（圖片來源：經(jīng)濟觀察報）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 在9月25日由經(jīng)濟觀察報主辦的2022藍籌物業(yè)百強峰會上，中國上市公司協(xié)會學術(shù)顧問委員會主任委員，中國證監(jiān)會原司長（局長），同濟大學教授、博士生導師黃運成做了主題演講，對物業(yè)的起源、發(fā)展、現(xiàn)狀及趨勢進行回顧和分析。

黃運成表示，物業(yè)行業(yè)走到了一個重新進行市場定位和尋找未來發(fā)展方向的關(guān)鍵時刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營理念、經(jīng)營方式都到了一個深化改革的階段。

以下為黃運成演講內(nèi)容節(jié)選：

全球物業(yè)市場發(fā)展過程演進

物業(yè)市場是一個很久遠的行業(yè)，最早起源于英國19世紀六十年代，隨著工業(yè)革命發(fā)展，很多農(nóng)村人口涌入城市，奧威克婭希爾女士為她名下的出租物業(yè)制定了一套辦法，這就是早期的物業(yè)管理。

到了1885年，英國頒布了一個物業(yè)法規(guī)——《1885工人階級住宅法》，1868年組建英國皇家測量師協(xié)會，這是一個全國性的物業(yè)管理協(xié)會。

到20世紀30年代，物業(yè)活動到了美國，出現(xiàn)了一些物業(yè)管理方面的組織，包括芝加哥建筑管理人員組織、建筑物主組織、建筑物業(yè)主理人員協(xié)會。

20世紀八十年代，中國深圳成立了深圳物業(yè)管理公司；1994年，中國建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，這是一個最初的法規(guī)。

2007年3月，中國頒布了《物權(quán)法》——第一部跟物業(yè)相關(guān)的法規(guī)；1995年5月，中國成立首家物業(yè)協(xié)會；2010年，中國住建部印發(fā)了物業(yè)承接查驗辦法。

2011年，深圳召開了物業(yè)管理改革30周年大會；2015年，物業(yè)管理主體框架進一步完善，物業(yè)包括建設(shè)單位、業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府及物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu)。

2019年，境外物業(yè)管理企業(yè)參與中國國內(nèi)市場的競爭；2022年，中國的物業(yè)管理市場進一步向多元化方向發(fā)展。

這是一個過程的簡單概括。

物業(yè)管理現(xiàn)狀及基本特征

物業(yè)管理大概分成兩類：第一，居住物業(yè)；第二，商業(yè)物業(yè)。

居住物業(yè)主要跟生活相關(guān)，按目前情況看，居住物業(yè)在物業(yè)市場占了70%的規(guī)模；商業(yè)物業(yè)就是居住物業(yè)以外的物業(yè)管理活動。

從物業(yè)行業(yè)發(fā)展進程來看分為4個階段：一是1981-2003年萌芽階段；二是2004-2013年傳統(tǒng)服務(wù)階段；三是2014-2020年的快速發(fā)展階段；四是從2021年開始，物業(yè)隨著多元化發(fā)展，進入了轉(zhuǎn)型、探索、多元化發(fā)展和資本市場的階段。

從2016-2022年的物業(yè)收入情況來看，發(fā)展速度還是很快的，2016年是2414億元，到2020年已經(jīng)發(fā)展到3654億元，預計今年的物業(yè)管理收入將達到4545億元，物業(yè)管理面積達到290億平方米。

現(xiàn)在，物業(yè)行業(yè)正走到重新進行市場定位和尋找未來發(fā)展方向的關(guān)鍵時刻，從服務(wù)理念、服務(wù)方式到經(jīng)營理念、經(jīng)營方式都到了深化改革的階段。

從物業(yè)特征來看，每個城市都跟物業(yè)緊密相關(guān)，物業(yè)是一個非常龐大的市場。目前物業(yè)管理仍處于追求規(guī)模增長的粗放階段。

百強物業(yè)管理企業(yè)市場集中度大概在30%-50%左右。目前，物業(yè)管理市場還是與房地產(chǎn)緊密相關(guān)，沒有走出獨立的市場特征、市場行為，因為房地產(chǎn)市場的波動，物業(yè)市場也在相應(yīng)地波動。

多數(shù)物業(yè)公司收入來源比較單一，物業(yè)費仍然是物業(yè)公司收入的主要來源，因為物業(yè)費有天花板，所以物業(yè)公司收入還有一定的天花板。物業(yè)管理標準化程度仍然比較低，整個行業(yè)法制化程度還比較低。資本市場對物業(yè)管理市場的推動空間是非常巨大的，未來通過資本市場一定會推動整個物業(yè)市場進一步發(fā)展。

從百強企業(yè)近14年（2007—2021）來的發(fā)展情況來看，管理面積均值從468萬平方米增長到現(xiàn)在5693萬平方米，增長了11倍，復合增長率是19.54%；管理項目數(shù)量平均值從46個增加到了256個，累計增長4.57倍；管理平均面積由10萬平方米增加到22.24萬平方米，增加了118.67%。

百強企業(yè)市場占有率也在不斷的提高，2007年是7.83%，不到1成；2021年超過了50%，達到了52.31%，和2007年相比增加了44個百分點，行業(yè)集中度進一步提高。

百強企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍進一步拓展，針對老年人，擴展養(yǎng)老服務(wù)、居家養(yǎng)老、生活照料等等；對中年人，做社區(qū)零售、美居服務(wù)、經(jīng)紀服務(wù)，跟生活相關(guān)的一些服務(wù)；對未成年人，做托幼、親子、教育等等，打造多元化服務(wù)空間。這是未來發(fā)展的一個重要特點。

百強企業(yè)凈利潤從2007年的610萬元增長到現(xiàn)在的1.22億元，15年間增長了近19倍，復合增長率是23.84%。其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤均值從488萬元增長到6000.54萬元，增長超過了11倍；多種經(jīng)營凈利潤均值由122萬元增長到6165.99萬元，增長近50倍。這是非常喜人的一個指標。

百強企業(yè)前10名的管理平均面積，從2007年1600萬平方米增長到2021年的3.55億平方米，超過了21倍。市場占有率從2007年的不足2%提升到2021年的12.84%，增長超過10個百分點，10強企業(yè)的行業(yè)領(lǐng)先地位進一步加強。

物業(yè)公司發(fā)展給我們提供一個非常富有想象力的空間，特別是物業(yè)上市公司的發(fā)展，我們從2020年凈利潤情況來看，百強企業(yè)凈利潤增長是14.7%，上市公司的凈利潤增長是61.6%。2021年，百強企業(yè)的增長率是16.4%，上市公司的凈利潤增長率是50.1%。通過資本賦能，物業(yè)市場發(fā)展一定會非常迅速。

物業(yè)管理上市公司2022年半年報情況分析

物業(yè)上市公司半年報統(tǒng)計的截止時間是2022年6月30日，信息披露截止時間是8月31日。這里我們介紹兩個部分：

一、物業(yè)管理上市公司2022年上半年基本財務(wù)狀況。

物業(yè)上市公司總數(shù)58家，其中，境內(nèi)上市公司有3家，在港股上市55家。從地域分布看，廣東有16家，浙江有7家，上海有8家，香港有2家，重慶有3家，北京有7家，天津1家，河南有4家，福建有1家，江蘇4家，河北1家，山東1家。

58家上市物業(yè)企業(yè)總市值是3134.15億元，2022年上半年營業(yè)收入是1051.43億元，增長26.65%；平均營業(yè)收入是18.13億元，增長了26.69%；凈利潤是11.5.48億元，下跌了8.74%，平均凈利潤1.99億元，下跌8.71%。

從營業(yè)收入增長分布來看，營業(yè)收入增長的企業(yè)有49家，占物業(yè)管理上市公司總數(shù)的84.48%，有27家企業(yè)營業(yè)收入增長在20%以下，占比37.93%；有22家企業(yè)營業(yè)收入增長超過了20%，占比37.93%；有9家企業(yè)營業(yè)收入下降，占比是15.51%。

二、物業(yè)管理上市公司2022年上半年發(fā)展的六大特征：

1.八成以上物業(yè)管理上市公司仍把物業(yè)費作為最大收入來源，有56家公布物業(yè)費數(shù)據(jù)，合計收入640.13億元。從收入占比來看，有45家上市公司，占比77.59%，其物業(yè)管理費收入占其總收入的比重超過50%，即近八成物業(yè)公司的主要收入來源還是物業(yè)費。

如果進一步細分，物業(yè)費收入占總收入比例在9成以上的公司有2家，都是A股物業(yè)。也有幾家物業(yè)費收入占比2成以下，其他收入占比比較高，具體公司名稱就不講了。

2、58家物業(yè)管理上市公司的平均負債率是45.88%，其中45家負債率在30%-60%之間，有8家企業(yè)負債率超過了60%，還有5家負債率在20%-30%之間，總體負債率不高。負債率最高的是華發(fā)物業(yè)的107.25%，負債率最低的是中駿商管的20.06%。

58家上市物業(yè)企業(yè)的流動負債額1181.30億元，流動負債超過了現(xiàn)金總額，平均每家流動負債20.37億元。

3、物業(yè)管理上市公司的凈現(xiàn)金流合計1011.50億元，現(xiàn)金流最高的華潤萬象生活，持有現(xiàn)金128.52億元，碧桂園服務(wù)是88.16億元，緊隨其后，世茂服務(wù)78.47億元，排第三位。持有現(xiàn)金在5億元以下的物業(yè)公司有24家。

4、有三成物業(yè)管理公司凈利潤下滑。今年是一個非常特殊的年份，對物業(yè)管理發(fā)展也有非常嚴重的影響。

5、50%的物業(yè)管理上市公司呈現(xiàn)出“獨立性”發(fā)展趨勢。今年半年報披露，有34家物業(yè)上市公司（占比58.62%）公布了關(guān)聯(lián)方貢獻面積的情況，關(guān)聯(lián)方都是地產(chǎn)公司，50%的物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)方輸送不到5成的管理面積，也就是說50%以上的管理面積是其他方面貢獻的。從這個特點來看，物業(yè)管理上市公司業(yè)務(wù)發(fā)展“獨立性”特征初步體現(xiàn)。

關(guān)聯(lián)方貢獻面積規(guī)模超過1億平方米的物業(yè)企業(yè)有4家，保利物業(yè)、中海物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)和華潤萬象生活，關(guān)聯(lián)方貢獻的面積分別是2億方、1.98億方、1.41億方和1.16億方。央企、國企關(guān)聯(lián)方貢獻的管理面積比較穩(wěn)定。

6、77.58%的物業(yè)管理上市公司都是小市值公司。我們把50億市值以下的公司稱之為小市值上市公司，58家物業(yè)上市公司市值分布看，500億市值以上的公司有1家，100億-500億之間市值的公司有6家，50億-100億市值的公司有6家，20億-50億之間市值有13家，20億以下的有32家。統(tǒng)計下來，小市值公司有45家。

中國物業(yè)管理行業(yè)未來發(fā)展的趨勢

未來物業(yè)管理市場將呈現(xiàn)八個大趨勢：

第一個是物業(yè)管理市場精細化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理企業(yè)要提高自己的競爭力一定要從粗放式管理走向精細化管理。

第二個是物業(yè)管理市場標準化發(fā)展趨勢。不同物業(yè)公司的管理標準是各自獨立的，缺乏一個共同的評價標準。隨著龍頭物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場的行業(yè)管理標準將逐步提出和被普遍認可和共同遵守。

第三個是物業(yè)管理市場獨立化發(fā)展趨勢，目前物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)企業(yè)緊密相關(guān)，主要靠房地產(chǎn)公司提高業(yè)務(wù)和收入來源，物業(yè)管理費收入是總收入的主要來源。未來，物業(yè)百強企業(yè)和物業(yè)管理上市公司都在努力開拓市場，開拓出更多的收入來源，逐步降低對房地產(chǎn)市場的依賴，走出物業(yè)管理獨立化發(fā)展的市場路徑。

第四個是物業(yè)管理市場多元化發(fā)展趨勢。百強企業(yè)正在把物業(yè)管理業(yè)務(wù)活動內(nèi)容和范圍進一步拓寬，走向業(yè)務(wù)發(fā)展的多元化和收入的多元化。

第五個是物業(yè)管理市場的數(shù)字化和智能化發(fā)展趨勢。物業(yè)管理企業(yè)，特別是上市公司、百強企業(yè)在不斷加強科研投入，在數(shù)字化和智能化方面做出示范。

第六個是物業(yè)管理市場健康管理趨勢。物業(yè)管理多數(shù)是外部環(huán)境活動，居民室內(nèi)活動相對比較少。未來，百強企業(yè)正在從以物的管理為核心過渡到以為人的服務(wù)為核心，即過渡到為業(yè)主個性化、多元化的需求服務(wù)為物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展的核心，從小區(qū)室外環(huán)境管理為主逐漸過渡到以為業(yè)主的室內(nèi)、室外和小區(qū)以外的需求服務(wù)為主，特別是為業(yè)主提供更多的健康生活管理服務(wù)，這將是未來物業(yè)管理發(fā)展的一個非常重要的內(nèi)容；

第七個是物業(yè)管理市場的法制化趨勢。物業(yè)管理要逐步提高立法的層級、細化法規(guī)的內(nèi)容，增加物業(yè)管理的信息披露內(nèi)容。增強物業(yè)管理的法制化是推動物業(yè)管理市場加快發(fā)展的一個非常重要的基礎(chǔ)。

第八個是走資本市場賦能發(fā)展的趨勢。通過走資本市場之路，把更多的物業(yè)管理公司培育成上市公司，將會極大推動物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，也將為業(yè)主和居民的健康生活提供更高質(zhì)量的服務(wù)。

2022年，全球人口將達到80億，中國有14億多的人口，占全球人口的18%。全球一切發(fā)展都是以人為核心的。中國是全球人口第一大國家，14億人的需求也是全球第一大市場需求，物業(yè)管理市場也是一個全球第一大市場，發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮螅l(fā)展前景非常光明。我們對物業(yè)管理市場的高質(zhì)量發(fā)展寄予了非常殷切的期望。