經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 胡群  購房者信心正在修復(fù)，但能否扼住房地產(chǎn)下行的頹勢還不可知。

“在房貸政策寬松、疫情的逐步放開及經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇的背景下，人們的消費(fèi)信心回暖，購房意愿出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整體有向好趨勢。”2月21日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心、螞蟻集團(tuán)研究院、螞蟻理財(cái)智庫聯(lián)合發(fā)布的《2022年中國家庭財(cái)富變動趨勢——中國家庭財(cái)富指數(shù)調(diào)研年度報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》）顯示，2022年有計(jì)劃購房的家庭比例與還在觀望的家庭比例總體在波動中有所上升。四季度上升幅度較大，“有計(jì)劃購房”的比重從三季度的7.0%上升至四季度的16.6%，“還在觀望”的比重從20.1%上升到27.2%，同時(shí)明顯超過上年同期水平。

房地產(chǎn)市場回暖信號不僅表現(xiàn)在上述調(diào)查的購房意愿上。2023年2月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2023年1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格，在經(jīng)歷了長達(dá)一年的下降之后，1月份70城房價(jià)環(huán)比首次止跌，環(huán)比上漲城市數(shù)量增加至36個(gè)。

“我們認(rèn)為當(dāng)前二手市場的修復(fù)具有可持續(xù)性，預(yù)計(jì)2-3月份會形成年內(nèi)第一個(gè)二手房量升價(jià)穩(wěn)的節(jié)點(diǎn)。”貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，1月50城二手房價(jià)指數(shù)自2021年8月起連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌后，景氣指數(shù)持續(xù)回升，貝殼經(jīng)理信心指數(shù)超過50的信心榮枯線。2月上半月（1日-15日）貝殼50城二手房日均成交量較1月上半月增長超過70%。

房貸利率創(chuàng)新低

2月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新版LPR報(bào)價(jià)：1年期品種報(bào)3.65%，5年期以上品種報(bào)4.30%，均與上次相同。這已經(jīng)是LPR報(bào)價(jià)連續(xù)6個(gè)月保持不變。

央行數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放居民房貸加權(quán)平均利率為4.26%，已低于2009年9月創(chuàng)下的有歷史記錄以來4.34%的低值。

1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

貝殼研究院監(jiān)測顯示，2月份符合首套利率動態(tài)調(diào)整的38城市中，石家莊、哈爾濱、長春、福州等17個(gè)城市首套房貸利率調(diào)至4%以內(nèi)。其中，南寧、珠海等城市2月份首套房貸利率已降至3.70%，較1月份下降40個(gè)BP。2023年2月百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，這是過去4個(gè)月基本平穩(wěn)后的再次明顯下行，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。

“上半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍有可能下調(diào)0.1至0.15個(gè)百分點(diǎn)。”東方金誠的分析報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前居民房貸利率相對偏高，具備一定下調(diào)空間。無論是與同期企業(yè)貸款利率相比，還是從與名義經(jīng)濟(jì)增速匹配的角度衡量，當(dāng)前居民房貸利率都處于相對偏高水平。

購房意愿有向好趨勢

2022年，居民家庭購房意愿整體不高，并且隨著提前還貸潮的愈演愈烈，個(gè)人住房貸款規(guī)模在2022年3季度末達(dá)到38.91萬億元階段性新高后僅一個(gè)季度，便開始下降至4季度的38.8萬億元。

“購房意愿出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，整體有向好趨勢。”《報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，“還在觀望”和“有計(jì)劃購買”的家庭占比均創(chuàng)近年新高，其中，“還在觀望”占比從三季度的20.1%上升到四季度27.2%，“有計(jì)劃購房”的占比從7.0%上升至四季度的16.6%。

來源：《2022年中國家庭財(cái)富變動趨勢——中國家庭財(cái)富指數(shù)調(diào)研年度報(bào)告》

從住房需求來看，投資性住房需求減弱，剛性及改善型住房需求仍在且增加明顯。“無論是從收入維度、資產(chǎn)維度還是住房擁有數(shù)量來看，四季度中等收入（年收入5萬-30萬）、中等資產(chǎn)（金融資產(chǎn)5萬-100萬）及一二套房家庭的購房意愿增幅都遠(yuǎn)高于其他組，表明家庭的改善型住房需求釋放明顯。如中等收入家庭在未來三個(gè)月計(jì)劃購房的比例約為16.5%，中等資產(chǎn)家庭在未來三個(gè)月計(jì)劃購房的比例約為19.9%，一二套房家庭在未來三個(gè)月計(jì)劃購房的比例約為14.7%，均是2020年以來的最高水平。”《報(bào)告》課題組負(fù)責(zé)人稱。

“我們?nèi)灶A(yù)計(jì)2023年全年房地產(chǎn)銷售面積下跌，其恢復(fù)程度或不及此前受疫情限制影響的行業(yè)。”瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤表示，2022年金融市場波動和房地產(chǎn)大幅下行或進(jìn)一步推動居民將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為銀行存款。隨著今年資產(chǎn)價(jià)格有望回升和投資情緒改善，部分額外存款或再次回流至金融資產(chǎn)或房地產(chǎn)市場，當(dāng)然其中部分或被用于消費(fèi)。超額儲蓄可能并不會在2023年完全且快速地釋放。部分居民或需在更長時(shí)間內(nèi)繼續(xù)額外增加儲蓄，以修復(fù)此前因經(jīng)濟(jì)疲軟和房地產(chǎn)下行而受損的資產(chǎn)負(fù)債表。在房價(jià)調(diào)整和居民住房負(fù)擔(dān)能力改善后，部分居民或用存款購房，不過投資或投機(jī)需求主導(dǎo)的購房者可能還在觀望。