經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，近日住建部制定出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（以下簡稱《預(yù)售金監(jiān)管辦法》），并已發(fā)往各省住建廳，后續(xù)將由地方住建部門依據(jù)該文件的基本原則，調(diào)整當(dāng)?shù)厣唐贩款A(yù)售資金使用辦法。

一位接近監(jiān)管部門人士對經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，有關(guān)部門將針對過往各個(gè)地方對預(yù)售資金多扣多押、矯枉過正的問題進(jìn)行調(diào)整，緩解房企流動性，同時(shí)調(diào)整原則還包括各個(gè)地方、不同企業(yè)分類監(jiān)管，“不是眉毛胡子一把抓”。

據(jù)了解，《預(yù)售金監(jiān)管辦法》要求預(yù)售資金必須全程全額監(jiān)管，但分為一般監(jiān)管額度和重點(diǎn)監(jiān)管額度，重點(diǎn)監(jiān)管額度比例將由市縣一級住建部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，2021年底，住建部曾召開防范化解房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)會商會議，要求各省住建廳局嚴(yán)格預(yù)售管理，明確根據(jù)房企開發(fā)資質(zhì)、經(jīng)營業(yè)績和誠信記錄等情況，對房企進(jìn)行分類分級，科學(xué)實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，一家大型房企內(nèi)部會日前透露了近期發(fā)文規(guī)范預(yù)售資金管理的消息，基于各地仍沒有實(shí)施細(xì)則，會議要求各區(qū)域積極溝通和參與地方實(shí)施細(xì)則的制定。

1月20日，最高人民法院、住建部及央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（以下簡稱《通知》），進(jìn)一步明確了住建部門、相關(guān)商業(yè)銀行的職責(zé)，同時(shí)規(guī)范了法院對預(yù)售資金的保全、執(zhí)行行為，目的是“確保商品房預(yù)售資金用于有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)，切實(shí)保護(hù)購房人與債權(quán)人合法權(quán)益”。

另一位接近監(jiān)管部門人士透露，由于2021年房企暴雷事件頻發(fā)，購房人、債權(quán)人甚至房企申請法院進(jìn)行劃扣預(yù)售資金、財(cái)產(chǎn)保全的案件增多，法院也跟著承壓。

“先是承包商、小股東信訪，再是農(nóng)民工群體性勞資糾紛，接著是購房人不僅被延期交付，甚至連預(yù)售網(wǎng)簽對應(yīng)的標(biāo)的物都沒有優(yōu)先債權(quán)。”該接近監(jiān)管部門人士表示，對預(yù)售資金的監(jiān)管迫在眉睫，“監(jiān)管賬戶余額應(yīng)為保交樓服務(wù)，支取優(yōu)先用于承包商和施工人員工資等。”

值得注意的是，該《通知》明確：住建部門應(yīng)當(dāng)依法妥善處理房企等主體的資金使用申請，未盡監(jiān)督審查義務(wù)違規(guī)批準(zhǔn)用款申請，導(dǎo)致資金挪作他用，損害保全申請人或者執(zhí)行申請人權(quán)利的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

近年來，包括恒大在內(nèi)的房企，與部分建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙，通過開具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售監(jiān)管資金。由于沒有全國性預(yù)售資金監(jiān)管的統(tǒng)一辦法，許多城市住建、銀保監(jiān)等部門權(quán)責(zé)不清，比如應(yīng)由哪個(gè)部門對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管、制定實(shí)施細(xì)則、實(shí)際審核放款，容易互相推諉。

前述接近監(jiān)管部門人士也直言，《通知》厘清了法院、銀行及住建部門的權(quán)責(zé)關(guān)系，“這個(gè)文件給住建部門不少壓力”，明確了住建部門若未盡監(jiān)督審查義務(wù)，導(dǎo)致資金被挪用，要負(fù)責(zé)任，但“什么時(shí)候放款、放多少款、款怎樣才算不挪作他用，監(jiān)管尺度很難把握”，因此需要因地因城施策。

2022年1月，新疆、廈門等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，如烏魯木齊新增了“市房產(chǎn)行政主管部門是本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的主管部門，負(fù)責(zé)制定具體實(shí)施細(xì)則，進(jìn)一步明確和細(xì)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作”，明確了主管部門及其職責(zé)。

一位top50房企總裁認(rèn)為，目前住建部的文件只提了些原則，具體細(xì)則和執(zhí)行力度還得看地方，《預(yù)售金監(jiān)管辦法》并不意味著放松預(yù)售資金監(jiān)管，而是更加規(guī)范化，在保障交房資金安全前提下提高資金使用效率，“明顯監(jiān)管太多的會糾偏，本來就執(zhí)行較松的，還會更嚴(yán)格”。