經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 李曉到現(xiàn)在還在懊悔，為什么寄送信用卡結(jié)清證明的快遞沒有早一天到。即使早到半天，也許他就能少支出18萬元利息。

時(shí)間臨界點(diǎn)是6月9日下午5點(diǎn)，海南省住房公積金管理局發(fā)布了一則通知，《關(guān)于落實(shí)住房公積金個(gè)人住房貸款“存貸掛鉤”管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》），調(diào)整公積金貸款計(jì)算方式，6月10日開始實(shí)施。

根據(jù)最新的計(jì)算公式，雖然個(gè)人和夫妻最高貸款上限仍是70萬元、100萬元，但貸款門檻卻大大提高了。

目前，已經(jīng)有南通、合肥、無錫、宿州等10余個(gè)城市公積金個(gè)貸率超95%，已觸碰個(gè)貸率紅線，公積金流動(dòng)性吃緊，拉響了住房公積金“預(yù)警”。

調(diào)整公積金貸款政策不僅僅是海南，今年以來，已有貴陽、洛陽、鶴壁、佛山等地調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式、減少約10%的額度或降低二套房貸款額度等。

進(jìn)退兩難

在海南工作將滿6年的李曉，終于攢夠首付，決定買房安家。

今年3月中旬，李曉簽下購房合同，并付了100多萬元的首付，辦理完房子的網(wǎng)簽手續(xù)。

6月3日，李曉到海南省公積金管理局提交貸款相關(guān)材料，工作人員經(jīng)過測(cè)算，告訴他個(gè)人貸滿70萬元沒有問題，但需要交一份信用卡的結(jié)清證明，一周內(nèi)（6月11日前）提交便可辦理。

李曉的信用卡需要從北京開戶銀行處開具，這一周，他一直盯著北京寄來的快遞信息，6月9日下午4點(diǎn)多收到結(jié)清證明，計(jì)劃第二天去公積金管理局辦理貸款手續(xù)。

兩個(gè)多小時(shí)后，《通知》發(fā)布的消息傳開了，李曉對(duì)照公式反復(fù)計(jì)算了幾次，關(guān)于新政對(duì)自己購房的影響，他多少有些疑惑。

第二天早晨，李曉懷著忐忑的心情去公積金管理局，再次詢問是否能按照原辦法貸款，因?yàn)樗呀?jīng)付完首付，辦了網(wǎng)簽，此前已經(jīng)向公積金管理局提交了部分材料。工作人員給出否定的答案。

工作人員告訴李曉，他的公積金貸款額度需要按照新公式重新計(jì)算，李曉公積金賬戶余額9.7萬元，繳存年限5年，月均繳存2500元，公積金貸款額度不到30萬元。

這是一年內(nèi)海南對(duì)公積金貸款政策第二次調(diào)整。2020年8月20日，海南公積金貸款個(gè)人、夫妻最高額度分別從50萬元、70萬元提高到70萬元、100萬元。

根據(jù)《通知》，6月10日起，海南最新的公積金貸款額度計(jì)算公式調(diào)整為：貸款額度=繳存余額×1.8倍+繳存年限×（0.60÷月均繳存額）或（固定值4）〕×貸款類型系數(shù)，以萬元為單位。

按照新公式，公積金余額、繳存年限等基數(shù)不變的情況下，李曉的可貸額度降了40多萬元。想要繼續(xù)購房，這部分需要轉(zhuǎn)化為商業(yè)貸款，由此李曉需要多支出超過18萬元的利息。

李曉不是個(gè)例，一夜間，公積金貸款額度經(jīng)歷“滑鐵盧”的還有鄒雨，2020年從陜西畢業(yè)后，她和來自全國各地的400多名畢業(yè)生，通過人才引進(jìn)到海南洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作。

此前，海南省公積金管理局按照舊辦法給她測(cè)算過，只要繳存6個(gè)月公積金，且還款能力穩(wěn)定，其個(gè)人能貸滿70萬元。

5月23日，鄒雨付了45萬元首付，原本計(jì)劃走組合貸方式，公積金貸款70萬元，剩余73萬元走商業(yè)貸款。

海南公積金新政出來后，鄒雨的計(jì)劃被打亂了。她的公積金余額1.5萬元，月均繳存額2400元；公積金繳納不足1年，繳存年限時(shí)按1年計(jì)算，公積金最高可以貸款5.2萬元，近138萬元需借用商業(yè)貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出她的承受范圍。

首付已交、網(wǎng)簽已辦，鄒雨和李曉等人面臨兩個(gè)選擇：一是多背數(shù)十萬元的商業(yè)貸款，月供負(fù)擔(dān)加重；二是違約退房，扣除10萬元至20萬元定金不等。

一位海南的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他的購房合同里寫明，政策變化不屬于不可控力因素，若購房者違約，需扣除20%的總房款，他的違約代價(jià)達(dá)33萬元。

新算法

各地對(duì)公積金貸款額度的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)不一，但大致思路是：月均繳存越多，繳存年限越長，可貸額度越大，并設(shè)置個(gè)人和家庭可貸額度上限；優(yōu)先剛需、首套購房者。

海南新的公積金計(jì)算公式包括兩個(gè)部分，第一個(gè)是繳存余額乘以1.8倍；第二個(gè)是繳存年限乘以（0.60÷月均繳存額）或（固定值4），其中“繳存年限”上限是4年，月繳存余額≥0.15萬元的，以0.6÷月均繳存額計(jì)算，月均繳存額＜0.15萬元的，以固定值4計(jì)算。最終貸款額度為兩個(gè)部分的疊加。

按照新政，對(duì)于公積金繳存年限較長、存繳余額較大的購房者影響相對(duì)較小，但對(duì)于繳存余額較少、繳存時(shí)間較短的購房者影響較大。

以李曉為例，由于繳存余額較少，雖然月均繳存額2500元，但經(jīng)過0.6÷月均繳存額計(jì)算后，整體可貸額度相對(duì)較低。

根據(jù)《通知》規(guī)定，通知實(shí)施前，借款人已提交完整的住房公積金貸款申請(qǐng)材料，并錄入住房公積金“互聯(lián)網(wǎng)+”信息系統(tǒng)受理貸款業(yè)務(wù)的，執(zhí)行原有的業(yè)務(wù)規(guī)定。

對(duì)于已交首付、但未辦理貸款的購房公積金貸款等問題，6月15日，李曉致電海南省公積金管理局，得到的回復(fù)是：購房是個(gè)人行為，還不上貸款也是個(gè)人行為；購房合同審批是住建部門的事，公積金管理局以“已提交完整住房公積金貸款申請(qǐng)材料”為分界點(diǎn)，沒有不妥。

6月10日，在海南省公積金管理局，一位工作人員向李曉解釋，收緊公積金貸款是因?yàn)?ldquo;海南公積金個(gè)貸率很高，貸出去的錢比較多”，但具體數(shù)字未透露。

另一位購房者提供的錄音顯示，海南省公積金管理局工作人員告訴她，之所以收緊公積金貸款，主要因?yàn)?ldquo;公積金余額不足了”。

目前李曉進(jìn)退兩難，“購房和還貸款確實(shí)是個(gè)人行為，但此前評(píng)估出能貸款70萬元，我是根據(jù)自己的月付能力買房，現(xiàn)在突然收緊額度，沒有過渡期，對(duì)我們影響很大”。

海南公積金年度報(bào)告顯示，2020年，海南發(fā)放個(gè)人住房貸款1.9萬筆103.4億元，2019年這一數(shù)值為1.4萬筆、66.8億元，同比增長32.9%、54.8%。

截至2020年末，海南累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款19.6萬筆620億元，分別比上年末增長10.7%、20 %；貸款余額419億元，同比增長17.8%，貸出額度增幅高于余額增幅。

2020年底，海南的個(gè)貸率為86.6%，比上年末增加4.53個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)貸率，是公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比，體現(xiàn)了公積金支持個(gè)人貸款買房力度。

一位接近海南省公積金政策制定部門的人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)解釋，此次收緊公積金貸款，主要原因是從2020年到今年，海南全省公積金用于購房的貸款支出額快速上升，僅今年前5個(gè)月間，海南的個(gè)貸率從86.6%上漲至91%，又創(chuàng)新高，已經(jīng)觸及住建部的公積金二級(jí)預(yù)警機(jī)制。

根據(jù)公積金資金供求預(yù)警機(jī)制分三個(gè)等級(jí)，個(gè)貸率在85%-90%啟動(dòng)一級(jí)預(yù)警，個(gè)貸率在90%-95%之間啟動(dòng)二級(jí)預(yù)警，當(dāng)個(gè)貸率超過95%啟動(dòng)三級(jí)預(yù)警。

“原先的貸款門檻比較寬松，只要新海南人繳納6個(gè)月公積金，就能撬動(dòng)頂額的70萬元貸款，這確實(shí)能解決很多人的貸款購房需求。但那個(gè)門檻太低了，很多人每月只繳存最低的額度蹭貸，沒有為（公積金）繳存作多少貢獻(xiàn)。這不公平。”該接近政策制定部門的人士透露，原貸款門檻過低、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍，是出臺(tái)公積金新政的背景，其出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)多繳多貸，兼顧公平性原則。

該接近政策制定部門的人士也解釋，既為“存貸掛鉤”，大思路是繳存額度跟貸款額度相關(guān)聯(lián)，所以，新計(jì)算公式主要分為兩部分，一是根據(jù)余額乘以1.8倍，這部分占大頭，“要鼓勵(lì)職工多交，得把個(gè)人公積金吸納進(jìn)來”；二是根據(jù)繳存年限和月均繳存額算出的額度，這部分是輔助。

對(duì)于“月繳存越多，反而貸得越少”的觀點(diǎn)，該接近政策制定部門的人士說，公式前半部分的繳存余額起主要作用，后半部分設(shè)置固定值，是為了對(duì)低收入者有托底的作用，“即使他收入很低，連繳4年依然能獲得至少16萬元的貸款”。“看你怎么理解公平性。”

多地收緊

2020年海南公積金個(gè)貸率觸及一級(jí)響應(yīng)“警報(bào)”，但收緊力度顯然更大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，去年8月，海南放寬了公積金貸款的額度，個(gè)人從50萬元提升至70萬元，夫妻從70萬元提高到100萬元，導(dǎo)致個(gè)貸率走高。

對(duì)于這次公積金新政，李宇嘉認(rèn)為海南有其特殊性，一是海南多次強(qiáng)調(diào)不依賴房地產(chǎn)，有壯士斷腕之勢(shì)，調(diào)控壓力較大；二是自貿(mào)港政策發(fā)布以來，人口集聚效應(yīng)明顯，新市民落戶人數(shù)大增，但因?yàn)樾率忻竦墓e金已繳存額度不多，對(duì)全省公積金貢獻(xiàn)率較低，導(dǎo)致公積金貸出比收取的增幅更大，必須提前預(yù)警。

“存貸掛鉤政策肯定是要落地的，因?yàn)槟壳昂Ｄ系姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較火熱，個(gè)貸率持續(xù)上新高，資金已經(jīng)不足以支持以前粗放式放貸的模式了，必須要收緊。”前述接近政策制定部門的人士強(qiáng)調(diào)了當(dāng)下推行存貸掛鉤制度的必然性、急迫性。

此次新政沒有設(shè)置緩沖期，導(dǎo)致部分已首付、網(wǎng)簽的購房者進(jìn)退兩難，該人士也表示理解，“確實(shí)落差太大了。我們6月9日有收到的指示，要清空所有待辦任務(wù)，已受理的全都完成審批。但6月10日開始，整個(gè)公積金系統(tǒng)已經(jīng)更換了，跟原先的計(jì)算參數(shù)完全不一樣了。”該人士也表示，已將部分市民已購房、受新政影響的情況進(jìn)行上報(bào)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度海南房價(jià)同比漲幅為11%，超過全國8%的水平。6月17日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月海口新房同比上漲5.4%，三亞同比上漲6.8%。

除海南外，已有南通、合肥、無錫、宿州等10余城市宣布公積金個(gè)貸率超95%，觸碰個(gè)貸率紅線。包括海南、貴陽等在內(nèi)多個(gè)城市收緊公積金貸款。

4月14日，貴陽發(fā)文稱，近年來公積金個(gè)貸率持續(xù)超過95%、“流動(dòng)性已嚴(yán)重不足”，因此啟動(dòng)公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng)，首套房的公積金貸款的首付比例、最高額度不受影響；但二套房公積金貸款額度降低10%，且首套貸款結(jié)清滿1年后才能使用，首付比例不低于4成。

各地公積金收緊的調(diào)控手段包括但不限于收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止異地互認(rèn)等、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。

4月易居研究院發(fā)布的《10城公積金個(gè)貸率觸碰紅線》報(bào)告中分析，多地收緊公積金貸款，與公積金流動(dòng)性不足有關(guān)，同時(shí)也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現(xiàn)透支的現(xiàn)象。

“疫情期間，全國部分重點(diǎn)城市房屋交易市場(chǎng)明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運(yùn)行狀態(tài)。在流動(dòng)性把控不到位的情況下，公積金資金池將會(huì)告急，進(jìn)而出現(xiàn)無錢可提可貸的風(fēng)險(xiǎn)。”該報(bào)告稱。

李宇嘉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，每當(dāng)樓市明顯回升，公積金個(gè)貸率就會(huì)走高。“一個(gè)地方的公積金是一個(gè)封閉的池子，不像銀行之間可以流轉(zhuǎn)、拆借。”因此，部分城市需要放寬提取門檻，部分城市則需要收緊，分類分級(jí)調(diào)節(jié)。

房價(jià)水平、房地產(chǎn)交易冷熱程度、公積金貸款門檻等，都會(huì)影響公積金資金池的水位線高低。

一位住建系統(tǒng)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，各地對(duì)公積金貸款的收緊或放松，屬于地方政府責(zé)權(quán)，不能跟中央層面的公積金改革動(dòng)作掛鉤。目前也并未收到全國將收緊公積金貸款的消息。

李宇嘉也提醒，個(gè)貸率觸頂是周期性的。隨著各地強(qiáng)化對(duì)樓市調(diào)控的力度，樓市熱度會(huì)下降，個(gè)貸率又會(huì)回到正常區(qū)間。

6月17日，一位同樣受新政影響的購房者，再次收到開發(fā)商的催辦貸款的信息。她只能在上班間隙，跑到單位樓梯處不停地?fù)艽蚴忻駸峋€。她的訴求很明確，希望政策有過渡期，爭(zhēng)取到在新簽證前已交首付、辦網(wǎng)簽等購房群體能按照舊辦法申請(qǐng)貸款的“寬限”。

她從2013年到海南上學(xué)，畢業(yè)后作為引進(jìn)人才留下，今年5月底動(dòng)用家里6個(gè)錢包，外加借款，終于湊齊了50多萬元首付，原先的月付已經(jīng)到達(dá)極限。“我可能要沒有家了。”她哽咽著說。

（應(yīng)受訪者要求，李曉、鄒雨為化名）