經濟觀察網 記者 陳月芹 “房屋養(yǎng)老金”最近成了熱詞。8月23日，住建部副部長董建國提到，上海等22個城市正開展房屋養(yǎng)老金試點，掀起了一輪熱議。據(jù)經濟觀察報了解，8月26日，住建部部長倪虹召開了一個專題會議，研討和復盤相關政策宣貫和輿情引導問題。

“房屋養(yǎng)老金”并非近期提出的新概念。數(shù)據(jù)顯示，預計到2040年前后，有近80%的房屋將進入“中老年”階段。比最早一批商品房建成年代還要久遠的“老公房”（福利分房年代建成的公有住房），不少因缺乏維修資金，淪為城市核心區(qū)的“隱雷”。

自2023年以來，住建部多次公開表態(tài)要研究探索房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度（下稱“三項制度”），并在多個城市政府推進試點。

現(xiàn)在一年過去了，這些試點的情況到底如何，公開披露的信息十分有限。一位政策部門人士透露，試點工作仍在摸索中，推進過程阻力重重。以至于上級部門開始給各試點城市負責人打氣：“這個方向是對的，你們去趟一條路出來。”

試點歷程

經濟觀察報獲悉，早在2020年，住建部便研究籌集多方意見，為房子“養(yǎng)老”支招。一位住建部高級官員曾提出，探索城市政府提取一定比例的土地出讓金，為房屋維修提供長期資金保障。

相關制度被正式提出，一個動因是2022年“4·29長沙自建房坍塌”事故，造成54人死亡，再次給房屋安全問題敲響警鐘。此后，房屋養(yǎng)老金制度在《關于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》等重磅文件中被多次提及。

前述政策部門人士介紹，經過4年時間，提取土地出讓金為房養(yǎng)老的設想逐漸落地，形成了定期對房屋進行全面體檢，購買保險托底，以及與資金籌集、支付和保值增值管理相關的“房屋養(yǎng)老金”等三項制度。2023年底的《住建工作會議》披露，共有21個城市開展三項制度試點。

一位副省級城市住建部門人士透露，近一年來，“三項制度”的試點城市數(shù)量、試點內容有所擴容：

2023年，住建部要求城市政府在房屋體檢、保險和養(yǎng)老金三項制度中自選一項或多項試點，例如廣州、北京、上海等獲準試點房屋保險制度，青島、杭州、寧波等地試點房屋定期體檢制度，而天津、上海等地選擇房屋養(yǎng)老金制度試點。

到了2024年5月6日，財政部和住建部發(fā)文，擬通過中央財政支持部分城市開展城市更新示范工作。不到一個月時間內，各城市提交材料、通過競爭性評審，最終財政部選出了首批15個城市更新示范城市，包括石家莊、上海、南京、南昌、成都等。

6月份，多地被告知試點內容將加碼。上述副省級城市住建部門人士透露：“上級部門要求，但凡列入城市更新示范城市的，三個方向都要推。”三項制度的試點情況，將作為地方政府獲得中央財政城市更新獎補資金的前提條件。

此前財政部發(fā)布的《關于開展城市更新示范工作的通知》要求，中央財政對入圍的示范城市給予定額補助：在2024年—2026年示范期內，東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)和直轄市每個城市補助總額不超過12億元。資金根據(jù)工作推進情況，分年撥付。

因此，22個試點城市中，上海、杭州、南京、成都、重慶、武漢、青島、西安、沈陽、合肥、福州等11個城市須做好房屋體檢、保險和養(yǎng)老金三項制度試點工作。其余城市可以自選范圍。

經驗幾何

經過近一年時間的探索，上海、寧波、天津等地已形成初步的經驗。

8月20日，在上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正指出，房屋安全管理是深化人民城市建設的四項重要任務之一。上海將探索實施三項制度，并給出了推進時間表：今年先行在浦東等區(qū)開展試點，明年將在全市范圍推開。

在房屋保險制度試點工作上，今年3月，重慶首份“房屋安全保險”保單完成理賠，這份保單由公房管理處為其所管理的36萬平方米公有房屋向保險公司投保，人保財險公司針對巡檢中發(fā)現(xiàn)重慶某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象，賠付了3.8萬元。浙江、山東、重慶、湖南、福建等地均有房屋保險保單簽發(fā)。

也有城市試行“財政補貼+個人出資”購買房屋保險模式。8月，江西南昌西湖區(qū)推出針對40年以上房齡的危舊房“危房保險+動態(tài)監(jiān)測”項目，該項目3年為一期，其中一社區(qū)每戶每年保險費15.60元，除去區(qū)財政獎補30%，房屋產權人須一次性支付32.76元。

在房屋體檢試點工作上，一位負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示，房屋體檢對象并非全市所有房子，而是通過公開招標，形成房屋安全鑒定機構名單，并委托這些第三方鑒定機構對全市范圍內的老舊、存在隱患、未拆修危房、經營性自建房等房屋開展巡查體檢，簡稱“老、破、危、經”房屋。

僅做“老、破、危、經”房屋巡查體檢，一個城市每年預算在5000萬元左右。該人士透露，目前上級部門并未對哪些房子須進行體檢、保險給出統(tǒng)一定義，由各城市依據(jù)自身情況而定。

多個試點城市相關負責人坦言，試點難度最大的是涉及籌錢的房屋養(yǎng)老金制度。

天津是房屋養(yǎng)老金制度試點成績較為突出的城市之一，率先在濱海新區(qū)試點，并于今年6月印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》。

根據(jù)文件，天津濱海新區(qū)全區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年。據(jù)此，天津的籌集方法是：一是在土地出讓底價的基礎上，以建筑面積計算，每平方米增加25元；二是在財政預算中增列房屋養(yǎng)老金專項資金預算兜底。

同時，天津正在引導沒有專項維修資金的房屋業(yè)主，補交個人賬戶資金，其中不配備電梯房屋的補交標準是40元/平方米，電梯房則60元/平方米。

什么情況下可以使用房屋養(yǎng)老金公共賬戶里的錢？政府規(guī)定：房齡25年以上，且符合濱海新區(qū)相關規(guī)定而需要做房屋體檢、購買房屋安全綜合保險的房子；其次是發(fā)生突發(fā)事件造成房屋嚴重損失、影響公共安全，但保險理賠額不足的房屋等。

資金缺口

如何解決老舊小區(qū)檢測、保養(yǎng)、維修、保險等方面的資金缺口問題，試點各地都在想辦法。

浙江工業(yè)大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬等專家提出眾多設想，例如通過地方財政補貼、土地出讓金、住房公積金和維修基金增值收益、原公房出售資金、老舊小區(qū)改造資金、城市物業(yè)管理獎補資金等多渠道歸集，形成一個資金池。

有觀點指出，近十年全國土地出讓金累計結余量為3685.76億元，存在提取空間。中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，比如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提。

成都住建局租賃交易服務中心馮波則建議，抽取部分土地出讓金納入公共賬戶，實現(xiàn)前期開發(fā)與后期房屋使用成本聯(lián)動。

不過，也有地方相關人士向經濟觀察報表示，征地拆遷成本和城市基礎設施建設的支出占土地款總價的六成以上，土地純收益的10%以上還須投入到廉租房、保障房建設，“已經沒什么錢了”。

對使用土地出讓金作為房屋養(yǎng)老金的做法，部分城市還在觀望。依據(jù)現(xiàn)行的《國有土地使用權出讓收支管理辦法》，土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農支出、城市建設支出以及其他支出。“主管部門還沒有明確表示，土地出讓收入可用于三項制度。”前述負責房屋體檢試點的地方住建部門人士表示。

“理論上，住房公積金和維修基金都在個人賬戶上，增值收益也歸個人，相關部門對這筆錢只執(zhí)行代管職責。”是否能將這兩筆錢的增值收益作為房屋養(yǎng)老金，該地方住建部門人士也拿不準。

剔除掉一個個資金來源可能性后，這位地方住建部門人士表示，其所在城市的房屋養(yǎng)老金主要以地方財政資金支出為主。

從算總賬的角度，一地政府每年撥出數(shù)千萬元或上億元體量財政資金試點三項制度，去換回來3年共8億元—12億元的中央財政城市更新獎補資金，當然很合適。但該人士同時指出：“這筆獎補資金僅支持城市更新，目前不能投放到房屋養(yǎng)老金里。”