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    商場生存新法則
    導(dǎo)語:

    151

    王芳 馬巾坷 陳驍 姜艷君

    北京地標式奢侈品購物中心新光天地一樓,中庭臨街一個絕佳鋪位正在裝修,四面的“圍擋”棕色皮革制,辨識度極高。畫面上是法國風情建筑的年代久遠的照片,除“Louis Vuit-ton”外再無冗余標語。這是路易·威登第一次為中國破例,將門店“屈居”在商場之內(nèi)而不是獨棟。為了LV這個時尚的風向標,新光天地爭取了很久。不過LV最在意的是“我們旁邊是誰?”因此,新光天地做出了很大幅度的調(diào)整。

    而同屬北京商業(yè)地標的王府井百貨大樓也做出了大騰挪。一直在一樓的周大福被轉(zhuǎn)移到了加建的后場,據(jù)知情人士透露,其一季度銷售已下滑了百分之幾十。

    從去年12月開始,北京、上海、天津等地的百貨商場、購物中心、大賣場的1樓、地下1樓大范圍出現(xiàn)“圍擋”,重新裝修。如今一季度結(jié)束后,“圍檔”肆虐到了2樓、3樓,甚至4樓、5樓的餐飲和影院。

    在經(jīng)濟不景氣、互聯(lián)網(wǎng)改變消費者消費習慣等因素的沖擊下,曾經(jīng)“衣食無憂”的國字號商場、購物中心如今面對的則是招商難,“一些原先計劃中的招商很多今年并沒能實現(xiàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士透露,“到明年國際品牌開始重新擴張的時候,這一變遷趨勢將會加劇。”商場、購物中心開始了新一輪的大騰挪。

    1樓的化妝品被電商洗牌,原先的頂梁柱金店被迫給奢侈品牌讓位挪至2樓,3樓、4樓的服裝經(jīng)營面積被大規(guī)模縮減,取而代之的是能提高消費者參與度的兒童活動中心、餐飲娛樂、影院。另一方面,在中國消費升級的大趨勢下,國內(nèi)中低端品牌被淘汰,ZARA、H&M這樣的時尚生活館成為招商爭搶對象……這樣的調(diào)整在今后幾年將在全國范圍繼續(xù)。相比一線城市更突出的博弈,二三線城市還在醞釀中。

    80后是噩夢

    在新光天地地下1樓與華貿(mào)中心相連的通道,作為地鐵的交通樞紐,是吸引人流的關(guān)鍵區(qū)域,現(xiàn)在再也不見林林總總的衣服鞋履店鋪,取而代之的是大片大片的“圍擋”和僅存的幾家個性獨特的咖啡、餐飲。聽到從精致的面包房或咖啡屋飄出的美國鄉(xiāng)村音樂,年輕的白領(lǐng)麗人忍不住駐足……

    正是這一批80后麗人現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)和零售老總們的“噩夢”。全球研究公司Ipsos Group旗下部門Ip-sos MORI于3月份做了一項實地調(diào)查,對中國企業(yè)開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)和專門從事開發(fā)事務(wù)的房地產(chǎn)專業(yè)人士進行了24次電話采訪。結(jié)果發(fā)現(xiàn),讓開發(fā)商夜不能寐的問題中,占據(jù)第一位置的就是,網(wǎng)絡(luò)零售額的不斷增長對實體零售商場形成的威脅。老總們其次的擔憂是缺乏好的市場、人口密集度和消費者調(diào)查來協(xié)助在二線、三線和更小的城鎮(zhèn)規(guī)劃零售開發(fā),再次是缺乏新的、出眾的消費品牌。“這幫80、90后不去商場買東西……”北京華冠商業(yè)經(jīng)營股份有限公司總經(jīng)理肖英控訴說,“現(xiàn)在已經(jīng)看到70后也受到影響不來了。”

    能夠吸引他們駐足的,只能是美妙的環(huán)境、獨特的品位,哪怕只是播放一曲美國鄉(xiāng)村音樂。新光天地這么做,所有的購物中心和百貨商場都在這么調(diào)整。大家都知道,這一代人,他們喜歡ZARA,喜歡星巴克;喜歡Pra-da,喜歡Max Mara。

    而這些品牌的招商工作太難做。國際連鎖的那一套標準給肖英上了很難忘的一課,通常他們指定要哪個區(qū)域的出口,在專業(yè)化和顧客需求方面要求很高,對面積有統(tǒng)一的標準。

    國際零售品牌的首要目標必須是讓顧客光顧再光顧,并且盡可能讓他們停留更長的時間。這需要到位的設(shè)計和格局來提供到位的商業(yè)方法支持。

    在上述Ipsos Group公司的調(diào)查中,幫助開發(fā)商高枕無憂的事情排第一位的是,消費者對新潮、創(chuàng)新、愉快零售體驗的渴望甚至是渴求。其次還有國際零售商對中國市場的不斷重視及其相關(guān)的擴張計劃,如食品和飲料連鎖企業(yè)。“這些突出的問題其實與全球很多市場產(chǎn)生共鳴,對網(wǎng)購?fù){的重視在中國體現(xiàn)在最近一些國際主要品牌關(guān)閉門店和退出市場。”Ipsos Group公司董事Jeremy Salmon 說。

    比如,在北京王府井大街,耐克在中國的首家旗艦店即將被淘汰。北京apm購物中心總經(jīng)理蔡志強稱,租約滿之后耐克就會撤出,另外一家快時尚品牌(H&M)會入駐。就在四五年前,耐克還是商業(yè)地產(chǎn)項目招商的爭奪對象,如今中國體育用品行業(yè)對快時尚品牌的迅速擴張已經(jīng)招架不住。

    百貨變遷

    百貨公司一層是商家必爭之地,已經(jīng)歷經(jīng)了幾代變遷。這樣的畫面很難再出現(xiàn),“一進百貨商場,左手邊迪奧,右手邊蘭蔻,最顯眼的位置一定是香奈兒”。電子商務(wù)首先沖擊的總是標準化、低價值的產(chǎn)品。按照“黃金地段放黃金”的原理,王府井百貨、君太百貨等等早就減少了化妝品專柜,增加了黃金珠寶的經(jīng)營面積。相對于化妝品、女鞋等商品,黃金珠寶的利潤高、體積小,能創(chuàng)造較高的坪效,并為商場帶來豐厚的傭金收入。

    華冠商業(yè)經(jīng)營股份有限公司總經(jīng)理肖英80年代被分配到良鄉(xiāng)商場時,是在一樓賣布。那個時候一樓最受歡迎的品類是毛線、布匹、雪花膏等等。華冠目前是北京房山區(qū)銷量最大的商業(yè)企業(yè)。

    擱到柜臺上的一匹匹布,售貨員要能夠把布撕出來后用大頭針別出一條連衣裙的模樣,還要會幫顧客搭配會裁衣做衣。肖英從擔任布組組長到樓層經(jīng)理,再到辦公室主任,從一線的業(yè)務(wù),到樓層的管理,到辦公室的行政,“經(jīng)過了30多年,”肖英說,“商業(yè)現(xiàn)在回到了最原始的生態(tài),跟消費者能產(chǎn)生互動的,生意才會是最好的。”

    所以華冠旗下購物中心華冠天地的調(diào)整策略是,削減原先90%的服飾品牌,30%面積做餐飲和娛樂,10%引進快時尚的集合店,比如優(yōu)衣庫、無印良品等。

    肖英記得,1995年被調(diào)至華冠的前身——房山飲食服務(wù)公司賣早點時,發(fā)現(xiàn)一個特點,早晨騎著自行車來吃早點的,大部分都是男士,他們都還愛順便買包煙,還有的喜好早上起來喝一個二鍋頭。這樣就在早點鋪成立了一個小賣部,當煙酒的銷量越來越大,逐漸變成了批發(fā)部。當時做的一些代理一直影響到今天,直到現(xiàn)在,華冠都是牛欄山幾家大的代理公司之一。早點鋪從一年20萬,到了后來的上百萬。“不管商業(yè)怎么變,主動否定自己,發(fā)現(xiàn)顧客的需求,是永遠不會變的道理。”肖英說。

    到2007至2008年,“我當時突然發(fā)現(xiàn),店鋪雖然越來越多,但增長不了了。”肖英說。當時受整體經(jīng)濟情況的部分影響,北京市的零售商業(yè)均出現(xiàn)增長停滯或下滑。

    這時候外資的出現(xiàn)才讓肖英知道了增長停滯的原因。總部位于荷蘭阿姆斯特丹的SPAR(適佰家)開始跟華冠合作,經(jīng)外資團隊的診斷,華冠的主要問題在于,企業(yè)模式不統(tǒng)一。這是很多中國一步一步發(fā)展起來的零售企業(yè)的通病,連鎖店如果沒有統(tǒng)一標準,則很難管理和復(fù)制。此外,外資團隊還指出,華冠在供應(yīng)鏈管理上的問題也很大。比如商品采購,是源頭采還是經(jīng)過了三四手代理商來的,后者不存在價格優(yōu)勢。

    “今天很多的中國零售老總說,老店鋪停滯,增長非常困難,企業(yè)的數(shù)字要好看,就得開新店。”肖英說,“其實不盡然。我們中國自己的超市其實有很大潛力。這是加盟SPAR以后我最深的體會。”

    近兩年來,顧客的消費行為在發(fā)生很大的變化。不管是從客流上,還是從銷售額上,最大的沖擊來自電商。肖英稱,“我始終堅信一點,一個城市,實體店鋪是必須的,城市的亮麗程度,是與這個城市服務(wù)業(yè)的水平息息相關(guān)的。”

    如今,集合百貨、精品超市、快消品服裝服飾等次主力已經(jīng)成為越來越多以百貨、大型超市為主力店的老購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整的方向。而相較于一線城市增長的放緩,未來市場就在二三線。

    零售業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變,是行業(yè)進步的過程。肖英說,市場變化太快,你趕不上不是被淘汰,而是就地死。

    (本報記者 姜海峰 楊婷婷 對此文亦有貢獻)

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