張雅楠/文 作為萬(wàn)科的第二曲線，萬(wàn)物云終于要上市了。

如無(wú)意外，它將于9月29日在港交所交易，按照目前的發(fā)售價(jià)格區(qū)間，萬(wàn)物云的市值將介乎550億-615億港元。

盡管沒(méi)能趕在物業(yè)市值高峰期盛放一朵千億煙花，但在當(dāng)前市況中上市，不必坐上股價(jià)過(guò)山車(chē)，可以收獲一個(gè)相對(duì)理性的估值，確也符合萬(wàn)科風(fēng)格。

萬(wàn)物云姍姍來(lái)遲，但它付出的時(shí)間成本并沒(méi)有白白浪費(fèi)，從業(yè)務(wù)內(nèi)容看，萬(wàn)物云架構(gòu)出了一個(gè)嶄新的空間故事，把自己和其他所有的上市物業(yè)公司區(qū)別開(kāi)來(lái)，包括市值比它更大的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，所以，一眾高質(zhì)量基石投資者用腳投票，也就不那么令人意外了。

對(duì)中國(guó)的物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，彩生活是第一代標(biāo)桿，憑借“增值服務(wù)”的故事，將物業(yè)行業(yè)改換新裝帶入了資本市場(chǎng)大門(mén)；華潤(rùn)萬(wàn)象生活是第二代標(biāo)桿，在住宅服務(wù)之外，擴(kuò)充了高質(zhì)量、大體量的商業(yè)管理服務(wù)，豐富了物業(yè)管理的意涵，也守住了物業(yè)估值的價(jià)值線；第三個(gè)標(biāo)桿便是萬(wàn)物云了，它從更高的視野拉開(kāi)了空間服務(wù)的架構(gòu)，不僅局限于住宅小區(qū)和商業(yè)空間，更進(jìn)一步拓展至城市、街道，并試圖通過(guò)科技和平臺(tái)為這一龐大架構(gòu)賦能，有可能創(chuàng)造出一個(gè)空間服務(wù)的巨無(wú)霸和新物種，而這，是萬(wàn)物云通過(guò)多年的斷舍離和吸納融合逐步實(shí)現(xiàn)的。

萬(wàn)物云最大的舍棄是萬(wàn)科。

除少數(shù)第三方物業(yè)企業(yè)外，大部分物業(yè)企業(yè)的規(guī)模皆由房地產(chǎn)母公司的住宅基本盤(pán)面構(gòu)成，依賴(lài)度動(dòng)輒超過(guò)90%，萬(wàn)科雖是萬(wàn)物云的大股東，萬(wàn)物云也肇始于萬(wàn)科物業(yè)，但萬(wàn)物云的收入構(gòu)成中，來(lái)自萬(wàn)科體系的比例并不高，真正擺脫了對(duì)母公司的依賴(lài)。

從2021年度的數(shù)據(jù)看，在居住、商業(yè)和城市、AIoT及BPaaS解決方案三大業(yè)務(wù)中，萬(wàn)科體系貢獻(xiàn)的收入僅為2.1%、12.3%、4.8%，獨(dú)立第三方貢獻(xiàn)的比例則為53.4%、24.4%、3.0%。

此外，手握萬(wàn)科物業(yè)這一金字招牌，萬(wàn)物云沒(méi)有局限在住宅服務(wù)上，也沒(méi)有局限在萬(wàn)科體系內(nèi)。以商管為例，目前物業(yè)行業(yè)市值排名前五的分別是華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、恒大物業(yè)、保利物業(yè)，碧桂園服務(wù)曾經(jīng)一度實(shí)現(xiàn)估值的飛躍，達(dá)到過(guò)2000億港元，但現(xiàn)在看來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活憑借著物管+商管的高配組合，兼顧了規(guī)模和效率，以模式勝過(guò)了規(guī)模。排隊(duì)上市中的龍湖智創(chuàng)生活，也將延續(xù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的模式，用龍湖天街培育出來(lái)的商管能力夯實(shí)基本盤(pán)。

相比而言，萬(wàn)科集團(tuán)也有商業(yè)板塊印力，并且印力的規(guī)模在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中數(shù)一數(shù)二，不過(guò)，印力為萬(wàn)科收購(gòu)而來(lái)，發(fā)展脈絡(luò)自成體系，與華潤(rùn)、龍湖等內(nèi)生性的商業(yè)地產(chǎn)板塊不同，印力和萬(wàn)物云是兩條平行線，不存在融合的可能，因此，萬(wàn)物云的商管部分無(wú)法借勢(shì)母公司，但它學(xué)習(xí)了萬(wàn)科的行事風(fēng)格——要做就要做大，來(lái)不及自己做就收購(gòu)，萬(wàn)物云通過(guò)收購(gòu)五大行之一的戴德梁行股份，成立萬(wàn)物梁行，主要服務(wù)于商企空間，其中不乏阿里巴巴、華大基因、華為、騰訊等大型企業(yè)總部。

物業(yè)服務(wù)向商業(yè)管理進(jìn)發(fā)的原因是物業(yè)公司從C端的業(yè)主家中賺錢(qián)的效率并不高，一是住宅物業(yè)服務(wù)的價(jià)格管制并沒(méi)有完全放開(kāi)；二是業(yè)主通過(guò)物業(yè)公司消費(fèi)的邏輯并不通，因?yàn)槲飿I(yè)的圍墻并不能真正擋住阿里和京東。向B端收費(fèi)是更高效的做法，企業(yè)服務(wù)是效率更高的途徑。

如今，萬(wàn)物梁行的年收入已經(jīng)做到超過(guò)60億元，也被朱保全認(rèn)為是最有可能成為萬(wàn)物云第二曲線的業(yè)務(wù)。

商企服務(wù)把物業(yè)公司的服務(wù)范疇從住宅小區(qū)帶到了更加廣闊的城市空間，萬(wàn)物云是行業(yè)中最早開(kāi)啟城市管理概念的物業(yè)公司，并把這一管理理念從城市市政進(jìn)一步拓展至街區(qū)范疇，這也是它相較其他物業(yè)上市公司，最大的增量業(yè)務(wù)——盡管頭部物業(yè)公司目前都有城市公共空間和設(shè)施的管理服務(wù)業(yè)務(wù)，但萬(wàn)物云的城市服務(wù)內(nèi)涵不同。

從住宅小區(qū)到商業(yè)企業(yè)的辦公空間，再到城市公共空間和街道，如果給萬(wàn)物云畫(huà)一個(gè)坐標(biāo)軸，那么橫軸可以看作是它的空間范疇，而縱軸，則是它的業(yè)務(wù)整合能力。

當(dāng)住宅、商企、城市融合在一個(gè)個(gè)以3平方公里為半徑的街道里，萬(wàn)科可以憑借物業(yè)管理能力、設(shè)施管理能力等，在街區(qū)范疇內(nèi)高效調(diào)度生產(chǎn)資料，完成街區(qū)內(nèi)的買(mǎi)房賣(mài)房、裝修維修、保安保潔等各項(xiàng)服務(wù)，大大節(jié)約成本、提高效率，這項(xiàng)業(yè)務(wù)也被定義為“蝶城”，意為打開(kāi)物業(yè)邊界，破繭成蝶。

科技和人力資源能力是這項(xiàng)業(yè)務(wù)最重要的保障。

從萬(wàn)物云的募資用途看，約35%（約19.8億港元）將用于為萬(wàn)物云街道提供資金，這其中僅5%用于收購(gòu)住宅物業(yè)公司，其他大部分資金都將用于技術(shù)部署以及標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化建設(shè)；約25%（14.1億港元）將用于投入AIoT及BPaaS解決方案的開(kāi)發(fā)以及建立產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的能力。

而朱保全的博士論文題目是《物業(yè)管理低技能員工的保有和轉(zhuǎn)型研究：論人格、環(huán)境因素、管理干預(yù)對(duì)績(jī)效的影響》，聚焦在人力資源效率提升的動(dòng)態(tài)研究上。

截至2022年3月21日，在中國(guó)100個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍城市的3402個(gè)目標(biāo)街道中，服務(wù)范圍介乎3000戶(hù)至6000戶(hù)家庭、6000戶(hù)至1萬(wàn)戶(hù)家庭，以及超過(guò)1萬(wàn)戶(hù)家庭的指定萬(wàn)物云街道分別為219個(gè)、119個(gè)及121個(gè)。

從“蝶城”的整個(gè)構(gòu)想看，萬(wàn)物云最后更像會(huì)和貝殼殊途同歸，雖然二者的底層能力不同，一個(gè)偏向住宅交易，一個(gè)偏向物業(yè)服務(wù)，但共同點(diǎn)更多，比如龐大的人力資源管理、終端業(yè)務(wù)方向以及在街道社區(qū)的深度下沉。

這些都在朱保全的考量之中，如果說(shuō)萬(wàn)物云最終的方向是住的生意，萬(wàn)物云正用實(shí)際行動(dòng)告知貝殼，住的生意并不僅僅只有房地產(chǎn)交易。當(dāng)然，這一點(diǎn)，貝殼也深知，所以在中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，貝殼也在發(fā)力租賃和裝修兩翼，在北京，貝殼的裝修業(yè)務(wù)今年有望做到10億元規(guī)模，增速顯著，并且，這其中大部分成交是由經(jīng)紀(jì)人導(dǎo)流而來(lái)，這種業(yè)務(wù)間的夢(mèng)幻聯(lián)動(dòng)，也是朱保全期待在蝶城中實(shí)現(xiàn)的。

上市之后，萬(wàn)物云的新征程，就是要讓這種聯(lián)動(dòng)真實(shí)又高頻地發(fā)生。