經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 2023年10月11日，城投寬庭旗下最大的保障性租賃住房項目——張江社區(qū)（一期）正式上線，4455套房源陸續(xù)入市。

第二天，在浦東一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)上班的Shelly就來到了項目看房。社區(qū)旁的大型商業(yè)可以滿足下班后不想做飯的需求，共享洗衣房、健身房也讓Shelly十分滿意。

來上海工作后，租房7年，Shelly換了4次住處。最近，兩個朋友陸續(xù)搬進了閔行、楊浦的保租房項目里，這讓Shelly逐漸注意到這一新興租房選擇。安全和穩(wěn)定是Shelly最看重的因素，“不會被趕走，也不會再遇見和房東扯皮的糟心事”。

經(jīng)濟觀察報注意到，僅今年國慶節(jié)前后，上海就有超過5000套租賃房源入市。

據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2023年1-8月，上海新增集中式長租公寓規(guī)模近4萬間，而同期，緊隨其后的武漢、北京，新增規(guī)模均為5000間左右。

為何上海租賃房源新增規(guī)模在全國一騎絕塵？大量集中式長租公寓的入市對上海租賃市場造成了怎樣的影響？

保租房“元年”

今年以來，上海近4萬間新增長租公寓供應(yīng)中，超過3萬間為新建保租房。

克而瑞租售研究總監(jiān)李見林告訴經(jīng)濟觀察報，上海作為租賃住房的試點城市，推出了較多的R4地塊，上海地產(chǎn)、上海城方、上海城投、浦發(fā)集團、張江集團等專注于新建類租賃住房的國企平臺也較多。到今年年底，上海新建租賃社區(qū)房源將達到6.5萬套，而去年這數(shù)字僅在1萬套出頭。

在四個一線城市中，上海的R4用地是幾類專項用地中最適合建設(shè)長租公寓的一種用地。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然介紹，租賃專項用地主要分R4用地、集體用地、競自持用地和競配建用地四類。競自持和競配建用地與住宅同價，企業(yè)拿地的態(tài)度非常謹慎，量也較小。而集體用地方面，北京有許多集體用地，但實際上企業(yè)開發(fā)的熱情不高，因為目前集體用地發(fā)行REITs的通道尚不暢通。

目前，只有上海的R4地塊是完全符合REITs要求，且跑通了投、融、建、管、退閉環(huán)的，趙然介紹，這也使得上海出現(xiàn)了大規(guī)模的新建保租房。

為什么今年會迎來新建類保租房的集中入市期？趙然解釋，上海從2017年開始出讓R4地塊，按照從建設(shè)到入市運營2年半至3年的周期，很多項目應(yīng)在2020年前后入市。但實際上，保租房開始快馬加鞭開工建設(shè)是在2021年首單保租房REITs上市這一標(biāo)志性事件后，因為“商業(yè)模型跑通了”。

某國企租賃住房平臺相關(guān)負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，其所在企業(yè)在2018年拿地后，并沒有立即建設(shè)，保租房這個板塊在中國很新，R4地塊建造起來的產(chǎn)品應(yīng)該是什么標(biāo)準(zhǔn)，大家并不清楚，所以在研發(fā)產(chǎn)品的過程當(dāng)中花了比較長的時間。此外，在“退”尚未跑通時，也沒有開始大規(guī)模建設(shè)。

另一家上海國企租賃住房企業(yè)早在幾年前就設(shè)立了長租公寓品牌，但真正大力投資建設(shè)是在支持性政策逐步落地后。該企業(yè)相關(guān)負責(zé)人提到，國企有保租房的任務(wù)要求，但也要計算投資回報率，如果沒有公募REITs退出機制，整個回收周期非常長，要30多年才能收回投資。

2019年-2020年，企業(yè)開始加大規(guī)模拿地和開發(fā)，上海進入保租房的快速建設(shè)期。2022年上海疫情對工期造成影響，入市項目積壓，今年便形成一個供給爆發(fā)年。

趙然表示：“如果沒有疫情影響，我們測算從2021年始至2022年，應(yīng)該就有許多項目陸續(xù)入市。”

加速入局

2023年至今，民企、外企以及國央企紛紛涌入住房租賃行業(yè)，創(chuàng)建自有長租公寓品牌。

據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2023年前三季度，全國有15個新晉品牌，其中地方國企占比超50%。此外，國內(nèi)外資管公司也開始布局租賃賽道，中介系貝殼租房在成都推出了首個長租公寓自營品牌項目貝殼海鹽公寓。

經(jīng)濟觀察報注意到，今年全國新成立的長租公寓品牌中，上海占了8個，參與者既包括光明地產(chǎn)、張江集團、奉賢發(fā)展等國央企，也包括外資投資機構(gòu)如領(lǐng)盛推出的全新長租公寓品牌“COZI可遇”。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店與旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁魏駿亞告訴經(jīng)濟觀察報，2021年，長租公寓賽道的投資人中，開發(fā)商和房地產(chǎn)基金占主導(dǎo)，兩年間，不斷有保險類基金、金融機構(gòu)、國央企、運營商等多元玩家入局，一方面是政策助推，另一方面也受經(jīng)濟環(huán)境影響。

他提到，長租公寓是一個扛經(jīng)濟周期能力強的品類。過去兩三年，大部分主流商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)波動較大，但截至今年上半年，上海長租公寓出租率一直堅挺在90%左右。

投資者通常看重資產(chǎn)的兩個維度是，投資回報率和穩(wěn)定性。他提到，上海租賃人口約為1000萬，但上海的存量長租公寓只有15.7萬套左右，這也使得長租行業(yè)投資項目的運營現(xiàn)金流穩(wěn)定性強，基本優(yōu)于大部分主流商業(yè)地產(chǎn)類別。

從投資回報來看，保租房REITs的上市給市場帶來了一個透明、直觀的投資回報率參照，這使得市場對資產(chǎn)價格的判斷更為明確。

“5%上下的回報率對大部分投資人來說，比較有吸引力。”他表示，尤其在市場環(huán)境比較波動的時候。

建行住房租賃基金規(guī)模達到300億，6支不動產(chǎn)私募投資基金試點工作啟動，都給資本市場帶來很強的信號，趙然表示，“這個行業(yè)已經(jīng)向著成熟的金融產(chǎn)品邁進，有基金來收一些運營良好的資產(chǎn)。”

一家今年新成立的長租公寓品牌的相關(guān)負責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，從2022年下半年開始，陸續(xù)有外資投資機構(gòu)找到其所在企業(yè)，希望可以合作進入保租房的領(lǐng)域，其中不乏世界頂尖的投資機構(gòu)，這在過去是幾乎沒有的。

平抑租金

大量保租房扎堆入市，對上海部分區(qū)域的租賃市場帶來波瀾。

根據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，自2023年以來，上海集中式公寓市場租金整體持續(xù)下降。2023年8月，上海集中式公寓租金為151元/平方米/月，同比下降11.62%，環(huán)比也下降2.12%。 此外，上海個人房源8月租金同比下降了3.01%。

李見林認為，國家推行保租房的一個重要原因是，租房屬于剛需，必須保障租金漲幅是可控的。“2021年，上海一些板塊甚至一度上漲了20%以上。”她表示，隨著租賃行業(yè)機構(gòu)化率提升，能夠很好地平抑和穩(wěn)定租金。

從去年下半年開始，閔行七莘路地鐵站附近一位連鎖公寓的工作人員明顯感覺到，一些租客流入臨近的保租房項目中。雖然兩個項目都在地鐵站附近，但連鎖公寓40平方米左右的一室戶，加上服務(wù)費，月租在4700元左右，而臨近保租房項目月租在4300元-4700元，他把這一情況報告給集團，希望集團能下發(fā)更多租金折扣。

今年7月搬入上海楊浦區(qū)一個保租房項目的租客告訴經(jīng)濟觀察報，此前自己住在90年代的老公房里，老房子總有很多問題，和房東溝通也比較麻煩。現(xiàn)在設(shè)備壞了可以直接報修，不用再和房東“扯皮”。“我也看過其他的長租公寓，但保租房不需要額外的管理費，且民水民電，我第一年無線網(wǎng)絡(luò)和電視費也是免費的。”她注意到，自己搬走后，原本的住所租金從6000元降低至5800元在掛牌出租。

保租房的項目情況和選房足夠公開便捷也是吸引力，Shelly告訴經(jīng)濟觀察報，詢問朋友如何住保租房時，朋友告訴她，打開“隨申辦”APP，首頁點擊“我要租房”就可以操作，不需要做太多攻略。目前，全上海共有40個項目，18000多套房源開放租賃選擇。通過線上可以預(yù)約看房、網(wǎng)簽備案、提取公積金等。

此外，普通租房每人每月最多可以提取3000元抵扣，而保租房的提取上限則在4500元。“我并不打算買房，公積金能拿出來租房，自己每個月只需要再付幾百元房租就可以了，壓力很小。”Shelly表示。

今年，上海入市的新建類保租房以大型租賃社區(qū)為主。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年1-8月，上海作為新開租賃大社區(qū)最多的城市，新增房源量已超2.46萬間。大型租賃社區(qū)的體量較大，房源數(shù)量多在1000套以上。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負責(zé)人盛秀秀告訴經(jīng)濟觀察報，一個數(shù)千套體量的租賃住宅項目可能要經(jīng)歷數(shù)月的爬坡期，一個項目一個月可能去化一兩百套，甚至更多。“新增租賃住宅項目由于裝修較新、運營管理更規(guī)范、配套設(shè)施也較完善，因此對租賃人群更具吸引力，周圍老舊小區(qū)里的租戶很可能會升級到附近的長租公寓項目里。”短期會對板塊內(nèi)老舊住宅小區(qū)的租賃帶來一定影響，但從中長期來看，整體租賃需求量是很大的。