（圖片來源：圖蟲創(chuàng)意）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 曲銳 2019年8月是眾多房企舉辦中期業(yè)績發(fā)布會的時期。業(yè)績會上，頭部房企的總裁各自選擇了部分提問進(jìn)行回答。從碧桂園莫斌、萬科祝九勝、恒大夏海鈞等房企總裁的回答中，可以看出頭部房企對房地產(chǎn)調(diào)控政策的看法、銷售目標(biāo)實現(xiàn)情況以及下半年拿地的策略。

此外，房企也將大眾的目光引到了非傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上。莫斌在業(yè)績會上公布了碧桂園建筑機(jī)器人的研究成果，祝九勝回答了關(guān)于“科技賦能”、教育和養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展等問題，多家企業(yè)總裁還談到了各自的長租公寓項目進(jìn)展情況。

在房地產(chǎn)銷售額增長趨勢放緩、需求端和融資端雙重調(diào)控的形勢下，頭部房企的總裁們也紛紛表達(dá)了對企業(yè)以及對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的看法。

融資、銷售和拿地

2019年中期業(yè)績會上，融資收緊是各房企繞不開的話題。從對房企融資渠道的監(jiān)管到個人按揭貸款的嚴(yán)查，嚴(yán)格控制資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)明確。頭部房企的總裁在業(yè)績會上均承認(rèn)，融資收緊給房企和整個行業(yè)都帶來了很大的挑戰(zhàn)。

萬科總裁祝九勝在業(yè)績會上表示，作為大企業(yè)的優(yōu)勢是，自己業(yè)務(wù)做好后，不同類型的金融企業(yè)都會主動來跟你探討合作，也會得到各監(jiān)管機(jī)構(gòu)的支持。萬科選擇和平安合作的好處是，險資作為中長期的資金來源，未來發(fā)揮的空間會越來越大。

融創(chuàng)中國主席孫宏斌表示，融資端的嚴(yán)控可能是一個常態(tài)化的過程，下半年無論是商品房市場還是土地市場，房企的壓力都很大。

根據(jù)克爾瑞2019上半年房企銷售排行榜，全口徑金額排名前三的企業(yè)為碧桂園、萬科、恒大。對于全年銷售目標(biāo)的達(dá)成，頭部房企的總裁們均表示有信心。

恒大2019上半年銷售額2800億元，完成了全年6000億元銷售目標(biāo)的47%。恒大總裁夏海鈞稱：“我們認(rèn)為完成目標(biāo)是沒有問題的。下半年可售貨值約為8000億元，完成40%就可以實現(xiàn)全年銷售目標(biāo)。”

莫斌則表示，碧桂園下半年預(yù)計權(quán)益可售貨量達(dá)4820億元，將以銷定產(chǎn)，合理調(diào)節(jié)可售資源的投放。對于55%的貨量來自于三四線城市的提問，莫斌稱政策縮緊后三四線城市壓力更大，但碧桂園在三四線城市有豐富的市場經(jīng)驗，將采取有效貨量的供應(yīng)做好三四線城市的市場。

從拿地策略上來說，夏海鈞稱恒大已經(jīng)有3.2萬億平方米的土地儲備，因此并沒有拿地的迫切性。

孫宏斌表示，融創(chuàng)目前基本停止拿地，下半年暫時沒有拿地指標(biāo)，除非遇到特別好的機(jī)會。

祝九勝的選擇是產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、人口凈流入的城市，在核心地段做TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)），或者參與城市的舊改項目。

在房地產(chǎn)調(diào)控政策下，大型地產(chǎn)商越來越難以承受在土地招拍掛環(huán)節(jié)通過競價推高的拿地成本。因此，房企紛紛選擇了通過收并購的方式補充土儲，一方面可以降低成本，另一方面可以化解金融風(fēng)險。

夏海鈞表示，恒大約有200個項目是通過并購獲得的，占新拿項目54%。

孫宏斌則稱收并購會執(zhí)行和拿地一樣嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，從利潤率、現(xiàn)金流等多方面進(jìn)行考量，頭部房企的優(yōu)勢在于機(jī)會和可挑選的項目更多，因此企業(yè)更容易選擇出符合標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)展戰(zhàn)略的項目。

談新業(yè)務(wù)

2018年7月，碧桂園成立了廣東博智林機(jī)器人公司，進(jìn)行建筑機(jī)器人的研發(fā)，與地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。廣東博智林機(jī)器人公司擁有研發(fā)人員1600人，建筑機(jī)器人在研產(chǎn)品37項，已有9款進(jìn)入項目現(xiàn)場進(jìn)行試運作。碧桂園董事會主席楊國強(qiáng)將碧桂園定義為“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”。

8月22日，碧桂園總裁莫斌在業(yè)績會上表示，碧桂園的機(jī)器人首先不會脫離地產(chǎn)。房企在建筑過程中遇到的難題是工人的短缺，因為現(xiàn)在年輕人不愿做建筑工人。建筑機(jī)器人一方面彌補了工人的缺失，另一方面也保障了施工的安全和建筑質(zhì)量。此外，機(jī)器人研制成功后將把建筑項目變成數(shù)字化的工地，實現(xiàn)生產(chǎn)效率的提升，建筑成本的下降，也有利于生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

萬科總裁祝九勝也在業(yè)績會上提到了將科技融入地產(chǎn)業(yè)務(wù)。萬科目前科技人員以千人為單位，其中物業(yè)部門的科技人員有幾百人。科技創(chuàng)新技術(shù)也在業(yè)務(wù)場景中有了實際應(yīng)用。舉辦大型發(fā)布會時，后臺可以對每臺進(jìn)場的車輛進(jìn)行監(jiān)控，可以實現(xiàn)預(yù)留一個離電梯口近的車位的功能。祝九勝稱萬科雖然沒有能力宣稱自己是不動產(chǎn)科技公司，但卻一直在追求這個方向。

此外，祝九勝強(qiáng)調(diào)了萬科還在持續(xù)增加教育和養(yǎng)老兩塊業(yè)務(wù)的投入。目前虧損的項目，虧損幅度正在減小，而做的較好的養(yǎng)老項目已經(jīng)開始盈利。教育業(yè)務(wù)的情形與養(yǎng)老類似，只是整體規(guī)模更小一些。雖然兩塊業(yè)務(wù)在商業(yè)模型上還在進(jìn)行建設(shè)和修整，但萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)已在行業(yè)處于領(lǐng)先地位。

莫斌和祝九勝都回答了針對長租公寓的提問。2017年，碧桂園對外稱3年要建造100萬套長租公寓，但截至目前，碧桂園并沒有推進(jìn)長租公寓的建設(shè)。對于進(jìn)展不順利的原因，莫斌稱是由于政策配套不完善。“長租公寓主要是基于國家政策的配合。政策合適的時候，我們?nèi)匀粫验L租公寓作為未來可以發(fā)展的一項業(yè)務(wù)來做，這是我們的計劃和安排。”

萬科以改善城中村租戶居住條件為初心發(fā)起的的萬村計劃，由于涉及的主體眾多，項目在推進(jìn)過程中也遇到了阻礙。首先，在房屋報批報建環(huán)節(jié)，有的房子歷史上就沒有報批報建手續(xù)，主管部門無法審批。此外，遇到的阻礙還有解決“握手樓”的消防問題，以及為尊重原有業(yè)主和村民的利益，需要反復(fù)調(diào)整施工節(jié)奏和進(jìn)度。祝九勝表示，萬村計劃會長期堅持做下去。“從已運營的2.4萬間來看，年輕租戶的反應(yīng)還是不錯的。”

行業(yè)天花板

房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，上下游牽扯眾多產(chǎn)業(yè)，對GDP的影響較大。對于房地產(chǎn)行業(yè)和房企未來的發(fā)展走向，頭部房企的總裁們表示依然有信心。夏海鈞在業(yè)績會上說道：“大家對房地產(chǎn)行業(yè)不用擔(dān)心，特別是龍頭企業(yè)還是朝陽產(chǎn)業(yè)，跟中國其他產(chǎn)業(yè)比起來，房地產(chǎn)還是最好的產(chǎn)業(yè)之一。”在中美貿(mào)易戰(zhàn)的關(guān)鍵階段，中國經(jīng)濟(jì)需要拉動消費和拉動投資，因此房地產(chǎn)對穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)還是重要的手段。國家希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定而不是下滑，這是大的政策指導(dǎo)思想。

莫斌認(rèn)為，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程是可持續(xù)的，所以地產(chǎn)行業(yè)還有相當(dāng)長一段時間美好的未來。中國目前城鎮(zhèn)化率為50%，歐美發(fā)達(dá)國家達(dá)80%。從人均居住面積來看，中國目前人均居住面積39平方米，歐美發(fā)達(dá)國家為80平方米。此外，舊城改造的巨大市場空間也中國未來房地產(chǎn)行業(yè)的增長因素。中國的住宅中，商品房占比約為40%。磚混結(jié)構(gòu)的老舊房屋改造也是房企未來的課題之一。

行業(yè)發(fā)展不是一個靜態(tài)的過程，房地產(chǎn)行業(yè)的聚焦正由住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)槌青l(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)。以萬科為例，現(xiàn)今除了住宅服務(wù)、傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)之外，企業(yè)新增了商企物業(yè)服務(wù)，并且正在探索城市物業(yè)服務(wù)。祝九勝認(rèn)為，在受各種條件約束的大環(huán)境下，只有深刻了解客戶需求、洞察市場變化，才可以實現(xiàn)更好的經(jīng)營。“趁著現(xiàn)在這么好的時機(jī)，我們想把業(yè)務(wù)做的更大一些，能夠服務(wù)好社區(qū)的客戶，能夠服務(wù)好企業(yè)，同時也能夠服務(wù)好城市。”

對于房地產(chǎn)行業(yè)的集中度，夏海鈞提出了“大餅理論。”夏海鈞認(rèn)為，中國房地產(chǎn)目前一年15萬億元的銷售額，不會再有過多的增長了，也就是大家所說的“遇到了天花板”。如果銷售額下滑，下限可能在12-13萬億元左右。在總量增長空間不大的情況下，行業(yè)集中度會越來越高，小企業(yè)在消亡，大企業(yè)在擴(kuò)張。2006年，中國前十大房企累計占市場份額4.7%；截至2018年末，前十大房企累計占市場份額26%，前三大房企占12.6%。2019上半年，行業(yè)集中度還在繼續(xù)上升，前三家房企占市場份額約14%-15%。

夏海鈞認(rèn)為， 五年后中國前十大房企市場份額約為40%，前三大房企獨占20%。按照15萬億元年銷售總額來計算，龍頭企業(yè)到2025年，要實現(xiàn)1萬億元的銷售規(guī)模才能排進(jìn)前三甲。