導(dǎo)語：與此同時，政府的饑渴式供地和地產(chǎn)寡頭的出現(xiàn)，令土地價格飛漲，隨之增加了各個行業(yè)的成本。與香港極其類似的是，土地財政在過去中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中扮演了極其重要的角色，并在很大程度上綁架了中國經(jīng)濟。誰也不能否認房地產(chǎn)在中國城市化進程的支柱地位，但顯而易見的是，任憑地產(chǎn)業(yè)走向壟斷的趨勢無疑極度危險
by陳哲
“公路建好了，街道建好了……電燈把夜晚變成了白天……土地壟斷者對所有這些改善完全沒有……貢獻，然而它們中的每一條都提升了他的土地價值……”1909年，丘吉爾以自由黨內(nèi)閣大臣身份在英國下議院發(fā)表演說，認為：“土地壟斷是迄今最主要的壟斷和恒久的壟斷，可稱為其他形式的壟斷之母，不僅未能惠及公眾，而且貽害各方。”
一百多年過去，以土地為主要媒介的生產(chǎn)仍然是城市發(fā)展的重要形式，而壟斷似乎仍然在繼續(xù)。在被弗里德曼譽為全球最自由的經(jīng)濟體香港，由當(dāng)年港英政府制定的土地批租制度，使得土地收入成為政府重要收入，在某種程度上保證了香港自由港低稅率的營商環(huán)境。與此同時，政府的饑渴式供地和地產(chǎn)寡頭的出現(xiàn)，令土地價格飛漲，隨之增加了各個行業(yè)的成本。
與香港極其類似的是，土地財政在過去中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中扮演了極其重要的角色，并在很大程度上綁架了中國經(jīng)濟。誰也不能否認房地產(chǎn)在中國城市化進程的支柱地位，但顯而易見的是，任憑地產(chǎn)業(yè)走向壟斷的趨勢無疑極度危險。
《地產(chǎn)霸權(quán)》的作者潘慧嫻，曾經(jīng)擔(dān)任香港最大地產(chǎn)公司新鴻基集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理長達八年之久，其后也一直在香港和加拿大的地產(chǎn)界工作。豐富的從業(yè)經(jīng)驗和其對地產(chǎn)巨人日常業(yè)務(wù)運作的了解，使她掌握了地產(chǎn)業(yè)第一手資料。
潘慧嫻將香港地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)性扭曲，歸結(jié)于政府對土地壟斷的依賴和放任。雖然其中涉及的一些觀點仍然值得商榷，但在這樣一個階段，《地產(chǎn)霸權(quán)》背后對制度公平和理想競爭的呼聲，可謂振聾發(fā)聵。《地產(chǎn)霸權(quán)》的封面上，印著這樣一句話：“地產(chǎn)霸權(quán)，會在內(nèi)地重演嗎？地產(chǎn)霸權(quán)在香港上空的陰影，或許正向我們飄移而來……”
地產(chǎn)霸權(quán)所帶來的危害，在香港市民中已達成共識。而近年來，隨著老一代香港地產(chǎn)大亨到去世或淡出，第二代地產(chǎn)掌權(quán)者在產(chǎn)業(yè)重心上也逐漸分化。如李嘉誠近期宣布將地產(chǎn)能源等集團資產(chǎn)分配給長子李澤鉅，而以現(xiàn)金支持次子李澤楷向其他業(yè)務(wù)拓展。此外，隨著大陸市場的興起，不少地產(chǎn)大鱷也開始將重心逐步轉(zhuǎn)向大陸。可以預(yù)見的是，香港的地產(chǎn)霸權(quán)正在走向衰落。
與此同時，越來越多的發(fā)展中國家已經(jīng)開始對經(jīng)濟騰飛背后的土地財政提出質(zhì)疑，北京、上海等一線城市在土地資源日益緊缺及中央調(diào)控漸漸趨嚴的環(huán)境下，開始嘗試擺脫對地產(chǎn)的依賴。但對于更多的中國內(nèi)陸城市而言，在相對薄弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)和強烈的GDP發(fā)展訴求下，土地將最可能為地方發(fā)展推波助瀾。另一方面，調(diào)控的持續(xù)，將融資能力有限的大多數(shù)民營開發(fā)商擠出局，財力雄厚的國有企業(yè)已經(jīng)成為市場的主角，對他們而言，一場土地的盛宴或許才剛剛開始。
地產(chǎn)卡特爾
今年3月29日晚間，新鴻基聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江和郭炳聯(lián)，因涉嫌賄賂政府官員被香港廉政公署拘捕。涉案官員香港特區(qū)政府政務(wù)司前司長許仕仁也一同被帶走。這是香港特區(qū)成立以來，被拘捕的最高級別官員。這也向我們揭露了香港地產(chǎn)霸權(quán)真實內(nèi)幕。
或許無法想像，當(dāng)你在香港街頭享用一碗普通的云吞面時，你為此支付的價格中的一半都將成為房租成本的支出。
數(shù)據(jù)顯示，香港的零售商鋪租金全球排名第二；香港居住成本位列亞洲第三，置業(yè)成本全球第四；2009年香港基尼系數(shù)達43.3%，高于內(nèi)地，700萬人口中123萬人生活在貧困線下。截至2010年5月，香港六大地產(chǎn)商街組總控制香港股市市值14.7%；截至2010年3月，六大地產(chǎn)商的董事在各個法定及咨詢組織擔(dān)任54個職位，而1998年時只有16個。香港的六大地產(chǎn)家族，才是香港真正的地主。
近十年來，香港社會對富豪的看法有了很大變化。過去講起李嘉誠，香港市民十有八九都會豎起大拇指，稱他為“李超人”；而今天要是再跟他們討論李嘉誠，很多人聽到他的名字會立刻大罵“官商勾結(jié)”。
這種變化的原因，《地產(chǎn)霸權(quán)》一書提供了可能的答案。作者在本書中列舉了大量的數(shù)據(jù)和案例材料，比如香港的零售商鋪租金、居住成本和置業(yè)成本都名列全球前列；而與此同時，香港的貧富差距日益拉大，一方面是超過17.5%的人仍然生活在貧困線以下，另一方面，以李嘉誠、郭氏兄弟為首的超級地產(chǎn)富豪，卻躋身福布斯排行榜的前50位。這種極端的貧富分化，來自高地價政策。高地價導(dǎo)致樓價和租金的高啟，從而拉動了香港營商和生活成本的飆升。
在1996年香港消費者委員會的報告中指出，1991年～1994年之間，有四分之三的新私人住宅是由僅僅10個開發(fā)商提供，且55%來自4個最大的開發(fā)商。由于香港特有的土地市場結(jié)構(gòu)，大地產(chǎn)商利用修訂契約制度，憑著龐大的農(nóng)地及公共事業(yè)用途土儲，享有土地成本優(yōu)勢，扭曲了香港地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)。市場如此高度集中，從經(jīng)濟理論層面看，一定會是反競爭的。香港一直都有操縱競標的傳言：“幾個有錢人投標，做做樣子，最終一位得到，然后去喝茶，瓜分利益。”
在政策的制定和把握上，政府似乎也分外依賴和傾向商界。比如1999年特區(qū)政府在未公開招標情況下，將一塊數(shù)碼港批給電訊盈科，而后來這塊地的性質(zhì)由高科技產(chǎn)業(yè)用地專為住宅。此外，政府還通過了舊區(qū)重建修改條例，將50年以上樓齡強制拍賣的門檻，從原來九成業(yè)權(quán)統(tǒng)一，降低為八成。而在大項目招標時，也是通過內(nèi)部邀標的形式確定入選者。
高地價和壟斷，對社會造成的危害顯而易見。從消費的角度看，香港政府1997年和2003年兩輪救市后，開始減少對市場的干預(yù)。消費者在市場上除了私人商品樓宇外的選擇，越來越少。然而高收入投資者將中低收入消費者基本排除在市場之外，并且地產(chǎn)商開發(fā)的新樓房以高價樓居多。香港的中產(chǎn)階級，在名義上交納的稅款很低，但他們所付的租金或者抵押款確實是世界上最高的，并且還要交納相當(dāng)于租金13%~15%的物業(yè)管理費。
不僅如此，這些多由地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的超級大亨，還將觸角伸向了香港的每一個行業(yè)。由于香港缺乏行業(yè)全面競爭法，房地產(chǎn)大亨在港口、能源、水泥、混凝土、柏油和連鎖零售上，不同程度獲得了壟斷權(quán)。正如1984年～1993年為李嘉誠管理和黃的西蒙·莫瑞所觀察的那樣：“香港到處都是卡特爾，如果政府要給你壟斷權(quán)，抓住這個機會。”
當(dāng)然，并不是所有人都認同這樣的看法。中原集團主席施永青認為，房地產(chǎn)業(yè)的營運模式，是大量資本的投入，不可能把門檻降得很低。但是不是他們真的已經(jīng)控制了市場，我認為還沒有到這個程度。1997年到2003年期間，開發(fā)商也只能把房價降下來，那段時間樓價下跌了60%～70%。書中講香港幾大開發(fā)商合共拿了超過70%的土地，其實三七分或者二八分，是整個社會的普遍狀態(tài)。《地產(chǎn)霸權(quán)》很大程度上代表了香港普羅大眾的心聲，但這一視野在施永青看來并不全面，他認為“資本主義社會最大的問題不是地產(chǎn)霸權(quán)，而是資本霸權(quán)。最大的問題，是公司普通員工沒權(quán)分享他們的勞動成果，只有投資者能。如果這個問題能解決，那么消費能力就有了。而目前分配不公平，解決不了這個問題”。
壟斷的源頭
探查地產(chǎn)壟斷的源頭，很容易看到，香港政府在土地市場結(jié)構(gòu)管理上存在的弊端，即有意識地控制土地供應(yīng)，并逐漸放棄了曾經(jīng)大力推行的致力解決低下階層住房問題的公屋政策。其中最典型的是，由1984年《中英聯(lián)合聲明》確定的每年50公頃的批地上限和無限期擱置公屋建設(shè)。潘慧嫻在接受媒體采訪時對此表示：“香港公屋政策，簡單來說，分為廉租屋計劃及居者有其屋（簡稱居屋）計劃，前者于1953年石硤尾木屋大火后開始施行，旨在安置無瓦遮頭的窮困人士；而后者于1974年由港督麥理浩始創(chuàng)，目標在于幫助低收入人士自置居所，令其增加在港歸屬感。買賣設(shè)有嚴格限制及入息審查，居屋價格以免除地價作為補貼，轉(zhuǎn)售時需向政府補回。這兩項計劃，加上自1950年代起已施行之私樓租管措施，在港英政府治下一直行之有效，而且從未對私樓（商品房）市場有負面影響。香港回歸后，自港府8500套公私房屋建議被既得利益者以亞洲金融風(fēng)暴引發(fā)負資產(chǎn)潮為借口推倒之后，先有私樓租管被完全撤銷，繼有房屋局長孫明揚于2002年宣布一系列托樓市措施，包括停建停售居屋及停止或不定期拍賣土地。這些本應(yīng)屬暫時性之措施，經(jīng)歷其后2005至2010年之樓市狂旺樓價暴升仍一直保留，而香港政府對此卻坐視不理，因此導(dǎo)致很多港人安居夢無從說起，怨聲載道。”
同時值得關(guān)注的是香港供地上限政策的出臺背景，基于當(dāng)時中國政府擔(dān)心英國政府在過渡期間將土地拋售引發(fā)金融危機而制定的政策。1997年回歸后，香港首任特首董建華提出“八萬五”的住房供應(yīng)制度和增加土地供應(yīng)政策。但這項措施因此后的亞洲金融危機所擱置，近30年來，香港地產(chǎn)市場的基本特征表現(xiàn)為供不應(yīng)求。這樣的市場表現(xiàn)推高了地價，政府的土地出讓金也隨之水漲船高。事實上，地產(chǎn)業(yè)對香港財政收入的貢獻巨大。
除賣地收入外，香港政府還直接或間接向土地、房屋征收多種稅項，包括地稅、買賣印花稅、物業(yè)稅、差餉，以及地產(chǎn)發(fā)展商的溢利稅/利息率等。1994/1995年到1998/1999年度的4年間，僅差餉和政府物業(yè)投資兩項累計達386.8億元，約占同期財政總收入的4.9%。
政府對土地的依賴是顯而易見的，這曾經(jīng)為營商環(huán)境中的低稅收、城市公共設(shè)施完善提供了基礎(chǔ)和空間，但現(xiàn)在又確確實實影響了整個社會中的公平和經(jīng)濟活力。《地產(chǎn)霸權(quán)》的作者認為，前港英政府不惜以沉重代價堅持高地價政策，今天的特區(qū)政府不應(yīng)再受這一束縛。若要香港經(jīng)濟成功轉(zhuǎn)型，當(dāng)務(wù)之急是政府減低對賣地收入的依賴，并增加與地產(chǎn)商土地交易的透明度。原則上應(yīng)視自己為土地守護者而非地主。
事實上，業(yè)界人士在供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題上亦對政府頗有微詞。因為香港有超過80%的土地還沒有使用，除去一些郊野公園/城市綠化的用地，還有很多可供開發(fā)，比如工業(yè)區(qū)的規(guī)劃調(diào)整，比如農(nóng)地的重建。“土地供應(yīng)增加的話，地價是有條件慢慢調(diào)低的，根本不用搞很多復(fù)雜的房屋政策。開發(fā)商建的房子多，對象一定慢慢面向普羅大眾。”施永青表示。
瘋長的房價
在香港人人苦于房價之高，內(nèi)地更是有過之而無不及。在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場趨于寡頭游戲等方面，兩者的相似度是如此之高。而更為可怕的是，土地在中國大多數(shù)城市收入中所占據(jù)的比重更為龐大，政府在市場監(jiān)管中的角色定位更為模糊甚至錯亂。
我國2003年開始對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，然而三駕馬車之一的地產(chǎn)經(jīng)濟作為國家經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)，正越來越多的引發(fā)人們對其“野蠻生長”的思考。
首當(dāng)其沖的突出問題是，上世紀90年代初實行的分稅制中的一個副產(chǎn)品，是事權(quán)與財權(quán)的不對稱。這讓地方政府過度的依賴于土地收益、土地收益和房地產(chǎn)稅費成為政府的主要財力來源。
中國內(nèi)地的地產(chǎn)商任志強認為，政府從房價中獲取的比例過多和過高，所以不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。一度內(nèi)地所有的媒體、官方輿論和社會輿論都將房價上漲的原因歸咎于房地產(chǎn)商的囤地、高利潤，但事實上房地產(chǎn)商卻無法改變土地出讓制度，不得不將土地成本的上漲轉(zhuǎn)移到房價之中。
目前中國的城市化行至中盤，一線城市嚴酷的調(diào)控使得投資資金開始大量地轉(zhuǎn)移至內(nèi)陸的二、三線城市，靠賣地經(jīng)營城市已經(jīng)成為這些地區(qū)市長們追求政績的捷徑。然而值得注意的是，與此同時發(fā)生的是工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大潮，而香港因為過于依賴高地價模式而導(dǎo)致其他成本上升的教訓(xùn)可謂前車之鑒。
華僑大學(xué)校長、經(jīng)濟學(xué)家華生日前在總理經(jīng)濟座談會上大膽提出，“共產(chǎn)黨是靠土地革命起家的，土地制度出了問題，就會動搖國本。”通過土地制度的改革來實現(xiàn)住房市場的改革，似乎已經(jīng)成為業(yè)界大多數(shù)人的共識。
另一個具有代表性的就是香港幾十年來推行的公屋政策，有效地緩解了居民住房矛盾。據(jù)統(tǒng)計，到1997年中，港府建成的出租公屋單位已達到70萬個，出售居屋單位26萬個。居住在出租公屋以及政府補助出售單位的人口達到331.38萬人，占當(dāng)時全港人口的50.97%。
從上世紀50年代開始大量建設(shè)徙置大廈和廉租屋，60年代啟動新市鎮(zhèn)計劃，到70年代興起的“十年建屋計劃”，再到80年代末期開始的長遠房屋策略，香港的公屋政策，基本解決了低收入階層市民居住問題，在此基礎(chǔ)上，也對夾心階層的居住難題給予了很大程度的緩解。
值得注意的是，在80年代末實施的“長遠房屋策略”中，政府鼓勵市民自置居所，以長遠解決香港房屋問題。在發(fā)展“居者有其屋”及“私人機構(gòu)參見居屋”計劃的同時，先后推出“自置居所貸款計劃”、“雙倍租金”、“富戶政策”，通過市場化的貸款和貨幣補貼計劃，來保障公屋政策的執(zhí)行。
為解決中低收入住房問題，中央政府提出了3600萬套保障房的龐大計劃。但是在地方政府土地收入頻遭腰斬，其他財源尚未成熟的條件下，保障房的資金籌措、市政配套、分配支持、運營管理等方面仍然存在種種矛盾。在這一點上，香港公屋計劃在上層設(shè)計方面的經(jīng)驗同樣值得借鑒。
對此潘慧嫻也向媒體表示，公屋居屋政策無疑是一項福利政策，但安居也是市民基本權(quán)利。而基于香港之經(jīng)驗，與私樓市場全無矛盾，而且在香港高地價政策底下，實在是有其必須性，能起到緩沖作用。私樓市場自有其本身按經(jīng)濟盛衰之起落循環(huán)，說其會被公屋居屋沖激而跌價，只是自私自利之既得利益者之勉強砌詞。而擱置興建居屋的計劃卻使得低收入的首次置業(yè)人士喪失購買居屋機會，一定程度上鼓勵購買價格更高的物業(yè)，正中地產(chǎn)商下懷。無限期擱置興建居屋，意味著有資格夠買居屋的市民，被剝奪了選擇權(quán)，也意味著想改善生活條件的公屋租戶，喪失了居屋市場自置物業(yè)的機會。這是政府拉攏地產(chǎn)商的短視措施，犧牲弱勢階層的福利。
by陳哲
作者: 潘慧嫻
出版社: 中國人民大學(xué)出版社
出版年: 2011-1-9
“公路建好了，街道建好了……電燈把夜晚變成了白天……土地壟斷者對所有這些改善完全沒有……貢獻，然而它們中的每一條都提升了他的土地價值……”1909年，丘吉爾以自由黨內(nèi)閣大臣身份在英國下議院發(fā)表演說，認為：“土地壟斷是迄今最主要的壟斷和恒久的壟斷，可稱為其他形式的壟斷之母，不僅未能惠及公眾，而且貽害各方。”
一百多年過去，以土地為主要媒介的生產(chǎn)仍然是城市發(fā)展的重要形式，而壟斷似乎仍然在繼續(xù)。在被弗里德曼譽為全球最自由的經(jīng)濟體香港，由當(dāng)年港英政府制定的土地批租制度，使得土地收入成為政府重要收入，在某種程度上保證了香港自由港低稅率的營商環(huán)境。與此同時，政府的饑渴式供地和地產(chǎn)寡頭的出現(xiàn)，令土地價格飛漲，隨之增加了各個行業(yè)的成本。
與香港極其類似的是，土地財政在過去中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中扮演了極其重要的角色，并在很大程度上綁架了中國經(jīng)濟。誰也不能否認房地產(chǎn)在中國城市化進程的支柱地位，但顯而易見的是，任憑地產(chǎn)業(yè)走向壟斷的趨勢無疑極度危險。
《地產(chǎn)霸權(quán)》的作者潘慧嫻，曾經(jīng)擔(dān)任香港最大地產(chǎn)公司新鴻基集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理長達八年之久，其后也一直在香港和加拿大的地產(chǎn)界工作。豐富的從業(yè)經(jīng)驗和其對地產(chǎn)巨人日常業(yè)務(wù)運作的了解，使她掌握了地產(chǎn)業(yè)第一手資料。
潘慧嫻將香港地產(chǎn)市場中的結(jié)構(gòu)性扭曲，歸結(jié)于政府對土地壟斷的依賴和放任。雖然其中涉及的一些觀點仍然值得商榷，但在這樣一個階段，《地產(chǎn)霸權(quán)》背后對制度公平和理想競爭的呼聲，可謂振聾發(fā)聵。《地產(chǎn)霸權(quán)》的封面上，印著這樣一句話：“地產(chǎn)霸權(quán)，會在內(nèi)地重演嗎？地產(chǎn)霸權(quán)在香港上空的陰影，或許正向我們飄移而來……”
地產(chǎn)霸權(quán)所帶來的危害，在香港市民中已達成共識。而近年來，隨著老一代香港地產(chǎn)大亨到去世或淡出，第二代地產(chǎn)掌權(quán)者在產(chǎn)業(yè)重心上也逐漸分化。如李嘉誠近期宣布將地產(chǎn)能源等集團資產(chǎn)分配給長子李澤鉅，而以現(xiàn)金支持次子李澤楷向其他業(yè)務(wù)拓展。此外，隨著大陸市場的興起，不少地產(chǎn)大鱷也開始將重心逐步轉(zhuǎn)向大陸。可以預(yù)見的是，香港的地產(chǎn)霸權(quán)正在走向衰落。
與此同時，越來越多的發(fā)展中國家已經(jīng)開始對經(jīng)濟騰飛背后的土地財政提出質(zhì)疑，北京、上海等一線城市在土地資源日益緊缺及中央調(diào)控漸漸趨嚴的環(huán)境下，開始嘗試擺脫對地產(chǎn)的依賴。但對于更多的中國內(nèi)陸城市而言，在相對薄弱的經(jīng)濟基礎(chǔ)和強烈的GDP發(fā)展訴求下，土地將最可能為地方發(fā)展推波助瀾。另一方面，調(diào)控的持續(xù)，將融資能力有限的大多數(shù)民營開發(fā)商擠出局，財力雄厚的國有企業(yè)已經(jīng)成為市場的主角，對他們而言，一場土地的盛宴或許才剛剛開始。
地產(chǎn)卡特爾
今年3月29日晚間，新鴻基聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江和郭炳聯(lián)，因涉嫌賄賂政府官員被香港廉政公署拘捕。涉案官員香港特區(qū)政府政務(wù)司前司長許仕仁也一同被帶走。這是香港特區(qū)成立以來，被拘捕的最高級別官員。這也向我們揭露了香港地產(chǎn)霸權(quán)真實內(nèi)幕。
或許無法想像，當(dāng)你在香港街頭享用一碗普通的云吞面時，你為此支付的價格中的一半都將成為房租成本的支出。
數(shù)據(jù)顯示，香港的零售商鋪租金全球排名第二；香港居住成本位列亞洲第三，置業(yè)成本全球第四；2009年香港基尼系數(shù)達43.3%，高于內(nèi)地，700萬人口中123萬人生活在貧困線下。截至2010年5月，香港六大地產(chǎn)商街組總控制香港股市市值14.7%；截至2010年3月，六大地產(chǎn)商的董事在各個法定及咨詢組織擔(dān)任54個職位，而1998年時只有16個。香港的六大地產(chǎn)家族，才是香港真正的地主。
