經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 9月1日早上，某頭部房企成都公司客研人士李琛負(fù)責(zé)的項(xiàng)目如期取證，工作人員集體刷屏，開盤箭在弦上。一小時(shí)后，成都正式發(fā)布，自當(dāng)日18時(shí)起，全市居民原則上居家3天。

售樓處砸金蛋的碎片還來不及收拾，李琛迅速?zèng)Q定轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，推出線上看房選房優(yōu)惠活動(dòng)，朋友圈僅配文4個(gè)字：一切安好。

同一時(shí)間，某大型房企的買地人員張敏也改變了計(jì)劃，她下午本來要去看幾塊地。

7月份，當(dāng)?shù)赝羞€在討論“5·31”樓市新政后的上升行情，是市場回升的拐點(diǎn)還是曇花一現(xiàn)時(shí)，尚有余糧的房企們沖入第二批次供地的大賣場，11宗地觸及最高限價(jià)轉(zhuǎn)入抽簽環(huán)節(jié)，這是近1年來少有的盛況。

那段時(shí)間，張敏找回了以前熬夜測算、做土地可研報(bào)告的感覺，畢竟公司從去年第三批次開始逐漸砍掉投資預(yù)算，她只能在外場觀望同行拿地。

6月份，成都新房市場恢復(fù)到了2021年上半年高位期的水平，多個(gè)項(xiàng)目開盤即售罄、觸發(fā)熔斷，二手房成交量更刷新了近10年來紀(jì)錄。

據(jù)張敏的經(jīng)驗(yàn)，二手房置換后需要一定周期，許多客戶大概率在7-8月持幣涌入一手房改善型項(xiàng)目。因此，張敏給集團(tuán)做了一份投資報(bào)告，其中包含上半年市場緩慢回調(diào)、新政效果喜人、成都持續(xù)人口流入和整體房價(jià)仍有上漲空間等等維度，試圖說服集團(tuán)勻一點(diǎn)額度給區(qū)域公司。

供地結(jié)束的第二天，成都開始出現(xiàn)疫情，成華區(qū)一度封閉管理5天，持續(xù)到8月初才告一段落；隨后，8月中旬罕見高溫和干旱致使全市限產(chǎn)限電，部分城區(qū)的樓盤還能發(fā)電迎客，但多數(shù)近遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目選擇放棄“掙扎”。

新冠肺炎疫情第3年，公司常常給張敏和同事們宣貫“疫情已經(jīng)不是不可抗力因素了，各區(qū)域公司必須做好它一定會(huì)來的準(zhǔn)備，別拿疫情當(dāng)借口”。

然而，“不可抗力因素”一個(gè)接一個(gè)，張敏不得不為她的拿地分析報(bào)告中增加上各種變量，“理想狀態(tài)下，這塊地能賣一個(gè)很好的價(jià)格，收益率有8個(gè)點(diǎn)，但開發(fā)商能保證，幾個(gè)月后項(xiàng)目入市時(shí)，市場沒有其他不可控情況嗎？”

成都樓市的“金九”，在“全市原則上居家3天”中拉開帷幕。

一枝獨(dú)秀錦官城

8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，所有指標(biāo)全部下跌：當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.3%，新房銷售量和價(jià)同比均跌超28%，市場在艱難尋底。

在一眾城市中，走出獨(dú)立行情的成都顯得極為醒目：

7月，新房成交量環(huán)比上漲13.2%，同比漲幅達(dá)到57%，實(shí)現(xiàn)7個(gè)月連漲，且連續(xù)4個(gè)月環(huán)比漲幅排名第一。

上半年成都憑借714萬平方米的新房成交面積，超越武漢成為“樓市第一城”。

二手房市場更為熱鬧，7月成交量同比上漲381%，繼6月后再度刷新其近10年來成交紀(jì)錄。

一則則現(xiàn)象級(jí)清盤的捷報(bào)，也讓全城乃至全國開發(fā)商們看到了銷售回暖的亮光。

8月22日，錦江金茂府開盤首日，130余套總價(jià)在600萬-1000萬元區(qū)間的豪宅被一搶而空。這個(gè)限價(jià)3萬元出頭的改善項(xiàng)目，疊加精裝包、搭售地下室和封窗加面積等，實(shí)際成交均價(jià)在3.5萬元左右。

盡管該項(xiàng)目并不在傳統(tǒng)的錦江或高新核心板塊，但錦江金茂府價(jià)格不降反升還賣“爆”，一度讓地產(chǎn)同行以為成都市場至此迎來拐點(diǎn)，緊鑼密鼓地籌備起即將到來的“金九銀十”。

錦江金茂府開盤當(dāng)天，某頭部房企成都公司客研人士李琛前往“暗訪”，他看到了這樣的景象：項(xiàng)目現(xiàn)場幾乎滿座，有客戶拿著戶型圖和置業(yè)顧問站著算價(jià)格，有購房者成功搶到房源后大聲歡呼。

當(dāng)天由于限電加上來訪量大，空調(diào)制冷效果打折扣，置業(yè)顧問多次讓客戶靜下心來，感受金茂主打的恒溫系統(tǒng)。

開盤前，金茂做了大量蓄客工作，售樓處大概有20個(gè)銷售，每個(gè)銷售每天接待近20組客戶，算下來日均近400組到訪。

成都不少新樓盤行情已經(jīng)延續(xù)了兩個(gè)多月。

7月8日，豪宅板塊麓湖生態(tài)城觀瀾項(xiàng)目第二批次推出190套房源，單價(jià)達(dá)到4萬元/平方米以上，報(bào)名購房人數(shù)依然達(dá)到574組，年內(nèi)第二次觸發(fā)“3倍熔斷”。

1年前，成都出臺(tái)新政為樓市降溫，規(guī)定報(bào)名搖號(hào)人數(shù)超過預(yù)售房源數(shù)3倍，限售年限由3年延長至5年，被稱之為“3倍熔斷”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年成都共有19個(gè)樓盤、共計(jì)23次觸發(fā)“3倍熔斷”，可見其樓市熱度。

與銷售一脈相承的土拍熱度也能看出房企對(duì)成都市場的看好。

7月12-14日，成都進(jìn)行今年第二批集中供地，以53宗地、402億元成交量收官。成績?cè)谌珖鴣碚f數(shù)一數(shù)二。

成都為何能在其他城市樓市下行時(shí)“一枝獨(dú)秀”？

李琛認(rèn)為，“5·31”救市政策只是導(dǎo)火索，其背后是成都市政府“有形的手”長期對(duì)供需節(jié)奏進(jìn)行調(diào)節(jié)，整個(gè)市場的供求比一般在0.8-1.2較良性的區(qū)間。

“十年前很多人把成、渝放一起講，但這兩個(gè)城市樓市正走向不同方向，重慶巨量供應(yīng)、從未限購，市場需求很飽和，而成都自2017年升級(jí)限購、限售后，要求每人在12城區(qū)只能新購1套住房（新房或二手房），非戶籍居民需2年社保、限售3年等，房價(jià)被限得很嚴(yán)，比如換房難度大、改善需求長期被積壓等”。

開發(fā)商對(duì)成都第二批次主城區(qū)宅地的爭奪，與地塊清水（相當(dāng)于毛坯房）限價(jià)大幅提高有關(guān)，一位央企西部公司投資負(fù)責(zé)人解釋，“成都過去限價(jià)控得很嚴(yán)，房地價(jià)差一般為8000元，很多地塊算完賬利潤率很薄，但第二批次有11宗地的清水限價(jià)突破此前的3萬元/平方米的天花板，最高的一宗是高新區(qū)桂溪街道地塊，清水單價(jià)達(dá)到3.45萬元，加上精裝包等后有望賣到4萬元，主城區(qū)地塊房地價(jià)差整體提高到1.2-1.5萬元”。

該投資負(fù)責(zé)人透露，其與區(qū)國土部門接觸下來，感受到地方政府因此前幾次賣地不景氣有所受挫。不過，近年來防疫以及大規(guī)模地鐵建設(shè)投入，各區(qū)都不愿意降低地價(jià)，因此只能提高未來限價(jià)預(yù)期。

開發(fā)商也樂意把“餅”傳給持幣觀望的購房者們，李琛公司營銷部門的說辭已經(jīng)更新成：未來同區(qū)域即將入市項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)提高，現(xiàn)在正是抄底的時(shí)候了！

獨(dú)立行情隱憂

5月份，成都連續(xù)頒布兩個(gè)樓市新政，尤其是5月31日的新政，放寬了限購條件，主城和近郊落戶即可買房，非戶籍購房條件從此前需2年社保降至1年。這是相比杭州、西安等同能級(jí)城市更為寬松的限購政策。

此外，新政從稅收、限售上松綁。

6、7月成都二手房供應(yīng)面積，從月均120萬平方米激增至近180萬平方米，掛牌套數(shù)激增至1.6萬套以上；

成交方面，實(shí)際上成都二手房從去年12月份信貸條件改善后便緩慢恢復(fù)，新政實(shí)質(zhì)性放松后更加明顯，6月成交1.36萬套，7月增加至1.4萬套。

李琛發(fā)現(xiàn)，新政門檻降低，釋放了社保未滿2年的新成都人的購房需求，但疊加多家民營房企爆雷、7月停貸潮等“黑天鵝”事件后，二手房的火熱并未明顯惠及所有新房。

年輕的剛需客戶獲得購房資格后，涌去買主城區(qū)的小戶型二手房，對(duì)新房反而產(chǎn)生分流；而豪宅客群對(duì)價(jià)格敏感度低，會(huì)更青睞總價(jià)在600萬元以上豪宅。

首改、再改新房陷入尷尬。一家頭部民營房企策劃負(fù)責(zé)人近期正籌備一個(gè)改善型新盤首開活動(dòng)，由于7-8月蓄客效果不盡理想，迫于無奈，啟用了多個(gè)渠道公司。

這位頭部民營房企策劃負(fù)責(zé)人時(shí)常需要向總部解釋，為何統(tǒng)計(jì)局一手房成交量價(jià)數(shù)據(jù)亮眼，但區(qū)域公司的銷售卻沒有跟上大勢。“新政理論上打通了一二手房的置換鏈條，但經(jīng)濟(jì)不景氣，裁員失業(yè)，很多客戶希望給自己降杠桿，甚至提前還貸；即便有換房想法，他可以買更穩(wěn)的二手房，或者央企的期房”。

多個(gè)全國性房企成都區(qū)域人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，除了板塊分化明顯，另一個(gè)一線“體感”與宏觀數(shù)據(jù)不一致的點(diǎn)是，6月成都新房市場確有暖意，但7月開始已出現(xiàn)明顯下滑；8月受高溫天氣、限電限產(chǎn)、政策效應(yīng)削弱等影響，市場寒意加劇。

8月24日，成都部分區(qū)域下了一場小雨，白天體感溫度仍超45度，拉閘限電之下，龍泉驛區(qū)一售樓處已經(jīng)用柴油發(fā)電近一周，每天發(fā)電費(fèi)用1-2萬元，且由于持續(xù)極高溫和長時(shí)間運(yùn)作，已燒壞了2臺(tái)發(fā)電機(jī)，現(xiàn)場供電斷斷續(xù)續(xù)，空調(diào)制冷有時(shí)供應(yīng)不上，沙盤和照明偶爾閃爍，部分看房人和置業(yè)顧問只能手搖扇子降溫。

“如果不發(fā)電開空調(diào)，客戶更不會(huì)來，權(quán)衡之下，發(fā)電費(fèi)比起讓整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在家歇著的損失，算不了什么。”項(xiàng)目開發(fā)商人士解釋。

進(jìn)城人口后備軍

為什么是成都？

多家房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，華潤、綠城、保利、中海、越秀等房企重倉成都，不止看短期市場的火熱程度，其背后還有這座城市持續(xù)的人口流入、產(chǎn)業(yè)布局、地鐵交通規(guī)劃等多方面因素。

隨著人口自然增長對(duì)常住人口增長的貢獻(xiàn)持續(xù)減弱，人口流動(dòng)對(duì)各省常住人口增長起到越來越重要的作用，人口流入是一個(gè)城市吸引力的重要標(biāo)志。

2021年，成都的GDP達(dá)到19916.98億元，距離2萬億大關(guān)只剩一步之遙。

成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年末，成都市常住人口數(shù)量為2119.2萬，比上年末增加24.5萬，高于杭州。作為單核城市，成都常住人口占四川省比重超25%，大量虹吸省內(nèi)人口的勢頭還在延續(xù)。

一位頭部房企華中區(qū)域客研人士曾提到，作為開發(fā)商，在決定有限的錢去哪投資時(shí)，會(huì)更關(guān)注產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的“三產(chǎn)”質(zhì)量，即第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的占比，這可能影響一個(gè)城市的中產(chǎn)分布和購買力的分配，比如哪些行業(yè)正在造富，這些客群較大可能涌入市場買房，且受市場波動(dòng)的敏感度較低。

同為人口凈流入的先鋒城市，2021年成都第三產(chǎn)業(yè)人口占比達(dá)到66.4%，高于武漢的62.5%和深圳62.9%，僅次于北京的81.7%、上海73.3%、杭州67.9%。

這一份調(diào)研報(bào)告重點(diǎn)比較了武漢和成都的差別：武漢近兩年新增常住人口超240萬人，其中有七普統(tǒng)計(jì)時(shí)恰逢武漢疫情期間部分人離開武漢，并在其后兩年逐漸回流，導(dǎo)致數(shù)據(jù)上人口激增，其2021年實(shí)際新增常住人口約20萬人，略低于成都。由于第三產(chǎn)業(yè)人口占比更高，成都較武漢更適合房企加大改善、高端產(chǎn)品的供應(yīng)。

2017年，成都率先在全國提出包括“先落戶后就業(yè)”放寬青年人才落戶條件，以及“為外地來蓉求職大學(xué)畢業(yè)生提供7天免費(fèi)住宿”等人才安居政策。今年6月成都再升級(jí)引才政策3.0版本，聚焦高精尖稀缺人才。

前述央企西部公司投資負(fù)責(zé)人表示，2021年深圳的常住人口城市化率約為99.54%，上海、北京、廣州在85%以上，同能級(jí)的杭州、武漢也在84%左右，而成都僅79.5%，在全國重點(diǎn)城市排名靠后。

這意味著，成都轄區(qū)內(nèi)超2119萬人的常住人口中，約有450萬人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍。如果成都城鎮(zhèn)化率提高1%，約有20萬人來到城區(qū)，再加上外來常住人口流入20萬人，假設(shè)按人均40平方米的購房面積計(jì)算，理想狀態(tài)下能去化1600萬平方米。城鎮(zhèn)化率仍有上升空間，央企西部公司投資負(fù)責(zé)人據(jù)此判斷成都未來仍有一波剛性需求。

產(chǎn)業(yè)配套支撐

在分析成都的產(chǎn)業(yè)問題時(shí)，上述央企西部公司投資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，過去十年，重慶發(fā)展硬件，成都則做軟件，電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為第一支柱產(chǎn)業(yè)，使產(chǎn)業(yè)的人口導(dǎo)入進(jìn)一步加強(qiáng)。

近十年，成都引進(jìn)了英特爾、富士康、戴爾、聯(lián)想、華為和京東方等頭部企業(yè)到高新區(qū)，阿里巴巴、科大訊飛在成都均有分支機(jī)構(gòu)；同時(shí)，成都也是西南互聯(lián)網(wǎng)重鎮(zhèn)，《王者榮耀》最早是成都天美工作室開發(fā)，后來被騰訊收購，目前仍保留研發(fā)部門在成都。

前述央企西南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人透露，其管轄區(qū)域內(nèi)還包括昆明、貴陽等城市，和不同城市政府打交道多年，能看出每個(gè)城市賣地時(shí)承諾的城市配套、平衡供需節(jié)奏上水平不一。成都項(xiàng)目沙盤上政府規(guī)劃的公園、地鐵等后續(xù)都會(huì)悉數(shù)落地，“這使得購房者愿意相信售樓處區(qū)位大屏上的標(biāo)示的‘建設(shè)中’的基礎(chǔ)設(shè)施”。

該央企西南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人在成都工作12年，經(jīng)歷了成都地鐵從無到有。可作比較的是，北京1號(hào)線于1969年試運(yùn)營，天津第一條地鐵于1984年正式投入運(yùn)營，上海、廣州分別為1993、1997年。

而成都地鐵正式投入營運(yùn)是在2010年9月，起步較晚，是全國第12個(gè)開通地鐵運(yùn)營的城市。到了2021年底，成都軌道交通運(yùn)營里程數(shù)達(dá)到518.96公里，躋身全國第4，僅次于北上廣。

按照《成都市城市快速軌道交通第四期建設(shè)規(guī)劃(2016-2024)》，2024年成都地鐵線路總里程將突破700公里。“地鐵配套讓開發(fā)商和購房者看得到交通優(yōu)勢和房價(jià)上漲預(yù)期。”該央企西南區(qū)域投資負(fù)責(zé)人說。

不可抗力還是來了

7月以來，成都經(jīng)歷了60年一遇的極端高溫襲擊，高溫紅色預(yù)警已持續(xù)10天以上，與此同時(shí)，四川這個(gè)電力大省又遭遇近10年來最嚴(yán)重旱情。

為應(yīng)對(duì)降水量驟減和電力緊缺，四川向全省人民發(fā)出節(jié)水、節(jié)電倡議；生產(chǎn)端拉閘停產(chǎn)，所有寫字樓、商場限電。李琛的辦公室白天室內(nèi)溫度40度+，中央空調(diào)被停，他和同事們只能吹小風(fēng)扇，或者把凈化器橫放降溫；藿香正氣水、降溫貼成為售樓處新晉常備“物資”，物業(yè)人員還連夜搶修發(fā)電機(jī)，以保證第二天客戶到訪能吹上空調(diào)。

在拉閘限電的一周里，李琛常望著高新區(qū)的一幢幢高樓大廈，他從沒見過這樣“黑黢黢”的成都。春熙路、玉林路的燈紅酒綠也消失了。

成華區(qū)猛追灣望平街的一家酒館老板張可在9月1日全市“靜默令”前，已經(jīng)收到了監(jiān)管部門的通知——為防控疫情，娛樂場所需暫時(shí)停業(yè)。

開店之初，張可就“機(jī)智”地改造了自己的酒館：白天可以賣咖啡，夜深變成小酒館，店內(nèi)開辟出一整面貨架擺放著上百個(gè)中古包，并在招牌上注明“中古·咖啡·甜品”字眼。

他打的算盤是，如果疫情要求娛樂場所率先關(guān)門，賣咖啡、賣包也許還能被歸為餐飲或零售業(yè)。

8月28日，張可終于盼來恢復(fù)供電，當(dāng)晚還下了一場小雨，略顯清涼，店里客人依舊寥寥。他想不明白：是小雨還是疫情，嚇退了他的客人們。

李琛的公司作為民營房企，對(duì)強(qiáng)銷售、抓回款如同打仗一般，原本備好足量供貨和優(yōu)惠力度沖刺“金九銀十”，但眼下，各種“不可抗力因素”籠罩，一個(gè)個(gè)難關(guān)需要每個(gè)人全力捱過去。

（應(yīng)受訪者要求，李琛、張敏為化名）