經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 4月27日上午10點，藍光發(fā)展召開固定收益投資者電話會議，藍光發(fā)展董事長楊鏗、常務副總裁兼首席運營官楊武正、首席財務官歐俊明等人出席，就近期債券行情波動及出售股權等事宜進行回應。

針對近期藍光出售股權事宜，楊武正表示，目前沒有考慮出讓公司控制權，也不會甩賣公司，但是會考慮在適當?shù)臅r候引入財務投資者。

這一次投資人會議緣起前一日藍光美元債下跌，4月26日，藍光2022年6月4日到期利率為11%的XS2182288956美元債每1美元買價下跌15.6美分至68.2美分，創(chuàng)下歷史最大跌幅。該筆美元債存續(xù)金額為4.5億美元。

4月25日，藍光發(fā)展另一筆美元債XS1984948106到期。此前，資本市場一度擔心該筆美元債會出現(xiàn)延期兌付。藍光發(fā)展透露，4月21日，已經(jīng)將4.167億美元轉至債權受托賬戶，4月26日，已經(jīng)開始向投資者賬戶發(fā)放。

受美元債行情及經(jīng)營問題等方面影響，4月26日，藍光發(fā)展國內債券也出現(xiàn)下跌，其中19藍光02成交價91.8元，比前一個交易日下跌7.74%，成交10000手；16藍光01成交價94億元，下跌3.09%，成交105手。

4月27日，藍光發(fā)行的19藍光02債券價格再次出現(xiàn)下跌，上午10時，成交993手，成交價格為93元，下跌4.12%。

藍光電話會議實錄：

參與人員：董事長楊鏗、常務副總裁兼首席運營官楊武正、副董事長兼 CEO 遲峰、CFO 歐俊明

一、公司近況及傳聞回應

楊鏗：今天的會議主要是基于近期市場有一些傳聞造成了債券價格的大幅波動，在此我給大家表個態(tài)，無論是藍光發(fā)展，還是我本人，都會本著對社會、對投資者、對合作機構負責任的態(tài)度來經(jīng)營公司，發(fā)展公司。

楊武正：首先在此向各位投資人道歉，對周末出現(xiàn)的公司輿情的發(fā)酵產(chǎn)生了錯誤預判，沒有提前與各位投資人進行溝通。在此我先對最近投資人比較關心的幾個方面做出回應。

首先關于嘉寶股權的出售，本身從嘉寶資產(chǎn)配置的角度，公司從戰(zhàn)略上認為，隨著龍頭物業(yè)上市和收并購的加劇，物業(yè)板塊的分化效應會逐漸加大，龍頭企業(yè)的發(fā)展速度會出現(xiàn)較大的增長。

我們在此階段出售嘉寶，是覺得現(xiàn)在嘉寶在市場上處于高點，現(xiàn)在價值變現(xiàn)對我們的地產(chǎn)板塊有較大的現(xiàn)金流補充，保證地產(chǎn)板塊的現(xiàn)金流安全。嘉寶已于上周完成交割，并且所有資金已經(jīng)到位。主要用途中有20億用于了4月25日的境外美元債的兌付。

關于一季度的銷售指標以及達成情況，我們現(xiàn)在預估 2021年的整體銷售金額會在1158億，同比增長是10%，并表規(guī)模大概在800億左右，權益銷售比在70%。

今年的回款預估在700億，其中上半年300億，下半年400億，回款率在85%。分區(qū)域來看，華東會占到今年回款的30%，西南占比25%，華中、華北、華南共占40%。

通過20年的投資布局以及調結構，整體運營能力有非常顯著的提升。今年的經(jīng)營情況非常好，突破了過去30年的歷史記錄，一季度實現(xiàn)銷售252億元，回款173億元。4月份截止4月25 日，回款金額是38億，預估到4月底可以實現(xiàn)50 億左右的回款，同比2020年4月份，增長在95%左右，本身1-4月份的銷售情況，也確實有所提升。

舉項目例子來看，嘉興的項目1月底開盤，當天去化100%，回款率高達95%。溫州28畝項目在疫情管控下分批次開盤，去化95%，比競品高出了30%的溢價。金華22畝項目在春節(jié)前搶開，踩準了返鄉(xiāng)潮的節(jié)奏，當天去化108 套，合肥的半島公館從20年到21年，整體流速增加了兩倍多接近三倍。現(xiàn)在新開的項目去化率基本上都在80%多，商業(yè)計劃書的完成率也是 80%多。

下階段的投資，因為二季度我們希望還是以現(xiàn)金流回籠為首要目標，在此期間我們深耕的一些區(qū)域，如果有不出錢或者少量出錢的收并購或者勾地、一二級聯(lián)動的項目，我們會看機會進行獲取。但如果需要占用大部分資金可能不會考慮，主要精力會放在現(xiàn)金流回款、快速抓回款的層面。投資鋪排可能到下半年會按照回款的35%來進行，持續(xù)調結構，進行穩(wěn)妥現(xiàn)金流的安排。

股權層面：藍光發(fā)展在楊主席手上經(jīng)營了 30 年，一直是追求控制風險、保證流動性安全、對投資者、客戶、員工負責的底線。在不是特別良好的市場或者周期下，公司不會對資本市場或金融政策做太高的預期，長期來看，我們認為引戰(zhàn)也是提升公司整體抵御風險能力的方式。同行中也有引入國企或者央企、險資，大家的考量點肯定都有不同。公司也有考慮，但不是盲目決策，更不會甩賣公司。現(xiàn)在部分自媒體的信息是做出了過度的解釋。

在此向各位投資人再度重申，公司一定會把主要精力放在經(jīng)營層面上，特別是提高回款，提高經(jīng)營性現(xiàn)金流，我們會把絕大部分時間都放在提升經(jīng)營性現(xiàn)金流上。公司主要考慮在項目層面上引入合作方，以平衡短期現(xiàn)金流和長期發(fā)展的考慮。在有適當機會的情況下，也會考慮在股權層面引入財務實力較強，對公司長期發(fā)展有利的財務投資，但僅僅是在財務層面，目前沒有考慮過出讓控制權，更不會去甩賣公司。我們引入戰(zhàn)投的出發(fā)點會從全盤出發(fā)，尋求對公司發(fā)展有幫助、對公司增強競爭力有幫助的方案。根本目的是保證公司的長期平穩(wěn)發(fā)展，對投資人一定會負責到底。有比較確定進展的時候，公司肯定會遵循上市公司的規(guī)定進行披露。關于項目層面的合作，公司確實會考慮引入合作方但是一定不會甩賣資產(chǎn)。

二、投資運營和組織結構

遲峰：在投資方面，2021年藍光發(fā)展還是堅持 2+n的原則，持續(xù)調結構。2+n主要還是聚焦重點區(qū)域，在大華東和大西部進行深耕細作。20年大西部和大華東新增的土地占總資源7成，其他區(qū)域占了三成。21 年華東新增資源不得低于40%，其他地區(qū)作為重點補充。繼續(xù)堅持三 個傾斜原則，向能力強、市場好、周轉快的地區(qū)去傾斜。

投資結構方面，堅持 8+2的原則，新一線、二線和強三線占 80%，其他占20%，持續(xù)提升城市能級。20年新增資源多分布于高等級城市，已經(jīng)提起來了。另外39個深耕細作的城市新增資源不得低于50%，持續(xù)提升城市能級。

項目選擇方面，20年聚焦高周轉項目，拿中小地塊大概在15萬平米以內，中高周轉的占 比不低于80%，聚焦現(xiàn)金流多、開盤快、回款快的項目，21年我們會持續(xù)。整個拿地的投資布局、結構和項目選擇，我們從去年到今年基本上就是深耕細作往前走。拿地模式繼續(xù)因城施策，因地制宜，以招拍掛為主，收并購和一二級聯(lián)動為輔，都沒有大的變化，21年要做深做實。另外20年末公司的貨值有2800億，完全可以支撐公司2~3年的發(fā)展。2021 年就是量入為出，結合市場情況，在保證公司現(xiàn)金流安全的前提下，進行動態(tài)管理，嚴格控制拿地資金占整體回款的比例，主要回款用來保證公司的現(xiàn)金流。

在投資節(jié)奏上，上半年適當控制招拍掛的節(jié)奏，二季度主要通過收并購、合作、一二級聯(lián)動等多元化的方式進行獲地。下半年看情況進行投資，保證公司可持續(xù)性的健康發(fā)展。

在運營方面，簡單的說還是調結構，拿快周轉的地。20年我們做的不錯，新拿的地商業(yè)計劃實現(xiàn)度占了8成，堅決落地成本費用的精細化管理，加大銷售回款，降財務杠桿，確保財務的安全穩(wěn)健。練內功、提能力、保業(yè)績，是21年運營的思路。

有幾個小點，一是進一步提升存貨周轉，加快去化，提升現(xiàn)金流，確保資金的高效統(tǒng)籌力度。二是持續(xù)提升項目質量，適當降低權益占比，權益占比之前是70%左右，適當降低之后釋放現(xiàn)金流以擴大土儲。三是持續(xù)改善資產(chǎn)負債結構，三道紅線的指標確保兩項達成，力爭三項達標。

組織方面，公司過去幾年變化比較大，將以提效率為目標，今年進一步強區(qū)域、精總部、釋放活力。公司最近在進行人才盤點，優(yōu)勝劣汰，進行人員的優(yōu)化，目前公司的組織和人員配置與年度1000億的目標是匹配的。我們做了人員精簡、高效運作。目前整體組織架構更加扁平，管理半徑縮減了，效能得到提升。這是我們企業(yè)良性發(fā)展的正常調整。有一些媒體也對此進行解讀，我覺得是有失偏頗的。

在組織管理和人員優(yōu)化方面，核心還是提升效率，效果非常明顯，組織效率提升了，業(yè)績也出來了，一季度業(yè)績非常好。我們也進一步對區(qū)域進行授權，推動區(qū)域的公司化。比如說西北區(qū)域和華東大區(qū)兩個重點區(qū)域，都是進行公司化運作。2021年在考核激勵方面，更加聚焦業(yè)務、關注回款、關注利潤，是我們最核心的事。吳總跟我都在親自抓，銷售回款這塊的效果非常明顯。

另外有傳說我們總部搬離上海的事，我覺得是謠傳。從公司在深化全國布局和加大華東操作的背景之下，藍光從去年開始完全推動了上海加成都雙總部，我們前年總部就搬到上海了。上海總部建立之后，對公司的健康發(fā)展，搶占資本高地、投資高地和人才高地發(fā)揮了積極的作用。

長三角城市群一直是藍光重要的戰(zhàn)略區(qū)域部署，公司持續(xù)的看好長三角板塊，未來也將繼續(xù)堅持上海總部的運營和加強華東區(qū)域的投資戰(zhàn)略定位，總部在上海也帶動了華東區(qū)域的發(fā)展，因為我們在投資戰(zhàn)略補給上一定要加大華東的力度，華東地區(qū)21年拿地占4成，利潤空間很大。

目前公司的主要業(yè)務部門都在上海，包括戰(zhàn)略、運營、營銷、投資、成本、產(chǎn)品、融資、品牌、人力、行政、數(shù)字科技等等，全部一直在上海辦公，沒有變過。所謂外邊傳撤離上海總部肯定是沒有根據(jù)的謠言，現(xiàn)在沒有，將來也不會有撤離上海總部的計劃。

未來我們會加大加強華東區(qū)域的力度以及上海總部的力度。從表現(xiàn)來看，我們在華東投資占比4 成，銷售占比是 35%左右，這都是我們重倉華東、聚焦上海總部的情況。

三、流動性及負債

歐俊明：公司也有在關注現(xiàn)金流緊張的情況。總體來講在過去10多年，開年地產(chǎn)融資環(huán)境就這么嚴峻是第一次碰到，三道紅線再加銀行兩個集中度政策之后，確實在開年就產(chǎn)生了現(xiàn)金流緊張的效果。

實際上各家銀行整體對地產(chǎn)行業(yè)的授信額度都有所收緊，按揭放款、開發(fā)貸放款堆積的情況比較多，房貸集中度管理對回款規(guī)模和速度帶來的影響還是比較明顯的。不僅一手房放款難，現(xiàn)在了解到銀行對二手房的按揭放款很多都是全面停滯。在公積金的放款維度，一二三線城市的公積金余額與三四線城市存在放款需求剪刀差，一二三線是缺額的，四五線額度用不完，所以既有總量上的問題，也有結構上的問題。

銀行在放款順序上，針對客戶能承受的貸款利率也進行優(yōu)先級排序。針對承受利率較高的，銀行原則上是優(yōu)先放款。從銀行最希望做的業(yè)務上都是這么緊的話，對房地產(chǎn)企業(yè)的放款方面，受額度限制影響之后，更加趨于收緊和謹慎。

償債方面，因為債券市場上出現(xiàn)了一些違約事例，公司上半年到期的債券，不像以往正常的融資環(huán)境下大部分可以通過再融資來覆蓋，出現(xiàn)新發(fā)規(guī)模和到期規(guī)模之間的缺口比以往大。公司以高度負責任的態(tài)度和安排，提前做了應對準備，截止到最新境外美元債的這筆到期也已經(jīng)安排了兌付，總共償還了35億。二季度緊張度肯定會明顯下降，高峰主要還是集中在一季度。二季度到期的債券僅剩下5月底一筆6億的公司債，下一個集中期在三季度，也是分月比較均勻，給我們預留了足夠的間隔期，通過經(jīng)營回款安排、支出方面的節(jié)奏把握，年內確保到期公開債務的兌付。

從自身的節(jié)奏來看，償債壓力在年內應該是趨于下降的態(tài)勢。公司肯定希望在做底線準備的基礎上，如果資本市場有所好轉，公司會積極跟各方面投資人保持良好溝通，肯定要做一些縮量發(fā)行，有可能還是想全力爭取做直融市場的再融資。但是我們不會完全以樂觀的預期為基礎，還是會全力通過經(jīng)營回款來應對各種極端情況下的安排。

經(jīng)營性現(xiàn)金流方面，公司相應的措施中短期在抓經(jīng)營方面，一季度已經(jīng)產(chǎn)生了明顯效果。雖然前面提到在按揭回款方面的外圍環(huán)境并不是太好，但是我們通過積極處置一些時間比較長的存貨，這類受監(jiān)管限制比較少，包括團隊也很努力跟銀行有很好的溝通，合并范圍內的口徑在一季度實現(xiàn)回款173億，全口徑包括不并表的加起來有180多億，這個態(tài)勢在二季度還得到進一步延續(xù)。

4月份我們預估可以回籠50億，整個二季度回款應該不會比一季度差，同時現(xiàn)在市場上我們的項目在量價方面都有穩(wěn)步向好的趨勢。公司不會把利潤擺在前面，而是把流動性需要擺在前面，三四線的區(qū)位盤會以打折促銷的力度來確保回款，保證實現(xiàn)經(jīng)營預算目標。

在資源區(qū)劃這一塊也會延續(xù)一季度的安排，積極確保底線的兌付有充足的準備。

項目層面的合作會降低我們在項目層面的資金壓力，如果在股權層面引入戰(zhàn)投的話，更是從根本性上盡快改變偏緊的流動狀況，踏入穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。

支出現(xiàn)金流方面，我們是嚴控土地款，上半年基本上沒有大的新增投入，也保證了上年未付的部分土地款做了到期支付。

建安成本支出方面，嚴格按照生產(chǎn)經(jīng)營的進度在控制，整個運營成本方面的下降在去年已經(jīng)開始，今年是持續(xù)優(yōu)化中，預計全年節(jié)省的直接現(xiàn)金流支出在10 億以上。

現(xiàn)金流安排方面，因為前面跟很多投資人有過系統(tǒng)的全年計劃的溝通，我就著重把變化點再講一下。

融資方面，現(xiàn)在主要受影響的是直融發(fā)行，項目層面和金融機構的合作目前都是保持正常，大的像農(nóng)行、建行、工行、民生銀行都保持很好的支持力度。信托機構方面，像中融、中鐵信托、百瑞信托同樣也都保持良好的合作。

正如年報披露的信息反映，去年底大概290多億的貨幣資金余額對應今年280億的債務到期規(guī)模，現(xiàn)金短貸比確實剛剛過1，雖然變綠了，但是一點零幾應該說并不是滿意的，所以今年接下來會通過債務結構的優(yōu)化，通過適度的負債規(guī)模壓降，經(jīng)營性現(xiàn)金流加強來支持全年的現(xiàn)金收支計劃，現(xiàn)金短貸比指標是今年大力度要改善的，擺在首位。

大家肯定也會比較關注到非標的償付計劃，非標21年到期的有120億，主要用途還是去年拿地的一些前融安排，收并購項目對于資金的時效性要求也比較高，比較多的應用非標進行融資，大部分都是隨著項目往前推進，由后續(xù)開發(fā)貸資金的到位加上項目的經(jīng)營性回款來平穩(wěn)覆蓋。

第二個我們都是把永續(xù)債納入負債指標來計算，雖然在國內會計標準是可以作為權益性指標，但是我們跟債權人溝通，基本上都是把永續(xù)債涵蓋在負債指標內來計算。

近期來看，我們也會努力的做一些新債發(fā)行。但是從市場窗口上來看，難度還是比較大，希望大家密切關注公司正面信息信號和良性發(fā)展方面的經(jīng)營效果，在市場逐步恢復到正常的窗口期，我們還是要積極做好發(fā)行的爭取和準備。

有不少投資人提到公司的回購，公司肯定是以資金鋪排做綜合考慮，節(jié)余資金首要考慮還是最大程度保障境內外到期債務和現(xiàn)金流的安全，這是公司在資金使用的最根本的原則。

有媒體上提到公司有大筆民間借貸以明股實債方式做隱藏，真的很難理解邏輯是怎么來的，因為明股實債不可能存續(xù)期很短，這一大筆的民間借貸做明股實債，我不知道怎么能夠可以做得到，這種傳聞確實是有點不合邏輯。

公司在少數(shù)股東權益方面，基本上我們和開發(fā)商同行、正規(guī)財務機構有合作，他們有權益類投資，信托公司現(xiàn)在因為政策的引導也在減少，真正把業(yè)務重心放到權益類投資上面，基于項目質量和我們合作的意愿還是比較強的，所以在這方面引入的項目層面合作比較多。考慮到我們的權益占比，體現(xiàn)到報表上，少數(shù)股東權益在持續(xù)增加。

對于非并表子公司的擔保金額，首先并表子公司的擔保余額從金額上看起來有幾百億，大部分都跟現(xiàn)在所提的這些債務實際上是重合的。非并表子公司的債務20年末按照比例去擔保的余額是 31 億。20年末聯(lián)營公司的有息負債是28億，按應占比例算是13億，這些項目的現(xiàn)金也有23億，同樣按比例算有10億，基本上在并表范圍之外擔保的債務和現(xiàn)金，也跟表內項目的規(guī)律是一樣的，是可以相抵的。