經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2024年3月7日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉，全國政協(xié)委員、中國保利集團董事長劉化龍在2024年全國兩會期間提交了一份《關于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收預征政策 促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展》的提案，以改善房企多預繳稅金問題。 

劉化龍在提案中提到，此前國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的各類稅收政策有效調(diào)節(jié)了行業(yè)收益分配，對各級政府財政平衡起到積極作用，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)已進入新發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，行業(yè)利潤率持續(xù)下滑，執(zhí)行的稅收預征率已明顯高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的實際稅負率，房企多預繳稅金問題突出，且存在退稅難、無法退（抵）等情況。 

對房企而言，在項目獲取、建設、銷售、竣工、清算等環(huán)節(jié)，企業(yè)共涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等12個稅種，“稅務成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比重達20%左右，是除土地成本和建設成本外最大的一項支出”，劉化龍指出。 

按照現(xiàn)行稅收政策，為保證預售制下稅款均衡入庫，國家稅務總局針對房地產(chǎn)行業(yè)的主體稅種實施稅收預征制度。其中，增值稅預征率為3%；土地增值稅預征率為1%—4%；企業(yè)所得稅預繳計稅毛利率為5%—15%。 

此外，地方稅務局的屬地化管理自主性高，部分地區(qū)設定土地增值稅和企業(yè)所得稅預征率時，會在國家規(guī)定的最低線上進行不同幅度的提高比最低線提高了10個百分點。 

基于此，劉化龍認為，當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策主要存在三個方面問題： 

一是預征率高于項目實際稅負，多預繳稅金問題突出。在房地產(chǎn)行業(yè)“高增長、高利潤”階段出臺的預征率，已高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的實際稅負，多數(shù)項目存在多預繳稅金問題，資金被長期占壓。 

二是土地增值稅退稅周期長，部分地區(qū)退稅困難。根據(jù)現(xiàn)行政策，房地產(chǎn)項目在竣工后可申請退回多預繳的土地增值稅。但房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，從預繳到最終清算退稅短則3—5年，長則6—8年甚至更長時間。且部分地區(qū)稅務部門會以“不在本年清算計劃”為由推遲受理清算申請，或以財政支出困難為由推遲清算審批，存在退稅難的情況。 

三是部分多預繳稅金無法退回，且難以抵扣其他項目稅金。根據(jù)現(xiàn)行政策，增值稅只允許退回2019年3月后新獲取進項稅額的60%，企業(yè)所得稅僅允許退回因土地增值稅清算補稅導致的多預繳稅金，因預征率過高等其他原因造成的多預繳稅金暫無退稅政策，只能抵扣以后年度稅款。企業(yè)所得稅的抵扣有效期限為5年，若未在有效期內(nèi)實現(xiàn)抵扣的，將造成稅金損失。 

同時，部分地方政府出于稅源考慮，通常要求在項目所在區(qū)（縣）甚至所在街道設立項目公司，使得房地產(chǎn)開發(fā)一般采取項目公司制，即“一個項目、一個公司”，項目多預繳的稅金通常難以用于抵扣其他項目的應交稅金。 

多預繳稅金、退稅難是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)遇到的共性難題。為此，劉化龍?zhí)嶙h適時適度優(yōu)化當前的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，提出四點建議： 

第一，適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)預征率和計稅毛利率。結(jié)合行業(yè)近兩年的利潤水平，以及未來行業(yè)利潤率仍將保持較低水平，建議有關部門盡快組織調(diào)查研究，并根據(jù)調(diào)研情況，適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的預征率和計稅毛利率。 

第二，允許低毛利及虧損項目免予預繳。對于預計不需要繳納土地增值稅或企業(yè)所得稅的項目，建議出臺免予預繳的規(guī)定。企業(yè)可根據(jù)項目實際情況，提出免予預繳的申請，經(jīng)稅務機關核查后，可暫停預繳或免予預繳。 

第三，提高退稅效率。明確稅務機關退稅辦理和審批時限，簡化退稅手續(xù)，及時退回企業(yè)多預繳稅金。 

第四，允許退回多預繳稅金。借鑒土地增值稅清算的有關規(guī)定，在房地產(chǎn)項目申請注銷時，對增值稅和企業(yè)所得稅繳納情況進行清算，經(jīng)稅務機關核查，可退回企業(yè)已多預繳的稅金。