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    太古地產(chǎn)的朋友圈變了

    張雅楠2024-06-11 09:36

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 在房地產(chǎn)行業(yè)的深度盤整期,太古地產(chǎn)似乎是最不受影響的地產(chǎn)企業(yè)之一。

    2022年3月承諾投放的千億港元投資,在兩年時(shí)間里,太古地產(chǎn)已經(jīng)落實(shí)60%。其中,承諾投向內(nèi)地的500億港元,落實(shí)了70%。

    實(shí)際上,長期合作伙伴遠(yuǎn)洋集團(tuán)在走向債務(wù)違約的過程中,給太古地產(chǎn)帶來了不小的直接影響。

    2024年6月7日,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的公告顯示,對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)所持頤堤港二期股份,中國人壽有意向購買其中的49.895%,太古地產(chǎn)有意向購買其中的14.895%。若交易完成,太古地產(chǎn)、中國人壽、將臺(tái)鄉(xiāng)將分別持有頤堤港二期49.895%、49.895%、0.21%的權(quán)益。

    太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)自2007年開始相繼合作了北京頤堤港、成都太古里、北京頤堤港二期等城市級(jí)乃至世界級(jí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。在17年的時(shí)間里,雙方分工明確保持項(xiàng)目良好運(yùn)行的合作方式,一直為行業(yè)稱道。

    2022年,這一情況發(fā)生了劇變。

    為應(yīng)對(duì)到期債務(wù),遠(yuǎn)洋集團(tuán)先是將所持頤堤港一期股權(quán)出售給大股東中國人壽,籌得30億元,后忍痛出讓所持成都太古里股權(quán),回血55億元。太古地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了對(duì)成都太古里的全資持有。

    隨著頤堤港二期項(xiàng)目股權(quán)的變化,太古地產(chǎn)的朋友圈也在悄然發(fā)生改變。細(xì)數(shù)這幾年的新拓項(xiàng)目會(huì)發(fā)現(xiàn),太古地產(chǎn)已累積起一個(gè)堪稱豪華的合作伙伴陣容。

    在北京,中國人壽大幅置換了遠(yuǎn)洋集團(tuán)在合作項(xiàng)目中的地位;在上海,太古地產(chǎn)與陸家嘴集團(tuán)合作開發(fā)前灘太古里后,又參與開發(fā)兩幅包括住宅用地在內(nèi)的浦東新區(qū)核心地塊;在廣州,攜手珠江實(shí)業(yè)開發(fā)廣州第二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目;在西安,跟當(dāng)?shù)貒蠛献髟谑澜缥幕z產(chǎn)小雁塔旁開發(fā)西安太古里;在海南,與中免股份合作開發(fā)三亞太古里。

    這種城市級(jí)地標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā),往往被地方政府寄予厚望,后續(xù)的開發(fā)運(yùn)營更是長期工程。穩(wěn)定,是雙方的基礎(chǔ)訴求;超越,是太古地產(chǎn)對(duì)自身的要求。在近期接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)專訪時(shí),太古地產(chǎn)全球行政總裁彭國邦多次提及,要做出提高行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品以及世界級(jí)的項(xiàng)目。

    從太古地產(chǎn)的發(fā)展歷程看,它似乎從不缺乏耐心和創(chuàng)造力。

    作為太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第七個(gè)發(fā)展項(xiàng)目,西安太古里將是太古地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展水準(zhǔn)的最高代表。

    曾有雙碳行業(yè)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)“吐槽”,西安太古里的減碳目標(biāo)要求太高,市場上缺乏成熟的供應(yīng)商能幫它完成。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)向彭國邦求證,他笑著說,這不是真的。

    這不得不提及太古地產(chǎn)另一個(gè)合作伙伴清華大學(xué)。2011年,太古地產(chǎn)與清華大學(xué)建筑學(xué)院共同成立“建筑節(jié)能與可持續(xù)發(fā)展聯(lián)合研究中心”, 中國工程院院士江億為首的清華團(tuán)隊(duì)以技術(shù)研究和太古地產(chǎn)的工程實(shí)踐結(jié)合,推動(dòng)建筑領(lǐng)域的技術(shù)創(chuàng)新及應(yīng)用。迄今為止,這一合作持續(xù)了14年。

    在運(yùn)營碳排放方面,目前,西安太古里已經(jīng)開始安裝地源熱泵管道,深的有地下2.5千米,淺的也有150米,能夠滿足項(xiàng)目60%的能源需求。清華大學(xué)為此提供了技術(shù)評(píng)估支持。

    對(duì)隱含碳排放,西安太古里希望較太古地產(chǎn)的現(xiàn)有建筑進(jìn)一步降低20%。所有用于西安太古里的混凝土,都是低碳混凝土,包含可回收礦渣和粉煤灰。且只要能夠做到的部分,都會(huì)使用隱含碳排放更低的木結(jié)構(gòu)代替混凝土結(jié)構(gòu)。

    可持續(xù)發(fā)展一直是太古地產(chǎn)的核心目標(biāo),而品牌組合向重奢汰換調(diào)升,則是太古地產(chǎn)幾大項(xiàng)目近期的鮮明特點(diǎn)。

    例如,北京三里屯太古里北區(qū)碩大的LV和DIOR圍擋,已經(jīng)吸引了無數(shù)潮流人士前來打卡;更早的時(shí)候,陪同LV總裁伯納德·阿爾諾參觀的成都太古里總經(jīng)理伍玉珊因獨(dú)特的松弛感出圈。這些細(xì)節(jié)都展示了太古地產(chǎn)的另一重朋友圈,全球一線品牌商。

    在近期的專訪中,針對(duì)頤堤港二期股東轉(zhuǎn)變、品牌組合向重奢調(diào)升,以及房地產(chǎn)市場前景等問題,彭國邦向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)進(jìn)行詳細(xì)回應(yīng)。

    關(guān)于頤堤港二期

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):雖然堅(jiān)持了很久,但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)質(zhì)性違約,頤堤港二期現(xiàn)在的進(jìn)展如何?太古地產(chǎn)受到的影響是什么?

    彭國邦:太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)有長期且成功的合作,包括成都太古里和北京頤堤港。當(dāng)前市場的環(huán)境對(duì)遠(yuǎn)洋來說變了,他們也在調(diào)整業(yè)務(wù)的各方面。

    頤堤港二期目前仍在建設(shè)中,我們會(huì)推進(jìn)它的落成。頤堤港二期的第一期會(huì)在約兩年內(nèi)入市。

    二期一共有7棟寫字樓,目前西側(cè)的寫字樓已經(jīng)封頂,有3棟寫字樓還在建設(shè)中。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):遠(yuǎn)洋還在繼續(xù)投入嗎?

    彭國邦:中國人壽已經(jīng)是頤堤港一期的合作伙伴,和太古地產(chǎn)分別持股50%。你可能也注意到中國人壽此前發(fā)了公告,他們?cè)诠嬷斜磉_(dá)了想要收購頤堤港二期近半權(quán)益的意向。這能夠?yàn)轭U堤港二期提供一個(gè)強(qiáng)勁的合作伙伴。對(duì)頤堤港項(xiàng)目來說,是很好的消息。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):從體量和險(xiǎn)資的特點(diǎn)來講,中國人壽具備成為好伙伴的潛力。

    彭國邦:頤堤港二期的總投資額達(dá)230億元人民幣,我們也希望找到一個(gè)有長期愿景的合作方。北京市朝陽區(qū)政府對(duì)這個(gè)項(xiàng)目也有著相同的愿景。這是很鼓舞人心的。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):保險(xiǎn)公司也需要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如果去市場上尋找類似標(biāo)的,并不容易。

    彭國邦:這是一個(gè)很好的“聯(lián)姻”。

    關(guān)于調(diào)升重奢比例

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):北京三里屯太古里北區(qū)和上海興業(yè)太古匯的品牌汰換方向都是重奢,做出這種調(diào)整的原因是什么?頻繁汰換潮流品牌是不是一件低性價(jià)比的事?

    彭國邦:太古地產(chǎn)希望做潮流的引領(lǐng)者,和零售伙伴合作一直走在潮流的前端。特別是疫情期間,這些奢侈品品牌也表現(xiàn)出很強(qiáng)的品牌力和意愿跟我們合作發(fā)展新的大型旗艦店。所以,我們抓住機(jī)會(huì)對(duì)三里屯太古里北區(qū)進(jìn)行調(diào)改升級(jí)。這里的LV、DIOR未來會(huì)是世界級(jí)的旗艦店,對(duì)太古里南區(qū)形成很好的補(bǔ)充。

    打造合適的零售組合是需要花費(fèi)時(shí)間的。三里屯太古里從2008年開始運(yùn)營,前15年的口號(hào)是“一起潮玩”,它的成功反映了我們的投資質(zhì)量,和我們對(duì)三里屯作為全球零售目的地的信心。現(xiàn)在,我們的項(xiàng)目、三里屯地區(qū)、這里的顧客以及我們的零售伙伴這個(gè)組合都發(fā)展到了一定成熟度,因此項(xiàng)目的口號(hào)去年也更新為“潮不停流”,我們認(rèn)為現(xiàn)在是很好的時(shí)機(jī)去升級(jí)整個(gè)北區(qū)的租戶組合。

    上海靜安區(qū)的興業(yè)太古匯也有類似情況。項(xiàng)目在2017年開業(yè)時(shí),整個(gè)上海的零售商業(yè)競爭非常激烈。經(jīng)過多年發(fā)展,興業(yè)太古匯已經(jīng)成為南京西路商圈一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目。過去幾年,興業(yè)太古匯的發(fā)展成熟,讓我們有信心開啟新一輪的調(diào)改升級(jí)。一些奢侈品品牌和國際品牌也很積極跟我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上合作。

    我們希望興業(yè)太古匯能夠成為南京路商圈的一個(gè)商業(yè)中心,帶來世界級(jí)的零售、餐飲和文化體驗(yàn),我們認(rèn)為這些元素對(duì)成功的社區(qū)營造是比較完美的組合。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):顧客成熟度怎么體現(xiàn),有沒有一個(gè)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?

    彭國邦:在過去幾年,我們大量投入CRM(客戶關(guān)系管理)系統(tǒng)的升級(jí),這讓我們更了解顧客的需求,同時(shí)我們還跟合作的零售品牌建立了極強(qiáng)的戰(zhàn)略關(guān)系。這些信息加在一起,讓我們更加了解顧客想要什么。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):和北京SKP、上海恒隆廣場這類重奢型的商業(yè)項(xiàng)目相比,太古地產(chǎn)做重奢的差異化在哪里?

    彭國邦:我們的愿景是打造體驗(yàn)式的消費(fèi),不僅僅是零售,還包括餐飲、文化藝術(shù)和有趣的活動(dòng),把這些結(jié)合在一起,為顧客提供升級(jí)的體驗(yàn),讓顧客覺得這里有趣,有獲得感,有理由想留下來,并愿意多次前來。

    我們?cè)趦?nèi)地已落成開業(yè)6個(gè)項(xiàng)目,我們希望它們成為各自城市的名片,比如三里屯太古里是北京的一張名片,希望大家來北京就想到要來三里屯、逛太古里,在這里感受跟北京這座城市及跟三里屯社區(qū)的連接。這是我們想努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):投資物業(yè)估值下降是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都面臨的問題,這個(gè)問題有可能修復(fù)嗎?還是只能交給周期?這個(gè)周期是多長呢?

    彭國邦:某種程度上,去年我們?cè)谙愀鄣膶懽謽俏飿I(yè)確實(shí)經(jīng)歷了估值的下降,有一部分原因是租金收益減少,也是市場整體供過于求,這要交給市場周期。當(dāng)需求回升了,租金會(huì)走強(qiáng),估值也會(huì)提升。

    不過我們零售物業(yè)的租金收益表現(xiàn)還是不錯(cuò)的,這也能提升我們零售物業(yè)的估值,仍然有一些上行空間。

    需要注意的是,公平值損益的變化不是現(xiàn)金性質(zhì)的,所以估值下降不會(huì)影響我們的現(xiàn)金流及基本盈利。我們的資產(chǎn)負(fù)債表依然強(qiáng)勁,貸款和負(fù)債率相對(duì)較低。公司很健康,也不會(huì)改變對(duì)內(nèi)地的投資策略。

    關(guān)于房地產(chǎn)市場

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):在香港,我參觀過一個(gè)太古地產(chǎn)的樓盤,換算一下,單價(jià)大概在每平方米50萬元。目前,中國內(nèi)地房地產(chǎn)的調(diào)控思路是“保障+市場”,政府會(huì)負(fù)擔(dān)起更多保障性住房的建設(shè)任務(wù),高端改善型的產(chǎn)品未來受到的價(jià)格管制會(huì)減少。在市場化住宅的范疇里,中國內(nèi)地需要什么樣的住宅產(chǎn)品?

    彭國邦:從最初的太古城開始,我們?cè)谙愀鄣淖≌a(chǎn)品就有不同的定位,一部分是比較高端的住宅,也有一部分是比較中產(chǎn)的住宅。你參觀的Eight Star Street是一個(gè)體量比較小但很特別的項(xiàng)目,總共有37套房子,其中35套已經(jīng)售出。

    去年,我們決定在上海推出公司在內(nèi)地的首個(gè)住宅產(chǎn)品。我們跟陸家嘴集團(tuán)在上海浦東合作開發(fā)兩個(gè)新項(xiàng)目,目前前灘21號(hào)項(xiàng)目已預(yù)售94%,表現(xiàn)非常好。另一個(gè)項(xiàng)目位于洋涇,有1.5公里沿江景觀,一共有10棟住宅樓,能讓我們把開發(fā)高品質(zhì)住宅的許多經(jīng)驗(yàn)帶到上海,打造獨(dú)特的居住體驗(yàn)。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):香港撤銷樓市管控措施后,樓市的真實(shí)表現(xiàn)是怎樣的?

    彭國邦:在香港,政府“撤辣”對(duì)市場信心的回升、市場回暖是有幫助的。但是整個(gè)市場目前比較疲軟,價(jià)格也在下行,需要時(shí)間才能恢復(fù)。如果利率下調(diào),預(yù)計(jì)下半年能看到一些回暖的跡象。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):過去幾年,內(nèi)地的大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感受到了處境的艱難,這種難來自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境,以及房地產(chǎn)行業(yè)具體的融資和銷售困境。對(duì)太古地產(chǎn)來說,你們會(huì)有感覺難的時(shí)刻嗎?

    彭國邦:過去的幾年,尤其是疫情,對(duì)許多行業(yè)都是很大的挑戰(zhàn),特別是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。

    太古地產(chǎn)此前在內(nèi)地沒有住宅產(chǎn)品,因此我們沒有受到這方面的影響。我們聚焦于在一線城市和新一線城市的核心區(qū)域打造產(chǎn)品,且采取了審慎的財(cái)務(wù)策略。在拓展新項(xiàng)目時(shí),我們對(duì)地塊的選擇堅(jiān)持嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)制的態(tài)度。這些都幫助我們?cè)谶^去幾年平穩(wěn)地度過了風(fēng)暴。

    整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷市場周期,我們對(duì)內(nèi)地的長期前景非常有信心,這也是為什么公司在2022年決定投資500億港元到中國內(nèi)地的發(fā)展。截至目前,500億港元中的70%已經(jīng)承諾投放了。

    我們?yōu)樽约涸O(shè)定了極高的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)目前在內(nèi)地開發(fā)的兩個(gè)品牌——太古里和太古匯很有信心。太古里這個(gè)產(chǎn)品線從北京三里屯,到成都、上海、西安、三亞,每一次我們都在推動(dòng)自己不斷提高標(biāo)準(zhǔn),希望打造出提高行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品,為顧客創(chuàng)造真正獨(dú)特的零售體驗(yàn)。

    每一個(gè)項(xiàng)目,我們都希望在可持續(xù)發(fā)展上更進(jìn)一步。2023年,太古地產(chǎn)在道瓊斯可持續(xù)發(fā)展世界指數(shù)地產(chǎn)管理及發(fā)展業(yè)界排名世界第二。

    我們對(duì)推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的投入也很大,以期為顧客提供更好的數(shù)字化體驗(yàn)和線下體驗(yàn)。

    這些都是非常有挑戰(zhàn)性的工作,但正如我所說,我們對(duì)業(yè)務(wù)持長遠(yuǎn)眼光,對(duì)未來很有信心。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào):有一個(gè)很流行的說法叫“做時(shí)間的朋友”。

    彭國邦:從過去幾年看,我們加速了在內(nèi)地的投資,但總體策略沒有改變。很棒的一點(diǎn)是我們?cè)趦?nèi)地有很好的團(tuán)隊(duì),在幾個(gè)核心城市都在建立新的團(tuán)隊(duì),大家都在努力工作。我們很高興有機(jī)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)三里屯太古里,很感謝政府也做了很多努力,包括將有新的地鐵站連通,這些都讓我們對(duì)三里屯的未來充滿信心。既然三里屯太古里發(fā)展順利,我們有信心在內(nèi)地的其他項(xiàng)目也會(huì)順利推進(jìn)。

     

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    不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營報(bào)道部主任

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