張雅楠/文 兔年開年,樓市調控政策迅捷而敏銳地出臺。首套房貸利率動態(tài)調整機制建立一個月來,多城市宣布階段性調整首套住房貸款利率下限,約20城首套住房貸款利率已經(jīng)進入3字頭,提前還貸的話題頻上熱搜。
房貸利率如此受關注,是因為牽扯的利益重大。當我們談論房貸利率的時候,我們在談論什么?我想可能包含三個最主要的關切。
第一, 利率降了,我還要提前還貸嗎?
第二, 利率降了,買房人會變多嗎?房價會上漲嗎?要不要現(xiàn)在進場?
第三, 首套房貸利率降了,存量房貸利率能降嗎?
要不要提前還貸,其實討論已經(jīng)很多,這是一個很綜合的問題,影響因素包括房貸的利率水平、還款方式、還款年限、個人投資能力、個稅抵扣以及家庭應急狀況等等,歸根到底,是個算賬問題,需要結合自身狀況通盤考慮。
第二個問題,房貸利率下降,會不會扭轉當前的供需關系,進而引領房價上漲?
現(xiàn)在,各地都在政策能力范圍內進行邊際調整,房貸利率便是其中之一,在我看來,降低利率對拉動剛需購房有一定作用,但對整個房地產(chǎn)市場來說,不是決定性的因素。
在房地產(chǎn)增量時代,踴躍購房的動力主要有兩點:一是剛性需求,二是資產(chǎn)升值預期。資產(chǎn)升值幅度很大程度上可以覆蓋利率成本,這也導致很多人在利率加點的情況下,依然愿意咬牙買下房產(chǎn)。同樣的道理,在房地產(chǎn)進入存量時代后,資產(chǎn)升值預期降低,即使房貸利率下降,買房的需求也不會那么急切了,更有余地精挑細選。
最后,存量房貸利率會不會變?我覺得這個可能性非常小,原因很簡單:
首先這是貸款人和商業(yè)銀行的契約,調控政策沒有動力撕毀這份契約,讓商業(yè)銀行承受損失。同理,如果商業(yè)銀行強行將承諾的房貸利率折扣取消,貸款人也不會同意。
其次,降低存量房貸利率和當前的樓市調控方向關聯(lián)不大,現(xiàn)在的政策方向主要是充分鼓勵并滿足剛性和改善型的購房需求,讓市場流動活躍起來。
總的來說,房貸利率降低,對購房人是件好事,但不能孤立地看待利率的作用,要發(fā)揮它的政策效用,還要考慮購房政策間的相互作用和影響。比如,利率降低和中介費率調整疊加,適當減輕購房者的壓力,更加有利于首套房需求釋放;利率降低和首套房認定標準改善疊加,也有利于真正地滿足改善型需求。
在利率問題引發(fā)的熱烈討論中,我們會發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)仍然是牽動公眾情緒的能量場,作為支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)不論對個人還是國家,意義都非常重大。相關政策,若總在末梢做邊際調整,起效時間恐怕還需要很久。
京公網(wǎng)安備 11010802028547號