新華財經(jīng)上海1月24日電（記者 楊溢仁）年初以來，受部分資產(chǎn)短期經(jīng)營情況不佳等負面因素襲擾，REITs二級市場價格出現(xiàn)了一定幅度的波動。

在不少業(yè)界專家看來，隨著2023年REITs四季報的陸續(xù)釋出，疊加市場情緒的回暖，本輪調(diào)整有望逐漸放緩。當前REITs的二級市場價格已處于較低水平，繼續(xù)下探空間收窄，項目估值相對平穩(wěn)，投資機會已開始顯現(xiàn)。

年初調(diào)整充分計價悲觀預(yù)期

本周以來，REITs二級市場延續(xù)震蕩格局。

中央國債登記結(jié)算有限責(zé)任公司提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年1月23日收盤，已上市30只公募REITs的收盤價較前一交易日平均下跌0.72%；平均換手率為1.12%；較前一交易日下降0.12%；平均成交量為365.20萬份，較前一交易日減少5.13%；總成交金額為3.50億元，較前一交易日減少8.24%。

不可否認，REITs市場表現(xiàn)較易受到宏觀環(huán)境、市場流動性、投資人情緒等因素的影響。

2024年伊始，個別REITs項目底層資產(chǎn)經(jīng)營情況不及預(yù)期就嚴重挫傷了投資者信心，在有關(guān)倉儲物流項目公告調(diào)降底層資產(chǎn)續(xù)租租金的情況下，僅5個工作日內(nèi)，相關(guān)REIT的下跌幅度就超過了20%，并引發(fā)了市場對REITs基本面的進一步擔(dān)憂，使得盤面波動加劇，甚至帶動倉儲物流行業(yè)和整個產(chǎn)權(quán)類REITs市場震蕩下行。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至1月12日收盤，中證REIT（收盤）指數(shù)收于698.73點，今年以來下跌了7.63%。不僅如此，按照資產(chǎn)類別劃分，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保租房、環(huán)保、清潔能源、高速公路類公募REITs的平均跌幅分別為12.66%、21.55%、7.33%、1.65%、3.42%、1.14%，產(chǎn)權(quán)類公募REITs的跌幅相對較大。

“市場總是會過度反應(yīng)已知風(fēng)險的不確定性。”一位機構(gòu)交易員向記者表示，“REITs開年以來的持續(xù)下跌，正是市場重新定價的動態(tài)過程。我們有理由相信，市場已充分計價了悲觀預(yù)期，基于公募REITs估值跌至合理區(qū)間的判斷，則具有長期高比例穩(wěn)定分紅特質(zhì)的REITs產(chǎn)品，依舊具備長期配置價值。”

二級市場利空因素基本消納

無疑，基本面始終是市場表現(xiàn)的“壓艙石”。

記者注意到，現(xiàn)階段REITs部分行業(yè)板塊業(yè)績已在逐漸修復(fù)，大多數(shù)REITs產(chǎn)品都表現(xiàn)出了較強的基本面韌性。

回顧2023年3季報數(shù)據(jù)，能源類、保租房和標準廠房、環(huán)保行業(yè)的平均年化收入達成率分別為107%、106%、106%和103%，產(chǎn)業(yè)園和倉儲物流行業(yè)的平均年化收入達成率也有約98%的水平。

不僅如此，近期陸續(xù)公布的2023年4季報數(shù)據(jù)也為市場信心修復(fù)增添了重要的砝碼。

根據(jù)中信建投證券統(tǒng)計，截至1月21日，在已上市的30只公募REITs中，已有21只披露了2023年第4季度報告。其中，17只產(chǎn)品于2023年第4季度實現(xiàn)盈利。就可供分派現(xiàn)金的完成率情況來看，共有18只REITs達成2023年可供分派現(xiàn)金預(yù)測，總體完成率為99.7%，完成率較高。其中，有14只完成率超過100%，包括鵬華深圳能源REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏合肥高新REIT在內(nèi)的3只REITs完成率高于120%。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明指出：“雖然在宏觀經(jīng)濟修復(fù)斜率放緩的背景下，部分REITs項目的底層資產(chǎn)于經(jīng)營層面依舊承壓，但從可供分配金額完成度視角來看，除部分高速和個別產(chǎn)業(yè)園項目外，大部分公募REITs的可供分配金額完成度已基本達標。”

“我們認為，在底層資產(chǎn)經(jīng)營向好及全年分派率完成度較高的帶動下，REITs市場有望逐步復(fù)蘇。”中信建投證券房地產(chǎn)首席分析師兼建筑首席分析師竺勁稱。

顯然，市場中的悲觀預(yù)期正逐漸分解。

來自中金公司的研究觀點亦認為，公募REITs市場過去較長一段時間的陰跌中已包含了對高速公路車流量增長率、產(chǎn)權(quán)類REITs出租率和租金水平等關(guān)鍵要素的重新定價，估值消納或已較為充分。

“磨底”階段配置建議擇優(yōu)限劣

“事實上，年初市場下跌還受到了部分項目二級市場解禁的影響，但目前來看，絕大多數(shù)REITs已經(jīng)度過了解禁期，后續(xù)解禁對REITs市場情緒的壓制也將得到有效緩解。”一位券商交易員在接受記者采訪時表示，“由此，回到REITs市場的布局層面，個人建議結(jié)合本月下旬陸續(xù)出爐的四季報情況，挖掘業(yè)績預(yù)期完成率較高、同比穩(wěn)健或有修復(fù)、行業(yè)與區(qū)域周期性壓力相對較輕的標的進行布局。”

“站在當前時點，市場呈現(xiàn)出‘磨底’的波動態(tài)勢，公募REITs強制高分紅的優(yōu)勢料將在大類資產(chǎn)配置中逐步凸顯，建議投資者可擇時布局抗周期特征明顯的資產(chǎn)，例如保障房、生態(tài)環(huán)保和能源類項目。”明明建議，“同時關(guān)注價格出現(xiàn)超跌、現(xiàn)金分派率合適、經(jīng)營仍有一定保障的資產(chǎn)，包括部分高速公路、倉儲物流、工業(yè)廠房，以及部分二線產(chǎn)業(yè)園項目。”

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，作為國內(nèi)的創(chuàng)新金融產(chǎn)品，REITs市場的短期波動并未阻礙各機構(gòu)看多其發(fā)展前景的信心。

當前，REITs的絕對估值已處于偏低水平——二級市值相對資產(chǎn)估值的大幅折價，表明當前價格已充分計價了未來資產(chǎn)運營業(yè)績下行的悲觀預(yù)期。在宏觀經(jīng)濟基本面趨穩(wěn)的背景下，后續(xù)價格進一步下跌的空間已經(jīng)收窄，當前時點的投資安全邊際開始顯現(xiàn)。下一階段，REITs二級市場價格企穩(wěn)后與運營基本面共振上行值得期待。

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編輯：王柘

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