經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 周一帆 公募REITs一級市場申報按下加速鍵。

10月26日，中國證監(jiān)會和滬深交易所官網(wǎng)顯示，共4只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已正式提交申報材料，項目狀態(tài)顯示為已受理，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。

此前，為進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)資產(chǎn)范圍，證監(jiān)會于10月20日發(fā)布《關(guān)于修改〈公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，自發(fā)布之日起施行。

這也意味著，僅僅不到一周時間，國內(nèi)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs即已完成申報。

根據(jù)公開信息，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs包括華夏基金旗下的華夏華潤商業(yè)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金基金管理的中金印力消費(fèi)REIT和嘉實(shí)基金管理的嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT。

有業(yè)內(nèi)人士指出，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的申報，使得公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略方向進(jìn)一步擴(kuò)容，為落實(shí)國家“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級提供了創(chuàng)新示范效應(yīng)。納入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施后，公募REITs將進(jìn)一步成為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的創(chuàng)新工具和重要載體。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有利于優(yōu)化消費(fèi)場景，激發(fā)市場潛力，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和拉動經(jīng)濟(jì)增長，同時也將有助于擴(kuò)大公募REITs市場的規(guī)模和深度，為投資者提供多元化的投資選擇，進(jìn)一步豐富和健全公募REITs市場資產(chǎn)譜系。”嘉實(shí)基金相關(guān)人士對記者表示。

項目底層資產(chǎn)特色鮮明

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，公募REITs在國內(nèi)發(fā)展至今，總體流動性仍偏低，發(fā)行節(jié)奏偏慢，底層資產(chǎn)類別和市場規(guī)模亟待擴(kuò)充。自2021年5月17日首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批以來，截至2023年10月26日，公募REITs市場共有29只產(chǎn)品獲批，其中上市REITs共發(fā)行28只，發(fā)行規(guī)模為924.67億元，流通市值僅為396.38億元。

目前，在證監(jiān)會公募REITs試點(diǎn)類型擴(kuò)充之下，一級市場中的項目申報又開始復(fù)蘇。

作為一種新型的產(chǎn)權(quán)類公募REITs底層資產(chǎn)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施與工業(yè)廠房、倉儲物流、租賃住房和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有許多區(qū)別。《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）中強(qiáng)調(diào)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目的范圍為“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”

根據(jù)已披露的信息，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等，原始權(quán)益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為國內(nèi)頭部消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的參與者，旗下資產(chǎn)類型豐富，位于一、二線城市的資產(chǎn)較多。首批項目原始權(quán)益人的優(yōu)質(zhì)，也表明頭部企業(yè)對消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的積極態(tài)度。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資周期長、初始投資成本高，新增投資缺口大，亟需補(bǔ)充資本金，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs則提供了很好的解決方案。”華夏基金相關(guān)人士表示。

根據(jù)相關(guān)要求，首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs堅決落實(shí)“房住不炒”要求，部分項目構(gòu)建了有效隔離機(jī)制，在機(jī)構(gòu)、人員、財務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)等方面均獨(dú)立于住宅開發(fā)主體，實(shí)現(xiàn)回收資金封閉管理，能夠確保消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT行穩(wěn)致遠(yuǎn)，防范資金變相流入商品住宅開發(fā)領(lǐng)域，為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展提供了積極保障。

構(gòu)建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施新模式

目前，國內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)市場化程度高、參與主體多元、存量資產(chǎn)可觀。以購物中心為例，國內(nèi)已形成了體量巨大的存量購物中心。根據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2022年末，我國存量購物中心數(shù)量超過5500家，體量超過5.00億平方米。

華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部相關(guān)人士稱，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費(fèi)增長的重要載體。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，讓公募服務(wù)實(shí)體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分得發(fā)揮。更重要的是，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的亮相，有望為整個消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)在“擴(kuò)大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉(zhuǎn)型升級，提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應(yīng)的綜合解決方案。

具體看來，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的成功發(fā)行將促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，增加市場供給，為居民消費(fèi)提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)場景、提升消費(fèi)條件，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。供給側(cè)的優(yōu)化，驅(qū)動需求側(cè)的擴(kuò)大，也是“把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”的具體舉措，是對國家相關(guān)政策號召的貫徹落實(shí)，將為各類社會資本參與消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施投資提供良好典范。

亦有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs能夠?yàn)榇蛲ā巴度诮ü芡恕钡娜湕l，提供盤活存量資產(chǎn)的金融工具，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時可利用資本市場的定價功能，發(fā)現(xiàn)持有型資產(chǎn)的商業(yè)價值，幫助企業(yè)回收資金用于新項目的建設(shè)和已有項目的升級改造，進(jìn)入良性發(fā)展循環(huán)。

“從更長期視角來看，公募REITs的擴(kuò)募機(jī)制亦有利于將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項目源源不斷地裝入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，回收資金繼續(xù)用于新項目的再投資，形成良性循環(huán)，提高行業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，做大資產(chǎn)規(guī)模，為全社會供應(yīng)高品質(zhì)的消費(fèi)場所，具備重要的推廣價值。”華夏基金相關(guān)人士表示。