（圖片來源：東方IC）

西峯/文 最近，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則樓市相關(guān)通知，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。幾乎與此同時，廣州、深圳、北京、上海先后宣布執(zhí)行“認房不認貸”政策。

從北京二手房成交量看，認房不認貸新政落地后，周六成交1200套，周日成交1400套，周一成交600套，而二手房掛牌量增加了6000套。新房方面，周六簽約1800套，周日減少到900余套，周一只有不到200套。這顯示房地產(chǎn)市場中的博弈還在繼續(xù)，政策落地情況仍不及預(yù)期。

那么市場究竟在期待什么樣的樓市新政呢？

綜合各界看法，目前對政策的預(yù)期主要分三方面：第一，目前的政策主要是在購買限制上做松綁，但有些城市還沒有完全松綁，更沒有達到刺激政策的水平。第二，樓市的供給側(cè)調(diào)整遲遲未動，購房者對保交樓還有較大的擔心。第三，買樓需要經(jīng)濟走好，經(jīng)濟走好高度依賴地產(chǎn)。這兩者關(guān)系和定位不理清，買房所需的穩(wěn)定預(yù)期不容易建立。

先說第一點。過去多年，為了抑制房價的過快上漲，政府和監(jiān)管機構(gòu)在住房消費的各個環(huán)節(jié)陸陸續(xù)續(xù)設(shè)置了高度管控措施。

這其中包括：對購房資格的審定；對購房套數(shù)的限制；對多套房或換房客戶在利率和稅費上的區(qū)別對待；對購入房屋在日后處置上的限定等。

這些政策的共同特點是大大抬高了樓市客戶的準入門檻和購房成本，希望進而起到平抑房價的作用。但從政策的執(zhí)行效果來看，2021年樓市泡沫破裂前，全國市場房價走勢強勁、銷售兩旺，政策效果不彰顯，副作用反而多被詬病。目前中央已經(jīng)承認樓市發(fā)生重大變化，去除不合時宜的老舊政策情理之中。但這些政策只是松綁而非刺激。過往樓市低迷期一度出臺過買房送戶口、買房送車牌、房產(chǎn)稅費降低等刺激政策。

再說第二點，購房供給側(cè)的政策落地不及預(yù)期。例如房企三道紅線、房貸兩道紅線，土拍兩集中等措施的執(zhí)行同樣有改善空間。其中最應(yīng)該保的，就是徹底落實保交樓承諾。

保交樓承諾的真正落實，其第一個困境和司法處理程序有關(guān)。目前僅恒大手上就有數(shù)百個樓盤在建未交付，全國涉及可能出險樓盤恐怕數(shù)以千計。保交樓政策將購房者清償順序優(yōu)先，但是其他債權(quán)人的清償順序政策沒有明確。這勢必導致一事一議和債務(wù)處理拖延。很多問題在拖延中可以解決，唯獨債務(wù)缺口會在拖延中會越來越大。

保交樓的另一個困境在于利益的重新分配。在部分樓盤資不抵債的情況下，政策和新增資金都要跟上。試想如果施工企業(yè)欠賬拿不到，那么其實施工企業(yè)不會實質(zhì)行動。就算施工企業(yè)愿意配合，因為保交樓后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，銀行和其他金融機構(gòu)的抵押權(quán)就會喪失，因此實操中金融機構(gòu)配合度不高。

基于以上種種實際困難，2022年上半年中央和各地政府都針對保交樓問題出臺大量政策，并派大員現(xiàn)場調(diào)研，例如央行前行長易綱在去年7月親自帶隊考察鄭州的保交樓工作。但是時至今日，市場能認可的保交樓進展依然有限。部分地方甚至把正常交樓數(shù)據(jù)和保交樓樓盤數(shù)據(jù)混淆，用以“表演”出一個較好的“保交樓”數(shù)據(jù)。當下來看，保交樓仍是樓市供給側(cè)亟待解決的最重要的問題。

第三點，買樓需要經(jīng)濟走好，經(jīng)濟走好也有賴地產(chǎn)。全社會應(yīng)對房地產(chǎn)的作用和定位做重新認識。

在過往的很長一段時間，大家把經(jīng)濟發(fā)展遇到的不少麻煩，多歸結(jié)為房地產(chǎn)帶來的問題。殊不知中國90%的老百姓已經(jīng)擁有了自己的住房，住房資產(chǎn)占到家庭財富的80%以上。中國家庭人均住房面積提升到40平方米，是三十年前的5倍。樓市每年還提供地方政府近10萬億的土地出讓收入。一味打壓樓市影響巨大。長遠來看，作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，重建對房地產(chǎn)行業(yè)的多重認識是必要的。

樓市深度下行已經(jīng)進入第三個年頭。如果新的政策能逐步去除此前在樓市上設(shè)置的各種購房限制，那么這就是恢復(fù)市場常態(tài)的第一步。下一步則是要取消樓市供給側(cè)方面的限制，特別是要落地好保交樓的承諾。如此才能讓購房者確信買到的樓能按期按質(zhì)交樓，樓市需求側(cè)政策才能發(fā)揮作用。這是購房消費者應(yīng)有的權(quán)利，也是目前市場最大的期待。

（作者系資深投資人）