經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 持續(xù)半年高企的深圳寫字樓空置率正在向下降。

世邦魏理仕發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，三季度深圳寫字樓空置率為20.1%，環(huán)比下降0.8個(gè)百分比。一季度，這個(gè)指標(biāo)一度漲至21.2%。

新增出租翻倍是主因之一。今年一、二季度，深圳寫字樓的吸納量一直徘徊在8-9萬平方米左右；但第三季度新增出租24.3萬平方米，增加近3倍。這些吸納量90%以上來自國(guó)內(nèi)企業(yè)，9.7%來自于外資企業(yè)。

從租賃結(jié)構(gòu)來看，科技產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)了56%的需求量。世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)辦公樓部主管、資深董事吳洋向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，近期有超大科技“巨獸”企業(yè)直接落戶深圳前海，一次性租賃面積高達(dá)10萬平方米。

“科技行業(yè)是深圳寫字樓需求結(jié)構(gòu)中占比最大的板塊。一方面，科技企業(yè)的需求還在進(jìn)一步增大；另一方面，科技產(chǎn)業(yè)鏈上下游的各種聯(lián)動(dòng)企業(yè)也處于租賃擴(kuò)充階段。”這是世邦魏理仕所觀察到的，目前深圳寫字樓租賃市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。

今年上半年，深圳寫字樓的新增租賃需求，更多聚焦在金融行業(yè)上，銀行、證券及保險(xiǎn)類等傳統(tǒng)金融企業(yè)的新設(shè)立與搬遷升級(jí)，支撐了四分之一的市場(chǎng)份額。下半年開始，科技巨頭尋求擴(kuò)張，中小型科技企業(yè)也萌發(fā)出不同相應(yīng)的需求，成為市場(chǎng)新的支撐主力。

金融板塊依然是繼科技之后的第二大需求來源，總體貢獻(xiàn)比例近17%，其中，投資理財(cái)和財(cái)富管理兩個(gè)非傳統(tǒng)金融企業(yè)租戶為市場(chǎng)帶來相當(dāng)一部分需求。

上半年，部分小微企業(yè)紛紛退租節(jié)流，大型企業(yè)則選擇縮減辦公面積；進(jìn)入第三季度，大部分有預(yù)算的企業(yè)，正根據(jù)今年實(shí)際業(yè)務(wù)的發(fā)展規(guī)模調(diào)整內(nèi)部的支出比。但一個(gè)共性現(xiàn)象在于，這些企業(yè)租戶的“口味”更加刁鉆了，他們對(duì)于寫字樓物業(yè)所提供的服務(wù)要求趨于準(zhǔn)確且周密，通常還要求具備一定的服務(wù)附加值。

在大宗交易市場(chǎng)，寫字樓同樣是關(guān)注度最高的一類交易標(biāo)的。根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，第三季度，深圳大宗交易市場(chǎng)錄得6宗交易，總額達(dá)53.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)了3.3倍。

其中，寫字樓的大宗交易就達(dá)到4宗，3宗來自甲級(jí)寫字樓，1宗為工業(yè)型寫字樓，交易面積近10萬平方米，貢獻(xiàn)了約49.4億元、91.9%的季度成交額。從買家類型進(jìn)行觀察，科技、保險(xiǎn)類公司同樣是主力。

“我們發(fā)現(xiàn)，這段時(shí)間具備購置辦公需求的科技企業(yè)，基本都是一些處于快速發(fā)展階段或者獨(dú)角獸的企業(yè)，他們尚未達(dá)到一定規(guī)模，不具備相應(yīng)條件向相關(guān)部門申請(qǐng)企業(yè)總部大樓。因此選擇大宗交易的方式。”深圳投資及資本市場(chǎng)部主管、資深董事古振鵬告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這些購置寫字樓的科技企業(yè)，出發(fā)點(diǎn)多是為將來企業(yè)上市進(jìn)行資產(chǎn)配置。他們的投資，除了用于企業(yè)自身發(fā)展之外，部分企業(yè)還會(huì)將剩余辦公面積對(duì)外租賃。

其實(shí)，從去年第三季度開始，愈來愈多的境外投資者在大灣區(qū)，尤其是深圳尋找寫字樓標(biāo)的的意愿不斷增強(qiáng)。古振鵬稱，這些外資進(jìn)入深圳，并不完全是因?yàn)橄愀蹖懽謽峭顿Y回報(bào)率走低。世邦魏理仕提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳寫字樓的投資回報(bào)率也僅介于3.7%左右。

境外投資機(jī)構(gòu)“轉(zhuǎn)道”深圳，更多是因?yàn)榻ㄔO(shè)先行示范區(qū)的優(yōu)勢(shì)，以及粵港澳大灣區(qū)的政策利好逐步落地，引發(fā)了他們對(duì)深圳價(jià)值的重新認(rèn)知。

盡管大宗投資的頻繁度增加，寫字樓還面臨著空置率持續(xù)處于高位，招租能力相應(yīng)減弱等一系列難題，但這并未改變寫字樓業(yè)主對(duì)于資產(chǎn)入市的考量。“通常，每個(gè)寫字樓物業(yè)在入市之前已經(jīng)建立起相對(duì)明確的定位，究竟以銷售為主還是自持為主，業(yè)主不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)變化臨時(shí)改變此前的定位。”古振鵬對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)過，當(dāng)前深圳的甲乙級(jí)寫字樓總建面超過1300萬平方米。在他們的數(shù)據(jù)庫里，散售型寫字樓的占比不到50%，而單一業(yè)權(quán)（只有一個(gè)業(yè)主持有）寫字樓占比則超過50%。“可售型寫字樓項(xiàng)目數(shù)量在市場(chǎng)當(dāng)中還是比較有限的。”深圳研究部主管、董事郭麗萍告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。