經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 黃一帆 一半海水一半火焰。在長租公寓因頻頻發(fā)生爆雷事件，而行業(yè)陷入冰點之際。另一部分頭部長租公寓開始提高聲量，通過開發(fā)商、物業(yè)公司全方位合作來探索新的路徑。

在此前不久，由華住酒店集團和IDG資本共同出資成立的住宿資產(chǎn)運營商——城家，近日宣布與遠洋集團（03377.HK）、華住集團（01179.HK）及遠洋服務戰(zhàn)略合作，力爭通過“房+管”結(jié)合的方式更好的提升存量資產(chǎn)價值。

華住集團總裁、華住中國CEO、城家董事長金輝在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)采訪時表示，存量資產(chǎn)講了很多年，未來市場的巨大空間是如何把存量資產(chǎn)運營好，將資產(chǎn)價格提升。除了辦公樓已經(jīng)市場化，很多資產(chǎn)運營沒有真正閉環(huán)運行起來。

金輝表示，“中國還沒有REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），很多資產(chǎn)是被作為房地產(chǎn)企業(yè)再融資、再抵押的工具。對于經(jīng)營資產(chǎn)應有價值的評定是用再抵押、用評估法來評定的，而不是以經(jīng)營法則來評估資產(chǎn)。”

他認為，中國房地產(chǎn)要進入成熟穩(wěn)定的健康發(fā)展模式，要考慮這些資產(chǎn)怎樣通過高質(zhì)量的運營使其產(chǎn)生相應比較好的資產(chǎn)回報率，將來進行資產(chǎn)證券化，使得這些資產(chǎn)能夠流動起來，而不是簡單的通過再評估，銀行抵押法進行估值。

合作背后的城家邏輯

據(jù)了解，此次戰(zhàn)略合作簽約，是雙方進行跨行業(yè)戰(zhàn)略合作的重要探索，意在通過項目合作、產(chǎn)業(yè)合作以及其他深層次、全方位的合作，實現(xiàn)增強各方企業(yè)核心競爭力的共贏目標。

各方將在主營業(yè)務領(lǐng)域范圍內(nèi)，發(fā)揮各自優(yōu)勢，在酒店及公寓業(yè)務、不動產(chǎn)投資信托基金、客戶共享、商務差旅、商品房銷售、物業(yè)服務六大方面展開深度合作。

金輝告訴記者，城家第一次和中國頭部的地產(chǎn)商進行戰(zhàn)略合作，他認為將是一個起點。“未來優(yōu)秀的企業(yè)不再僅僅取決于自己的能力，而在于能夠聯(lián)結(jié)多少社會優(yōu)秀資源的能力。這個是未來定義未來優(yōu)秀企業(yè)很重要的方式。”他表示，目前在地產(chǎn)各個垂直細分領(lǐng)域都誕生了很多優(yōu)秀公司，而城家將聚焦公寓運營。

之所以如此聚焦，也是因為對于目前市場而言，資產(chǎn)增量遠低于存量資產(chǎn)的體量。

“運營商運營環(huán)節(jié)的能力和資產(chǎn)回報率提升，是五年、十年非常重要資產(chǎn)運營的核心主題。”金輝表示，住宿類能不能通過比較好的運營商發(fā)揮出其應有的社會價值和資產(chǎn)回報價值，是下一階段非常重要的課題。

他表示，城家過去有兩類的發(fā)展邏輯，即租賃經(jīng)營和輸出品牌。“租賃物業(yè)就是固定回報的概念。隨著品牌力和規(guī)模的提升，大量開發(fā)商意識到這個價值，愿意委托城家管理，或者合資合作、以及未來再往深了做，到資產(chǎn)端共同持有。這些方面都會是面向開放商很重要的模式。包括租賃、委托管理、資產(chǎn)共同持有、合資合作。”

從最早租賃經(jīng)營，到向大量開發(fā)商輸出品牌，委托管理和資產(chǎn)共同運營。金輝表示，“每個城家背后，就是一個持有人。和遠洋是更全面的合作，我們希望，基于未來非常深度的，包括從資產(chǎn)運營、委托管理、全面的合資合作。”

“雙方有點像結(jié)婚的關(guān)系。”他表示，遠洋是重資產(chǎn)企業(yè)，我們是輕資產(chǎn)品牌公司，各自領(lǐng)域開發(fā)和持有資產(chǎn)上有很多能力，我們在運營、提升資產(chǎn)回報率上有很強能力，雙方在能力方面是非常互補的。在行業(yè)里，這次合作也是具有代表性的一次探索。民營和國企、重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)頭部運營公司的合資合作，確實是給行業(yè)做了很好的示范。

模式之別

金輝認為，城家所建設(shè)的長租公寓是不同于傳統(tǒng)模式的。區(qū)別于分散式公寓，城家主要做的是資產(chǎn)運營，是集中式的租賃運營。集中式公寓即包下整棟樓或包下一棟樓的幾層，并對房間進行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務。

“早期長租公寓在風口的時候大家一擁而上，但在實際運營中發(fā)現(xiàn)長租公寓對成本的管控和商業(yè)模式要靠精細化運營太辛苦，很多長租公寓機構(gòu)開始使用金融杠桿，也就是現(xiàn)在市場上出現(xiàn)的租金貸，包括近期很多爆雷的長租公寓機構(gòu)，基本上都是以二房東模式的分散式長租公寓，如果運營管控的不好就很容易出現(xiàn)問題。”金輝表示。

他指出，目前長租公寓行業(yè)最大的問題是高資產(chǎn)價格與低租金回報的不匹配。“長租公寓是一個非常薄利的行業(yè)這是確定的，需求端的消費力還不足以支付較高的溢價，供應端而言，資產(chǎn)的價格又貴。但是未來兩端不平衡的狀態(tài)會有所緩解，一方面資產(chǎn)端的價格在樓市調(diào)控的前提下會趨于平穩(wěn)，需求端的支付能力也會慢慢提升。”

在金輝看來，未來長租公寓的頭部企業(yè)主要會以集中式長租公寓為主。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至今年8月，全國已有30余家長租公寓相繼爆雷，僅今年上半年就有16家長租公寓爆雷。

2020年9月，住建部發(fā)布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，要求建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。這一舉措被業(yè)內(nèi)人士解讀為長租公寓進入“強監(jiān)管”時代，優(yōu)勝劣汰之下，房屋租賃行業(yè)將進入良序發(fā)展。

金輝表示，現(xiàn)階段是行業(yè)的洗牌期，公寓是個長周期行業(yè)，對企業(yè)團隊的要求更高，需要更長的耐心，更有耐力的玩家，精細化運營產(chǎn)生價值。

他指出，目前參與長租公寓主體各方有房企系、酒店系、中介系三類：房企，有房量規(guī)模；中介系有成熟的平臺，但集中式公寓的占比太少，本質(zhì)上還是過去傳統(tǒng)租房模式；再就是酒店系，以城家為代表的，以輕資產(chǎn)運營為主，實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

據(jù)金輝介紹，今年疫情期間雖然對長租公寓行業(yè)造成一定的影響，但3月份開始行業(yè)已逐步恢復，目前旗下產(chǎn)品的出租率均在95%以上，有部分門店實現(xiàn)100%出租率。