經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 4月25日,華安張江光大園REIT(508000.SH)、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT(508099.SH)和中金普洛斯REIT(508056.SH)分別召開了2023年一季度業(yè)績會(huì),就疫情后的首份成績單與投資人進(jìn)行了說明,并回答了投資人關(guān)心的問題。
已經(jīng)上市的27只公募REITs中,有11只為物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn),加上已經(jīng)通過還未上市的中金光谷產(chǎn)業(yè)園REIT,共有12只。
目前,已上市的11只公募REITs均已公布2023年一季報(bào),從業(yè)績單看,部分產(chǎn)品因出租率下滑、租金下降等原因,出現(xiàn)了收入和盈利下滑,不過,從投資人收益看,部分基金也通過補(bǔ)償可分配資金實(shí)現(xiàn)收益穩(wěn)定。
從早期上市的6只園區(qū)REITs產(chǎn)品看,2023年一季度營收下滑的有4只,經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額和可供分配金額下滑的各有5只。換言之,大部分產(chǎn)品主要財(cái)務(wù)指標(biāo)均不及2022年同期。
而且,部分園區(qū)由于出租率下滑,對(duì)未來營收和可供分配資金也產(chǎn)生一定壓力。部分基金管理人和項(xiàng)目運(yùn)營方顯然也意識(shí)到這一問題,在業(yè)績會(huì)上均表示通過各種方式努力保證收益的穩(wěn)定性。
各只基金下滑的原因不盡相同,主要集中在2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)及疫情等影響,租賃市場供大于求,雖然2023年已經(jīng)有所恢復(fù),但一季度仍沒有恢復(fù)到正常水平,由此造成收入和利潤下滑。
投資收益承壓
2023年一季度,華安張江光大園REIT收入1604萬元,凈利潤虧損1177萬元,是27只公募REITs中唯一虧損的。也是繼2022年3200萬元虧損后的再虧損。
在4月25日的業(yè)績會(huì)上,基金管理人和運(yùn)營負(fù)責(zé)人解釋了虧損的原因,一是因?yàn)?022年末一個(gè)大租戶到期后沒有續(xù)租,該租戶面積占可租賃面積比重達(dá)28%左右,導(dǎo)致收入下滑,進(jìn)而影響到凈收入和利潤。
華安張江光大園REIT的底層資產(chǎn)由7棟樓組成,可租賃面積4.32萬平方米。招募說明書顯示,其單一最大租戶是上海壹佰米網(wǎng)絡(luò)科技有限公司,彼時(shí)占可租賃面積比重達(dá)到25.94%。2022年10月底有4039平方米到期,2022年底有7242平方米到期。
在業(yè)績會(huì)上,張江高科戰(zhàn)略發(fā)展部副總經(jīng)理陳晨介紹,2022年4季度,大租戶退租中的4000多平方米已經(jīng)引入一家先進(jìn)制造業(yè)租戶,其他面積也儲(chǔ)備了一定數(shù)量的租戶,部分簽訂了租賃意向書。
第二個(gè)原因是折舊和攤銷較大,2023年一季度,華安張江光大園REIT的資產(chǎn)折舊及攤銷為2370萬元,超過了營業(yè)收入,在園區(qū)REITs中,折舊和攤銷金額僅次于中金普洛斯REIT。
基金相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會(huì)上透露,華安張江光大園REIT相關(guān)資產(chǎn)納入基金時(shí),平均折舊攤銷率在80%左右,這一水平在同類資產(chǎn)屬于中等偏上,而2023年一季度的息稅折舊前攤銷率為79.88%,與上市時(shí)相差不大。
折舊和攤銷是資產(chǎn)公募REITs最大的成本之一,華安張江光大園REIT占比超過90%;建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT占比也接近70%;中金普洛斯REIT雖然攤銷和折舊金額較大,但由于采取公允價(jià)值核算,因而沒有折舊及攤銷計(jì)提。
與華安張江光大園REIT相比,同期,其他園區(qū)公募REITs雖然沒有虧損,但多數(shù)出現(xiàn)營收下降,其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的營收同比下降27%,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT(180101.SZ)下降12.7%,中金普洛斯REIT下降3.6%,僅有東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT(508027.SH)和紅土創(chuàng)新鹽田港(180301.SZ)有小幅上升。
對(duì)公募REITs投資人來說,關(guān)系切身利益的是與分紅相關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額、息稅和折舊攤銷前凈利潤以及可供分配資金等指標(biāo),收入和凈利潤不影響短期收益,但如果長時(shí)間持續(xù),則會(huì)影響到現(xiàn)金分紅的額度。
2023年一季度,中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等經(jīng)營現(xiàn)金流均出現(xiàn)不同幅度下滑;中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和華安張江光大園REIT的可供分配資金同比下降。
從單位分配金額來看,中金普洛斯REIT和國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT(508021.SH)最高,每份收益分別為0.0446元和0.0421元;其次為國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT(508088.SH)、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT(508098.SH)和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT,每份收益分別為0.0399元、0.0351元和0.0346元。
此外,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT收益為0.02元,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT為0.0262元,華夏合肥高新REIT為0.0265元,華安張江光大園REIT和華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)業(yè)園REIT(180103.SZ)均為0.0295元。雖然部分基金收益較低,但也實(shí)現(xiàn)了收益的穩(wěn)定性。
公募REITs中,為了保證收益穩(wěn)定性,基金管理人及運(yùn)營管理方會(huì)用期初現(xiàn)金,補(bǔ)足可分配資金中利潤不足的部分;但如果未來一段時(shí)間,收入和利潤仍沒有進(jìn)一步改善,未來收益將面臨較大壓力。
出租率下滑
對(duì)園區(qū)資產(chǎn)來說,剔除宏觀因素造成的短期影響外,衡量其運(yùn)營能力的指標(biāo)主要有招商、出租率及租金水平,一個(gè)園區(qū),運(yùn)營得越好,入駐的產(chǎn)業(yè)能級(jí)越高,出租率也越高,單位租金水平也就越高。
2022年,受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響,部分物流園和產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)出租率出現(xiàn)較大幅度波動(dòng),部分園區(qū)2023年一季度有所恢復(fù),但大部分園區(qū)的出租率較2022年底進(jìn)一步下滑,這也是部分公募REITs收入和利潤下降的主要原因。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)同花順數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),與2022年底相比,2023年一季度末,11只園區(qū)公募REITs有6只出租率出現(xiàn)不同幅度下降,其中華安張江光大園REIT下降了22個(gè)百分點(diǎn),建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT降了近13個(gè)百分點(diǎn)。
截至2023年一季度末,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為68.47%,華安張江光大園REIT出租率為70.57%,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT出租率為84%,華夏合肥高新REIT(180102.SZ)為90%,中金普洛斯REIT為92%,國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT等接近滿租。
東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT沒有公布最新數(shù)據(jù),僅表示與2022年相比,出租率較為穩(wěn)定。其2022年底平均出租率在90%左右。
從中不難看出,2023年一季度末,出租率降幅較大或出租率較低的園區(qū),主要以一線城市為主,而且均為園區(qū)領(lǐng)域的佼佼者。華安張江光大園REIT的資產(chǎn)主要在上海,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)以北京為主,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的主要資產(chǎn)在深圳。
華安張江光大園REIT空置率上升是因?yàn)閱我蛔畲笞鈶舻狡跊]有續(xù)租,主要為租戶集中度過高;而建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT相反,空置率較高主要因?yàn)樽鈶籼稚ⅲ?022年集中退租導(dǎo)致出租率出現(xiàn)較大波動(dòng)。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓、協(xié)同中心4號(hào)樓和孵化加速器項(xiàng)目。據(jù)中關(guān)村軟件園總經(jīng)理姜愛娜介紹,空置面積主要在孵化器的三、四層,2022年累積了較多的空置面積。
根據(jù)建信基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理李元利介紹,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT2022年披露的是平均出租率,2022年底時(shí)出租率是70%左右,一季度出租率實(shí)際降幅不大。截至4月21日,出租率已經(jīng)恢復(fù)到71.07%
在業(yè)績會(huì)上,姜愛娜詳細(xì)說明了出租率較低的原因,一個(gè)重要原因是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)所在的北京上地區(qū)域空置達(dá)到20萬平方米,整個(gè)區(qū)域進(jìn)入低價(jià)競爭階段,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)也概能莫外。
2023年一季度,建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT資產(chǎn)出租率有所恢復(fù),只是還沒有恢復(fù)到理想水平。據(jù)姜愛娜介紹,最近孵化器4層已經(jīng)完成3000平方米左右的簽約,還有2000平方米租賃在談判中。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的出租率相對(duì)較低也出于同樣的原因,在2023年一季度報(bào)告中,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在一季報(bào)中稱,今年1、2月項(xiàng)目出租率進(jìn)一步探底,處于基金成立以來最低谷,3月進(jìn)入恢復(fù)期的爬升通道,短期仍將承壓。
對(duì)于租金下降的原因,博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT在報(bào)告中稱,一季度運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)新簽了一批大面積租戶,報(bào)告期內(nèi)處于免租期,導(dǎo)致平均出租單價(jià)有所降低。同時(shí)博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT也在積極降低成本,以抵消租金影響。
改善運(yùn)營
從折舊及攤銷前凈利潤及可供分配的資金來看,11只園區(qū)公募REITs有4只對(duì)可分配資金進(jìn)行補(bǔ)償,其中中金普洛斯REIT補(bǔ)償?shù)慕痤~最多,達(dá)到了749.3萬元,華安張江光大園REIT補(bǔ)償了280.1萬元,華夏合肥高新REIT補(bǔ)償金額為233萬元。
在2023年一季度業(yè)績會(huì)上,中金普洛斯REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,之所以出現(xiàn)收入低于預(yù)期而可供分配資金高于預(yù)期,主要是通過成本管理節(jié)約下來的資金,補(bǔ)償?shù)娇晒┓峙涞馁Y金,尤其是和普洛斯合作招商,節(jié)約了大量招商傭金成本支出。
同時(shí),中金普洛斯REIT相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會(huì)上表示,2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響,租賃市場面臨比基金首發(fā)時(shí)預(yù)測的還要大的壓力,北京、長三角和珠三角都遇到了一些困難,但通過對(duì)成本的嚴(yán)格管理,最終實(shí)現(xiàn)了對(duì)投資人的收益回報(bào)。
具體為,每年初與普洛斯一起制定全年成本預(yù)算,從每一個(gè)園區(qū)運(yùn)營成本開支做到基金合并層面的運(yùn)營成本開支,并經(jīng)過基金投委會(huì)決策來嚴(yán)格執(zhí)行,每一個(gè)成本開支文件和資金調(diào)撥都嚴(yán)格審批,使得節(jié)約的成本超過了收入端。
華安張江光大園REIT補(bǔ)充可分配資金主要來源期初現(xiàn)金,按照REITs產(chǎn)品約定,每個(gè)財(cái)報(bào)期90%以上的利潤需要對(duì)投資人進(jìn)行分紅,剩余資金作為調(diào)配資金,對(duì)可分配資金進(jìn)行調(diào)節(jié)之用,以減少業(yè)績波動(dòng)對(duì)資金分配造成影響。
這次大租戶退租也讓華安張江光大園REIT管理和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)意識(shí)到單一租戶退租帶來的業(yè)績波動(dòng)影響,相關(guān)負(fù)責(zé)人在業(yè)績會(huì)上表示,利用這一次機(jī)會(huì),華安張江光大園REIT將進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)的租戶結(jié)構(gòu)、降低租戶集中度風(fēng)險(xiǎn),控制租戶面積占比,豐富租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT則采取另一種化解空置率的策略。之前,孵化器三層空間較為零散,2023年以來,運(yùn)營招商團(tuán)隊(duì)對(duì)原有空間進(jìn)行整合,形成一個(gè)獨(dú)立的辦公空間。2023年以來,累計(jì)迎來11組帶看,多數(shù)為大型國有企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)及軟硬件等企業(yè)。
一家國內(nèi)排名靠前的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),與傳統(tǒng)寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)相比,產(chǎn)業(yè)園招租的要求更高,不僅要考慮出租率等業(yè)務(wù)指標(biāo),還要考慮園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位和協(xié)同等指標(biāo)。
“園區(qū)定位是集成電路,招培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)來就不合適。”該人士表示,如果園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)沒有清晰的產(chǎn)業(yè)屬性,“只要給租金什么企業(yè)和機(jī)構(gòu)都能來,這種園區(qū)肯定是做不好的”。
除了要有清晰的產(chǎn)業(yè)定位,在招商過程中,也要考慮上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng),比如新能源汽車之于鋰電池,芯片企業(yè)之于半導(dǎo)體材料研發(fā)和制造等。只有上下游產(chǎn)業(yè)協(xié)同起來,才能逐步形成產(chǎn)業(yè)聚集。
一個(gè)園區(qū)并非所有入駐企業(yè)都符合產(chǎn)業(yè)定位,但這類企業(yè)起碼占到主要地位。華安張江光大園REIT的在線經(jīng)濟(jì)和金融科技租戶合計(jì)占比超過80%,招商蛇口旗下的蛇口網(wǎng)谷入駐的420家租戶,符合產(chǎn)業(yè)定位的達(dá)到300家,占可租賃面積比重達(dá)到85%。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT旗下資產(chǎn)中,軟件和信息技術(shù)企業(yè)入駐占比為53.8%,其他入駐企業(yè)均為相關(guān)聯(lián)的科技推廣和應(yīng)用服務(wù)、商務(wù)服務(wù)等企業(yè),比如工商銀行、星巴克咖啡等,這些都是園區(qū)必要的配套。
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