經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 2月15日，繼標(biāo)普和惠譽(yù)后，穆迪也取消了祥生控股（02599.HK）的評(píng)級(jí)，理由是“出于商業(yè)原因”；標(biāo)普撤銷理由是“應(yīng)公司要求”，而惠譽(yù)撤銷的理由則是“信息不足”。

今年1月24日，穆迪將祥生控股的評(píng)級(jí)下調(diào)至Caa2、展望負(fù)面，理由是融資渠道減弱和到期債務(wù)可觀；而負(fù)面的前景“反映了該公司在具有挑戰(zhàn)性的融資條件下解決所有短期債務(wù)能力的不確定性”。

穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)是在祥生對(duì)一筆1月23日到期美元債完成交換要約后作出的。1月18日，祥生完成該筆3億美元境外票據(jù)的交換要約，因?yàn)檫€有一筆6月7日到期的2億美元境外票據(jù)兌付存在不確定性，穆迪下調(diào)了祥生的評(píng)級(jí)。

2021年下半年以來(lái)，因銷售回款乏力、再融資受阻等多方面原因，在到期負(fù)債迎來(lái)高峰期的情況下，全行業(yè)面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，部分房企已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約，部分房企正在通過(guò)各種方式避免違約。

2022年以來(lái)，在加大銷售力度的同時(shí)，祥生展開(kāi)一系列措施，除了交換要約延長(zhǎng)還款時(shí)限外，還通過(guò)出售項(xiàng)目來(lái)緩解流動(dòng)性、優(yōu)化組織架構(gòu)降本增效。

一位祥生的債權(quán)人表示，祥生在公開(kāi)信用市場(chǎng)償債壓力相對(duì)較小，更大壓力在信托領(lǐng)域，由于信托有相應(yīng)的抵押物，無(wú)論是否發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，對(duì)債權(quán)人造成的沖擊相對(duì)較小，“這個(gè)時(shí)候，大部分信托也愿意展期”。

債務(wù)處理

2月16日，祥生地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“祥生地產(chǎn)”）將子公司諸暨祥生弘潤(rùn)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“祥生弘潤(rùn)”）100%股權(quán)出質(zhì)給萬(wàn)向信托。祥生地產(chǎn)為祥生控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)的境內(nèi)經(jīng)營(yíng)主體。

這是三年來(lái)祥生弘潤(rùn)股權(quán)第二次出質(zhì)給萬(wàn)向信托。早在2019年3月，祥生剛從晟高控股手中獲取祥生弘潤(rùn)不到兩個(gè)月，就將全部股權(quán)出質(zhì)給萬(wàn)向信托；當(dāng)年8月，又將祥生弘潤(rùn)49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給光大興隴信托，原有股權(quán)失效。

祥生弘潤(rùn)是位于諸暨市南山郡花園的項(xiàng)目公司，銷售資料顯示，該項(xiàng)目總占地面積為592畝，分東西兩區(qū)開(kāi)發(fā)，共計(jì)2296戶。2021年11月，光大興隴信托從祥生弘潤(rùn)退出，今年2月16日，祥生弘潤(rùn)100%股權(quán)再次全部出質(zhì)給萬(wàn)向信托。

將項(xiàng)目公司股權(quán)出質(zhì)給債權(quán)人，債權(quán)人通常會(huì)保管項(xiàng)目公司的公章及財(cái)務(wù)章，以保證債務(wù)按期償還。上述祥生債權(quán)人表示，項(xiàng)目從拿地到預(yù)售前這段時(shí)間，通常以土地使用權(quán)或在建工程作為抵押。

當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入預(yù)售階段，網(wǎng)簽必須解除抵押，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)，由于缺乏實(shí)物抵押，一旦借款人違約，難以收回借款。“銀行、信托公司通常要求質(zhì)押項(xiàng)目的預(yù)售資金賬戶，作為還款來(lái)源。”該名債權(quán)人表示。

除了應(yīng)對(duì)信托借款及銀行貸款外，1月中旬，祥生對(duì)一筆3億美元的票據(jù)進(jìn)行交換要約。DM數(shù)據(jù)顯示，該筆美元債發(fā)行規(guī)模3億美元，利率12.5%，2020年1月23日上市，2022年1月23日到期。

1月10日，祥生啟動(dòng)對(duì)該筆美元債的交換要約行動(dòng)。不同于其他房企美元債交換要約，祥生這筆美元債交換要約有兩種方案。

第一種，按每1015美元現(xiàn)金兌付50美元，剩余965美元交換為新債券，原有債券的利息在結(jié)算日以現(xiàn)金支付。1月18日，按照這一方案交換要約的新債券上市，涉及金額1.34億美元。

第二種，按每1000美元交換為1000美元新債券，并豁免最后一期利息，交換要約完成后，1月18日，按照第二種方案的新債券也已上市，涉及金額0.86億美元。

最終，原有債券還有1947萬(wàn)美沒(méi)有完成交換要約，處于實(shí)質(zhì)違約狀態(tài)。一位祥生海外投資人表示，違約部分的投資人主要以小散戶為主，因?yàn)椴煌獾诙N方案而沒(méi)有參與交換要約。

該人士表示，按第二種方案進(jìn)行交換要約的票據(jù)，“如果是普通投資人，肯定不會(huì)同意，這部分債券的投資人應(yīng)該比較特殊”，發(fā)生違約主要是因?yàn)椴糠制睋?jù)外流到小散戶手中。

出售項(xiàng)目

1月，祥生控股銷售金額36.8億元，銷售面積27.1萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下降了43.5%和41.2%。由于祥生從2021年6月才開(kāi)始披露月度銷售數(shù)據(jù)，同比增減幅度缺乏數(shù)據(jù)支撐。按照克而瑞數(shù)據(jù)，1月祥生銷售金額同比下滑了44.2%。

截至2月17日，已經(jīng)有多家主要房企公布了1月銷售業(yè)績(jī)，銷售金額同比下滑成為普遍現(xiàn)象。加上預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)、再融資困難等情況，與大部分的同行一樣，祥生也面臨著較大的流動(dòng)性壓力。

從2021年半年報(bào)來(lái)看，截至2021年底，祥生現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為76.2億元，受限資金達(dá)118.4億元；同期，祥生有息負(fù)債462億元，其中短期債務(wù)221.6億元，現(xiàn)金對(duì)短期負(fù)債的缺口較大。

上述祥生債權(quán)人表示，受限資金占比較大與祥生的融資結(jié)構(gòu)相關(guān)，信托等非標(biāo)融資占有息負(fù)債的比重超過(guò)50%，除了地方住建部門的預(yù)售資金監(jiān)管外，信托和銀行等金融機(jī)構(gòu)也會(huì)質(zhì)押一部分預(yù)售資金，使得受限資金比重加大。

2021年下半年，多數(shù)城市預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，本來(lái)就不多的可支配資金更加捉襟見(jiàn)肘，出售項(xiàng)目和資產(chǎn)成為大部分房企的選項(xiàng)。

1月7日，祥生將向日葵康養(yǎng)小鎮(zhèn)23.8%股權(quán)以3.37億元價(jià)格出售給合作伙伴；1月17日，再次以4.87億元代價(jià)將杭州濱拓企業(yè)管理有限公司51%的股權(quán)出售給另一方股東——浙江省旅游投資集團(tuán)有限公司。

2021年5月，杭州濱拓在杭州市以28.2億元價(jià)格在西湖區(qū)獲得9.62公頃住宅用地，根據(jù)合同約定，土地出讓金分兩期支付，首期14.1億元于2021年6月20日前支付；第二期于2022年1月19日前支付。

通過(guò)這一交易，祥生不僅可以少支付第二期7億多元的土地出讓金，還能回收一部分資金。

1月27日，祥生轉(zhuǎn)讓了濟(jì)南祥宜置業(yè)有限公司的全部股權(quán)，祥宜置業(yè)為濟(jì)陽(yáng)城南壹品的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工，但沒(méi)有查到獲取預(yù)售許可證的相關(guān)記錄。

轉(zhuǎn)讓完成后，諸暨國(guó)躍企業(yè)管理咨詢有限公司持有祥宜置業(yè)60%股份，浙江藍(lán)坤裝飾工程有限公司持股35%，諸暨市慶峰建材有限公司持股5%。

其中浙江藍(lán)坤和諸暨慶峰的實(shí)控人徐建中還是城南壹品項(xiàng)目的小股東，也就是說(shuō)，祥生再次將合作項(xiàng)目的股權(quán)出讓給合作伙伴。該項(xiàng)交易的具體金額不詳，已經(jīng)完成股權(quán)變更。

早在2021年11月，浙江藍(lán)坤和諸暨慶峰還聯(lián)合浙江宜盛企業(yè)管理有限公司接手了祥生在濟(jì)陽(yáng)一幅60.5畝土地，這兩家公司同樣是該幅土地的合作方。

除了城南壹品項(xiàng)目外，諸暨國(guó)躍還從祥生地產(chǎn)接手諸暨祥生宏宇、浙江諸暨祥生宏紳和浙江諸暨祥生宏宇等三家公司各51%的股權(quán)。

一位接近祥生的人士表示，祥生在杭州、紹興等城市擁有不少土地及資產(chǎn)，出于現(xiàn)實(shí)需要，不排除進(jìn)一步出售資產(chǎn)的可能。

優(yōu)化組織

在2020年781.7億元的銷售額中，紹興和杭州兩個(gè)城市占比達(dá)到了38.2%，如果再加上寧波、溫州和臺(tái)州，占比達(dá)到了55%。從土地儲(chǔ)備來(lái)看，浙江本土占比也超過(guò)50%。

2021年上半年，祥生在浙江各個(gè)城市的銷售金額比重與2020年相比均有不同幅度的下滑；合肥、南通等長(zhǎng)三角其他城市比重顯著上升。祥生在財(cái)報(bào)中也表示，銷售金額上升主要由于浙江之外泛長(zhǎng)三角區(qū)域銷售增長(zhǎng)。

2021年全年銷售金額雖然比2020年有小幅上升，但由于預(yù)售資金監(jiān)管等原因，大部分并不能自由支配。通過(guò)出售資產(chǎn)增加資金流入的同時(shí)，祥生也在最大限度地通過(guò)優(yōu)化組織和人員等方式降本增效。

2022年春節(jié)后，祥生啟動(dòng)組織架構(gòu)調(diào)整，將之前的7個(gè)中心、3個(gè)部門及眾多二級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行整合，合并為7個(gè)中心和2個(gè)部門，取消了二級(jí)機(jī)構(gòu)。

祥生通過(guò)這輪機(jī)構(gòu)調(diào)整，一是加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)，公共關(guān)系和信息管理、工程與設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)與投資等整合，進(jìn)一步減少日常溝通成本；二是，管理架構(gòu)更加偏平化，加強(qiáng)了總部對(duì)一線的管控。

與多數(shù)房企一樣，在當(dāng)前流動(dòng)性緊張的情況下，一方面需要降本增效，減少行政支出，增加人力效能；另一方面將投融資、成本采購(gòu)等與資金密切相關(guān)的職能和權(quán)限上收至總部。

這已經(jīng)不是祥生第一次調(diào)整組織架構(gòu)，2020年2月，祥生將原有16個(gè)條線整合為9個(gè)中心和2個(gè)部門；2020年上市成功后，2021年初，祥生再次將組織架構(gòu)調(diào)整為7個(gè)中心、3個(gè)部門，并成立一系列二級(jí)部門，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)務(wù)分工。

如果說(shuō)2021年調(diào)整組織構(gòu)架是為了支撐規(guī)模擴(kuò)張，那么這一次調(diào)整將核心職能權(quán)限收回到總部的同時(shí)，也砍掉非核心的部門和人員。

在組織架構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，祥生管理層也經(jīng)歷一輪洗牌，陳弘倪作為總裁統(tǒng)管全局，副總裁韓波分管工程設(shè)計(jì)和成本采購(gòu)，副總裁陳毅輝分管董辦和營(yíng)銷，副總裁郭奕負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和金融，助理總裁李俊君分管人力行政。

韓波此前曾在綠城負(fù)責(zé)集團(tuán)日常運(yùn)營(yíng)工程、在融創(chuàng)上海區(qū)域統(tǒng)籌業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，2018年加入祥生，擔(dān)任蘇皖區(qū)域總裁，2021年開(kāi)始負(fù)責(zé)祥生運(yùn)營(yíng)管理和統(tǒng)籌等工作，2021年3月?lián)螆?zhí)行董事。

陳毅輝、郭奕和李俊君均來(lái)自融信，其中陳毅輝畢業(yè)后即加入融信，一直做到第一事業(yè)部總裁，2019年加盟祥生擔(dān)任浙東區(qū)域總裁，在這一波組織架構(gòu)調(diào)整中，開(kāi)始擔(dān)任集團(tuán)副總裁。

郭奕曾在融信擔(dān)任副總裁，分管的就是融資和財(cái)務(wù)等工作，2021年初加入祥生擔(dān)任副總裁職務(wù)，同樣分管財(cái)務(wù)和金融。

李俊君在融信時(shí)擔(dān)任總裁辦總經(jīng)理，加入祥生后，2021年初被任命為人力行政負(fù)責(zé)人，并在2022年初升任助理總裁，依然分管人力行政。

近兩年，也有一批高管離開(kāi)祥生，2021初至今，獨(dú)立董事王干文、CFO談銘恒、副總裁郭政、副總裁陳建熙、副總裁甘玫、營(yíng)銷中心總經(jīng)理龍?chǎng)巍⒑幽蠀^(qū)域總裁顧建軍等多名高管離職。

上述接近祥生人士表示，在當(dāng)前形勢(shì)下，沒(méi)有哪家企業(yè)能幸免，所有企業(yè)都在通過(guò)各自的方式走出困境，“只要努力過(guò)，至于最后什么結(jié)果，可能不重要了”。