陳月芹/文 一個職業(yè)群體去哪買房,想去哪兒買房,本不是我特別關(guān)注的話題,但是兩件事改變了我的看法。
第一,春節(jié)北京樓市銷售排行榜上,前幾名的熱銷盤都在互聯(lián)網(wǎng)大廠扎堆的地方,比如西二旗、北七家、東小口、望京、亦莊等區(qū)域。包括奧海明月、奧森one等熱門盤的成交客戶中,碼農(nóng)占到6-7成。
第二,快手上市當(dāng)天股價暴漲190%,使得拿到期權(quán)的4500多名快手的員工具備在北京購房的實力;幾天后快手、騰訊分別宣布為每位員工發(fā)100股福利。2020年疫情影響下,互聯(lián)網(wǎng)是為數(shù)不多可以“造富”的行業(yè)之一。
2020年8月以來,北京樓市成交開始回暖,但我一直困惑于回暖背后的原因,這兩件事某種程度上解開了我的疑惑。實際上,在過去幾年北京樓市需求端,“碼農(nóng)”一直占據(jù)著重要的位置。
快手上市并非個案,百度將于2021年在香港二次上市,集資最高達到50億美元;字節(jié)跳動、滴滴出行、商湯科技、知乎、猿輔導(dǎo)等企業(yè)相繼傳出上市計劃。
這些互聯(lián)網(wǎng)大廠加起來數(shù)十萬員工規(guī)模,即便是只有10%、20%的員工能享受上市紅利,已十分可觀。這個后富起來的群體是否買房、在哪買房和買什么房,會對北京樓市帶來哪些“漣漪”?
在兩周時間內(nèi),我?guī)е欢押闷婧鸵蓡柌稍L了后廠村、望京、亦莊等地的碼農(nóng)和開發(fā)商,最后完成了《碼農(nóng)造“神盤”——互聯(lián)網(wǎng)人20年買房故事》。稿子發(fā)表后,我又覺得有很多背后的故事和未盡的想法,于是寫下這篇手記。
碼農(nóng)代表
一個置業(yè)顧問告訴我,如果一個客戶首付迅速,且選擇多付(首付)少貸甚至全款,要么是家里拆遷,要么就是公司上市了。
按照快手招股書披露,快手有一個4551名員工的持股平臺,截至2020年9月30日,累計認購5.24億B類股份。按照目前快手股價,人均身家超過3000萬港元。
快手的朋友說了一個有趣的細節(jié),上市后,每天辦公室閑聊快手股價都會用“凡爾賽”式的語氣:“今天跌了一輛大G”,“又漲了一輛特斯拉”,他可以通過查大G價格來推算同事大概持有多少期權(quán)。
稿子里的碼農(nóng)胡森,現(xiàn)在是某大廠的中層。2010-2015年間,他在奇虎360從高級工程師到技術(shù)經(jīng)理,再到技術(shù)總監(jiān),離開后通過套現(xiàn)股票拿到1000萬元現(xiàn)金,這是他人生的第一桶金。他是我在知乎上找到的,一開始給他發(fā)私信不回,后來點了付費咨詢,最后在他下班后的凌晨接受了采訪。
重要的不是胡森的擇業(yè)故事,而是他身邊有很多10年以上的碼農(nóng),他們身上有充足的樣本來佐證選題是否成立,解答這十幾年互聯(lián)網(wǎng)是否造富了很多人,以及這些碼農(nóng)拿著期權(quán)股票都干嘛去了。
北京的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)主要分布在中關(guān)村、后廠村、望京、大望路和四惠一帶及京東所在的亦莊。
2000年初的pc時代,中關(guān)村孕育了早期的聯(lián)想、方正等互聯(lián)網(wǎng)公司,附近的華清嘉園、萬柳新新、萬城華府等都曾是一代神盤;2010年前后,一批互聯(lián)網(wǎng)公司從中關(guān)村搬到了西二旗后廠村,帶動了融創(chuàng)西山壹號院、萬科如園、華潤橡樹灣等樓盤的熱銷。
除了西二旗,聚集了阿里、美團、每日優(yōu)鮮、陌陌等一批互聯(lián)網(wǎng)公司的“第二CBD”望京地區(qū),京東扎根的亦莊地區(qū),也都成為北京房價最為堅挺的區(qū)域。
在采訪中獲得了很多生動的碼農(nóng)買房故事,比如一位百度員工趕在公司發(fā)年終獎前,在一天內(nèi)定了房,就是防止拿到年終獎的同事過來搶房。
操盤手
另一類主要采訪對象是開發(fā)商。主要找熱門盤的產(chǎn)品負責(zé)人、操盤手聊,哪些人在買房?針對碼農(nóng),在產(chǎn)品設(shè)計、營銷上有哪些技巧和攻略?互聯(lián)網(wǎng)人喜歡什么戶型和產(chǎn)品?
采訪過程中難度最大的是老一代互聯(lián)網(wǎng)人創(chuàng)造的“神盤”,比如10年前的橡樹灣、西山壹號院和萬城華府。由于時間太久,開發(fā)商人員流動大,現(xiàn)在已經(jīng)很難找到具體的操盤手和營銷人員。比如萬城華府的開發(fā)商是億城地產(chǎn),后來被海航收購,很難通過官方渠道找到當(dāng)年的操盤手。
最后我在神盤中做了篩選,同時調(diào)整了采訪方向,最終還是希望能采訪到曾經(jīng)操盤故事。比如西山壹號院,很多公司員工閑聊CEO住在哪,一般都會提到西山壹號院,比如快手、聯(lián)想、滴滴等。當(dāng)時該項目操盤手現(xiàn)在已經(jīng)是融創(chuàng)中國的高管,因為種種原因無法接受采訪,且曾經(jīng)的下屬、同事要么很難聯(lián)系到,要么不適合講,最后只能通過中介和基層人員去了解其中的故事。
年輕的中介能說出的信息很少,他們能介紹小區(qū)外立面甄選德國原生萊姆石材,能說出小區(qū)都住著哪些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)始人、高管,但對開盤情況、開發(fā)商如何打造項目知之甚少。
華潤橡樹灣也是西二旗的“神盤”,先后12年開發(fā)了5期,價格從8000元賣到10萬元,其中的兩個操盤手業(yè)已經(jīng)離開華潤置地。
一位曾全程參與橡樹灣項目的人士,面對“橡樹灣因何能成為神盤?”這一問題,他只是簡單地總結(jié)成“天時地利人和”六個字。拿地早,開發(fā)時間長,項目利潤做到10倍,開發(fā)商可以花心思去打造產(chǎn)品。
采訪華潤置地的“老員工”時,還聊出了小米和華潤的淵源。
小米成立早期在五彩城租了辦公室,小米的第一屆年會在橡樹灣小區(qū)開的,彼時,小米和華潤置地是租客和業(yè)主的關(guān)系。
隨著小米逐漸壯大,小米的很多高管都住在萬橡府(橡樹灣第五期、也是最貴的一期),這個時候小米和華潤置地是業(yè)主和開發(fā)商的關(guān)系。
后來,小米在后廠村有了自己的辦公樓,華潤置地的許多項目引入了小米的智能家居,2019年,小米甚至聯(lián)合華潤置地在北京拿地建設(shè)小米員工福利房,雙方變成合作關(guān)系。
小米的員工福利房叫“萬橡華府”,負責(zé)跟進員工福利房建設(shè)的小米高管曾提過一個需求:要求華潤置地把“萬橡華府”做成萬橡府,希望小米年輕員工都能住進“萬橡府”。這個細節(jié)能看出小米高管對橡樹灣的認可。
能夠采訪到萬城華府的故事有幸運的成分。對華樾北京操盤手采訪即將結(jié)束時,她無意說了一句“以前曾做過萬城華府”,由于我當(dāng)時對萬城華府沒有概念,并沒有進一步深入了解。整理材料時才發(fā)現(xiàn),原來很多第一代互聯(lián)網(wǎng)公司創(chuàng)始人都曾是萬城華府的業(yè)主,所以,寫稿前就萬城華府的故事又二次采訪了她。
17年前,這位操盤手24歲是萬城華府的一名銷售,“彼時的她”和“現(xiàn)在的我”正好同齡,這又勾起她的往事,在感慨中說了很多當(dāng)時的故事和細節(jié)。
2003年,萬城華府設(shè)計階段,剛好趕上“非典”,美國請來的設(shè)計師被困在中國,項目總和設(shè)計師團隊閉關(guān)幾個月研究產(chǎn)品設(shè)計,營銷團隊首創(chuàng)了高爾夫圈層營銷:把房子賣給聯(lián)想、新浪、趕集網(wǎng)、瑞星等高管。
第一批萬城華府的業(yè)主,互聯(lián)網(wǎng)高管只是少數(shù),接近45%的房子被地產(chǎn)同行買走了,還有一部分被能源、金融等產(chǎn)業(yè)先富者買走。如果從那時算起,互聯(lián)網(wǎng)人買房的故事已經(jīng)持續(xù)了20余年。
這位操盤手既見證了第一代互聯(lián)網(wǎng)人買房故事,也是當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)“樓盤”的操盤手,她的經(jīng)歷串起了互聯(lián)網(wǎng)兩個代際。她說,“那個時代遠去了”,現(xiàn)在北京住宅市場在限價、高周轉(zhuǎn)等影響下,已經(jīng)做不出像萬城華府那樣的產(chǎn)品了。
見證者
這個選題,不僅是講互聯(lián)網(wǎng)20年造富神話,它背后更深層次的邏輯是:開發(fā)商怎么判斷某座城市里的人口和產(chǎn)業(yè),以此打造產(chǎn)品,把握當(dāng)下哪些產(chǎn)業(yè)處在蓬勃生長階段?這決定了開發(fā)商們能提前嗅到商機,發(fā)現(xiàn)客戶在哪里,地在哪里,怎么挖掘客戶,然后賣給他。誰能回答好這四個問題,誰就能優(yōu)勢勝出。
很多操盤手都在感慨時代遠去了,他們都提到北京海淀的樹村地塊,這塊地位置好,很適合做豪宅,但經(jīng)歷4次暫停掛牌后,未來可能會成為共有產(chǎn)權(quán)房,采訪中能感受到他們作為操盤手的遺憾和惋惜。
一個橡樹灣操盤手總結(jié)橡樹灣的“神盤秘籍”時說,他和團隊只是把一塊地的最大價值發(fā)揮出來了。開發(fā)商沒有說的是,橡樹灣、西山壹號院等小區(qū)10年受捧背后,除了產(chǎn)品本身外,中國城市化進程中土地價值和房價持續(xù)上行的因素不可或缺。
就拿樹村地塊來說,周邊都是豪宅,如果按照普通商品住宅用地招拍掛,開發(fā)商蜂擁搶地、樓面價高、周邊二手房價格上漲,這個結(jié)局幾乎是可以看得見的;但如果按照共有產(chǎn)權(quán)房來滿足剛需購房者,至少可以避免區(qū)域樓市的波動。
相對于如何讓互聯(lián)網(wǎng)新貴們買到更好的房子,城市的操盤手們更關(guān)心的是住房問題,普通人買得起房,中低收入者有房住。
互聯(lián)網(wǎng)“神盤”這個話題,從更長遠來看,過去的20年也許只是個開始。今年,北京還會有一批互聯(lián)網(wǎng)公司上市,比如抖音、知乎、滴滴、商湯科技等,還會創(chuàng)造出更多的互聯(lián)網(wǎng)新貴。
新的科技創(chuàng)新時代不斷推動著新的商業(yè)形式和主體涌現(xiàn),推動著時代發(fā)展,所謂的互聯(lián)網(wǎng)“神盤”只是科技創(chuàng)新和時代進步的“見證者”罷了。
其實這些神盤也成就了一批開發(fā)商,比如西山壹號院讓融創(chuàng)開拓了壹號院產(chǎn)品系,奠定了高端產(chǎn)品系的基礎(chǔ)。而在經(jīng)營上,這個項目共賣出了一百多億,而當(dāng)時融創(chuàng)銷售額在300億元左右。如果能加入這些故事,稿件的層次感會更多樣。
正如清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授魏杰的判斷,中國造富運動經(jīng)歷過三次。一是體制造富,1992年鄧小平講話后,一大撥知識分子從體制內(nèi)到體制外,享受了體制給予的財富機會,也就是下海經(jīng)商;二是產(chǎn)業(yè)造富,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè),造就一大批富翁;現(xiàn)在,中國進入第三次技術(shù)造富,未來有一個重要的比例——科技類高收入群體富翁的比例會越來越高。
我想,這個跨越20年的故事應(yīng)該有三條線,互聯(lián)網(wǎng)神盤是明線,城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈絡(luò)和行業(yè)熱點輪動是暗線,而背后是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級浪潮。
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