研究員 韓青
不久前,在經(jīng)濟(jì)觀察報主辦的第二十一屆(2024)藍(lán)籌年會上,新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長賈康作了《鞏固經(jīng)濟(jì)向好局面中的財政、貨幣政策與房地產(chǎn)調(diào)控》的主題演講。賈康認(rèn)為,貨幣政策不能單獨(dú)決定房地產(chǎn)市場的景氣水平,房地產(chǎn)在深度調(diào)整之下,應(yīng)標(biāo)本兼治,治本為上,這是關(guān)系到改革深水區(qū)一個非常關(guān)鍵的命題。對于房產(chǎn)稅,賈康稱要有戰(zhàn)略耐心,大方向上來說,我們又決不能回避這個問題。在中央指導(dǎo)之下,從長遠(yuǎn)來看,要積極創(chuàng)造條件,尋求合適的時機(jī),在深化改革中酌情擇時推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革和相關(guān)的配套改革。
黨的二十屆三中全會上通過的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》中明確指出,“完善房地產(chǎn)稅收制度”。
有關(guān)對于房地產(chǎn)稅最早的決議,是在十八屆三中全會上提出的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。至今,已經(jīng)過去11年,二十屆三中全會再一次提出對于房地產(chǎn)稅的推進(jìn)意見。這意味著,房地產(chǎn)稅已進(jìn)入正式規(guī)劃、系統(tǒng)安排、均衡統(tǒng)籌的階段。
房產(chǎn)稅征收是一個老話題。對于房產(chǎn)稅改革的討論,在過去相當(dāng)長的一段時間里,一直在財產(chǎn)稅概念的范疇內(nèi),財產(chǎn)稅為轉(zhuǎn)移支付稅類型,是對擁有多套住房者予以課稅,稅款支出與繳納方?jīng)]有直接關(guān)聯(lián)。討論較多的方案是,首套自住房免征,從第二套起征,征收稅率隨著套數(shù)增多也越來越高。
然而這種征收方式帶來的負(fù)面效應(yīng)也顯而易見,全國人大對多輪方案進(jìn)行了否決,核心是幾乎所有方案本質(zhì)上都是重復(fù)征稅,并且存在重大漏洞。
如果對所有住房征收房產(chǎn)稅,需要與基本土地出讓金統(tǒng)籌平衡,不能既收高額土地出讓金,又收房產(chǎn)稅,二者存在重復(fù)征收的關(guān)系;如果采用累進(jìn)制征收辦法,第一套、第二套免征房產(chǎn)稅,對第三套及以上住房征收房產(chǎn)稅,會造成對高收入群體繳納高額所得稅之后的有一次重復(fù)征稅。同時還會導(dǎo)致大量拋售房產(chǎn)現(xiàn)象出現(xiàn),導(dǎo)致第三套住房持有數(shù)量急劇下降,那么征收房產(chǎn)稅無從談起,甚至還會以假離婚方式分戶持有房產(chǎn)等等種種避稅現(xiàn)象的出現(xiàn),使稅收效果達(dá)不到目的。
相反的是,在世界范圍內(nèi),經(jīng)濟(jì)成熟穩(wěn)定且發(fā)達(dá)的地區(qū),房產(chǎn)稅是地方財政的命脈之一,擁有者即交稅,有些國家的房產(chǎn)稅占財政收入的50%左右。
但是此房產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅。在這些地區(qū),房產(chǎn)稅是用來建造和改善與房產(chǎn)所有者直接相關(guān)的小學(xué)、初中和高中等基礎(chǔ)教育,治安、環(huán)保、交通等公共服務(wù)的基礎(chǔ)稅源。房產(chǎn)稅的征收和使用充分體現(xiàn)了“受益稅”的性質(zhì);本著“誰受益、誰納稅”的原則,體現(xiàn)稅收與服務(wù)之間的對等與公平。比如,美國地方政府的主要稅種就是房產(chǎn)稅,起到了對于教育、治安、公共衛(wèi)生等與居住生活直接相關(guān)的支柱作用。各州有區(qū)別,但大體相同。房產(chǎn)稅稅率和使用完全通過公共選擇機(jī)制加以確定,充分體現(xiàn)了房產(chǎn)稅“取之于民”“用之于民”的基本原則,屬于受益稅,而非財產(chǎn)稅。
因此,建立科學(xué)合理的房產(chǎn)稅政策并將其回歸受益稅,對于未來房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有著最為重要的意義。?
房地產(chǎn)困境與地方財政困境的根源
現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)困局是如何造成的?地方財政的困局是如何造成的?
第一個原因,1994年分稅制之后,雖然一定程度上加強(qiáng)了中央對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力,但由于財稅改革不到位,以及過度重視地方政府的GDP考核,促使地方政府逐步從“稅收財政”走上“土地財政”。土地拍賣,價高者得,土地出讓金越高,如此“滾雪球”式的反復(fù)疊加,使得土地價值透支,寅吃卯糧。同時,房價也越來越高,房地產(chǎn)金融化嚴(yán)重,已經(jīng)嚴(yán)重脫離了住房的本質(zhì)。
用土地出讓金代替房產(chǎn)稅,又沒有將土地出讓金帶來的財政收入納入稅收管理體系,同時又寅吃卯糧,是導(dǎo)致中國地方財政成為阿喀琉斯之踵的根本原因。
第二個原因,現(xiàn)存的房產(chǎn)稅是福利分房向市場化轉(zhuǎn)型不徹底,形成的“半成品”。
在1998年住房市場化之前,公房的管理、子女教育等均為統(tǒng)一安排,1999年住房市場化之后,延續(xù)了公房管理的思維與理念,對于房產(chǎn)稅僅涉及營業(yè)性、經(jīng)營性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅,對于居住性質(zhì)的住宅未做制度性安排。住宅市場化之后,內(nèi)地以香港房地產(chǎn)模式為主,預(yù)售按揭、土地拍賣等導(dǎo)致土地金融化,對于住房財產(chǎn)稅的征收,缺乏系統(tǒng)的、長期的考量與安排,忽視了對于房屋保有環(huán)節(jié)的設(shè)計。
自2013年底起,中組部發(fā)文規(guī)定不能簡單把經(jīng)濟(jì)總量和增長速度作為干部提拔任用的唯一標(biāo)準(zhǔn)。隨著2014年《中華人民共和國預(yù)算法》修訂案出臺,財政預(yù)算“四本賬”正式明確,但政府性基金預(yù)算管理存在疏漏之處,收支項目不合理,土地財政與地方債務(wù)存在著巨大關(guān)聯(lián)。對于土地財政的路徑依賴持續(xù),2020年對于土地出讓達(dá)到高點(diǎn)44%;若考慮土地相關(guān)稅收后,土地財政依賴度上升至50%左右,2020年達(dá)到高點(diǎn)55%,地方財政對土地的依賴程度持續(xù)加深。目前,連續(xù)兩年土地拍賣收入持續(xù)下滑。2022年土地財政缺口凸顯,測算的廣義缺口規(guī)模超2萬億元。
也就是說,扭轉(zhuǎn)“土地財政”現(xiàn)狀,已迫在眉睫,不僅需要國家對土地制度和征用辦法予以修訂和完善,更需要促進(jìn)地方政府從“土地財政”,回歸健康、可持續(xù)的“稅收財政”模式。
房產(chǎn)稅改革的討論,已持續(xù)十余年,需要有一個通盤考量的解決方案,解決懸而未決的房產(chǎn)稅問題。
先立后破,建立兼顧現(xiàn)在與未來、系統(tǒng)化且可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)稅政策
我們的建議是,設(shè)立科學(xué)、合理、透明的基本土地出讓金與房產(chǎn)稅政策,改變寅吃卯糧的土地財政透支做法;同時,建立房地產(chǎn)的貨幣政策與地方財政均衡發(fā)展體系,實(shí)現(xiàn)房價、資產(chǎn)保值與房產(chǎn)稅、土地財政、土地出讓金的最優(yōu)博弈與轉(zhuǎn)換。
首先,要建立起基于新政策下的兩套房產(chǎn)稅機(jī)制并存,老房與新建房劃斷,新房新辦法,老房老辦法,新房要交房產(chǎn)稅,所以不能收取高額土地出讓金,只交把生地變成熟地的基本土地出讓金;老房子不交房產(chǎn)稅,土地使用權(quán)到期后,按照新辦法繳納房產(chǎn)稅,在新房、舊房并存的情況下,妥善解決新舊銜接的問題。
新房是以基本土地出讓金和房產(chǎn)稅為基礎(chǔ),僅以三通一平的基礎(chǔ)費(fèi)用作為土地成本,為新房的房價回歸大眾能消費(fèi)得起的正常價格創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。同時,稅收從“開發(fā)環(huán)節(jié)”轉(zhuǎn)向“保有環(huán)節(jié)”。基本的土地出讓金也要納入房產(chǎn)稅管理架構(gòu),不能再作為城投基金。房產(chǎn)稅的重點(diǎn)支出方向以教育、環(huán)保、治安等與大眾民生直接相關(guān)的領(lǐng)域?yàn)橹鳌T谫彿恐螅磕昀U納房產(chǎn)稅,以支定收,按照誰支出誰受益的原則,讓納稅人看得見、摸得著,形成“取之于民,用之于民”的良性循環(huán)。
對土地使用權(quán)未到期的老房,雖然不征收房產(chǎn)稅。但老房物業(yè)費(fèi)與房產(chǎn)稅有功能重疊部分,在土地使用權(quán)到期后,繳納房產(chǎn)稅時應(yīng)將與物業(yè)費(fèi)重疊功能部分扣除。物業(yè)費(fèi)屬于公共服務(wù)費(fèi)用,不應(yīng)該具有營利性,并嚴(yán)格監(jiān)管和網(wǎng)上公示。
其次,打破二元對立思維,對于房產(chǎn)稅的征收,應(yīng)采取無差別征收,只要交稅就是私有的,不交稅就是公有的。
再次,兩套政策之下必然帶來新房與舊房的巨大價格差異,所以對新房的買賣要進(jìn)行嚴(yán)格管理,鼓勵用老房子抵押購買新房子,實(shí)現(xiàn)以舊換新,既可以達(dá)到穩(wěn)定資產(chǎn)價格的目的,實(shí)現(xiàn)老房子保值,又解決了購買新房的資金問題。對于完全獨(dú)立購買新房,要設(shè)置相應(yīng)的限制條件,而且要求全款。這樣用幾十年甚至更短的時間,就可以實(shí)現(xiàn)完美的新舊模式轉(zhuǎn)換,完成房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)過渡。
同時,要運(yùn)用數(shù)字科技和金融科技,設(shè)立更加智能和科學(xué)稅收模型,對于復(fù)雜的個人居住信息予以甄別,征稅辦法核定到個人,通過區(qū)分子女人數(shù)、贍養(yǎng)老人的情況等,實(shí)行不同的辦法,對于階段性的豁免機(jī)制作出精準(zhǔn)的判斷,類似于我國基本養(yǎng)老社會保障制度的設(shè)計,使得房產(chǎn)稅管理公平、公正、透明。使得新舊兩套政策和交易體系有序的過渡交替,逐步實(shí)現(xiàn)制度的平穩(wěn)過渡,最終實(shí)現(xiàn)完美轉(zhuǎn)換。
最后,在新舊房產(chǎn)制度過渡期間,房產(chǎn)稅的主要增量在新房,所以,要大力發(fā)展于以教育為核心、兼顧職住平衡的大面積的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),滿足現(xiàn)在及未來大量多子女、多人口家庭的剛性需求。因此,在城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量公立中小學(xué)校,并圍繞著學(xué)校建設(shè)大面積的別墅式用房,或舊城改造建設(shè)大面積平層住宅,將是新房產(chǎn)稅源的主要來源。
當(dāng)前,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)處于低谷期、轉(zhuǎn)型期,如果土地出讓的制度安排沒有根本性的調(diào)整與安排,按照以往模式,維持土地拍賣價高者得的現(xiàn)狀,而不考慮長期的、穩(wěn)定的稅收因素,決定了這個短期性的做法是無法延續(xù)的。晚轉(zhuǎn)不如早轉(zhuǎn),長痛不如短痛。地方經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展,需要在地方財政與房地產(chǎn)之間架起一道穩(wěn)固、安全的橋梁。房產(chǎn)稅回歸受益稅是可行之道。