經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 6月21日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第十三屆（2016）中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)在北京舉辦，萬科高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全出席并發(fā)表演講。

他不改幽默本色，開玩笑稱“現(xiàn)在不敢出差，生怕回深圳家沒了”。

雖然他的演講內(nèi)容并不過多涉及萬科進(jìn)行中的股權(quán)之爭，但全程對物業(yè)行業(yè)的觀察與反思同樣激烈精彩。

以下為朱保全發(fā)言精華。

一直琢磨大家想聽聽什么，我講股權(quán)之爭，大家最想聽，但是我又不能講，反正挺激烈。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)邀請我到北京來出差，能來還得來。

這是一個(gè)地產(chǎn)年會(huì)，地產(chǎn)自從被說成白銀時(shí)代之后，地價(jià)沒見降，但是各個(gè)地產(chǎn)公司都開始轉(zhuǎn)型了，地都被央企買走了。

轉(zhuǎn)型的時(shí)候，有幾種轉(zhuǎn)法，有的人想做醫(yī)療，還有一個(gè)最直接的轉(zhuǎn)法，就是原來的物業(yè)公司。

本人在萬科工作了接近18年，前面一直做房地產(chǎn)，后來提前感受到了將來地產(chǎn)公司要不行，六年前開始轉(zhuǎn)行做物業(yè)了。

那時(shí)候物業(yè)還挺苦逼的，突然幾年前就出現(xiàn)了上市公司，物業(yè)公司一上市之后，在香港市場最低的市盈率都有25倍，地產(chǎn)公司都是七倍八倍，物業(yè)公司忽如一夜春風(fēng)來。

資本看重物業(yè)的兩件事

在過去兩年里面，我在深圳總部接待最多的人就是投行。也不知道怎么，突然資本市場開始看重物業(yè)公司。

從跟他們的交流來看，大家都看重的是兩件事：

第一就是中國物業(yè)這個(gè)行業(yè)極其分散。

中國現(xiàn)在的物業(yè)公司數(shù)量超過105000家，最大的幾家物業(yè)公司在一起，這兩年的市場占有率才逐漸有所提高。

第二個(gè)就是被中國特色的O2O所吸引。

現(xiàn)在已經(jīng)有16家物業(yè)公司登陸新三板，在港交所已經(jīng)上市的是三家，綠城物業(yè)將成為第四家在香港上市的公司。如果按去年利潤折合PE倍數(shù)的話，差不多有70倍。這里面最幽默的是北京的天通苑，以一個(gè)項(xiàng)目申請登陸港交所。

三家港股上市物業(yè)的經(jīng)營效率比較

我們分析一下已經(jīng)上市的三家公司。

從項(xiàng)目數(shù)量來說，彩生活是最多的，2000個(gè)項(xiàng)目，但是很多分布在三四線城市；中海物業(yè)是從中海地產(chǎn)的股東直接分立下來，原來中海地產(chǎn)的股東現(xiàn)在也是中海物業(yè)的股東，項(xiàng)目是400多個(gè)；中奧到家項(xiàng)目大概是167個(gè)項(xiàng)目。

從總收入來說，彩生活是8.27億，中海物業(yè)是21.47億，中奧到家是4.2億。

凈利潤，彩生活是1.68億，中海物業(yè)是0.98億元，中奧到家是0.11億元。

彩生活增長最快，因?yàn)槿ツ晁①徚碎_元國際。

彩生活ROE是13%，中海物業(yè)是19%，中奧到家是9%。

最后一個(gè)數(shù)據(jù)是目前投資人已經(jīng)關(guān)注的事情，就是風(fēng)控能力。這里面有大量的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)，有壞賬撥備，目前最穩(wěn)健的是中奧，有31%的撥備，中海16%，彩生活只有7.4%，壞賬撥備直接影響到后期利潤。這塊萬科物業(yè)的壞賬撥備是按70%來算。

行業(yè)并購買的是一紙合同

從去年開始，行業(yè)出現(xiàn)了并購，并購大家有的知道，有的不知道，比如上海中盈投下面物業(yè)公司在連續(xù)收購公司，收購的第一家就是上海排名第三的公司。

永成物業(yè)是寧波最大的物業(yè)公司，在去年下半年被中奧到家上市之后收購。

在我們整個(gè)并購過程中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，現(xiàn)在變成了一個(gè)物業(yè)公司自娛自樂的狀況。

A公司把B公司買了，買的是資產(chǎn)還是什么？某種意義上買的就是一紙合同，物業(yè)合同是甲乙雙方簽的，甲方有時(shí)候根本不知道他們把這個(gè)物業(yè)合同已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。

我們?nèi)ツ晔樟艘粋€(gè)項(xiàng)目，55萬平方米，某大牌開發(fā)商在長春開發(fā)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)還是比較高端的。

經(jīng)過十年的時(shí)間，經(jīng)歷了三任物業(yè)公司，項(xiàng)目已經(jīng)被糟蹋得一塌糊涂。我們進(jìn)去之后投了40萬元做了一次大清理，這次清理從小區(qū)里面清出了三百多車?yán)?/p>

今天物業(yè)公司并購也好，接項(xiàng)目也好，都是做一件事，離客戶更近一點(diǎn)，做O2O，做APP下載，社區(qū)金融等等這些事。

雖然我們前期投入了40萬，但是經(jīng)過三個(gè)月，73.78%的業(yè)主同意，將物業(yè)費(fèi)從1.54元漲到2.28元。雖然只有七毛錢的增幅，但是別忘了它是55萬平方米的一個(gè)社區(qū)，七毛錢的增幅意味著每年增長500萬元，三年是1500萬，我們計(jì)劃把1100萬再返還給這個(gè)社區(qū)。我們可能會(huì)獲得四百萬的收益，這四百萬的收益我們早期投入是40億。

三年投入40億，獲得400萬的回報(bào)，是相對不錯(cuò)的投資案例。但是它的前提是我們必須要把1100萬還回去，讓業(yè)主感受到萬科物業(yè)進(jìn)駐之后，能夠體現(xiàn)出我們的價(jià)值。

資本的風(fēng)刮得太快了

今天物業(yè)公司還沒有完全整明白收入和支出這兩條線的事，資本的風(fēng)就提前刮到行業(yè)里了。

我想做地產(chǎn)的時(shí)候，摳戶型，摳規(guī)劃，跟政府談容積率，談各種各樣的指標(biāo)，其實(shí)還是蠻辛苦的。

今天當(dāng)土地越來越貴的時(shí)候，房地產(chǎn)變成了一個(gè)金融產(chǎn)品。但是物業(yè)公司，它的基本服務(wù)還沒有完全解決的時(shí)候，直接互聯(lián)網(wǎng)化了，直接金融化了，直接資本化了，似乎這個(gè)風(fēng)來得太快，還是多多少少有些影響。

物業(yè)行業(yè)某種意義上是B2B2C的行業(yè)，在C端要形成一個(gè)代理機(jī)制，這個(gè)代理機(jī)制某種意義上過去叫業(yè)主委員會(huì)，但是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，每個(gè)人都可以通過智能終端手機(jī)去保持時(shí)時(shí)刻刻聯(lián)系的時(shí)候，追求到真正C端的意愿，某種意義上比B端的意見更加重要。

這個(gè)行業(yè)今天五花八門，我把它稱之為叫金融小說里面的劍宗和氣宗。

劍宗很花哨，大家在資本市場上講故事，各種各樣的品牌營銷活動(dòng)都有。但是我們希望萬科物業(yè)在整個(gè)風(fēng)起云涌的市場里面堅(jiān)持做氣宗。

不管O2O做的怎么樣，不管社區(qū)里面各種各樣的聲音，我們問自己兩個(gè)問題，第一就是我們對建筑物是否足夠的了解？第二我們對業(yè)主的根本需求是否真的知道？

未來中國差不多有接近四百億平方米的建筑物，這些建筑物是會(huì)被保養(yǎng)打理成為百年建筑還是會(huì)成為城市垃圾？其實(shí)這才是物業(yè)公司身上一個(gè)最本質(zhì)的責(zé)任。

今天有太多人，包括地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過程中都會(huì)說，過去我們賣了這么多房子，那些客戶都是我的客戶，都是我的資源，你們物業(yè)公司要飯吃，你們守著業(yè)主金礦不會(huì)挖。

我對這句話表示正式的質(zhì)疑：業(yè)主并不是一個(gè)任人采挖的金礦。

物業(yè)公司本質(zhì)是對建筑物的打理

今年上半年我就干了一件事，做好頂層服務(wù)。我們需要知道現(xiàn)場每個(gè)員工的情況，需要知道建筑物的情況。

現(xiàn)在我可以在電腦上看到萬科1200個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳情況，在手機(jī)上就能看到所有員工上崗情況，隨時(shí)都能知道全國100多萬客戶跟我們之間發(fā)生的關(guān)系。

我們能做到了解每一位員工，了解每一位客戶。過去三年，萬科物業(yè)一直堅(jiān)持，物業(yè)公司本質(zhì)一定是對建筑物的打理。

房地產(chǎn)建筑物的產(chǎn)權(quán)都是70年，但建筑生命絕不應(yīng)該僅僅是70年，設(shè)備生命、結(jié)構(gòu)生命、設(shè)施生命。

要想讓物業(yè)管理和業(yè)主達(dá)到真正對話，必須要把物業(yè)管理的價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)格掛鉤。

萬科物業(yè)合同面積是2億平方米，服務(wù)資產(chǎn)超過三萬億，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、用數(shù)據(jù)和信息技術(shù)整合社區(qū)資源，同時(shí)一定要記住勞動(dòng)力并不是包袱。

如何盤活生產(chǎn)力？

我記得去年美團(tuán)和支付寶打架，動(dòng)用了線下資源，線下資源相對互聯(lián)網(wǎng)來說是一個(gè)非常有價(jià)值的資源。

很多人說社區(qū)是一個(gè)金礦，怎么挖掘它？如果像采礦一樣對業(yè)主的話，最后結(jié)果就是枯竭。

理想中物業(yè)生態(tài)應(yīng)該是這樣的生態(tài)，尊重業(yè)主權(quán)益，業(yè)主是整個(gè)生態(tài)鏈的土壤；要了解客戶選擇物業(yè)公司是基于不動(dòng)產(chǎn)需要被打理。

資本是水，規(guī)范是陽光，最后才能搭建出社區(qū)生態(tài)，太多人直接看到上面繁榮，看到上面的樹，而忘記了土壤本身根基的重要。