經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 丁文婷 在上海陸家嘴一間高層辦公室內(nèi),一尊青銅鼎方正地擺在落地玻璃窗前,窗外,東方明珠、上海中心大廈、金茂大廈等地標(biāo)建筑盡收眼底。作為上海一家百人律所的負(fù)責(zé)人,張正的辦公桌上擺著中介送來的各類甲級寫字樓的租金報價,他正考慮著租約到期后律所的去留。
近10年來,張正的律所經(jīng)歷了4次搬遷擴租。2012年,律所從普通寫字樓搬遷至陸家嘴的一幢甲級寫字樓,租賃面積也增加了近200平方米至600多平方米,更大的邁步在2019年,律所擴張至1000多平方米,2021年,又在同層拿下數(shù)百平方米的辦公面積。
這是大多數(shù)律所的行走軌跡——不僅租賃面積不斷擴張,也從散落在上海各處的名不見經(jīng)傳的乙級寫字樓向城市核心區(qū)的甲級甚至超甲級寫字樓進(jìn)發(fā)。
在寫字樓租賃需求疲軟的當(dāng)下,這種進(jìn)發(fā)顯得愈發(fā)耀眼。
根據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù),2023年上半年,寫字樓新租需求中,專業(yè)服務(wù)業(yè)需求已經(jīng)上升至與金融機構(gòu)相近水平,分別占總新增需求的18%和20%,而專業(yè)服務(wù)業(yè)的新增需求中,咨詢及律所占比較多。
這一變化也被中介機構(gòu)多名一線業(yè)務(wù)人員察覺,但更多疑問被提出,為什么會是律所?
攻城略地
“近幾年,除了律所,很少有哪個行業(yè)對市場新增需求的貢獻(xiàn)這么突出。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東團(tuán)隊負(fù)責(zé)人王岳告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,律所是對市中心甲級寫字樓凈吸納量貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一。
根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,2021年和2022年,律所在上海全年新租面積分別為2.8萬平方米和3.6萬平方米,而2023年上半年,律所新租面積就達(dá)到了2.2萬平方米,在總新增租賃需求中的占比也從2021年的1.9%增長至2023上半年的4.1%。
變化最早萌芽在4年前。王岳表示,2019年以前,除了幾家頭部大律所,大部分律所都不在其所在機構(gòu)監(jiān)控視線內(nèi)。2019年后,交易開始頻繁發(fā)生。王岳生動地描繪了這一變遷:他們正踏著大步,成批地進(jìn)入到甲級辦公市場。
這也給中介機構(gòu)帶來了商機,一位從事寫字樓租賃業(yè)務(wù)十幾年的人士感嘆,近幾年,僅其一家機構(gòu),每年都能成交4-5單律所租賃交易,“幾乎都是整層整層拿”。
根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,2018年-2022年年底,上海甲級寫字樓內(nèi),律所的承租面積從21.5萬平方米增長至34.3萬平方米,同時,甲級寫字樓中律所的數(shù)量也從2018年底的194家增長至2022年底的239家。
這意味著,在上海,平均每年都有超過10家律所完成向甲級寫字樓的遷移。
當(dāng)前,許多行業(yè)選擇縮減或謹(jǐn)慎維持辦公面積,律所的擴張顯得格外突出。王岳對律所的這些變動如數(shù)家珍:如2021年,上海海華永泰律師事務(wù)所從裕景國際商務(wù)廣場搬到富士康大廈;2022年12月底,上海段和段律師事務(wù)所從虹橋的萬都中心搬到了上海中心大廈;2021年,觀韜中茂律師事務(wù)所從協(xié)泰中心搬到尚嘉中心,2022年又?jǐn)U租了一個樓層;中聯(lián)律師事務(wù)所上海辦公室在長泰國際金融中心原本是1000多平方米,搬到富士康大廈后面積翻倍,2023年又?jǐn)U租了富士康大廈的21層整層。“可以說,TOP10-20的律所,大部分都在近2-3年進(jìn)行了搬遷和擴租”。
這其中,擴張的絕對主力是中資律所,世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕介紹,2023年,上半年律所新租需求內(nèi)外資占比中,內(nèi)資和上海本土律所占比超90%,而外資律所僅為6.5%。
類似的情形也在另一律所集中地北京上演。某專業(yè)人士介紹,從2017、2018年開始,北京律所搬遷擴張的趨勢開始大面積顯現(xiàn)。
比如有律所在這兩年間,從北京SK大廈搬到了正大中心,租賃面積達(dá)到1萬多平方米,后續(xù)又進(jìn)行了一定程度的擴租,同樣的情況也在其他北京律所發(fā)生。
該專業(yè)人士也提到,外資律所在北京的規(guī)模原本就不大,大部分維持或縮減,擴充的非常少,比如Skadden這種老牌外資律所,原本在國貿(mào)是一層租賃面積,現(xiàn)在縮減至半層。一位寫字樓中介機構(gòu)人士指出,外資律所實際上是外國律所駐華代表機構(gòu),其所能從事的法律服務(wù)有范圍。“隨著中資律所的崛起和行業(yè)業(yè)務(wù)緊縮,不足以支撐那么大的辦公室,外資律所的縮減也是必然”。
為什么是律所
業(yè)務(wù)量增加、團(tuán)隊規(guī)模擴大是推動律所擴張的首要因素。
北京兩高律師事務(wù)所一位合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,其所在律所2021年從東三環(huán)泰康大廈,搬到了東二環(huán)的兆泰國際中心,面積從不到3000平方米擴張至6000平方米,但工位仍然不夠用,不久又把20層半層拿下,現(xiàn)總租賃面積是7000多平方米。“因為律師的人數(shù)也增加了,原來的場地不夠用。”搬遷后,所里的律師人數(shù)從不到300名增加到了2021年年底的400多名。
司法部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2017年至2021年,我國執(zhí)業(yè)律師人數(shù)每年都在以超過10%的速度增長。截至2022年底,全國共有執(zhí)業(yè)律師65.16萬多人,律師事務(wù)所3.86萬多家。相較于2021年,2022年全國律師事務(wù)所增長了2000多家,執(zhí)業(yè)律師人數(shù)比上一年度新增7.68萬人。
國家層面也在不斷推進(jìn)法律服務(wù)業(yè)的發(fā)展,司法部發(fā)布的《全國公共法律服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2021-2025年)》提到:到2025年,全國執(zhí)業(yè)律師將達(dá)到75萬名,每萬人擁有律師數(shù)預(yù)期值為5.3名。
張正告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,除了政策因素影響,市場環(huán)境下,品牌化和規(guī)模化的路徑成為了大多數(shù)律所的追求。
追求規(guī)模化一方面是客戶的要求,比如招投標(biāo),有些即使在一些領(lǐng)域很專業(yè)的精品所也會因為規(guī)模原因失去競標(biāo)資格。
另一方面,“律所擴張還與業(yè)務(wù)的多元化相關(guān),近幾年,一些律所拓展出新的業(yè)務(wù)模式”,陸燕告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,比如一家在上海環(huán)貿(mào)廣場的律所,以往提供的是商業(yè)糾紛、金融訴訟調(diào)查、合規(guī)等方面的法律服務(wù),而近幾年,國內(nèi)企業(yè)成長到一定規(guī)模后選擇出海,企業(yè)產(chǎn)生了新的跨境投資并購需求,該律所為此設(shè)立了一個新的小組,專門提供跨國法律咨詢、并購、私募股權(quán)等服務(wù)。
一些律所還拓展了家族財富業(yè)務(wù),如家族企業(yè)的海外業(yè)務(wù)咨詢、境內(nèi)外婚姻與繼承、家庭成員稅務(wù)籌劃、境內(nèi)外家族信托等。
此外,提升辦公環(huán)境也是律所搬遷擴租的動力之一。上述律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,搬遷后的新辦公室裝修“上了一個檔次”,升級后的會議室能容納50多人,七八個會客室能滿足所里律師和客戶溝通見面的需求,這在原來的辦公室是無法實現(xiàn)的。
便捷的交通、高端的區(qū)位、相對舒適的辦公環(huán)境和上檔次的裝修不僅對吸納優(yōu)秀律師團(tuán)隊十分重要,對服務(wù)業(yè)來說,也是影響客戶選擇的因素之一。“不僅可以提升客戶的信任程度,甚至可能對提高律師費也有幫助。”張正說。
“律所在選址時更看重地段和樓宇的知名度,更傾向于選擇城市CBD地標(biāo)建筑。”王岳表示,這也使得律所扎堆上海陸家嘴、靜安寺南京西路等核心區(qū)域。
根據(jù)世邦魏理仕租戶普查結(jié)果來看,2022年上海律所分布數(shù)量占比上,陸家嘴占了近3成,南京西路也有24%,淮海路15%。在上海,陸家嘴“三件套”,還有浦西的BFC外灘金融中心里都匯聚了大量律所。北京的律所也相對聚集在CBD和東二環(huán)區(qū)域,如國貿(mào)、環(huán)球金融中心、北京財富金融中心等樓宇中。
寫字樓市場租金的下行也給律所提供了一定的移動契機。就上海來看,寫字樓市場租金從2019年開始走低,這使得搬遷升級付出的成本在一定程度上壓縮。
一位中介機構(gòu)人士介紹,現(xiàn)在從乙級到甲級的搬遷升級可能只需要出30%-40%的租金增長,2019年之前,這一租金成本可能需要翻倍。
一家位于陸家嘴的上海律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,其所在律所2019年租金8.5元/平方米/天,2021年在同樓層擴租時,價格不到7塊錢。“我們還在跟房東談,如果還能少就留下來,要么就考慮搬遷”。在他看來,以當(dāng)前的租金價格,可以進(jìn)入幾幢地標(biāo)性建筑外的大多數(shù)甲級寫字樓。
消長
“疫情三年,我們所受的影響不是太大。”一位北京紅圈所的合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,雖然并購、上市的業(yè)務(wù)有所減少,但如訴訟業(yè)務(wù)、破產(chǎn)清算、合規(guī)業(yè)務(wù)等都在增長。“破產(chǎn)清算的業(yè)務(wù)量和往年比起來,至少翻倍增長了。”該合伙人介紹,隨著國家和企業(yè)越來越注重合規(guī),反壟斷、數(shù)據(jù)合規(guī)、貿(mào)易合規(guī)等業(yè)務(wù)量都沒有受太大的影響,反而有所增加。其團(tuán)隊目前有20多名律師,今年還計劃增加人手。
“逆經(jīng)濟(jì)周期的案子,比如勞動糾紛,從去年下半年就開始增多,破產(chǎn)的案子則從今年開始增多。”上海一家本土律所的律師介紹,其所在團(tuán)隊基本都是國企客戶,受到經(jīng)濟(jì)形勢影響,一些客戶想撤回投資或回款受阻,企業(yè)之間的合同糾紛、股權(quán)糾紛增多。
一位在上海一家百人所從業(yè)5年的律師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,今年至今,自己已經(jīng)接手了6個勞動爭議案件,其中訴訟2個,仲裁4個,此前每年只有1-2個。
“律所擴張絕非一路高歌猛進(jìn)。”北京一家以傳統(tǒng)民事訴訟業(yè)務(wù)為主的律所合伙人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,今年上半年,律師行業(yè)和其他行業(yè)一樣,受到了一些影響,其在該所從事婚姻家庭類的法律服務(wù)已經(jīng)十幾年,業(yè)務(wù)量即使在2020-2022年也一直保持穩(wěn)定,但今年上半年,業(yè)務(wù)量較過去少了一半以上,團(tuán)隊也從7個人縮減至4個人。
“所里一個做綜合類業(yè)務(wù)的同事,以往一年能做到幾百萬業(yè)績,但2023年一季度一個合同都沒簽成。”她表示,有咨詢的,觀望的,就是沒有成交的,所里負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)務(wù)的一個團(tuán)隊從原來有十七八個人縮減至三四個人,也有部分團(tuán)隊被解散了。
多位從事法律顧問業(yè)務(wù)的律師告訴經(jīng)濟(jì)觀察報,以往長期服務(wù)的企業(yè),收費一直穩(wěn)定,但今年,企業(yè)客戶開始將費用壓至一個極低水平,行業(yè)內(nèi)甚至出現(xiàn)一些惡性競爭。“之前合同糾紛一個案子可能一萬,現(xiàn)在12個案子打包幾萬塊錢。”上述本土律所的律師表示。
這樣一種狀況體現(xiàn)到律所整體收入上,更直觀的表現(xiàn)為律師人數(shù)增加,律所規(guī)模變大,營收卻減少了。在上海一家百人所的審計報告中,2022年較2021年律師人數(shù)增加了十幾人,而營收減少了近億元,下滑超過3成。
“個別律所可能逆勢上揚,但受到經(jīng)濟(jì)形勢影響,行業(yè)整體不可避免會出現(xiàn)一些下滑,客戶經(jīng)營效益不好,支付能力和意愿都下降了。”張正表示,對律師行業(yè)來說,2023年我們覺得可能會更艱難一些。
(文中張正為化名)
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