(圖片來源:東方IC)
張雅楠/文 調(diào)控就像一盒巧克力,你永遠不知道下一個是什么味道。最近一周,房貸最高還款年齡從70歲延至80歲,再延至100歲的消息,就是荒誕而悲哀的。百歲房貸雖是南寧個別樓盤和銀行的兵行險著,但它足以代表當下樓市的騷動與不安。
從技術(shù)層面看,放寬還貸年齡限制,可以擴大購房需求。南寧在國家統(tǒng)計局公布的1月數(shù)據(jù)中,一手房價同比降4%,排名省會城市倒數(shù)第6,二手房價同比降6.5%,排名省會城市倒數(shù)第4,僅好于沈陽、長春、哈爾濱。擴大銷售、提振樓市的迫切性強,哪怕再微弱的需求也要挖掘出來,例如去年底同樣引起全國關(guān)注的“買房可免費坐10年地鐵”促銷方案,也來自南寧。
那么,這一招放寬還貸年齡限制效果會如何呢?
南寧這項政策配套了“合力貸”,所謂合力貸,是指銀行允許年輕的借款人增加父母等作為共同借款人,彌補其還款能力不足的劣勢,允許老年借款人增加兒女作為共同借款人,避開銀行對其貸款額度、期限等方面的限制。
合力貸捏合了借款人年齡和還款能力兩方面的優(yōu)勢,而南寧很多樓盤和銀行實際在執(zhí)行“認貸不認房”,只要貸款還清,即使名下有一套住房,也可以享受首套房最低3.7%的優(yōu)惠貸款利率優(yōu)惠,合力貸和“認貸不認房”結(jié)合,精準賦予無房貸壓力的中老年客群首套房購房資格,變相放寬了以大家庭為單位的購房者的限購、限貸。
一通操作猛如虎,實際效果可能和直接放開限購、限貸差不多。我們理解地方政府在調(diào)控中的各種平衡考量,但樓市政策補丁越疊越厚,交集越來越復雜,無形中也增加購房者、開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)的操作難度和風險,遺憾的是,一旦風險出現(xiàn),最終往往是購房者埋單。
這種調(diào)控方式當前在全國各地都有,并有蔓延趨勢,恐怕和“一城一策”的初衷并不相符。
跳出具體的調(diào)控措施,我們還不禁要問,是什么原因?qū)е?00歲的人還需要還房貸?
在國際上,房價收入比、房價租金比,是評估居住成本和收入水平匹配程度的重要指標,這二者錨定,共同平衡住房在居民生活中的成本占用,租房和買房也互為可替代性選擇。
比較通行的說法認為,房價收入比在3-6倍為合理區(qū)間。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報告顯示,2022年,北上廣深四城整體房價收入比為30.4,意味著購買一套平均價格的房子需要30.4年的可支配收入,這一數(shù)據(jù)還同比上升了6.9%,這類城市是中國住房矛盾最尖銳的地方。二線城市的房價收入比在13.3,三四線城市的房價收入比在9.1,分別同比下降4%和7%。
悖論出現(xiàn)了:二三四線城市的房價收入比相對較低,理論上居住壓力可控,卻在造就百歲房貸的時代焦慮。
究其原因,中國過去三十多年的房地產(chǎn)增量發(fā)展階段中,在土地財政驅(qū)動下,房價收入比和房價租金比畸高,但尚能被房價上漲預期熨平或掩蓋,當房地產(chǎn)進入增量時代,成交量和成交價等各項指標增速下降,地方政府可能還沒有做好準備,接受并帶動經(jīng)濟運轉(zhuǎn)齒輪重新咬合。
京公網(wǎng)安備 11010802028547號