行業(yè)深刻調(diào)整正當時。在縮表出清階段，不少參賽者在激流中被淘汰出局，但仍然有房企成功出線。8月18日，越秀地產(chǎn)交出了一份亮眼的中期業(yè)績報告。

這一份成績單亮出了越秀地產(chǎn)上半年營收增長同比近3成、核心凈利潤仍正增長等多項指標，將其放到同期同行的業(yè)績表現(xiàn)中，就能看出此時的正增長信號有多來之不易。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前約有80余家A+H股上市房企公布了半年業(yè)績預(yù)告，盈利預(yù)警的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增多，幾乎所有房企出現(xiàn)業(yè)績大幅下滑，其中不乏央企、地方國企及示范房企等頭部公司，有超過半數(shù)房企出現(xiàn)業(yè)績虧損。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進在中期業(yè)績說明會上補充提醒：“越秀地產(chǎn)是TOP30房企中，上半年唯一實現(xiàn)銷售額正增長的企業(yè)。”

與此同時，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠總結(jié)稱公司“既要發(fā)展，也要保持有質(zhì)量的發(fā)展，一直以來我們都是在財務(wù)穩(wěn)健的前提下推進投資。從目前看，我們的決定是正確的。”

8年間，越秀地產(chǎn)銷售額增加近千億，在全行業(yè)一致縮表背景下仍明確維持一定增幅的年度目標；從一家廣州本土國企輻射大灣區(qū)，走向全國；期內(nèi)斬獲廣州海珠琶洲南TOD及杭州勾莊TOD項目，是TOD模式邁出大灣區(qū)的關(guān)鍵一步。

逆勢增長，越秀地產(chǎn)做對了什么？

營收同比增3成

截至6月30日，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入312.9億元，同比上升29.1%；毛利66.5億元，同比上升2.5%；核心凈利潤為21.3億元，同比上升1.4%；中期每股派息0.275元，同比上升1.5%，派息比率則為核心凈利潤的40%。

上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營收312.9億元，同比增長29.1%；毛利較去年同期增長2.5%至66.5億元。

林昭遠于業(yè)績會上表示，自從去年以來，結(jié)合各大房企的經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，行業(yè)的利潤率下滑已經(jīng)是一個事實。“我過去幾次強調(diào)，20%-25%的毛利率是我們一個合理的目標，符合當前行業(yè)發(fā)展的態(tài)勢。”未來公司將立足于選好項目、做好產(chǎn)品、控制成本，以此維持公司盈利能力的穩(wěn)定，保持可持續(xù)發(fā)展。

上半年房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，從多項數(shù)據(jù)可以看出其整體態(tài)勢：統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年全國商品房銷售額和面積同比分別下降近29%和22%，房地產(chǎn)投資額同比下降5.4%，供給和需求端均見涼意，購房者觀望情緒濃厚，需求較疲弱。

越秀地產(chǎn)在中報中表露信心，一是隨著一系列經(jīng)濟和房地產(chǎn)支持政策出臺，5月市場逐步恢復(fù)，銷售有所回暖，同比降幅收窄。與此同時，市場表現(xiàn)分化，但越秀地產(chǎn)重點投資的廣州市場逐步復(fù)蘇。半年合同銷售金額約489.1億元中，廣州貢獻了293.4億元，占總合同銷售金額10.4%。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年上半年越秀地產(chǎn)奪得廣州樓市銷售額、銷售面積雙料冠軍，357.5億元的銷售額較第二名保利發(fā)展多出了136億元。2021年，越秀地產(chǎn)一舉刷新了保利發(fā)展蟬聯(lián)近10年的廣州銷冠記錄。此外，大灣區(qū)業(yè)績同樣喜人，上半年合同銷售額317.5億元，占比達65%。

“在房住不炒的總基調(diào)下，政府會支持剛需和改善型住房需求，目前來看，各項政策正在不斷放松，市場會有一個逐步回升的過程。只是，回暖過程會有先后、有分化，核心城市或?qū)⑻崆耙恍?rdquo;林昭遠重申，越秀地產(chǎn)全年1235億元的銷售目標沒有改變，公司管理層也非常有信心達成這一目標，并透露2022年可售貨值為2146億元。

借力Tod

早在2015年8月，廣州地鐵集團與越秀集團投資組建的“軌交+物業(yè)”品牌——廣州市品秀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立，開始承接增城官湖TOD項目。

2019年4月，越秀地產(chǎn)收購官湖項目86%權(quán)益，同時向廣州地鐵配售30.81億股股票，廣州地鐵正式成為越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略股東。

彼時，越秀地產(chǎn)指出，希望從廣州地鐵擴建規(guī)劃中選擇合適的項目與廣州地鐵進行合作，未來每年獲取1-2個軌交項目，每年貢獻新增土儲約100萬平方米。越秀地產(chǎn)獲取TOD項目的速度正在加快，足見其決心——僅2022年上半年，越秀地產(chǎn)已新增廣州還數(shù)琶洲南TOD項目、杭州勾莊TOD項目。

根據(jù)廣州地鐵規(guī)劃，未來五年，廣州地鐵計劃實現(xiàn)線網(wǎng)里程在2023年翻番，從目前的478公里達到800公里。期間將新增33個場站綜合體，到2035年擴大至2000公里。

業(yè)績會上管理層對杭州勾莊TOD項目琢磨不少，其為公司增加37萬平方米的土地儲備，同時象征意義非凡：是越秀地產(chǎn)和杭州地鐵的首個合作項目，標志其TOD全國化布局新突破。

TOD成為越秀地產(chǎn)拓儲不可或缺的重要手段。

上半年越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)、華東地區(qū)、華中地區(qū)合共增加了16幅土地，總建筑面積346萬平方米。其中，大灣區(qū)新增7幅土地，新增土儲163萬平方米，這部分土地占比49%；華東占比25%；大灣區(qū)大本營之一廣州新增5幅土地，新增土儲126萬平方米。此外，越秀地產(chǎn)還于今年3月首次進入安徽合肥，完成在華中區(qū)域的進深布局。

目前越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共有8宗TOD項目，約359萬平方米，占總土地儲備達到12.6%。

林昭遠對TOD寄予厚望，“過去30年以來，我們把TOD作為重要的一條產(chǎn)品線，在廣州地鐵成為我們的二股東以來，我們首次走出廣州，在杭州落址，實現(xiàn)了TOD全國化布局的舉措。”

TOD隨著各個城市目前的軌道交通設(shè)施的提升在發(fā)展，同時各大城市也非常注重在軌道交通發(fā)展的地鐵上蓋物業(yè)。“目前，我們感受到各級政府是非常重視這件事的，越秀地產(chǎn)在過去幾年組建了相關(guān)團隊，組建了TOD研究院，研究如何能夠在TOD產(chǎn)業(yè)里面，既符合城市規(guī)劃發(fā)展，又符合企業(yè)經(jīng)營運營的需要，得到各方共贏。”林昭遠對公司TOD業(yè)務(wù)的日漸成熟給予肯定。

同時，他進一步表示，越秀地產(chǎn)正和各大城市的地鐵規(guī)劃，建設(shè)方也要做多輪的接觸和交流，達成了很多共識，“相信隨著TOD數(shù)量的增加，不論是在TOD項目的開發(fā)效率，還是TOD的產(chǎn)品力、建造力層面，越秀地產(chǎn)都有獨特的優(yōu)勢，以進一步拓展該領(lǐng)域的項目”。

除了增儲，TOD對銷售額的貢獻也十分亮眼。截至報告期末，越秀地產(chǎn)TOD項目共實現(xiàn)合同銷售金額約120.7億元，同比上升58.8%，對業(yè)績增幅提供了強勁助力。以廣州項目為例，琶洲南TOD銷售額57.9億元，星樾TOD 30.1億元、星瀚TOD則為12.8億元。

買買買有標尺

“既要發(fā)展，也要保持有質(zhì)量的發(fā)展。”這是林昭遠作為掌舵人對投資拓展提出的要求，不是一味冒進，擲地千金，而是要在財務(wù)穩(wěn)健的前提下推進投資，以銷定產(chǎn)，審時度勢。

上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙共7個城市新增16幅土地，總建筑面積約為346萬平方米。對比2021年上半年，越秀放緩了拿地步伐，去年同期其新增了23幅、約500萬平方米的總建筑面積土地。

截至2022年6月30日，越秀地產(chǎn)在全國布局了30個城市，總土地儲備約2860萬平方米，其中大灣區(qū)土地儲備占總土地儲備約52.9%。

越秀地產(chǎn)對新進和深耕城市有嚴格的標準，即使在同行紛紛高周轉(zhuǎn)時仍不為所亂，堅定深耕廣州和大灣區(qū)。伴隨著全國性布局深入，越秀地產(chǎn)持續(xù)鞏固“1+4”全國性布局，深耕大灣區(qū)、重點發(fā)展華東地區(qū)、華中地區(qū)、北方地區(qū)及西部地區(qū)。

林昭遠明確，“城市上，我們會更加聚焦在省會城市、重點城市上。在目前的市場環(huán)境下，選好城市、選好項目非常重要。”這也是越秀地產(chǎn)過去驗證過的正確答案。