8月28日，中國海外發(fā)展（0688.HK）（下稱“中海”）發(fā)布了2024年中期業(yè)績報(bào)告，上半年?duì)I業(yè)收入871.9億元，凈利潤103.1億元。在當(dāng)前房地產(chǎn)深度調(diào)整背景下，中海能夠取得這一成績實(shí)屬不易。

業(yè)績保持韌性的背后是中海一貫堅(jiān)持的穩(wěn)健經(jīng)營策略。比如，投資方面，中海一直堅(jiān)持長期聚焦主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的“三個(gè)主流”經(jīng)營策略，最大限度的減少投資失誤帶來的影響。

2024年上半年，中海合約銷售金額1484億元，行業(yè)排名第二；權(quán)益銷售金額則位列行業(yè)第一名。與往年相比，雖然銷售業(yè)績有所下滑，但在TOP10房企中降幅最小，也遠(yuǎn)低于行業(yè)平均降幅。

在2024年中期業(yè)績會(huì)上，中海管理層表示，下半年中海將繼續(xù)聚焦主流城市的土地市場，在不確定市場中尋找確定的機(jī)會(huì)，適時(shí)補(bǔ)充土地儲備。上半年因市場調(diào)整、供地不足等原因，TOP10房企拿地大幅放緩。

中海底氣不僅僅來自其出色的產(chǎn)品和運(yùn)營能力，也來自于極具戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和戰(zhàn)略定力的“三個(gè)韌性”，即中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性、改善型住房需求的韌性、中海的可持續(xù)發(fā)展韌性，這些因素將推動(dòng)著中海在行業(yè)大變局總重塑競爭優(yōu)勢。

穩(wěn)健與韌性

2024年上半年，中海交出一份令人矚目的成績單，上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售合約額1484億元，業(yè)績完成度遠(yuǎn)超預(yù)期，而且7、8月依然保持了同比正增長的良好態(tài)勢，進(jìn)一步鞏固了其在銷售領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。

銷售業(yè)績保持韌性背后是中海強(qiáng)大產(chǎn)品力以及帶動(dòng)的去化效果。上半年，中海在上海、北京等一線城市的多個(gè)熱銷項(xiàng)目，如上海徐匯西岸、建國東路以及北京中信城等，均取得了優(yōu)異的銷售成績，為全年銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

在行業(yè)整體利潤率下滑的背景下，中海憑借其卓越的成本控制能力和產(chǎn)品溢價(jià)能力，保持了行業(yè)高水平的毛利率。上半年，綜合毛利率達(dá)到22.1%，顯著高于行業(yè)平均水平，體現(xiàn)了在行業(yè)調(diào)整期的韌性和價(jià)值創(chuàng)造能力。

中海的盈利能力得益于其精細(xì)化的成本管理和高效的運(yùn)營效率，這也是中海的強(qiáng)項(xiàng)。上半年，行政費(fèi)用和營銷費(fèi)用占比僅為3.9%，保持行業(yè)最低水平；同時(shí)，融資成本也僅為3.5%，進(jìn)一步提升了整體盈利能力。

在土地儲備方面，中海堅(jiān)持聚焦一線和強(qiáng)二線城市的核心地段，以確保土地資源的優(yōu)質(zhì)性和稀缺性。上半年，中海新增6幅土地，新增建筑面積117萬平方米，拿地金額129億元，其中一線城市投資額占比高達(dá)67%。

中海方面表示，下半年將繼續(xù)保持穩(wěn)健的土地投資策略，積極關(guān)注收并購和城市更新的投資機(jī)會(huì)，以進(jìn)一步豐富土地儲備和優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。下半年中海計(jì)劃新增450-500億元的供貨量，為完成全年銷售業(yè)績提供了有力支撐。

在財(cái)務(wù)方面，中海同樣表現(xiàn)出色。整體資產(chǎn)負(fù)債率為56.1%，凈借貸比為38.7%，現(xiàn)金短債比扣除歸管資金后依然保持在1.9倍以上的安全水平。截至6月底，中海持有在手現(xiàn)金超過1000億元人民幣，為穩(wěn)健運(yùn)營和長期發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。同時(shí)，中海還積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，加大人民幣借貸占比以降低匯率風(fēng)險(xiǎn)敞口。

2024年上半年，標(biāo)普上調(diào)中海的信用評級至A-，這一評級不僅體現(xiàn)了國際評級機(jī)構(gòu)對中海資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)定、投資能力強(qiáng)的充分肯定，還使得中海成為國內(nèi)唯一一家擁有雙A國際評級的房企。

定力與遠(yuǎn)見

自2019年起，中海前瞻性地確立了“主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)定聚焦于高能級城市的核心地段，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，這些城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)、消費(fèi)能力高，對高品質(zhì)住宅需求旺盛。

不同多數(shù)房企，一直以來中海不盲目跟風(fēng)，不追求短期內(nèi)的規(guī)模擴(kuò)張，而是將精力集中在最具潛力的核心城市與優(yōu)質(zhì)地塊上，雖然拿地?cái)?shù)量相對較少，但土地質(zhì)量極高，每一宗地塊都堪稱“黃金地段”， 憑借精準(zhǔn)的投資眼光為持續(xù)發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力。

中海深刻認(rèn)識到，在房地產(chǎn)下半場，生存的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力和服務(wù)力，不斷推動(dòng)產(chǎn)品迭代，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足市場多元化需求。這種對產(chǎn)品創(chuàng)新的持續(xù)投入，贏得了良好的市場口碑和競爭力。

為了進(jìn)一步提升市場競爭力，中海推出了高端【玖序】產(chǎn)品系。該系列產(chǎn)品憑借出色的產(chǎn)品力和獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，迅速在市場上引發(fā)熱銷，為樓市注入了新的信心。【玖序】產(chǎn)品系不僅代表了中海產(chǎn)品創(chuàng)新的新高度，也體現(xiàn)了對高品質(zhì)生活的執(zhí)著追求。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)波動(dòng)的背景下，中海能夠保持一貫穩(wěn)健的根源在于戰(zhàn)略遠(yuǎn)見及對戰(zhàn)略的堅(jiān)定執(zhí)行。高潮時(shí)不盲目冒進(jìn)，低潮時(shí)能夠穩(wěn)住陣腳，這種戰(zhàn)略定力為中海長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

中海還展現(xiàn)出了卓越的風(fēng)險(xiǎn)防控意識。在市場環(huán)境復(fù)雜多變的情況下，始終保持著清醒的頭腦和穩(wěn)健的步伐。通過嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理、合理的土地儲備和高效的運(yùn)營體系，有效地降低了市場風(fēng)險(xiǎn)，確保了資金鏈安全和業(yè)務(wù)連續(xù)性。

截至2024年6月30日，中海資產(chǎn)負(fù)債率為56.1%，凈借貸比率38.7%，處于行業(yè)較低區(qū)間。這種在風(fēng)險(xiǎn)中尋找機(jī)遇、在挑戰(zhàn)中穩(wěn)步前行的能力，正是中海能夠在行業(yè)起伏中屹立不倒的關(guān)鍵所在。

中海在堅(jiān)持戰(zhàn)略遠(yuǎn)見和定力的同時(shí)，并沒有忽視對社會(huì)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。積極響應(yīng)政府號召，參與城市更新和保障性住房建設(shè)等民生工程，用實(shí)際行動(dòng)詮釋了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感和使命感。

中海的遠(yuǎn)見與定力是其能夠在房地產(chǎn)市場中保持穩(wěn)健發(fā)展的根本原因，始終堅(jiān)持以客戶為中心、以品質(zhì)為核心、以風(fēng)險(xiǎn)防控為保障的發(fā)展理念，不斷推動(dòng)自身的創(chuàng)新與變革。未來，中海將繼續(xù)以其獨(dú)有的智慧和勇氣引領(lǐng)行業(yè)前行譜寫更加輝煌的篇章。

護(hù)城河與競爭力

在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整、行情面臨諸多挑戰(zhàn)的當(dāng)下，中海以其深厚的企業(yè)實(shí)力和前瞻性的戰(zhàn)略布局，正穩(wěn)步構(gòu)筑起更加寬闊的護(hù)城河，為未來發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

作為行業(yè)中的佼佼者，中海不僅在財(cái)務(wù)穩(wěn)健、成本控制、精細(xì)化管理等關(guān)鍵領(lǐng)域表現(xiàn)出色，更在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)優(yōu)化、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化與城市布局等方面展現(xiàn)出強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。

面對下半場的市場行情考驗(yàn)，中海繼續(xù)堅(jiān)定戰(zhàn)略聚焦，憑借敏銳的市場洞察力和高效的投資決策機(jī)制，成功在一線城市斬獲優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)一步鞏固了其在核心城市的市場地位。這一策略不僅保證了土地儲備的質(zhì)量，也為未來項(xiàng)目的盈利能力提供了有力保障。

上半年標(biāo)普上調(diào)中海的信用評級至A-穩(wěn)定，不僅體現(xiàn)了國際評級機(jī)構(gòu)對中海資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)健的高度認(rèn)可，也進(jìn)一步增強(qiáng)了中海抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

成本控制和精細(xì)化管理是中海長期以來的核心競爭力之一。一直以來，中海都在不斷優(yōu)化內(nèi)部管理機(jī)制，提升運(yùn)營效率，加強(qiáng)對項(xiàng)目全生命周期的成本控制，確保每一個(gè)項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

這種精細(xì)化管理不僅降低了運(yùn)營成本，也提升了項(xiàng)目的盈利能力，為中海在市場競爭中贏得了更多的優(yōu)勢。

在產(chǎn)品創(chuàng)新和服務(wù)提升方面，中海始終堅(jiān)持以客戶為中心的理念，不斷推陳出新，提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)水平，關(guān)注客戶需求的變化和升級，積極引入新技術(shù)、新材料和新理念，打造具有差異化競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品。

在土地結(jié)構(gòu)與城市布局方面，中海始終堅(jiān)持高質(zhì)量的發(fā)展原則，優(yōu)先選擇具備高成長性和高價(jià)值潛力的城市及地塊進(jìn)行投資。這種戰(zhàn)略選擇不僅確保了土地儲備的持續(xù)優(yōu)化和增值，也為未來發(fā)展提供了更廣闊的空間和更多可能性。

此外，中海在商業(yè)領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)業(yè)務(wù)多元化發(fā)展。上半年，商業(yè)運(yùn)營收入同比增長20%，其中寫字樓和購物中心等業(yè)務(wù)板塊均實(shí)現(xiàn)了快速增長。這些商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營不僅帶來了穩(wěn)定的收入來源，也提升了綜合競爭力和市場影響力。

中海憑借其在戰(zhàn)略聚焦、財(cái)務(wù)健康、成本控制、精細(xì)化管理、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)提升、土地結(jié)構(gòu)與城市布局以及商業(yè)持續(xù)發(fā)力等多個(gè)方面的競爭優(yōu)勢，正逐步構(gòu)筑起更加寬闊的護(hù)城河。面對未來市場的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，中海將繼續(xù)保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢和積極向上的精神風(fēng)貌，為實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展目標(biāo)而不懈努力。