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    全國政協(xié)委員劉化龍:房企多預繳稅、退稅難問題突出

    陳月芹2024-03-08 17:21

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 2024年3月7日,經(jīng)濟觀察網(wǎng)獲悉,全國政協(xié)委員、中國保利集團董事長劉化龍在2024年全國兩會期間提交了一份《關于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收預征政策 促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展》的提案,以改善房企多預繳稅金問題。 

    劉化龍在提案中提到,此前國家針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺的各類稅收政策有效調(diào)節(jié)了行業(yè)收益分配,對各級政府財政平衡起到積極作用,但隨著房地產(chǎn)行業(yè)已進入新發(fā)展階段,房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,執(zhí)行的稅收預征率已明顯高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的實際稅負率,房企多預繳稅金問題突出,且存在退稅難、無法退(抵)等情況。 

    對房企而言,在項目獲取、建設、銷售、竣工、清算等環(huán)節(jié),企業(yè)共涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等12個稅種,“稅務成本占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的比重達20%左右,是除土地成本和建設成本外最大的一項支出”,劉化龍指出。 

    按照現(xiàn)行稅收政策,為保證預售制下稅款均衡入庫,國家稅務總局針對房地產(chǎn)行業(yè)的主體稅種實施稅收預征制度。其中,增值稅預征率為3%;土地增值稅預征率為1%—4%;企業(yè)所得稅預繳計稅毛利率為5%—15%。 

    此外,地方稅務局的屬地化管理自主性高,部分地區(qū)設定土地增值稅和企業(yè)所得稅預征率時,會在國家規(guī)定的最低線上進行不同幅度的提高比最低線提高了10個百分點。 

    基于此,劉化龍認為,當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策主要存在三個方面問題: 

    一是預征率高于項目實際稅負,多預繳稅金問題突出。在房地產(chǎn)行業(yè)“高增長、高利潤”階段出臺的預征率,已高于現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目的實際稅負,多數(shù)項目存在多預繳稅金問題,資金被長期占壓。 

    二是土地增值稅退稅周期長,部分地區(qū)退稅困難。根據(jù)現(xiàn)行政策,房地產(chǎn)項目在竣工后可申請退回多預繳的土地增值稅。但房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長,從預繳到最終清算退稅短則3—5年,長則6—8年甚至更長時間。且部分地區(qū)稅務部門會以“不在本年清算計劃”為由推遲受理清算申請,或以財政支出困難為由推遲清算審批,存在退稅難的情況。 

    三是部分多預繳稅金無法退回,且難以抵扣其他項目稅金。根據(jù)現(xiàn)行政策,增值稅只允許退回2019年3月后新獲取進項稅額的60%,企業(yè)所得稅僅允許退回因土地增值稅清算補稅導致的多預繳稅金,因預征率過高等其他原因造成的多預繳稅金暫無退稅政策,只能抵扣以后年度稅款。企業(yè)所得稅的抵扣有效期限為5年,若未在有效期內(nèi)實現(xiàn)抵扣的,將造成稅金損失。 

    同時,部分地方政府出于稅源考慮,通常要求在項目所在區(qū)(縣)甚至所在街道設立項目公司,使得房地產(chǎn)開發(fā)一般采取項目公司制,即“一個項目、一個公司”,項目多預繳的稅金通常難以用于抵扣其他項目的應交稅金。 

    多預繳稅金、退稅難是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)遇到的共性難題。為此,劉化龍?zhí)嶙h適時適度優(yōu)化當前的房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策,提出四點建議: 

    第一,適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)預征率和計稅毛利率。結(jié)合行業(yè)近兩年的利潤水平,以及未來行業(yè)利潤率仍將保持較低水平,建議有關部門盡快組織調(diào)查研究,并根據(jù)調(diào)研情況,適度下調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的預征率和計稅毛利率。 

    第二,允許低毛利及虧損項目免予預繳。對于預計不需要繳納土地增值稅或企業(yè)所得稅的項目,建議出臺免予預繳的規(guī)定。企業(yè)可根據(jù)項目實際情況,提出免予預繳的申請,經(jīng)稅務機關核查后,可暫停預繳或免予預繳。 

    第三,提高退稅效率。明確稅務機關退稅辦理和審批時限,簡化退稅手續(xù),及時退回企業(yè)多預繳稅金。 

    第四,允許退回多預繳稅金。借鑒土地增值稅清算的有關規(guī)定,在房地產(chǎn)項目申請注銷時,對增值稅和企業(yè)所得稅繳納情況進行清算,經(jīng)稅務機關核查,可退回企業(yè)已多預繳的稅金。

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