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趙娟

龍年以來，房地產(chǎn)（申萬）指數(shù)的最大漲幅達到了28%之多，實際上漲也達20%。成為A股弱市中，最亮麗的板塊。

證券市場里的眾多機構普遍將這一波行情解讀為，由房地產(chǎn)市場交易量好轉(zhuǎn)引起的超跌反彈及預期差行情。

房地產(chǎn)股票的動力似乎還依然存在，上海辟謠房地產(chǎn)微調(diào)政策，地產(chǎn)股暫停了上漲勢頭，但3日后再度反彈。

盡管中央限購基調(diào)強調(diào)不變，但支持剛性需求的政策已然松動。

3月2日，來自中投證券的消息稱，四大國有商業(yè)銀行日前在京召開座談會，提出要繼續(xù)全面貫徹落實差別化住房信貸政策，“首套房貸利率基準內(nèi)定價，貸款審批被責令提速”，即允許利率向下調(diào)整，同時提出要積極支持資質(zhì)良好的開發(fā)企業(yè)進行有市場需求的普通商品住房建設，增加普通商品房的有效供給。

這一政策被立即解讀為，信貸政策已實質(zhì)支持住宅市場。

樂觀的機構認為，即使經(jīng)濟基本面未見好轉(zhuǎn)，但經(jīng)濟最差的時候也預示著政策的放松即將到來，這或是房地產(chǎn)股以及整個股市向上的動力。

“超預期”行情

除了1月份的超跌反彈，面對地產(chǎn)板塊整個2月凌厲的上漲，一些分析師甚至基金經(jīng)理起初也表示困惑，因為，就在剛剛過去的1月份，房地產(chǎn)的基本面還在探底。

中房信克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，1月份，十大重點城市的成交總量為334.01萬方，環(huán)比下降53%，同比平均跌幅更是達到68%。雖說有春節(jié)因素，但2012年1月份的成交數(shù)據(jù)與同樣是春節(jié)月的2011年2月份相比，下降幅度依然達到了46%。

另一方面，市場普遍擔憂，開發(fā)商存在資金鏈斷裂以及房地產(chǎn)信托兌付違約風險。目前房地產(chǎn)庫存依然位居各行業(yè)榜首，數(shù)據(jù)顯示，去年末全國未竣工房地產(chǎn)項目15.04萬宗，面積達47.99萬公頃，4倍于過去三年年均實際供應量，庫存量處于高位運行狀態(tài)。

而變化發(fā)生在2月份。

無論是開發(fā)商再度打出“1成首付”的幌子，還是百人看房團再現(xiàn)北京大興的新聞，2月份各周逐漸放量的房地產(chǎn)成交量是房地產(chǎn)股行情得以繼續(xù)的引子。

各研究機構跟蹤的數(shù)據(jù)均稱，所跟蹤樣本城市2月份各周銷售面積大都環(huán)比回升。北京市住建委最新數(shù)據(jù)顯示，北京2月二手房住宅網(wǎng)簽量為5515套，環(huán)比1月大漲88%，但與去年月均數(shù)據(jù)相比，仍處于低位。

記者走訪了北京數(shù)家房地產(chǎn)中介，東四環(huán)一家鏈家地產(chǎn)工作人員介紹，2月的確成交量明顯放大，成交達30余套，而1月僅10余套，且成交的房表面看均價未變但是總價均下降了約5%，因降息以及政策松動預期，最近看房的人多了很多。據(jù)了解，搜狐網(wǎng)組織的看房團，報名非常火爆，達到一萬多人，而且絕大部分都是想置業(yè)的年輕人。

尋找“預期差”是許多研究員的一項功課，他們關心的不是基本面的變化，而是人們對基本面的預期有沒有變化，這或是可以解釋房地產(chǎn)板塊上漲的原因之一。“影響房地產(chǎn)股表現(xiàn)的不是房價，而是成交量，只要放量房地產(chǎn)公司利潤就會好轉(zhuǎn)，也并非真正好起來，只是現(xiàn)實情況超出當初大家的悲觀預期。”南方基金首席策略師楊德龍稱，“房企利潤絕對量很難上升，環(huán)比上升就不錯了，今年業(yè)績提升希望渺茫，但股價上漲主要靠預期改變帶來的估值提升。”

◆下轉(zhuǎn)16版

◆上接09版

房地產(chǎn)板塊的上漲也讓去年以來重倉其中的上投摩根中國優(yōu)勢、富國天瑞等基金受益良多，其業(yè)績均在同類排名中居前。

目前，機構普遍認同，房地產(chǎn)板塊估值尚處于低估狀態(tài)，且價跌放量，被壓抑了兩年的剛性需求成反彈之勢，但2月份的成交量反彈能否成為趨勢仍難以確定。

但中金公司的研究報告亦指出許多人的擔憂：當前的房地產(chǎn)政策仍處于地方與中央博弈的狀態(tài)之中，中央放松政策出現(xiàn)的概率很小，地方政府的自行放松政策不會徹底改觀當?shù)氐姆康禺a(chǎn)銷售狀況，因為這些政策對于刺激新增需求的有效性不會很大，但是這些政策的出臺卻很可能改變大部分賣房者的心理，使得惜售情緒開始上升，因此使得房價可能未來更難出現(xiàn)顯著下降，從而讓本輪房地產(chǎn)調(diào)整周期進一步的進入“銷量難漲，房價難跌”的僵持狀態(tài)中去。

博弈政策放松

2月27日，上海房管局就關于放開非本市戶籍居民限購辟謠，重申嚴格執(zhí)行住房限售政策。此消息一出，房地產(chǎn)板塊漲勢偃旗息鼓，但調(diào)整僅3日后，3月1日又有所表現(xiàn)，3月2日，房地產(chǎn)板塊指數(shù)最高上漲了近4%。

“過去兩年市場更關注投資需求，忽視了房地產(chǎn)板塊的消費屬性，如果僅看剛性需求，我們判斷價格下降后成交量一定會出來，但可能是一波一波進行。”上海一家合資基金公司基金經(jīng)理稱。

但亦有人擔憂，房地產(chǎn)會形成降價預期，隨后需求萎縮，最不利的局面即“價跌無量”硬著陸。

上海一家券商資管負責人士則坦言，目前對房地產(chǎn)板塊僅做波段參與，雖然估值的確較低，但最關鍵的是政策不明確，同時，全市場流動性依然緊張，難以支撐大行情。

對于房地產(chǎn)板塊的投資，政策一向至關重要。

地方政府的房地產(chǎn)微調(diào)已經(jīng)不是第一次，去年底以來，已經(jīng)有了上海、蕪湖、佛山等很多城市成為樓市政策微調(diào)的“出頭鳥”。但市場普遍分析，這足見各地方政府經(jīng)濟和財政壓力，背后實質(zhì)上是過度依賴土地財政的地方政府和面對迅速膨脹的庫存，業(yè)績腰斬、處境愈加艱難的房企試探性的選擇。

上海此次的微調(diào)被普遍認為是打了投資性需求的擦邊球，超出中央鼓勵剛性需求、限制投資性需求的政策大綱。

但國金證券認為“擦邊球”作為一種有效的手段，地方政府往往不會因為其難度高而放棄，預計未來地方刺激行業(yè)的行為和方向不會改變，因為地產(chǎn)的銷售周期明顯提前于地方財政周期，如果不令市場盡早回暖，地方未來的財政壓力將會非常明顯，未來博弈仍將繼續(xù)，只有房價的理性回調(diào)和地產(chǎn)新開工的下滑才是終結調(diào)整周期最好的標志。

國泰君安的報告則指出，目前房地產(chǎn)板塊政策面已經(jīng)見頂反轉(zhuǎn)。其對政策面局部放松的路徑判斷是：宏觀貨幣信貸實際寬松，地方政府自主決策的行業(yè)政策局部放松，中央總體行業(yè)政策局部放松。

國泰君安認為，基本面的調(diào)整，將真正釋放政策壓力，基本面越差，政策趨松的速度越快，預判隨著量價、投資數(shù)據(jù)的持續(xù)下降，中央及地方政策趨松的態(tài)勢將更為明確。

實際上，銀行自行下調(diào)房貸利率或加快審批流程的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。根據(jù)中信證券的草根調(diào)研，與去年首套房房貸上浮10%相比，目前針對首套房九折再九五折的現(xiàn)象已經(jīng)相當常見，八五折的利率也已經(jīng)出現(xiàn)。

上述那位上海的基金經(jīng)理也認為，正是這樣的預期，房地產(chǎn)板塊或?qū)⑦€有行情，在脆弱的基本面下向上突破。

房地產(chǎn)政策的博弈不僅僅關于地產(chǎn)股及其相關周期股，房地產(chǎn)影響整個宏觀經(jīng)濟的投資增速，直接牽動GDP和貨幣政策。而市場目前關注的也不僅僅是房地產(chǎn)政策的博弈。

來自多家機構和銀行的最新消息稱，2月份銀行新增信貸很可能僅有5000多億元，遠低于8000億元的預期，此前1月份新增信貸7000多億元，已經(jīng)低于過萬億的預期。

記者從一家大型銀行內(nèi)部人士處了解到，他們并非沒有貸款額度和放貸動力，而是貸款需求不足。

1月份，中國社會融資總量同比銳減四成以上，國家信息中心分析認為，其不僅源于前期貨幣當局收緊銀根，更反映出實體經(jīng)濟真實需求的萎縮，考慮到金融信貸周期要先于經(jīng)濟周期，未來經(jīng)濟增速可能進一步下滑。“一季度GDP依然在尋底中已經(jīng)是明確的，一季報后企業(yè)盈利增速一定還會下降。”上述基金經(jīng)理稱。

但是，1月份，新增信貸低于預期股市反彈并沒有受到影響，在股市看多情緒主導的市場中反而出現(xiàn)了“利空被解讀為利多”，認為這是經(jīng)濟見底的信號。“2月份的信貸說明經(jīng)濟需求真的不好，未來貨幣政策放松的趨勢已經(jīng)明確，再加上，目前正值兩會，地方財政的困難也會在媒體上有所呈現(xiàn)，如果股市以及房地產(chǎn)板塊能夠繼續(xù)上漲，動力只能來自于對政策放松的預期了。”上述基金經(jīng)理稱。