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    多地公積金“預(yù)警”

    陳月芹2021-06-17 19:37

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 李曉到現(xiàn)在還在懊悔,為什么寄送信用卡結(jié)清證明的快遞沒有早一天到。即使早到半天,也許他就能少支出18萬元利息。

    時(shí)間臨界點(diǎn)是6月9日下午5點(diǎn),海南省住房公積金管理局發(fā)布了一則通知,《關(guān)于落實(shí)住房公積金個(gè)人住房貸款“存貸掛鉤”管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》(下稱《通知》),調(diào)整公積金貸款計(jì)算方式,6月10日開始實(shí)施。

    根據(jù)最新的計(jì)算公式,雖然個(gè)人和夫妻最高貸款上限仍是70萬元、100萬元,但貸款門檻卻大大提高了。

    目前,已經(jīng)有南通、合肥、無錫、宿州等10余個(gè)城市公積金個(gè)貸率超95%,已觸碰個(gè)貸率紅線,公積金流動(dòng)性吃緊,拉響了住房公積金“預(yù)警”。

    調(diào)整公積金貸款政策不僅僅是海南,今年以來,已有貴陽、洛陽、鶴壁、佛山等地調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款額度計(jì)算公式、減少約10%的額度或降低二套房貸款額度等。

    進(jìn)退兩難

    在海南工作將滿6年的李曉,終于攢夠首付,決定買房安家。

    今年3月中旬,李曉簽下購房合同,并付了100多萬元的首付,辦理完房子的網(wǎng)簽手續(xù)。

    6月3日,李曉到海南省公積金管理局提交貸款相關(guān)材料,工作人員經(jīng)過測(cè)算,告訴他個(gè)人貸滿70萬元沒有問題,但需要交一份信用卡的結(jié)清證明,一周內(nèi)(6月11日前)提交便可辦理。

    李曉的信用卡需要從北京開戶銀行處開具,這一周,他一直盯著北京寄來的快遞信息,6月9日下午4點(diǎn)多收到結(jié)清證明,計(jì)劃第二天去公積金管理局辦理貸款手續(xù)。

    兩個(gè)多小時(shí)后,《通知》發(fā)布的消息傳開了,李曉對(duì)照公式反復(fù)計(jì)算了幾次,關(guān)于新政對(duì)自己購房的影響,他多少有些疑惑。

    第二天早晨,李曉懷著忐忑的心情去公積金管理局,再次詢問是否能按照原辦法貸款,因?yàn)樗呀?jīng)付完首付,辦了網(wǎng)簽,此前已經(jīng)向公積金管理局提交了部分材料。工作人員給出否定的答案。

    工作人員告訴李曉,他的公積金貸款額度需要按照新公式重新計(jì)算,李曉公積金賬戶余額9.7萬元,繳存年限5年,月均繳存2500元,公積金貸款額度不到30萬元。

    這是一年內(nèi)海南對(duì)公積金貸款政策第二次調(diào)整。2020年8月20日,海南公積金貸款個(gè)人、夫妻最高額度分別從50萬元、70萬元提高到70萬元、100萬元。

    根據(jù)《通知》,6月10日起,海南最新的公積金貸款額度計(jì)算公式調(diào)整為:貸款額度=繳存余額×1.8倍+繳存年限×(0.60÷月均繳存額)或(固定值4)〕×貸款類型系數(shù),以萬元為單位。

    按照新公式,公積金余額、繳存年限等基數(shù)不變的情況下,李曉的可貸額度降了40多萬元。想要繼續(xù)購房,這部分需要轉(zhuǎn)化為商業(yè)貸款,由此李曉需要多支出超過18萬元的利息。

    李曉不是個(gè)例,一夜間,公積金貸款額度經(jīng)歷“滑鐵盧”的還有鄒雨,2020年從陜西畢業(yè)后,她和來自全國各地的400多名畢業(yè)生,通過人才引進(jìn)到海南洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工作。

    此前,海南省公積金管理局按照舊辦法給她測(cè)算過,只要繳存6個(gè)月公積金,且還款能力穩(wěn)定,其個(gè)人能貸滿70萬元。

    5月23日,鄒雨付了45萬元首付,原本計(jì)劃走組合貸方式,公積金貸款70萬元,剩余73萬元走商業(yè)貸款。

    海南公積金新政出來后,鄒雨的計(jì)劃被打亂了。她的公積金余額1.5萬元,月均繳存額2400元;公積金繳納不足1年,繳存年限時(shí)按1年計(jì)算,公積金最高可以貸款5.2萬元,近138萬元需借用商業(yè)貸款,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出她的承受范圍。

    首付已交、網(wǎng)簽已辦,鄒雨和李曉等人面臨兩個(gè)選擇:一是多背數(shù)十萬元的商業(yè)貸款,月供負(fù)擔(dān)加重;二是違約退房,扣除10萬元至20萬元定金不等。

    一位海南的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),他的購房合同里寫明,政策變化不屬于不可控力因素,若購房者違約,需扣除20%的總房款,他的違約代價(jià)達(dá)33萬元。

    新算法

    各地對(duì)公積金貸款額度的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)不一,但大致思路是:月均繳存越多,繳存年限越長,可貸額度越大,并設(shè)置個(gè)人和家庭可貸額度上限;優(yōu)先剛需、首套購房者。

    海南新的公積金計(jì)算公式包括兩個(gè)部分,第一個(gè)是繳存余額乘以1.8倍;第二個(gè)是繳存年限乘以(0.60÷月均繳存額)或(固定值4),其中“繳存年限”上限是4年,月繳存余額≥0.15萬元的,以0.6÷月均繳存額計(jì)算,月均繳存額<0.15萬元的,以固定值4計(jì)算。最終貸款額度為兩個(gè)部分的疊加。

    按照新政,對(duì)于公積金繳存年限較長、存繳余額較大的購房者影響相對(duì)較小,但對(duì)于繳存余額較少、繳存時(shí)間較短的購房者影響較大。

    以李曉為例,由于繳存余額較少,雖然月均繳存額2500元,但經(jīng)過0.6÷月均繳存額計(jì)算后,整體可貸額度相對(duì)較低。

    根據(jù)《通知》規(guī)定,通知實(shí)施前,借款人已提交完整的住房公積金貸款申請(qǐng)材料,并錄入住房公積金“互聯(lián)網(wǎng)+”信息系統(tǒng)受理貸款業(yè)務(wù)的,執(zhí)行原有的業(yè)務(wù)規(guī)定。

    對(duì)于已交首付、但未辦理貸款的購房公積金貸款等問題,6月15日,李曉致電海南省公積金管理局,得到的回復(fù)是:購房是個(gè)人行為,還不上貸款也是個(gè)人行為;購房合同審批是住建部門的事,公積金管理局以“已提交完整住房公積金貸款申請(qǐng)材料”為分界點(diǎn),沒有不妥。

    6月10日,在海南省公積金管理局,一位工作人員向李曉解釋,收緊公積金貸款是因?yàn)?ldquo;海南公積金個(gè)貸率很高,貸出去的錢比較多”,但具體數(shù)字未透露。

    另一位購房者提供的錄音顯示,海南省公積金管理局工作人員告訴她,之所以收緊公積金貸款,主要因?yàn)?ldquo;公積金余額不足了”。

    目前李曉進(jìn)退兩難,“購房和還貸款確實(shí)是個(gè)人行為,但此前評(píng)估出能貸款70萬元,我是根據(jù)自己的月付能力買房,現(xiàn)在突然收緊額度,沒有過渡期,對(duì)我們影響很大”。

    海南公積金年度報(bào)告顯示,2020年,海南發(fā)放個(gè)人住房貸款1.9萬筆103.4億元,2019年這一數(shù)值為1.4萬筆、66.8億元,同比增長32.9%、54.8%。

    截至2020年末,海南累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款19.6萬筆620億元,分別比上年末增長10.7%、20 %;貸款余額419億元,同比增長17.8%,貸出額度增幅高于余額增幅。

    2020年底,海南的個(gè)貸率為86.6%,比上年末增加4.53個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)貸率,是公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比,體現(xiàn)了公積金支持個(gè)人貸款買房力度。

    一位接近海南省公積金政策制定部門的人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)解釋,此次收緊公積金貸款,主要原因是從2020年到今年,海南全省公積金用于購房的貸款支出額快速上升,僅今年前5個(gè)月間,海南的個(gè)貸率從86.6%上漲至91%,又創(chuàng)新高,已經(jīng)觸及住建部的公積金二級(jí)預(yù)警機(jī)制。

    根據(jù)公積金資金供求預(yù)警機(jī)制分三個(gè)等級(jí),個(gè)貸率在85%-90%啟動(dòng)一級(jí)預(yù)警,個(gè)貸率在90%-95%之間啟動(dòng)二級(jí)預(yù)警,當(dāng)個(gè)貸率超過95%啟動(dòng)三級(jí)預(yù)警。

    “原先的貸款門檻比較寬松,只要新海南人繳納6個(gè)月公積金,就能撬動(dòng)頂額的70萬元貸款,這確實(shí)能解決很多人的貸款購房需求。但那個(gè)門檻太低了,很多人每月只繳存最低的額度蹭貸,沒有為(公積金)繳存作多少貢獻(xiàn)。這不公平。”該接近政策制定部門的人士透露,原貸款門檻過低、房地產(chǎn)市場(chǎng)較為活躍,是出臺(tái)公積金新政的背景,其出發(fā)點(diǎn)是鼓勵(lì)多繳多貸,兼顧公平性原則。

    該接近政策制定部門的人士也解釋,既為“存貸掛鉤”,大思路是繳存額度跟貸款額度相關(guān)聯(lián),所以,新計(jì)算公式主要分為兩部分,一是根據(jù)余額乘以1.8倍,這部分占大頭,“要鼓勵(lì)職工多交,得把個(gè)人公積金吸納進(jìn)來”;二是根據(jù)繳存年限和月均繳存額算出的額度,這部分是輔助。

    對(duì)于“月繳存越多,反而貸得越少”的觀點(diǎn),該接近政策制定部門的人士說,公式前半部分的繳存余額起主要作用,后半部分設(shè)置固定值,是為了對(duì)低收入者有托底的作用,“即使他收入很低,連繳4年依然能獲得至少16萬元的貸款”。“看你怎么理解公平性。”

    多地收緊

    2020年海南公積金個(gè)貸率觸及一級(jí)響應(yīng)“警報(bào)”,但收緊力度顯然更大。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,去年8月,海南放寬了公積金貸款的額度,個(gè)人從50萬元提升至70萬元,夫妻從70萬元提高到100萬元,導(dǎo)致個(gè)貸率走高。

    對(duì)于這次公積金新政,李宇嘉認(rèn)為海南有其特殊性,一是海南多次強(qiáng)調(diào)不依賴房地產(chǎn),有壯士斷腕之勢(shì),調(diào)控壓力較大;二是自貿(mào)港政策發(fā)布以來,人口集聚效應(yīng)明顯,新市民落戶人數(shù)大增,但因?yàn)樾率忻竦墓e金已繳存額度不多,對(duì)全省公積金貢獻(xiàn)率較低,導(dǎo)致公積金貸出比收取的增幅更大,必須提前預(yù)警。

    “存貸掛鉤政策肯定是要落地的,因?yàn)槟壳昂D系姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)比較火熱,個(gè)貸率持續(xù)上新高,資金已經(jīng)不足以支持以前粗放式放貸的模式了,必須要收緊。”前述接近政策制定部門的人士強(qiáng)調(diào)了當(dāng)下推行存貸掛鉤制度的必然性、急迫性。

    此次新政沒有設(shè)置緩沖期,導(dǎo)致部分已首付、網(wǎng)簽的購房者進(jìn)退兩難,該人士也表示理解,“確實(shí)落差太大了。我們6月9日有收到的指示,要清空所有待辦任務(wù),已受理的全都完成審批。但6月10日開始,整個(gè)公積金系統(tǒng)已經(jīng)更換了,跟原先的計(jì)算參數(shù)完全不一樣了。”該人士也表示,已將部分市民已購房、受新政影響的情況進(jìn)行上報(bào)。

    易居研究院數(shù)據(jù)顯示,今年一季度海南房價(jià)同比漲幅為11%,超過全國8%的水平。6月17日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示,5月海口新房同比上漲5.4%,三亞同比上漲6.8%。

    除海南外,已有南通、合肥、無錫、宿州等10余城市宣布公積金個(gè)貸率超95%,觸碰個(gè)貸率紅線。包括海南、貴陽等在內(nèi)多個(gè)城市收緊公積金貸款。

    4月14日,貴陽發(fā)文稱,近年來公積金個(gè)貸率持續(xù)超過95%、“流動(dòng)性已嚴(yán)重不足”,因此啟動(dòng)公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三級(jí)響應(yīng),首套房的公積金貸款的首付比例、最高額度不受影響;但二套房公積金貸款額度降低10%,且首套貸款結(jié)清滿1年后才能使用,首付比例不低于4成。

    各地公積金收緊的調(diào)控手段包括但不限于收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止異地互認(rèn)等、收緊租房提取額度、嚴(yán)管騙貸行為等。

    4月易居研究院發(fā)布的《10城公積金個(gè)貸率觸碰紅線》報(bào)告中分析,多地收緊公積金貸款,與公積金流動(dòng)性不足有關(guān),同時(shí)也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現(xiàn)透支的現(xiàn)象。

    “疫情期間,全國部分重點(diǎn)城市房屋交易市場(chǎng)明顯升溫,這使得公積金貸款處于高位運(yùn)行狀態(tài)。在流動(dòng)性把控不到位的情況下,公積金資金池將會(huì)告急,進(jìn)而出現(xiàn)無錢可提可貸的風(fēng)險(xiǎn)。”該報(bào)告稱。

    李宇嘉對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,每當(dāng)樓市明顯回升,公積金個(gè)貸率就會(huì)走高。“一個(gè)地方的公積金是一個(gè)封閉的池子,不像銀行之間可以流轉(zhuǎn)、拆借。”因此,部分城市需要放寬提取門檻,部分城市則需要收緊,分類分級(jí)調(diào)節(jié)。

    房價(jià)水平、房地產(chǎn)交易冷熱程度、公積金貸款門檻等,都會(huì)影響公積金資金池的水位線高低。

    一位住建系統(tǒng)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,各地對(duì)公積金貸款的收緊或放松,屬于地方政府責(zé)權(quán),不能跟中央層面的公積金改革動(dòng)作掛鉤。目前也并未收到全國將收緊公積金貸款的消息。

    李宇嘉也提醒,個(gè)貸率觸頂是周期性的。隨著各地強(qiáng)化對(duì)樓市調(diào)控的力度,樓市熱度會(huì)下降,個(gè)貸率又會(huì)回到正常區(qū)間。

    6月17日,一位同樣受新政影響的購房者,再次收到開發(fā)商的催辦貸款的信息。她只能在上班間隙,跑到單位樓梯處不停地?fù)艽蚴忻駸峋€。她的訴求很明確,希望政策有過渡期,爭(zhēng)取到在新簽證前已交首付、辦網(wǎng)簽等購房群體能按照舊辦法申請(qǐng)貸款的“寬限”。

    她從2013年到海南上學(xué),畢業(yè)后作為引進(jìn)人才留下,今年5月底動(dòng)用家里6個(gè)錢包,外加借款,終于湊齊了50多萬元首付,原先的月付已經(jīng)到達(dá)極限。“我可能要沒有家了。”她哽咽著說。

    (應(yīng)受訪者要求,李曉、鄒雨為化名)

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