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    越秀地產(chǎn):聚勢(shì)立新,穩(wěn)健前行

    2024-09-04 15:03

    上半年,越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約353.4億元,同比上升10.1%;權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約為18.3億元;核心凈利潤(rùn)約為17.4億元。

    這一成績(jī)的取得,殊為不易。目前,房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷深度盤(pán)整,2024年1—6月,全國(guó)住宅投資同比下降10.4%,新建住宅銷(xiāo)售額下降26.9%。從已經(jīng)發(fā)布半年報(bào)的房企表現(xiàn)看,業(yè)績(jī)承壓是行業(yè)普遍處境。中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,上半年,105家A股和H股房企營(yíng)業(yè)收入均值為115.91億元,同比下降13%;凈利潤(rùn)均值為1.45億元,同比下降82%。上市房企盈利性持續(xù)走弱,50家房企出現(xiàn)虧損。

    在這種市況下,越秀地產(chǎn)交出了一份堪稱穩(wěn)健的成績(jī)單,不僅保持了正向盈利,難能可貴的是,中期每股派息人民幣0.173元,派息比率為核心凈利潤(rùn)的40%。

    在業(yè)績(jī)會(huì)上,越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)及執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表達(dá)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的態(tài)度:存量市場(chǎng)仍在發(fā)展,未來(lái)對(duì)市場(chǎng)充滿信心。

    對(duì)越秀地產(chǎn)下半年的經(jīng)營(yíng)情況,林昭遠(yuǎn)介紹,上海、杭州新開(kāi)的盤(pán)會(huì)集中到第三和第四季度,隨著入市樓盤(pán)增多,下半年業(yè)績(jī)將會(huì)繼續(xù)保持上升。

    保持營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)、實(shí)現(xiàn)正向利潤(rùn)并派息、有序推進(jìn)下半年經(jīng)營(yíng),凡此種種,都是在房地產(chǎn)高速發(fā)展階段稀松平常的事,但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下,要保持這種有條不紊的從容,對(duì)房企經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)能力的考驗(yàn)是指數(shù)級(jí)上升的,需要投資能力、融資能力、產(chǎn)品能力等的極致配合。

    精準(zhǔn)投資保核心城市增儲(chǔ)

    從投資方面看,市場(chǎng)對(duì)房企投資精準(zhǔn)度的要求極高,土地儲(chǔ)備的成色直接決定后續(xù)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量,因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)拿地的容錯(cuò)率極低。

    2024年,越秀地產(chǎn)堅(jiān)持“以銷(xiāo)定投”和“量入為出”的投資策略,投資項(xiàng)目以效益為先,聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。

    在城市選擇中,聚焦在核心城市、核心區(qū)域持續(xù)深耕,重點(diǎn)投向北、上、廣、深四個(gè)一線城市和重點(diǎn)二線省會(huì)城市。

    截至2024年6月30日,越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約2503萬(wàn)平方米,總土地儲(chǔ)備中94%位于一線城市和重點(diǎn)二線城市。其中,一線城市占比44%,廣州、北京和上海分別占比36.7%、3.9%、2.4%,重點(diǎn)二線城市占比50%。

    雖然目前土地市場(chǎng)趨于理性,但分化也在加劇,一線及二線主要城市核心區(qū)域的土地仍將保持溢價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。土地儲(chǔ)備的競(jìng)爭(zhēng)也對(duì)房企的綜合能力提出了更高要求,行業(yè)投資也更加聚焦核心城市、核心區(qū)域。

    基于此,越秀地產(chǎn)通過(guò)TOD、城市更新、國(guó)企合作、產(chǎn)業(yè)勾地、城市運(yùn)營(yíng)、收并購(gòu),以及公開(kāi)市場(chǎng)的“6+1”多元化增儲(chǔ)模式于廣州、北京、上海、杭州、合肥、成都等城市合共新增12幅土地,總建筑面積約172萬(wàn)平方米。

    通過(guò)多元的拿地渠道保障核心城市增儲(chǔ),有助于越秀地產(chǎn)更好地控制拿地成本、保障拿地質(zhì)量。

    穩(wěn)健融資筑安全底線

    投資和融資是一體兩面,融資能力需要投資能力的持續(xù)驗(yàn)證積累,投資能力也需要融資能力的鼎力配合。融資也是后續(xù)開(kāi)發(fā)、交付順利進(jìn)行的最有力保障。但是融資不暢,恰恰是當(dāng)前房企最痛的痛點(diǎn)。

    不同的是,越秀地產(chǎn)2024年上半年的融資,表現(xiàn)出了極強(qiáng)的韌性,加權(quán)平均借貸成本同比下降41個(gè)基點(diǎn)至3.57%,期末平均融資成本3.47%,保持在行業(yè)最優(yōu)水平線,這有助于越秀地產(chǎn)穩(wěn)住財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)的安全底線。

    期內(nèi),越秀地產(chǎn)發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債券合共15億元,5億3+2年期票面利率2.25%,10億10年期票面利率2.75%;發(fā)行境外人民幣點(diǎn)心債23.9億元,加權(quán)平均利率為4.07%。保持了惠譽(yù)BBB-“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)。

    林昭遠(yuǎn)表示,下半年企業(yè)應(yīng)該把握政策機(jī)遇,積極融資穩(wěn)定現(xiàn)金流,并持續(xù)提高產(chǎn)品力,打造符合市場(chǎng)需求的“好房子”。

    產(chǎn)品為王的時(shí)代真正來(lái)臨

    對(duì)房企來(lái)說(shuō),無(wú)論投資還是融資,都是為產(chǎn)品的安全、高質(zhì)量交付服務(wù)的,尤其是在“保障的歸保障,市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”的政策指引和行業(yè)認(rèn)知下,產(chǎn)品力越來(lái)越成為一家房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。這也是上半年行業(yè)整體疲軟但一線城市仍然頻出日光盤(pán)的原因,真正優(yōu)秀的住宅產(chǎn)品在當(dāng)下仍是稀缺品。

    產(chǎn)品力的打造,對(duì)越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是系統(tǒng)工程,實(shí)踐路徑包括:堅(jiān)持以客戶為中心,滿足客戶需求,打造高質(zhì)量產(chǎn)品,持續(xù)開(kāi)展“高質(zhì)量建造好產(chǎn)品”行動(dòng);全力推進(jìn)設(shè)計(jì)施工一體化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、應(yīng)用與更新迭代;全面落實(shí)越秀地產(chǎn)“好產(chǎn)品公約”。

    2024年6月,“越秀·觀樾”、“越秀·天悅文華”、“越秀·大學(xué)·星匯錦城·悅頌”三大產(chǎn)品分別入選全國(guó)十大高端作品、全國(guó)十大輕奢作品、全國(guó)十大品質(zhì)作品。

    以“越秀·觀樾”為例,樾系是越秀地產(chǎn)高品質(zhì)住宅的范本,越秀·觀樾地處廣州天河區(qū)東部,毗鄰日月雙湖,在整體布局上充分考慮各地塊與湖區(qū)的關(guān)系,致力于景觀資源最大化,無(wú)論是住區(qū)還是學(xué)校的形體均沿湖面展開(kāi),營(yíng)造出張弛有度的序列空間,同時(shí)圍合出尺度適宜、公共或私密的庭院空間。

    越秀地產(chǎn)的產(chǎn)品力不僅體現(xiàn)在住宅層面,越秀地產(chǎn)本身?yè)碛袛?shù)量龐大的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn),在核心資產(chǎn)的建造和運(yùn)營(yíng)中,越秀地產(chǎn)秉持可持續(xù)發(fā)展的理念,以期實(shí)現(xiàn)更高、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的ESG目標(biāo)。

    例如,廣州國(guó)際金融中心就獲得了LEEDv4.1o+M鉑金級(jí)續(xù)認(rèn)證,以及BOMA國(guó)際360續(xù)認(rèn)證;越秀金融大廈獲得LEEDv4.1o+M鉑金級(jí)續(xù)認(rèn)證,以及2023零碳數(shù)智節(jié)能降碳三星級(jí)樓宇。

    以高品質(zhì)的產(chǎn)品在核心城市的核心區(qū)域立足,契合越秀地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)形勢(shì)的判斷。林昭遠(yuǎn)表示,追求規(guī)模已不再符合當(dāng)下房地產(chǎn)新發(fā)展方向,房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)投資,房地產(chǎn)進(jìn)入“產(chǎn)品為王”時(shí)代。

    方向?qū)α耍慌侣愤h(yuǎn),用一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)刻骨銘心的指標(biāo)來(lái)看越秀地產(chǎn)2024年上半年的業(yè)績(jī)也許最為直觀,期內(nèi),越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為68.3%、58.6%和1.53倍,“三道紅線”指標(biāo)保持全部綠檔。

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