經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周一帆 12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲得證監(jiān)會發(fā)行批文，這也標(biāo)志著市場將迎來首只民企倉儲物流公募REIT。

公開資料顯示，嘉實京東倉儲REIT的基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年，基金募集的基金份額總額為5億份。根據(jù)基金份額詢價公告，該基金本次詢價區(qū)間為3.243元/份-3.735元/份，并將通過網(wǎng)下詢價最終確定基金份額的認(rèn)購價格，本次發(fā)售的詢價時間為2022年12月30日的9:00-15:00。

從項目申報資料來看，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)包括重慶、武漢和廊坊3處物流園區(qū)，合計建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，租約長度為5~6年，高于行業(yè)平均水平的3年，運營高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。

據(jù)公示資料中的數(shù)據(jù)，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT所持有的三大倉儲項目近三年及一期項目總體保持盈利，年均經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。同時，預(yù)計2022年7至12月可供分配金額3,418.75萬元，2023年度可供分配金額7,026.29萬元，2022年、2023年的凈現(xiàn)金流分派率預(yù)計分別為4.17%（年化）、4.29%。

“此外，該項目所持有的三大倉儲項目均為我國物流倉儲中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲（簡稱‘高標(biāo)倉’）。相比普通物流倉儲，高標(biāo)倉得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)和完善的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)的支持，能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲使用成本等。”嘉實基金相關(guān)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。

從公募REITs行業(yè)整體來看，截至今年12月26日，我國已有公募REITs 24只，已上市23只，項目涵蓋收費公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型，募集資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域。

其中，倉儲物流行業(yè)作為典型的實體經(jīng)濟(jì)，投資回報期較長，資金占用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業(yè)的發(fā)展。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場機(jī)構(gòu)參與運營管理，有機(jī)會進(jìn)一步提高倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

前述嘉實基金相關(guān)人士指出，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT將有望盤活約35萬平方米的倉儲物流資產(chǎn)，為倉儲物流行業(yè)帶來增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點城市，輻射范圍較大，將有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、提振居民消費的重要作用。