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    萬科朱保全:物業(yè)圈所謂資產(chǎn)并購其實(shí)只是一紙合同

    張雅楠2016-06-21 17:58

    經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 張雅楠 6月21日,由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的第十三屆(2016)中國藍(lán)籌地產(chǎn)年會(huì)在北京舉辦,萬科高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全出席并發(fā)表演講。

    他不改幽默本色,開玩笑稱“現(xiàn)在不敢出差,生怕回深圳家沒了”。

    雖然他的演講內(nèi)容并不過多涉及萬科進(jìn)行中的股權(quán)之爭,但全程對物業(yè)行業(yè)的觀察與反思同樣激烈精彩。

     

    以下為朱保全發(fā)言精華。

    一直琢磨大家想聽聽什么,我講股權(quán)之爭,大家最想聽,但是我又不能講,反正挺激烈。

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)邀請我到北京來出差,能來還得來。

    這是一個(gè)地產(chǎn)年會(huì),地產(chǎn)自從被說成白銀時(shí)代之后,地價(jià)沒見降,但是各個(gè)地產(chǎn)公司都開始轉(zhuǎn)型了,地都被央企買走了。

    轉(zhuǎn)型的時(shí)候,有幾種轉(zhuǎn)法,有的人想做醫(yī)療,還有一個(gè)最直接的轉(zhuǎn)法,就是原來的物業(yè)公司。

    本人在萬科工作了接近18年,前面一直做房地產(chǎn),后來提前感受到了將來地產(chǎn)公司要不行,六年前開始轉(zhuǎn)行做物業(yè)了。

    那時(shí)候物業(yè)還挺苦逼的,突然幾年前就出現(xiàn)了上市公司,物業(yè)公司一上市之后,在香港市場最低的市盈率都有25倍,地產(chǎn)公司都是七倍八倍,物業(yè)公司忽如一夜春風(fēng)來。

    資本看重物業(yè)的兩件事

    在過去兩年里面,我在深圳總部接待最多的人就是投行。也不知道怎么,突然資本市場開始看重物業(yè)公司。

    從跟他們的交流來看,大家都看重的是兩件事:

    第一就是中國物業(yè)這個(gè)行業(yè)極其分散。

    中國現(xiàn)在的物業(yè)公司數(shù)量超過105000家,最大的幾家物業(yè)公司在一起,這兩年的市場占有率才逐漸有所提高。

    第二個(gè)就是被中國特色的O2O所吸引。

    現(xiàn)在已經(jīng)有16家物業(yè)公司登陸新三板,在港交所已經(jīng)上市的是三家,綠城物業(yè)將成為第四家在香港上市的公司。如果按去年利潤折合PE倍數(shù)的話,差不多有70倍。這里面最幽默的是北京的天通苑,以一個(gè)項(xiàng)目申請登陸港交所。

    三家港股上市物業(yè)的經(jīng)營效率比較

    我們分析一下已經(jīng)上市的三家公司。

    從項(xiàng)目數(shù)量來說,彩生活是最多的,2000個(gè)項(xiàng)目,但是很多分布在三四線城市;中海物業(yè)是從中海地產(chǎn)的股東直接分立下來,原來中海地產(chǎn)的股東現(xiàn)在也是中海物業(yè)的股東,項(xiàng)目是400多個(gè);中奧到家項(xiàng)目大概是167個(gè)項(xiàng)目。

    從總收入來說,彩生活是8.27億,中海物業(yè)是21.47億,中奧到家是4.2億。

    凈利潤,彩生活是1.68億,中海物業(yè)是0.98億元,中奧到家是0.11億元。

    彩生活增長最快,因?yàn)槿ツ晁①徚碎_元國際。

    彩生活ROE是13%,中海物業(yè)是19%,中奧到家是9%。

    最后一個(gè)數(shù)據(jù)是目前投資人已經(jīng)關(guān)注的事情,就是風(fēng)控能力。這里面有大量的物業(yè)費(fèi)欠費(fèi),有壞賬撥備,目前最穩(wěn)健的是中奧,有31%的撥備,中海16%,彩生活只有7.4%,壞賬撥備直接影響到后期利潤。這塊萬科物業(yè)的壞賬撥備是按70%來算。

    行業(yè)并購買的是一紙合同

    從去年開始,行業(yè)出現(xiàn)了并購,并購大家有的知道,有的不知道,比如上海中盈投下面物業(yè)公司在連續(xù)收購公司,收購的第一家就是上海排名第三的公司。

    永成物業(yè)是寧波最大的物業(yè)公司,在去年下半年被中奧到家上市之后收購。

    在我們整個(gè)并購過程中,我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題,現(xiàn)在變成了一個(gè)物業(yè)公司自娛自樂的狀況。

    A公司把B公司買了,買的是資產(chǎn)還是什么?某種意義上買的就是一紙合同,物業(yè)合同是甲乙雙方簽的,甲方有時(shí)候根本不知道他們把這個(gè)物業(yè)合同已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了。

    我們?nèi)ツ晔樟艘粋€(gè)項(xiàng)目,55萬平方米,某大牌開發(fā)商在長春開發(fā)的項(xiàng)目,當(dāng)時(shí)還是比較高端的。

    經(jīng)過十年的時(shí)間,經(jīng)歷了三任物業(yè)公司,項(xiàng)目已經(jīng)被糟蹋得一塌糊涂。我們進(jìn)去之后投了40萬元做了一次大清理,這次清理從小區(qū)里面清出了三百多車?yán)?/p>

    今天物業(yè)公司并購也好,接項(xiàng)目也好,都是做一件事,離客戶更近一點(diǎn),做O2O,做APP下載,社區(qū)金融等等這些事。

    雖然我們前期投入了40萬,但是經(jīng)過三個(gè)月,73.78%的業(yè)主同意,將物業(yè)費(fèi)從1.54元漲到2.28元。雖然只有七毛錢的增幅,但是別忘了它是55萬平方米的一個(gè)社區(qū),七毛錢的增幅意味著每年增長500萬元,三年是1500萬,我們計(jì)劃把1100萬再返還給這個(gè)社區(qū)。我們可能會(huì)獲得四百萬的收益,這四百萬的收益我們早期投入是40億。

    三年投入40億,獲得400萬的回報(bào),是相對不錯(cuò)的投資案例。但是它的前提是我們必須要把1100萬還回去,讓業(yè)主感受到萬科物業(yè)進(jìn)駐之后,能夠體現(xiàn)出我們的價(jià)值。

    資本的風(fēng)刮得太快了

    今天物業(yè)公司還沒有完全整明白收入和支出這兩條線的事,資本的風(fēng)就提前刮到行業(yè)里了。

    我想做地產(chǎn)的時(shí)候,摳戶型,摳規(guī)劃,跟政府談容積率,談各種各樣的指標(biāo),其實(shí)還是蠻辛苦的。

    今天當(dāng)土地越來越貴的時(shí)候,房地產(chǎn)變成了一個(gè)金融產(chǎn)品。但是物業(yè)公司,它的基本服務(wù)還沒有完全解決的時(shí)候,直接互聯(lián)網(wǎng)化了,直接金融化了,直接資本化了,似乎這個(gè)風(fēng)來得太快,還是多多少少有些影響。

    物業(yè)行業(yè)某種意義上是B2B2C的行業(yè),在C端要形成一個(gè)代理機(jī)制,這個(gè)代理機(jī)制某種意義上過去叫業(yè)主委員會(huì),但是隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn),每個(gè)人都可以通過智能終端手機(jī)去保持時(shí)時(shí)刻刻聯(lián)系的時(shí)候,追求到真正C端的意愿,某種意義上比B端的意見更加重要。

    這個(gè)行業(yè)今天五花八門,我把它稱之為叫金融小說里面的劍宗和氣宗。

    劍宗很花哨,大家在資本市場上講故事,各種各樣的品牌營銷活動(dòng)都有。但是我們希望萬科物業(yè)在整個(gè)風(fēng)起云涌的市場里面堅(jiān)持做氣宗。

    不管O2O做的怎么樣,不管社區(qū)里面各種各樣的聲音,我們問自己兩個(gè)問題,第一就是我們對建筑物是否足夠的了解?第二我們對業(yè)主的根本需求是否真的知道?

    未來中國差不多有接近四百億平方米的建筑物,這些建筑物是會(huì)被保養(yǎng)打理成為百年建筑還是會(huì)成為城市垃圾?其實(shí)這才是物業(yè)公司身上一個(gè)最本質(zhì)的責(zé)任。

    今天有太多人,包括地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型過程中都會(huì)說,過去我們賣了這么多房子,那些客戶都是我的客戶,都是我的資源,你們物業(yè)公司要飯吃,你們守著業(yè)主金礦不會(huì)挖。

    我對這句話表示正式的質(zhì)疑:業(yè)主并不是一個(gè)任人采挖的金礦。

    物業(yè)公司本質(zhì)是對建筑物的打理

    今年上半年我就干了一件事,做好頂層服務(wù)。我們需要知道現(xiàn)場每個(gè)員工的情況,需要知道建筑物的情況。

    現(xiàn)在我可以在電腦上看到萬科1200個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳情況,在手機(jī)上就能看到所有員工上崗情況,隨時(shí)都能知道全國100多萬客戶跟我們之間發(fā)生的關(guān)系。

    我們能做到了解每一位員工,了解每一位客戶。過去三年,萬科物業(yè)一直堅(jiān)持,物業(yè)公司本質(zhì)一定是對建筑物的打理。

    房地產(chǎn)建筑物的產(chǎn)權(quán)都是70年,但建筑生命絕不應(yīng)該僅僅是70年,設(shè)備生命、結(jié)構(gòu)生命、設(shè)施生命。

    要想讓物業(yè)管理和業(yè)主達(dá)到真正對話,必須要把物業(yè)管理的價(jià)值與資產(chǎn)價(jià)格掛鉤。

    萬科物業(yè)合同面積是2億平方米,服務(wù)資產(chǎn)超過三萬億,結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)、用數(shù)據(jù)和信息技術(shù)整合社區(qū)資源,同時(shí)一定要記住勞動(dòng)力并不是包袱。

    如何盤活生產(chǎn)力?

    我記得去年美團(tuán)和支付寶打架,動(dòng)用了線下資源,線下資源相對互聯(lián)網(wǎng)來說是一個(gè)非常有價(jià)值的資源。

    很多人說社區(qū)是一個(gè)金礦,怎么挖掘它?如果像采礦一樣對業(yè)主的話,最后結(jié)果就是枯竭。

    理想中物業(yè)生態(tài)應(yīng)該是這樣的生態(tài),尊重業(yè)主權(quán)益,業(yè)主是整個(gè)生態(tài)鏈的土壤;要了解客戶選擇物業(yè)公司是基于不動(dòng)產(chǎn)需要被打理。

    資本是水,規(guī)范是陽光,最后才能搭建出社區(qū)生態(tài),太多人直接看到上面繁榮,看到上面的樹,而忘記了土壤本身根基的重要。

    版權(quán)聲明:以上內(nèi)容為《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》社原創(chuàng)作品,版權(quán)歸《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》社所有。未經(jīng)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》社授權(quán),嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像,否則將依法追究相關(guān)行為主體的法律責(zé)任。版權(quán)合作請致電:【010-60910566-1260】。
    不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營報(bào)道部主任

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