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    萬物云做了一個(gè)極端壓力測試,關(guān)于萬科

    陳月芹2024-03-24 09:39

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 3月22日,在萬物云2023年度業(yè)績會問答環(huán)節(jié),萬物云管理層一一回應(yīng)投資人關(guān)于市場拓展計(jì)劃、應(yīng)收賬款、AI技術(shù)融合等問題,延續(xù)了過往業(yè)績會輕松的氛圍,直到聽到最后一個(gè)問題,萬物云董事長朱保全稍顯不悅。

    這個(gè)問題直指母公司萬科集團(tuán)近期的輿情事件是否會對萬物云的發(fā)展產(chǎn)生影響,萬物云將如何應(yīng)對。

    朱保全也直接表明態(tài)度:這是萬物云的業(yè)績發(fā)布會,多問萬物云的問題。“關(guān)于萬科的問題,在萬科的業(yè)績發(fā)布會上問,我沒法為萬科做回答”。

    這確實(shí)是萬物云不容易回答但又是投資人和公眾最關(guān)心的問題之一。

    一方面,朱保全的另一重身份是萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁,分管經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù),他是一個(gè)連接著萬科集團(tuán)和萬物云的關(guān)鍵人物;另一方面,近3年來,在行業(yè)內(nèi),由于地產(chǎn)母公司出險(xiǎn)導(dǎo)致下游物業(yè)公司新增物管面積沒有保障、關(guān)聯(lián)方欠款要不回來、大幅計(jì)提減值、違規(guī)資金輸送等情況頻頻出現(xiàn),投資人如履薄冰,這種擔(dān)憂如今投射到了萬科和萬物云身上。

    如果說,萬科是房地產(chǎn)行業(yè)最后的“堡壘”,那最早做多元化拓展、降低關(guān)聯(lián)方依賴的萬物云也是物業(yè)行業(yè)的“堡壘”。因此,萬物云至少必須回答“萬科危機(jī)”對公司的潛在影響這一問題。

    從近3年的行業(yè)調(diào)整來看,包括萬物云在內(nèi)的所有物業(yè)公司,乃至貝殼,都不免困于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)下行的“魔咒”,尤其是在資本市場表現(xiàn)上,目前都還沒有走出獨(dú)立行情,受房地產(chǎn)市場影響陡增陡降。

    對萬物云,外界關(guān)心的問題主要是業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資金獨(dú)立性,即母公司業(yè)務(wù)下滑的影響、母子公司之間能否明算賬。

    對這些疑問,萬物云的2023年年報(bào)用數(shù)據(jù)做了部分回應(yīng)。

    從業(yè)務(wù)來看,萬物云與萬科集團(tuán)的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入主要來自四個(gè)方面,分別是物業(yè)管理費(fèi)、開發(fā)商增值服務(wù)、代理銷售服務(wù)、智能化工程。

    具體來看,住宅物業(yè)服務(wù)貢獻(xiàn)了萬物云總營收的半壁江山,2023年這部分收入為170億元,占總收入的51%。其中,來自萬科集團(tuán)關(guān)聯(lián)方的住宅物管項(xiàng)目數(shù)量有1546個(gè),產(chǎn)生了90.3億元的收入。據(jù)此計(jì)算,萬物云來自關(guān)聯(lián)方和第三方開發(fā)商的住宅物管收入比例約為53%、47%,逐漸接近“五五開”。

    物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)中,來自萬科集團(tuán)關(guān)聯(lián)方的在管項(xiàng)目數(shù)量有325個(gè),產(chǎn)生了12.73億元的收入,而來自第三方的1916個(gè)項(xiàng)目收入70.27億元,關(guān)聯(lián)方和第三方在這一業(yè)務(wù)上的收入比例約為15%、85%。

    而開發(fā)商增值服務(wù)2023年收入26.84億元,同比下降8.6%,是萬物云收入同比下滑的兩個(gè)業(yè)務(wù)之一,另一個(gè)是除房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以外的社區(qū)增值服務(wù),同比下降10.8%。

    開發(fā)商增值服務(wù)業(yè)績不佳主要源于新開盤萎縮帶來的前介業(yè)務(wù)與案場業(yè)務(wù)、代銷開發(fā)商車位資產(chǎn)等大幅下滑。開發(fā)商增值服務(wù)的毛利率也降至11.6%,已經(jīng)低于住宅物業(yè)服務(wù)的毛利水平(13.3%),后者主要提供傳統(tǒng)的“四保一服”服務(wù),此前常常被物業(yè)公司詬病毛利率極低、難以覆蓋成本。

    在上述業(yè)務(wù)逐步降低與萬科集團(tuán)的關(guān)聯(lián)度后,據(jù)萬物云副總經(jīng)理葉菲介紹,萬物云與萬科間持續(xù)關(guān)連交易繼續(xù)下降,比例已從2021年的19.2%降至13.5%。

    葉菲還提到,萬物云做了一個(gè)極端壓力測試,即使把來自萬科集團(tuán)的持續(xù)關(guān)連交易和所有開發(fā)商當(dāng)年新交付的相關(guān)業(yè)務(wù)全砍掉,對2023年?duì)I收絕對值的影響是下降17.5%。

    但從增速來看,剔除上述兩方面業(yè)務(wù)后,2023年收入同比增幅為14.5%,毛利同比增幅為23.6%。不剔除情況下,萬物云2023年實(shí)際收入增幅是10.2%,毛利增幅13.7%,均低于壓力測試條件下的數(shù)據(jù)。

    從2022年開始,物業(yè)公司的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)突然有了大轉(zhuǎn)變,都在力圖證明一點(diǎn):來自母公司甚至所有開發(fā)商的錢,不好掙了。

    過去,部分物業(yè)公司的開發(fā)商增值服務(wù)毛利率高達(dá)30%—50%,如今已低于10%,而這種低毛利又收不回來錢的合作,反而成為物業(yè)公司不小的負(fù)擔(dān)。因此,過去一年,物業(yè)公司向地產(chǎn)母公司從集團(tuán)、區(qū)域公司等層面發(fā)起的追討應(yīng)收賬款的訴訟接二連三,即使很難通過訴訟直接從母公司要回來錢,但對物業(yè)公司來說,發(fā)起訴訟本身已是盡職免責(zé)的動(dòng)作。

    實(shí)際上,這10年來,萬物云一直在做鑿墻的事。

    第一步,鑿開萬科集團(tuán)的圍墻。2015年,從萬科分拆獨(dú)立開啟市場化運(yùn)營后,萬科物業(yè)一邊擴(kuò)大物業(yè)在管面積,一邊通過與不同背景的對象進(jìn)行股權(quán)及業(yè)務(wù)等層面的合作,去接第三方項(xiàng)目。

    第二步,鑿開住宅小區(qū)的墻,比如通過收購戴德梁行一舉進(jìn)入非住宅市場。2023年萬物梁行所做的商企服務(wù)收入83億元,占總收入約1/4。

    第三步,鑿開社區(qū)的墻:從服務(wù)小區(qū)和寫字樓單一業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向做生態(tài),具體是在3公里半徑內(nèi)的街道空間里做“蝶城+”,在園區(qū)和企業(yè)之間做“企服+”,在政企空間和萬物云城做“公共服務(wù)+”。

    第四步,鑿開行業(yè)壁壘。在小區(qū)、樓宇等空間內(nèi)做垂直服務(wù),例如房產(chǎn)租售、樓宇修繕、家裝美居,去做特定空間里的貝殼等。此外,萬物云還給企業(yè)客戶和空間客戶提供AIoT及BPaaS解決方案,尋找AI時(shí)代新的增長點(diǎn)。

    業(yè)績會上,朱保全也反問,物業(yè)行業(yè)還是不是一個(gè)好行業(yè)?

    他的答案是肯定的。如果只看一點(diǎn),不跟開發(fā)商之間關(guān)聯(lián),靠正常的業(yè)務(wù)付費(fèi)維持經(jīng)營,物業(yè)行業(yè)是一個(gè)續(xù)約率超過85%的行業(yè),比SaaS(軟件運(yùn)營服務(wù))還高。房地產(chǎn)開發(fā)總歸有(增速)變慢、(規(guī)模)變小的那一天,但開發(fā)不在了,不動(dòng)產(chǎn)還在,物業(yè)行業(yè)本質(zhì)上是為不動(dòng)產(chǎn)持有者提供剛需消費(fèi)服務(wù)。

    換而言之,萬物云管理層在業(yè)績會上對戰(zhàn)略方向的回答,以及正在踐行的業(yè)務(wù)重點(diǎn)轉(zhuǎn)變,都有一個(gè)共同的目的:未來,讓投資人和業(yè)界不再問開篇的那個(gè)問題——母公司萬科集團(tuán)的風(fēng)吹草動(dòng),對萬物云有什么影響。

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