經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 北京樓市打破多年沉寂,是從2020年8月開始的。地處北京昌平東小口鎮(zhèn)的綠城奧海明月,剛好趕在那時(shí)開盤,踩對了節(jié)奏就成了網(wǎng)紅盤,至今累積賣出上千套房子。由于西向中關(guān)村東升科技園,其中七成左右客戶是“碼農(nóng)”。
同花順數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月北京商品住宅銷售面積為99.3萬平方米,創(chuàng)下2017年以來單月銷售面積新高,9月破了100萬平方米,12月112.9萬平方米成交量刷新2016年來的紀(jì)錄。
據(jù)統(tǒng)計(jì):今年1月北京住宅成交前三甲奧森one、嵐山悅府、奧海明月的購房客戶中,有七成為互聯(lián)網(wǎng)科技從業(yè)人員;華樾國際、華樾北京等項(xiàng)目成交客戶中,阿里和美團(tuán)等IT企業(yè)的員工占了四成。這一波,“碼農(nóng)”們的貢獻(xiàn)功不可沒。
根據(jù)著名互聯(lián)網(wǎng)公司百度的產(chǎn)品——百度百科的解釋:碼農(nóng)是指編碼的農(nóng)民,最開始這是程序員的自嘲,后來又被泛指互聯(lián)網(wǎng)科技公司的員工。其實(shí)相比同齡人,他們大多收入不菲,如果有公司股權(quán),身價(jià)就更可觀了。
事實(shí)上,每一波IT產(chǎn)業(yè)的迭代,不僅牽引著一個(gè)城市乃至整個(gè)國家經(jīng)濟(jì),更會(huì)攪動(dòng)產(chǎn)業(yè)聚集的區(qū)域樓市。從PC時(shí)代開始,電商、共享經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融、短視頻,多是如此。為數(shù)龐大的碼農(nóng),由此成為房地產(chǎn)從業(yè)者最關(guān)注的群體之一,這種關(guān)注在中國互聯(lián)網(wǎng)之都北京尤為密切。
而今,開發(fā)商又要開始研究新一波浪潮了。
2月5日,快手上市,除了讓程一笑和宿華兩位80后創(chuàng)始人身家暴漲,也讓4551名快手持股員工的人均身家達(dá)到3445萬港元(按快手3月4日收盤價(jià)計(jì)算)。5個(gè)月后,快手員工們手上的股票鎖定期結(jié)束可以變現(xiàn)。
一位快手員工告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),他在快手工作3年多,持有股票價(jià)值近3000萬元,扣除45%的個(gè)人所得稅,到手約1650萬元。變現(xiàn)后,他的選擇非常明確:買房。
3月4日晚,有消息稱百度獲得香港二次上市批準(zhǔn),集資規(guī)模最多50億美元。整個(gè)2021年,已有字節(jié)跳動(dòng)、滴滴出行、商湯科技、知乎、猿輔導(dǎo)等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傳出上市計(jì)劃。對那些深諳北京樓市變遷的房地產(chǎn)老人來說,又將是充滿想象的一年。
碼農(nóng)成就銷冠
奧海明月樓盤同位于東小口板塊,是朝陽、海淀、昌平三區(qū)的交匯處,西有中關(guān)村、西二旗,東有望京。區(qū)域5年未供地,市場早已嗷嗷待哺,又因?yàn)槭窍薷偡浚ㄊ蹆r(jià)受到政府明確限制的商品房),限價(jià)5.88萬元/平方米,吸引了大量周邊互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)客群。
綠城奧海明月的一位置業(yè)顧問陳慧,從去年9月至今,共賣出了超百套房子給“碼農(nóng)”們。由于項(xiàng)目面向的客群大多來自“互聯(lián)網(wǎng)大廠”,讓陳慧蓄客時(shí)駕輕就熟,往往只需要隨口問一句,“您是從哪過來的,平時(shí)在哪上班”,大致便知道客戶的工作生活圈子。
據(jù)她的統(tǒng)計(jì),超百套房子,阿里、騰訊和快手員工購買140平方米的大戶型居多,年齡在30歲上下;百度員工則主要購買了88、110平方米的中戶型,購房者更年輕化,最小的僅24歲;而65平方米的小戶型成交中,網(wǎng)易、新浪、美團(tuán)員工占了大多數(shù)。
一位30歲出頭、入職快手近3年的購房者,來訪當(dāng)天便跟陳慧簽下了一套140平方米的大戶型,還介紹了兩位同事各買了一套,均是3天內(nèi)付完首付款。當(dāng)陳慧驚訝于客戶的購買力時(shí),卻得到了略顯“凡爾賽”的答復(fù)——“如果我早進(jìn)快手一年,我們就不會(huì)在這里相遇。”原來他2017年以前入職的同事們分得期權(quán)較多,上市后相約看房都是總價(jià)千萬以上的改善盤,甚至別墅。
慢慢地,陳慧練就了一眼識(shí)別“碼農(nóng)”的技能,外觀上看三點(diǎn)——格子衫、戴眼鏡、發(fā)量較少,談吐上話少低調(diào)、簡單直接。此外,由于同個(gè)辦公室、同級(jí)別同事的年薪相近,且不忌諱談?wù)撡I房投資的話題,買房之后老帶新效應(yīng)明顯。陳慧記得有一個(gè)客戶,定房后建微信群,拉上了后廠村地區(qū)的同事、同學(xué)、前同事等近200人,分享買房攻略。
春節(jié)前一周,陳慧接到了一個(gè)百度客戶,看房第二天便定房付款。陳慧好奇地問著急買房的原因,客戶才解釋:“因?yàn)橄轮芄疽l(fā)年終獎(jiǎng)了,他們(同事)一發(fā)就發(fā)幾十萬,肯定有一批人要跑來買房,我要趁他們來之前把房趕緊買了。”
碼農(nóng)們買剛需盤的需求很簡單,總價(jià)夠得上,位置距離公司近,付款上車十分果斷。開年2個(gè)月內(nèi),陳慧共成交了33套,其中19套是“一見鐘情”,即到售樓處當(dāng)天便定房。
多位置業(yè)顧問向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示,碼農(nóng)成為買房主力,還有一個(gè)原因是比起其他行業(yè),互聯(lián)網(wǎng)公司能幫助員工解決戶口或工作居住證。戶口政策逐步收緊,非京籍買房條件需在北京交5年社保,但許多互聯(lián)網(wǎng)公司內(nèi)部排隊(duì)申請工作居住證,一般需要半年至一年,最快的只需兩個(gè)月。部分公司會(huì)給員工提供約40萬元-60萬元的免息或低息貸款,作為員工購房福利。
初代神盤
北京互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)大致分布在四大板塊:騰訊(北京)、聯(lián)想、小米、百度、網(wǎng)易、快手、新浪從原來的中關(guān)村北上,扎堆在后廠村板塊;阿里、美團(tuán)、陌陌抱團(tuán)在望京;京東選擇從中關(guān)村南下,在亦莊一枝獨(dú)秀;字節(jié)跳動(dòng)、商湯、愛奇藝等仍留在中關(guān)村。
上世紀(jì)90年代,坐擁清華、北大等高校資源的中關(guān)村地區(qū),被視為中國“新經(jīng)濟(jì)”的窗口,也是最早一批高科技公司的發(fā)家地,聯(lián)想、四通、方正、紫光、新浪、搜狐、百度、京東等巨頭均誕生于此。
一個(gè)位于海淀五道口“宇宙中心”項(xiàng)目華清嘉園,當(dāng)時(shí)匯聚了北京頂級(jí)高校青年的靈感,與中關(guān)村初代互聯(lián)網(wǎng)公司勃發(fā)的野心,被稱為“民間硅谷”。2006年前后,這里誕生了一批互聯(lián)網(wǎng)早期創(chuàng)業(yè)公司,批量走出了美團(tuán)王興、字節(jié)跳動(dòng)張一鳴、快手宿華、美麗說和HIGO徐易容、暴風(fēng)影音馮鑫等一群互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者。
建于1994年華清嘉園,由華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā),其一期開盤時(shí)間是2000年,彼時(shí)開盤價(jià)4500元/平方米,次年二期開盤價(jià)漲到7000元/平方米。20余年過去,歸屬于老舊小區(qū)的華清嘉園均價(jià)仍在12萬元至15萬元,很長時(shí)間都是北京樓市的標(biāo)桿。
而海淀萬柳區(qū)域的萬城華府項(xiàng)目,也因?yàn)橹袊虡I(yè)教父、第一代科技企業(yè)家柳傳志曾經(jīng)做過業(yè)主,而成為售樓員津津樂道之處。萬城華府在當(dāng)?shù)氐闹群芨摺Hf柳周邊居民至今還說:“如果你看到萬柳附近的中介都站到街上發(fā)廣告單,這就說明萬城華府出房子了”。
現(xiàn)任華樾北京、華樾國際營銷負(fù)責(zé)人焦亞洲,17年前恰好在萬城華府擔(dān)任銷售員。據(jù)焦亞洲回憶,請柳傳志去看項(xiàng)目,還是通過萬柳地區(qū)另外一個(gè)樓盤的銷售員,才拿到他的聯(lián)系方式。
當(dāng)時(shí)焦亞洲的上司、萬城華府的項(xiàng)目總鄂俊宇,2020年2月份還曾發(fā)朋友圈追憶“華府記憶”。17年前的“非典”時(shí)期,鄂俊宇正與美國設(shè)計(jì)師閉關(guān)研究產(chǎn)品定位和方案設(shè)計(jì)。
這個(gè)項(xiàng)目地塊位于昆玉河畔,毗鄰三山五園,中關(guān)村的日漸崛起,讓鄂俊宇立志要把它打造成北京西部精品項(xiàng)目。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,20萬平米全做成300平米以上的戶型,把塔樓做成一層一戶的豪宅,開啟了北京市場大平層產(chǎn)品的先河。
精耕細(xì)作的產(chǎn)品主義也讓互聯(lián)網(wǎng)初代大佬、金融高層、煤老板們紛紛為萬城華府買單。為了吸引京城豪宅客群,萬城華府主打圈層營銷。為了拓客,項(xiàng)目附近的萬柳高爾夫球場是萬城華府的長期巡展點(diǎn),“萬柳高爾夫球場的會(huì)員基本都是北京西邊的新貴,我們?nèi)ツ琴?zèng)送客戶高爾夫球、舉辦晚宴等,順帶讓銷售將會(huì)員們請到項(xiàng)目,留下電話,再追訪,以此成交了很多房子。”焦亞洲的記憶里,那是一段只要勤快就能當(dāng)上“銷冠”的日子。
西北“旺”了
隨著互聯(lián)網(wǎng)公司的壯大,中關(guān)村租金居高不下,新辦公樓資源越來越少,難以承載眾多企業(yè)的快速擴(kuò)張。
2009年,百度成為打頭搬入上地地區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)公司,入駐“搜索框”大廈,周邊的鵬寰大廈、奎科大廈、首創(chuàng)空間大廈也都留下過百度的痕跡。2014年,百度科技園在“搜索框”大廈向西3公里的后廠村落地。
此后,滴滴、網(wǎng)易、騰訊等大佬紛紛北上,將總部或北京分公司從中關(guān)村搬到了西二旗、上地和西北旺。2016年,扎根中關(guān)村核心區(qū)的20年的新浪也來了。
海量碼農(nóng)們的到來,讓北京的西北角“旺”起來了。
IT產(chǎn)業(yè)在西二旗、后廠村蓬勃發(fā)展,互聯(lián)網(wǎng)公司市值持續(xù)走高,一大批高管、精英拿著高薪,卻沒有地方消費(fèi)。或許是提早嗅到大廠北上的信號(hào),2008年,融創(chuàng)中國孫宏斌聯(lián)手首鋼地產(chǎn),以20.1億元拿下了北五環(huán)外的西北旺地塊。3年后,西山壹號(hào)院入市,與百度科技園、騰訊北京總部僅一墻之隔。
西山壹號(hào)院瞄準(zhǔn)了互聯(lián)網(wǎng)新貴們強(qiáng)大的購買力,在戶型設(shè)計(jì)上,300平方米做三居、400平方米、500平方米做四居,其產(chǎn)品尺度在當(dāng)時(shí)整個(gè)北京市場并不多見。
至今,百度、騰訊大樓的員工們,向西眺望百望山的晚霞,常常都能俯瞰到西山壹號(hào)院。周圍的二手房中介們常常將小區(qū)內(nèi)住著什么人,當(dāng)成營銷說辭。一度,還成為了后廠村、西北旺碼農(nóng)們口中計(jì)量財(cái)富的單位:快手上市后股價(jià)翻番,持股員工平均身家超3000萬港元,被戲稱“快手人手一套西山壹號(hào)院”。
一位中介告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),當(dāng)下我們所熟知的互聯(lián)網(wǎng)新貴,許多都是小區(qū)業(yè)主。
后起之秀的小米,2010年最早在中關(guān)村銀谷大廈807室誕生,此后逐步搬家到卷石大廈、宏源大廈,再到五彩城大廈,又租了五彩城周圍4棟樓,5年間一年搬一次家。到了2019年9月,雷軍才帶領(lǐng)小米搬進(jìn)位于上地的小米科技園。
在清河五彩城辦公的幾年間,小米與華潤置地結(jié)下了不解之緣,從一開始的寫字樓租客與房東,演變成業(yè)主與開發(fā)商,并在2018年升級(jí)為聯(lián)合拿地并進(jìn)行產(chǎn)業(yè)合作的伙伴關(guān)系。“小米有大量高管住在萬橡府(橡樹灣第五期)。”一位華潤內(nèi)部人士透露,小米剛?cè)胱∥宀食亲钤绲臇|區(qū)寫字樓時(shí),和華潤簽了很多年的租賃協(xié)議,但當(dāng)時(shí)的小米影響力并不大。隨著小米逐步壯大,以及華潤精耕細(xì)作的造城能力,把周邊的區(qū)域價(jià)值帶動(dòng)起來了。
2018年11月,華潤置地和小米聯(lián)合體以26.57億元拿下了昌平區(qū)七里渠公建混合住宅用地,隨后定案名為萬橡華府。一位知情人士透露,萬橡華府將作為小米員工房,內(nèi)部售價(jià)約在3萬元/平方米-4萬元/平方米之間,部分可對外出售。小米高管們對代建方華潤提出的需求是:希望把萬橡華府打造成像萬橡府一樣的房子,希望小米的年輕員工也能住上“萬橡府”。
望京分流
在北京,BAT中的B(百度)和T(騰訊)在后廠村,只有A(阿里巴巴)在東北五環(huán)的望京板塊。2015年,阿里在望京綠地中心C座安營。2019年12月,阿里北京新總部啟動(dòng)建設(shè),新總部位于來廣營東路,預(yù)計(jì)在今年8月結(jié)構(gòu)封頂,2023年正式投入使用。美團(tuán)、陌陌、優(yōu)酷、攜程、360、58同城、雪球、百合網(wǎng)等亦扎根望京。
在阿里北京新總部啟動(dòng)建設(shè)前兩個(gè)月,首開聯(lián)合金地拿下周邊一地塊,即是現(xiàn)在的華樾北京,項(xiàng)目于2019年12月首期開盤、次年4月加推,兩次均在1個(gè)多月內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤。
距離阿里新總部800米,華樾北京客群中有4成是互聯(lián)網(wǎng)科技公司員工,其中阿里客戶占比超過20%。
瞄準(zhǔn)阿里員工,是華樾北京的一大營銷方向,焦亞洲帶領(lǐng)的營銷團(tuán)隊(duì)通過客戶調(diào)研,逐步了解了阿里員工的“錢包”。比如,總價(jià)約700萬元的房子,主要是阿里p6級(jí)別以上的員工在買。
整個(gè)望京5年沒有供貨,且項(xiàng)目是地鐵上蓋,區(qū)位和交通成為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)人口就近置業(yè)主要考慮的因素。“這些互聯(lián)網(wǎng)精英們大多都是90后,習(xí)慣了城市商圈的生活方式,且工作節(jié)奏大多996、007,不愿意花更多時(shí)間在通勤上。”上下班高峰有多堵?焦亞洲說了一個(gè)細(xì)節(jié):到了晚上10點(diǎn),互聯(lián)網(wǎng)白領(lǐng)們紛紛打卡下班,項(xiàng)目售樓處常常打不到車,滴滴打車排隊(duì)到100多號(hào)。
同是互聯(lián)網(wǎng)公司,但望京與西二旗的客群特性不盡相同。“西二旗偏科技類,而望京偏商業(yè)運(yùn)營類,與碼農(nóng)有所不同。”焦亞洲介紹,在華樾北京規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,金地便著重突出項(xiàng)目兼有城市繁華區(qū)配套與小區(qū)內(nèi)一方靜謐歸屬的立意。考慮到互聯(lián)網(wǎng)公司客戶多是海歸、精英,注重生活品質(zhì),項(xiàng)目更多地將心思用在打造園林上,啟用金地在西二環(huán)的頂豪產(chǎn)品金地華著原班設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。
園林上增加了近2成的投入,但焦亞洲堅(jiān)信,把成本花在客戶關(guān)注的地方,這些互聯(lián)網(wǎng)新貴們會(huì)愿意為之買單的。“這些互聯(lián)網(wǎng)年輕人,比如能夠在阿里做到p6以上的級(jí)別,幾乎都是行業(yè)佼佼者。”對他們而言,生活方式的吸引力是第一位的,而園林是生活方式的重要承載,“鋪一個(gè)草皮,項(xiàng)目也能賣,業(yè)主入住后最多自行添置家居提升幸福指數(shù),但很難對綠化大動(dòng)干戈。”焦亞洲解釋。
其后的銷售數(shù)據(jù)應(yīng)證了焦亞洲及團(tuán)隊(duì)的設(shè)想:互聯(lián)網(wǎng)客群對價(jià)格敏感度較低,客戶全搶最貴的樓層、戶型。“20多層的樓,每個(gè)樓棟最貴的次頂層、中高層一堆人搶,而最便宜的2、3層,便宜近50萬,卻是賣得較慢的。”
華樾北京還刷新了焦亞洲自己從業(yè)近20年的一個(gè)認(rèn)知。由于二期開盤前突遇新冠疫情,售樓處關(guān)閉,部分客戶從未見過房子長什么樣,就遠(yuǎn)程付完全款定房,互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)居多。“互聯(lián)網(wǎng)小精英們有一種認(rèn)知,愿意相信互聯(lián)網(wǎng)上看到的東西,即使是買一個(gè)大幾百萬的房子。”“阿里人肯定不會(huì)在白天來簽約。
”針對互聯(lián)網(wǎng)人996、007的工作節(jié)奏,銷售人員租房也會(huì)離售樓處近一點(diǎn),晚上12點(diǎn)下班是常態(tài),甚至有很多IT人凌晨2、3點(diǎn)到售樓處看房、定房,售樓處24小時(shí)需有人值班。
新貴崛起與傳奇遠(yuǎn)去?
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在20年內(nèi)寫就了一個(gè)個(gè)造富神話,胡森便是通過自身經(jīng)歷,堅(jiān)信互聯(lián)網(wǎng)能讓年輕人實(shí)現(xiàn)財(cái)富階層躍升的行業(yè)。
2008年,胡森碩士畢業(yè)后,放棄了國開行的offer,毅然加入騰訊做一名碼農(nóng)。一年后,他決定北上,在朋友租住的回龍觀合租屋里蹭住了3個(gè)月。2010年,胡森選擇加入奇虎360,并在5年間從高級(jí)工程師到技術(shù)經(jīng)理,再到技術(shù)總監(jiān)的位置。
2014年,當(dāng)胡森決定離職創(chuàng)業(yè),賣掉奇虎360股票套現(xiàn)了1000萬元,這是他人生的第一桶金。這筆錢被胡森在東四、西二旗買入了3套房子,如今的價(jià)值翻了2-3倍。
幾次創(chuàng)業(yè)失敗后,2020年,胡森選擇回到西二旗的大廠,夢開始的地方,擔(dān)任中層業(yè)務(wù)管理者。除了薪資較高,胡森更看重的還是公司給予自己的權(quán)限,以及股票期權(quán)。
“程序員實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的路徑之一,便是加入獨(dú)角獸公司,拿到大量期權(quán),并堅(jiān)守到上市套現(xiàn)。”胡森說。
2021年,百度香港二次上市的腳步近了,知春路的字節(jié)跳動(dòng)稱正考慮將部分業(yè)務(wù)上市,中關(guān)村的商湯科技、知乎,以及后廠村的滴滴出行等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè),前赴后繼地傳出上市計(jì)劃。
如若上市,又將有一批互聯(lián)網(wǎng)新貴期權(quán)變股票。
而當(dāng)問起北京市場,能否再造類似過去橡樹灣、萬城華府、五礦萬科如園等“神盤”時(shí),一位曾參與過橡樹灣項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人表示很難,“不是市場購買力不足,也不是開發(fā)商產(chǎn)品功力退化了,是北京市場已經(jīng)沒有大盤,且價(jià)格限制也要求開發(fā)商必須壓縮利潤、追求流速,抓緊回款。”“過去所謂神盤的成功,是把土地價(jià)值最好地展現(xiàn)出來。但在不同的城市發(fā)展階段,有關(guān)部門考慮的側(cè)重點(diǎn)會(huì)不同。比如當(dāng)下,更重要的是剛需客能否上車。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。
(胡森、陳慧為化名,實(shí)習(xí)記者蔡瑞對本文亦有貢獻(xiàn))
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