151

楊陽 劉銘 李蕊 郭占凱 李忠庶

10月30日，咕咚網(wǎng)市場總監(jiān)王季成來到北京平谷。和他一起來的還有很多中小科技公司，他們都是收到了北京平谷區(qū)政府的邀請來了解平谷的投資環(huán)境——平谷區(qū)委副書記、區(qū)長張吉福表示，如果來平谷投資，根據(jù)納稅狀況，可以得到政府不同等級的獎勵——包括返還營業(yè)稅、所得稅、增值稅和土地增值稅。張吉福甚至向他們許諾，如果哪家公司愿意到這里來投資，注冊資金達到一定級別，平谷區(qū)政府愿意為該企業(yè)的員工免費提供住房。

以上并非個案。很多公司都是承諾在某地投資達到一定級別后，可以占有一些土地資源，例如阿里巴巴傳出有意在成都投資10億建立一個西部物流中心；在成都周邊，京東商城董事會主席劉強東公開表示要建一個超20萬平米的物流倉儲中心，明年3月開工，年底完成。

一位知情者稱，原來電子商務(wù)公司拿地很容易，但是近期地價已經(jīng)大幅上漲。現(xiàn)在一線城市的地價按照位置每畝價格從十幾萬到五六十萬不等。有些發(fā)展迅猛的B2C電子商務(wù)公司拿地甚至不論條件，即便在偏遠的地方，他們也照拿不誤，有的是為了建倉儲，有的則是不愿意錯過政府的政策機會。

但是，從長遠來看拿地是劃算的——土地永遠是稀缺資源。

正是時候

連續(xù)宏觀調(diào)控政策令全國土地市場明顯降溫，中房指數(shù)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國土地市場住宅用地呈現(xiàn)量價齊跌的態(tài)勢，全國土地成交總體樓面價從1276元/平米下降至1085元/平米。北京、上海、天津等十大城市前三季度土地供應(yīng)量同比降幅達23%，成交量降幅達25%，遠高于133個市縣平均下跌11%的水平。其中，天津、武漢和杭州的供應(yīng)量跌幅高達51%、41%和38%——現(xiàn)在，也許是一個拿地的好時候。

那些科技互聯(lián)網(wǎng)公司，哪個手上不是握有大量美元？手握32億美元的騰訊、兜里放著17億美元的網(wǎng)易、賬上存著15億美元的百度、阿里巴巴等。

一位知情者稱，搜索巨頭百度在上海、深圳、廣州、北京等地都有項目，現(xiàn)在正在籌劃購買亦莊開發(fā)區(qū)的大片土地。山西陽泉政府給了百度一大片地，百度在那里建立了一個數(shù)據(jù)中心，主要是做云計算，部署了很多服務(wù)器。在深圳，百度也有兩棟樓已經(jīng)開工，都是超高層建筑，主要是給百度員工建的辦公樓，當(dāng)然，如果百度自己用不完也可以對外出租。

對此信息，百度公司坦承，目前百度已經(jīng)與北京市及山西省達成合作，在北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及山西陽泉建設(shè)云計算中心，并正在積極推進“開放云”的計劃，為網(wǎng)民提供平等、便捷的搜索服務(wù)，并幫助第三方企業(yè)有效降低研發(fā)和運營成本。

本報在公開資料中查到，百度此前曾在深圳耗資1.26億元人民幣購買了一塊8248.2平米政府出讓土地。對此百度的解釋是，2010年百度已與深圳市政府簽署合作協(xié)議，在深圳投資建設(shè)國際總部、華南地區(qū)部和研發(fā)中心，并進一步加強與深圳的產(chǎn)業(yè)合作。

事實上，從財報上看騰訊這兩年在固定資產(chǎn)上的投入也在飆升。

騰訊2010年年報顯示，2010年非流動資產(chǎn)總額為104.56億元，比上年增長140%。其中固定資產(chǎn)投入項目總額為32.93億元，比上年增長了30.8%，在建工程投資3.87億元，比上年增長266%，投資物業(yè)金額為3723萬元，比上年下降了45%。土地使用權(quán)投資金額為2.3億元，比上年增長了551%。騰訊在投資活動的現(xiàn)金流量中用于購買固定資產(chǎn)、在建工程和投資物業(yè)的部分共14.88億元，與2009年的7.89億元相比上漲了88%。

騰訊投資者關(guān)系部助理總經(jīng)理葉幗貞表示，騰訊所投資的物業(yè)都是公司自用，沒有做地產(chǎn)投資。而一位騰訊的員工透露，騰訊的業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛，未來計劃每個事業(yè)部都有一棟自己的大樓。

搜狐董事局主席張朝陽最近也正在考慮，再看時機能否為公司解決些辦公場地的問題，主要的考慮方向定在了二三線城市。

事實上，2007年2月搜狐就在中關(guān)村用3400萬美元購置了1.8625萬平米的辦公場所。2009年8月，搜狐旗下上市公司搜狐暢游又在石景山區(qū)耗資3340萬美元購置了1.5萬平米辦公場所；2010年，搜狐投資1.2億美元從聯(lián)想融科旗下買地蓋樓；2010年8月，搜狐暢游又投資了1.5億美元購買在建大樓用以辦公。此外，搜狐及搜狐暢游還在北京、天津租有約1.06萬平米的房屋以容納增加的員工，在上海、廣州等地亦有。

除了做辦公室外，為了業(yè)務(wù)拿地的也大有人在。

◆下轉(zhuǎn)32版

上接25版

九城集團財報顯示，九城集團已進駐亦莊開發(fā)區(qū)，集團作為電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境運營商和整合服務(wù)提供商，將建設(shè)規(guī)模超過10萬平方米的九城亦莊電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集園區(qū)。該公司試圖為電子商務(wù)中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)網(wǎng)商提供整合的產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和物理環(huán)境、技術(shù)集成、電子支付和相關(guān)運營、整合營銷等一站式解決方案——包括吸引那些中小電子商務(wù)企業(yè)和創(chuàng)業(yè)網(wǎng)商進駐。

2011年10月，亞馬遜中國宣布啟用坐落于江蘇昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的物流基地。它是當(dāng)前中國電商界最大和最先進的運營中心，擁有世界一流的自動化包裝流水線、先進的訂單處理系統(tǒng)，與亞馬遜在美國的亞利桑那州、鳳凰城和東京采用的設(shè)備系統(tǒng)完全一樣，面積達12萬平方米。

亞馬遜中國區(qū)總裁王漢華透露，倉儲物流是電子商務(wù)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。亞馬遜中國很早便開始在倉儲物流方面的投資與布局，不僅是對運營中心的投資與建設(shè)，更重要的是確保其運營能力達到最佳水平。

不過，如此重要的倉儲物流中心，卻沒有一處是買來的，而全部是亞馬遜中國從地方政府手里租來的，采用的是“5+2架構(gòu)：即前五年亞馬遜簽下租用協(xié)議，五年后再決定是否續(xù)簽——這樣，兩年后將由亞馬遜中國來掌控主動權(quán)，到時候再根據(jù)公司的電子商務(wù)發(fā)展情況決定要不要和昆山花橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)續(xù)簽租約，或者擴大。

在王漢華看來，那些買地的公司有些偏離了主業(yè)，那并不是電子商務(wù)公司應(yīng)該做的事。目前，亞馬遜中國在華沒有購置任何地產(chǎn)和物業(yè)，包括目前慈云寺橋的辦公室在內(nèi)，全部系租用。

但是，搜狐董事局主席兼CEO張朝陽卻正在尋求新購辦公地點的機會。在張朝陽看來，公司的發(fā)展實在太快，而且這兩年地租上漲得也太過迅猛，如果公司不是提前買下了搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈，僅地租的上漲就會造成很大成本，無法控制。而他考慮更多的還有一點，就是搜狐的員工很多都是在搜狐網(wǎng)絡(luò)大廈附近買了房子，公司搬家不僅是公司自身的損失，對員工也太不負責(zé)任。

張朝陽坦言，買地主要還是為滿足公司發(fā)展的需要，但他并不避諱買地蓋樓可以盈利。在張朝陽看來，硅谷都是輕公司，成長性太高及人員擴張非常快，最重要的還是人才和創(chuàng)意產(chǎn)品，房地產(chǎn)的升值卻是緩慢的。而在中國，城市擴張使得資產(chǎn)升值過快，導(dǎo)致租金上漲過快，另外，權(quán)益保護的缺失也使得公司在租金調(diào)整過程中處于劣勢，而如果公司承受不了過快上漲的租金，頻繁的搬遷也會給公司經(jīng)營及員工心理帶來很大的波動。這也造成了硅谷和中國的科技公司租房和買地蓋房的不同選擇。

張朝陽承認中國科技公司買地將是一種長期的趨勢。

一位房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士表示，早幾年是政府為了引進產(chǎn)業(yè)，有的倉儲地塊會以極低的價格出讓，但是現(xiàn)在電子商務(wù)公司要建倉儲物流的太多，好的地塊已經(jīng)拿得差不多了，價格也已經(jīng)漲高了，但是從長遠看土地還是稀缺資源，他們拿地還可以跟政府談價格要補貼以及獲得返稅，因此還是劃算的。

“內(nèi)定親家”

常規(guī)來講，能從政府拿的地一般都被分為十個級別。

一級用地最貴，基準(zhǔn)地價在每平米7214元到9755元之間，第十級的土地基準(zhǔn)地價則在每平米143到260元之間。而每塊地的實際價格還要包括另外一部分，就是樓面毛地價（即樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率的條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格）。

政府出讓的土地主要按四種用途標(biāo)價：商業(yè)、綜合、居住或者工業(yè)——這其中，工業(yè)用地最為便宜。這意味著，如果一個公司拿的地是商業(yè)地皮，那么價格應(yīng)該最貴。用來建倉儲的地塊屬于工業(yè)用地里的一種，但現(xiàn)在，倉儲用地要比普通的工業(yè)用地價格貴一倍。

據(jù)一位參與某公司拿地的高管透露，很多公司都是以工業(yè)用地的名義拿地，但是拿到之后更改用途，有的甚至去做旅游。

而個別公司拿地的方式也非常特殊：通過“招拍掛”的方式進行招標(biāo)，一旦拿地之后，政府會以各種補貼對這些公司進行返還。

該知情者透露，通過“招拍掛”會有風(fēng)險，因為先期投入的公司也有可能拿不到地。但是政府在寫招標(biāo)書的時候可以為他們量身定做。據(jù)了解，有些公司已經(jīng)在海淀進行了一級開發(fā)。

據(jù)該知情人士透露，按照我國法律的規(guī)定，一般都是由政府進行“三通一平”的前期工作，但是現(xiàn)在政府將拆遷等前期工作交給了開發(fā)商，這就是為何開發(fā)商會跟拆遷戶有糾紛的原因。而政府想把地給誰的時候，就會讓對方進行土地招標(biāo)前的工作，完成土地的三通一平，把土地變成凈地，然后再進行招拍掛。現(xiàn)在讓某科技公司進入，說明政府已經(jīng)有意向?qū)⒑５淼倪@塊地給這個科技公司了。