái)務(wù)公司或者投資公司借款。投資公司一般資金量并不會(huì)很大，但利率很高，一般至少在30%—40%以上，甚至達(dá)到50%。降息不一定能貸到款，這就是現(xiàn)在開發(fā)商面臨的尷尬問題。另外，雖然國內(nèi)樓市一直低迷，但是房價(jià)仍然處于高位，并沒有大幅度降價(jià)，離居民的支付能力還有一定差距。一般來說，人們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品其用途主要有兩種，一種是用來投資，一種是用來自住。自住型的需求被稱為樓市的剛性需求。它就像人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚某源┳⌒行枨笠粯樱侨藗儽仨毾M(fèi)的。當(dāng)然這必須建立在有一定的經(jīng)濟(jì)支付能力基礎(chǔ)上。而我國大部分城市目前的房價(jià)收入比都要高于7，北京內(nèi)城區(qū)達(dá)到38.2，上海內(nèi)環(huán)為34.1，深圳福田區(qū)為28.7。居民只能望房興嘆，剛性需求又被更具剛性的支付能力不足所抵消。由于五年期以上的長期貸款利率僅下調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，居民按揭貸款成本降低也并不明顯。所以這次央行降息并沒有很好地刺激居民對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)，也沒有使房地產(chǎn)開發(fā)商的資金更好的流動(dòng)起來。

其次，降息幅度太小對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響有限。我國的貨幣傳導(dǎo)機(jī)制一直不夠暢通，原因之一就是市場對(duì)利率不敏感。很長時(shí)間里，銀行的資金供給，企業(yè)資金需求，政府的投資都不以價(jià)格轉(zhuǎn)移，貸款，資金，投資都與利率無關(guān)。貨幣供應(yīng)量增減發(fā)出的信號(hào)不能夠通過銀行的利率變化影響投資，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)的乘數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)出來，利率對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行“失靈”，貨幣政策的影響大打折扣。本次利率下調(diào)會(huì)降低上市公司整體財(cái)務(wù)費(fèi)用和資本化利息約4.25億元，相當(dāng)于07年稅前利潤的1.4%，影響并不明顯。對(duì)商業(yè)性的房地產(chǎn)貸款來說，房貸一般都在3－5年之間，短期貸款較少；對(duì)個(gè)人住房按揭貸款來說，一般都會(huì)高于5年，而中短期貸款較少。對(duì)個(gè)人住房按揭貸款來說，由于五年期以上貸款利率僅下調(diào)9個(gè)基點(diǎn)，因此居民按揭貸款成本降低也并不明顯。這類貸款利率下降的幅度最小，僅及短期貸款下降幅度的四分之一。本來這次貸款利率下降幅度就小，加上這種貸款利率結(jié)構(gòu)性調(diào)整，其下降幅度更小。另外個(gè)人住房按揭貸款利率在2009年1月1日?qǐng)?zhí)行，這種微小的貸款下降對(duì)短期需求刺激并無實(shí)質(zhì)影響。因此，由于開發(fā)商對(duì)資金的價(jià)格不敏感，所以降低0.27個(gè)百分點(diǎn)不算什么，幾乎沒有感覺。

最后，加息或者減息對(duì)市場的影響并不是立竿見影的，因?yàn)榉炔淮蟆＿@樣的信貸政策需要到一定時(shí)間段之后才慢慢顯現(xiàn)影響，目前中國的利率還是偏高，減息之后5年期以上是7.74%，但是房子的租金回報(bào)率目前平均在4%和5%之間。利率只有和市場上的租金回報(bào)接近的時(shí)候才有投資價(jià)值，所以說減息對(duì)市場的影響不大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資增速大幅下滑：1-9月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長27.6%，扣除價(jià)格實(shí)際增長約15.7%，較去年放緩5.8%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資1-8月增長29%，比上半年顯著下行，8月份單月增速已降至18.9%，為近3年以來最低，這一數(shù)字可能會(huì)持續(xù)下滑，體現(xiàn)了房市低迷的影響。“兩率”下調(diào)，重點(diǎn)是刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，而不是對(duì)房地產(chǎn)救市。開發(fā)商只要看看最近央行及銀監(jiān)會(huì)的“限貸令”及對(duì)住房按揭制度改善，就知道央行如何在采取政策防范房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，防范美國的資貸危機(jī)在中國發(fā)生。所以說央行的降息行為不算救市，房地產(chǎn)企業(yè)前景堪憂。