張雅楠/文 作為萬(wàn)科的第二曲線,萬(wàn)物云終于要上市了。
如無(wú)意外,它將于9月29日在港交所交易,按照目前的發(fā)售價(jià)格區(qū)間,萬(wàn)物云的市值將介乎550億-615億港元。
盡管沒(méi)能趕在物業(yè)市值高峰期盛放一朵千億煙花,但在當(dāng)前市況中上市,不必坐上股價(jià)過(guò)山車(chē),可以收獲一個(gè)相對(duì)理性的估值,確也符合萬(wàn)科風(fēng)格。
萬(wàn)物云姍姍來(lái)遲,但它付出的時(shí)間成本并沒(méi)有白白浪費(fèi),從業(yè)務(wù)內(nèi)容看,萬(wàn)物云架構(gòu)出了一個(gè)嶄新的空間故事,把自己和其他所有的上市物業(yè)公司區(qū)別開(kāi)來(lái),包括市值比它更大的華潤(rùn)萬(wàn)象生活,所以,一眾高質(zhì)量基石投資者用腳投票,也就不那么令人意外了。
對(duì)中國(guó)的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō),彩生活是第一代標(biāo)桿,憑借“增值服務(wù)”的故事,將物業(yè)行業(yè)改換新裝帶入了資本市場(chǎng)大門(mén);華潤(rùn)萬(wàn)象生活是第二代標(biāo)桿,在住宅服務(wù)之外,擴(kuò)充了高質(zhì)量、大體量的商業(yè)管理服務(wù),豐富了物業(yè)管理的意涵,也守住了物業(yè)估值的價(jià)值線;第三個(gè)標(biāo)桿便是萬(wàn)物云了,它從更高的視野拉開(kāi)了空間服務(wù)的架構(gòu),不僅局限于住宅小區(qū)和商業(yè)空間,更進(jìn)一步拓展至城市、街道,并試圖通過(guò)科技和平臺(tái)為這一龐大架構(gòu)賦能,有可能創(chuàng)造出一個(gè)空間服務(wù)的巨無(wú)霸和新物種,而這,是萬(wàn)物云通過(guò)多年的斷舍離和吸納融合逐步實(shí)現(xiàn)的。
萬(wàn)物云最大的舍棄是萬(wàn)科。
除少數(shù)第三方物業(yè)企業(yè)外,大部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模皆由房地產(chǎn)母公司的住宅基本盤(pán)面構(gòu)成,依賴(lài)度動(dòng)輒超過(guò)90%,萬(wàn)科雖是萬(wàn)物云的大股東,萬(wàn)物云也肇始于萬(wàn)科物業(yè),但萬(wàn)物云的收入構(gòu)成中,來(lái)自萬(wàn)科體系的比例并不高,真正擺脫了對(duì)母公司的依賴(lài)。
從2021年度的數(shù)據(jù)看,在居住、商業(yè)和城市、AIoT及BPaaS解決方案三大業(yè)務(wù)中,萬(wàn)科體系貢獻(xiàn)的收入僅為2.1%、12.3%、4.8%,獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)的比例則為53.4%、24.4%、3.0%。
此外,手握萬(wàn)科物業(yè)這一金字招牌,萬(wàn)物云沒(méi)有局限在住宅服務(wù)上,也沒(méi)有局限在萬(wàn)科體系內(nèi)。以商管為例,目前物業(yè)行業(yè)市值排名前五的分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、保利物業(yè),碧桂園服務(wù)曾經(jīng)一度實(shí)現(xiàn)估值的飛躍,達(dá)到過(guò)2000億港元,但現(xiàn)在看來(lái),華潤(rùn)萬(wàn)象生活憑借著物管+商管的高配組合,兼顧了規(guī)模和效率,以模式勝過(guò)了規(guī)模。排隊(duì)上市中的龍湖智創(chuàng)生活,也將延續(xù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的模式,用龍湖天街培育出來(lái)的商管能力夯實(shí)基本盤(pán)。
相比而言,萬(wàn)科集團(tuán)也有商業(yè)板塊印力,并且印力的規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二,不過(guò),印力為萬(wàn)科收購(gòu)而來(lái),發(fā)展脈絡(luò)自成體系,與華潤(rùn)、龍湖等內(nèi)生性的商業(yè)地產(chǎn)板塊不同,印力和萬(wàn)物云是兩條平行線,不存在融合的可能,因此,萬(wàn)物云的商管部分無(wú)法借勢(shì)母公司,但它學(xué)習(xí)了萬(wàn)科的行事風(fēng)格——要做就要做大,來(lái)不及自己做就收購(gòu),萬(wàn)物云通過(guò)收購(gòu)五大行之一的戴德梁行股份,成立萬(wàn)物梁行,主要服務(wù)于商企空間,其中不乏阿里巴巴、華大基因、華為、騰訊等大型企業(yè)總部。
物業(yè)服務(wù)向商業(yè)管理進(jìn)發(fā)的原因是物業(yè)公司從C端的業(yè)主家中賺錢(qián)的效率并不高,一是住宅物業(yè)服務(wù)的價(jià)格管制并沒(méi)有完全放開(kāi);二是業(yè)主通過(guò)物業(yè)公司消費(fèi)的邏輯并不通,因?yàn)槲飿I(yè)的圍墻并不能真正擋住阿里和京東。向B端收費(fèi)是更高效的做法,企業(yè)服務(wù)是效率更高的途徑。
如今,萬(wàn)物梁行的年收入已經(jīng)做到超過(guò)60億元,也被朱保全認(rèn)為是最有可能成為萬(wàn)物云第二曲線的業(yè)務(wù)。
商企服務(wù)把物業(yè)公司的服務(wù)范疇從住宅小區(qū)帶到了更加廣闊的城市空間,萬(wàn)物云是行業(yè)中最早開(kāi)啟城市管理概念的物業(yè)公司,并把這一管理理念從城市市政進(jìn)一步拓展至街區(qū)范疇,這也是它相較其他物業(yè)上市公司,最大的增量業(yè)務(wù)——盡管頭部物業(yè)公司目前都有城市公共空間和設(shè)施的管理服務(wù)業(yè)務(wù),但萬(wàn)物云的城市服務(wù)內(nèi)涵不同。
從住宅小區(qū)到商業(yè)企業(yè)的辦公空間,再到城市公共空間和街道,如果給萬(wàn)物云畫(huà)一個(gè)坐標(biāo)軸,那么橫軸可以看作是它的空間范疇,而縱軸,則是它的業(yè)務(wù)整合能力。
當(dāng)住宅、商企、城市融合在一個(gè)個(gè)以3平方公里為半徑的街道里,萬(wàn)科可以憑借物業(yè)管理能力、設(shè)施管理能力等,在街區(qū)范疇內(nèi)高效調(diào)度生產(chǎn)資料,完成街區(qū)內(nèi)的買(mǎi)房賣(mài)房、裝修維修、保安保潔等各項(xiàng)服務(wù),大大節(jié)約成本、提高效率,這項(xiàng)業(yè)務(wù)也被定義為“蝶城”,意為打開(kāi)物業(yè)邊界,破繭成蝶。
科技和人力資源能力是這項(xiàng)業(yè)務(wù)最重要的保障。
從萬(wàn)物云的募資用途看,約35%(約19.8億港元)將用于為萬(wàn)物云街道提供資金,這其中僅5%用于收購(gòu)住宅物業(yè)公司,其他大部分資金都將用于技術(shù)部署以及標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化建設(shè);約25%(14.1億港元)將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)以及建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的能力。
而朱保全的博士論文題目是《物業(yè)管理低技能員工的保有和轉(zhuǎn)型研究:論人格、環(huán)境因素、管理干預(yù)對(duì)績(jī)效的影響》,聚焦在人力資源效率提升的動(dòng)態(tài)研究上。
截至2022年3月21日,在中國(guó)100個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市的3402個(gè)目標(biāo)街道中,服務(wù)范圍介乎3000戶(hù)至6000戶(hù)家庭、6000戶(hù)至1萬(wàn)戶(hù)家庭,以及超過(guò)1萬(wàn)戶(hù)家庭的指定萬(wàn)物云街道分別為219個(gè)、119個(gè)及121個(gè)。
從“蝶城”的整個(gè)構(gòu)想看,萬(wàn)物云最后更像會(huì)和貝殼殊途同歸,雖然二者的底層能力不同,一個(gè)偏向住宅交易,一個(gè)偏向物業(yè)服務(wù),但共同點(diǎn)更多,比如龐大的人力資源管理、終端業(yè)務(wù)方向以及在街道社區(qū)的深度下沉。
這些都在朱保全的考量之中,如果說(shuō)萬(wàn)物云最終的方向是住的生意,萬(wàn)物云正用實(shí)際行動(dòng)告知貝殼,住的生意并不僅僅只有房地產(chǎn)交易。當(dāng)然,這一點(diǎn),貝殼也深知,所以在中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上,貝殼也在發(fā)力租賃和裝修兩翼,在北京,貝殼的裝修業(yè)務(wù)今年有望做到10億元規(guī)模,增速顯著,并且,這其中大部分成交是由經(jīng)紀(jì)人導(dǎo)流而來(lái),這種業(yè)務(wù)間的夢(mèng)幻聯(lián)動(dòng),也是朱保全期待在蝶城中實(shí)現(xiàn)的。
上市之后,萬(wàn)物云的新征程,就是要讓這種聯(lián)動(dòng)真實(shí)又高頻地發(fā)生。
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