8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）召開2024半年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。在房住不炒的長效機(jī)制下，積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)好房子，提供好服務(wù)，是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路，也是企業(yè)尋求發(fā)展新空間的必然選擇。

管理層合影

一、 基本盤穩(wěn)健：融資保持優(yōu)勢(shì)，償債壓力較小

8月16日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）公布2024半年度業(yè)績(jī)報(bào)告。上半年，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售總額202億元，公司營業(yè)收入251億元，凈利潤為5.96億元，保持正向盈利。上半年，美的置業(yè)凈負(fù)債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.8%，穩(wěn)步維持綠檔水平。

憑借穩(wěn)健基本面、財(cái)務(wù)審慎的優(yōu)勢(shì)，美的置業(yè)主動(dòng)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)及保障充足的流動(dòng)性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計(jì)劃。截至報(bào)告期末，公司一年內(nèi)到期有息負(fù)債人民幣90.8億元，月均還債僅人民幣7.6億元。報(bào)告期內(nèi)，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

得益于優(yōu)良的企業(yè)資質(zhì)和高信用價(jià)值，公司屢獲資本市場(chǎng)青睞，贏得了眾多主流機(jī)構(gòu)在資源賦能和信用價(jià)值上給予的堅(jiān)定認(rèn)可和強(qiáng)大支持。2024年半年度累計(jì)發(fā)行三期共計(jì)41.4億元中期票據(jù)，融資渠道保持通暢。同時(shí)，公司加權(quán)融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續(xù)低成本融資能力。

昆明美的北京路9號(hào)

二、推進(jìn)變革進(jìn)行股權(quán)重組：現(xiàn)金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

美的置業(yè)自2018年于香港聯(lián)交所上市以來，在上市平臺(tái)的助力下，集團(tuán)各項(xiàng)業(yè)務(wù)得以快速發(fā)展，且財(cái)務(wù)狀況保持健康穩(wěn)定。但歷史的業(yè)績(jī)不代表未來的可能，為減少負(fù)債及與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的重資產(chǎn)屬性相關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)，在控股股東的大力支持下，集團(tuán)擬將全資持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)權(quán)線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案采用實(shí)物方式分派。基于《上市規(guī)則》標(biāo)準(zhǔn)，特別股東大會(huì)將于9月2日召開。公司此舉是為降低債務(wù)水平及信用風(fēng)險(xiǎn)、業(yè)務(wù)模式重心轉(zhuǎn)移至輕資產(chǎn)屬性并保留集團(tuán)價(jià)值重估，未來將構(gòu)建圍繞房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈的低杠桿、輕資產(chǎn)的綜合實(shí)力，持續(xù)探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

美的置業(yè)擬將房開業(yè)務(wù)重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權(quán)以實(shí)物形式向全體股東進(jìn)行分派，同時(shí)提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價(jià)每股3.75港元溢價(jià)57.3%。

此次重組，為控股股東及置業(yè)集團(tuán)主動(dòng)擁抱變化的舉動(dòng)，在行業(yè)變革深水期，不斷探索、不斷創(chuàng)新，在“房住不炒”理念下，探尋新的發(fā)展空間和經(jīng)營模式；是在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，美的置業(yè)為做好長期化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，在有序化解債務(wù)的同時(shí)，推動(dòng)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型——化解債務(wù)杠桿，履行企業(yè)責(zé)任和社會(huì)責(zé)任，主動(dòng)作為，做好經(jīng)營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，為未來積蓄能量。

睿住建筑科技佛山產(chǎn)業(yè)園

三、回歸經(jīng)營：注重產(chǎn)品及服務(wù)，高品質(zhì)兌現(xiàn)用戶承諾

經(jīng)重組后，美的置業(yè)將無需背負(fù)大額債務(wù)，且依托于快速去杠桿，真正意義上回歸經(jīng)營。依托涵蓋物業(yè)設(shè)計(jì)、開發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等的房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)的全鏈條開發(fā)管理能力，進(jìn)一步瞄準(zhǔn)如何制造“好產(chǎn)品、好價(jià)值”的新課題，以科技、健康、節(jié)能為導(dǎo)向，穩(wěn)扎穩(wěn)打深化經(jīng)營基本功，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向?qū)I(yè)的精細(xì)化經(jīng)營管理要生產(chǎn)力。

如何低成本、高效率做出客戶心動(dòng)的好房子，是未來企業(yè)真正的競(jìng)爭(zhēng)力所在。好產(chǎn)品不是一次性極致完美，更多是靠時(shí)間的“復(fù)利”、持續(xù)迭代、持續(xù)提效。本集團(tuán)將抓住市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性缺口，以“產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)，成本領(lǐng)先”作為產(chǎn)品與經(jīng)營下一步的突圍方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打形成公司能力致勝、模式取勝的新路徑。同時(shí)堅(jiān)守以客為尊原則，強(qiáng)化識(shí)別客戶核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地滿足客戶核心需求的產(chǎn)品。

無錫美的云璟

良好的財(cái)務(wù)基本盤是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供的重要保障，項(xiàng)目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置業(yè)秉承長期主義理念，“交付力”水平持續(xù)領(lǐng)先，提前和如期交付超2.6萬套，其中34個(gè)批次實(shí)現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度位列行業(yè)第一梯隊(duì)。同時(shí)，公司始終堅(jiān)持從客戶視角出發(fā)，推動(dòng)服務(wù)質(zhì)量改善，不斷提升新業(yè)主的交付體驗(yàn)，以匠心兌現(xiàn)美好家的承諾。

美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點(diǎn)，更著力于提升工程質(zhì)量、服務(wù)能力。在客戶高滿意度的背后，是因?yàn)楣緦⑵焚|(zhì)力、交付力和服務(wù)力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅(jiān)持從客戶視角出發(fā)，推動(dòng)全周期服務(wù)質(zhì)量的改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

四、重塑企業(yè)價(jià)值鏈：圍繞“好房子”，探尋房地產(chǎn)發(fā)展新模式

未來，美的置業(yè)將構(gòu)建“開發(fā)代建+物管服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營+房地產(chǎn)科技”的業(yè)務(wù)模式，業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實(shí)業(yè)，以低杠桿、輕資產(chǎn)的方式繼續(xù)深耕房地產(chǎn)開發(fā)全價(jià)值鏈，積極探索房地產(chǎn)新模式，為社會(huì)創(chuàng)造更大的價(jià)值。

物管服務(wù)方面，美的置業(yè)扎實(shí)住宅基本盤，錨定住宅服務(wù)、產(chǎn)業(yè)園服務(wù)、醫(yī)院服務(wù)三大核心業(yè)態(tài)，并孵化增值賽道，聚焦精力構(gòu)建全生命周期的服務(wù)力，并逐漸由內(nèi)向外鍛造市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)力。2024年上半年，美置服務(wù)服務(wù)合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務(wù)占比達(dá)20%，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。報(bào)告期內(nèi)，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億。借助控股股東的強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)鏈資源優(yōu)勢(shì)，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務(wù)延伸至產(chǎn)業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領(lǐng)域。公司通過優(yōu)化現(xiàn)有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，培育招商運(yùn)營、后勤服務(wù)等運(yùn)營能力，加速突破市場(chǎng)化拓展。

服務(wù)項(xiàng)目-和祐國際醫(yī)院

基于國內(nèi)建筑工業(yè)化升級(jí)及房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈深耕大背景，美的置業(yè)布局睿住發(fā)展作為持續(xù)培育的房地產(chǎn)科技賽道。報(bào)告期內(nèi),睿住發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比達(dá)100%。在國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展周期的影響下，睿住發(fā)展預(yù)見性地調(diào)整產(chǎn)品及市場(chǎng)策略，積極布局港澳及海外發(fā)達(dá)國家市場(chǎng)，圍繞調(diào)結(jié)構(gòu)、拓市場(chǎng)、建能力、促融合推動(dòng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，形成數(shù)字化、綠色建筑工業(yè)化的高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展模式。

智慧整裝解決方案

小結(jié)

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)仍深處大周期底部區(qū)域震蕩，穿越周期是每家企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。未來，美的置業(yè)將專注于輕資產(chǎn)性質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)導(dǎo)向的業(yè)務(wù)，憑借在房地產(chǎn)全價(jià)值鏈深耕多年的專業(yè)積累，實(shí)現(xiàn)更高的利潤率水平和更科學(xué)的發(fā)展模式。

經(jīng)重組后的美的置業(yè)更具備可持續(xù)性的商業(yè)模式，一直以來務(wù)實(shí)且有足夠韌性的企業(yè)文化、控股股東的支持與擔(dān)當(dāng)，都足以成就一個(gè)更好、更值得期待的上市公司。