經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)記者 符小茵 9月8日,由《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》、經(jīng)觀傳媒主辦的“2021 IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”在線上舉辦,本屆年會(huì)以“數(shù)智商業(yè) 美好體驗(yàn)”為主題,在商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、智能化以及城市更新、消費(fèi)升級(jí)等方面展開(kāi)了討論。
年會(huì)上,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)旅游地產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)蔡云帶來(lái)了對(duì)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)的分析,并提出市場(chǎng)變動(dòng)下的應(yīng)對(duì)策略。
以下內(nèi)容據(jù)蔡云現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言整理:
今天探討的題目是商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)分析和應(yīng)對(duì)策略。首先我們要看一下整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。
房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分三個(gè)方面:
第一,總體上保持很高活力,增速收窄。
第二,開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)源持續(xù)向好,定金及預(yù)收款同比增速較快。
第三新開(kāi)工和竣工繼續(xù)走弱,施工力度回升明顯,商品房銷售面積及銷售金額再創(chuàng)歷史同期新高,總體來(lái)看市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境
談到商業(yè)地產(chǎn),它是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要細(xì)分市場(chǎng),每談到房地產(chǎn)市場(chǎng),除了住宅市場(chǎng)更多地是以商業(yè)地產(chǎn),或者持有型物業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)。
全面分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境與內(nèi)部因素去考慮。
從商業(yè)地產(chǎn)的外部環(huán)境看商業(yè)地產(chǎn):
第一,中國(guó)經(jīng)濟(jì)在“疫情”爆發(fā)后的世界經(jīng)濟(jì)中顯示出了韌性,超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化;我國(guó)超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化。今年上半年我國(guó)服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到了29.6萬(wàn)億元,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比重從去年的54.5%提升到了55.7%,為服務(wù)貿(mào)易高質(zhì)量發(fā)展提供了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐。這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是最好的基礎(chǔ)。
第二,以城市化、鄉(xiāng)村振興和國(guó)內(nèi)大循環(huán)為核心發(fā)展方向,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2020年,我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)63.89%。城市化拉動(dòng)了城市的聚集性發(fā)展,拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展,拉動(dòng)了服務(wù)業(yè)發(fā)展,拉動(dòng)了以服務(wù)業(yè)為首的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2020年,我國(guó)完成全面脫貧的壯舉,為讓貧困縣徹底擺脫貧困不再返貧,國(guó)務(wù)院會(huì)議中多次提到深化“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略話題,并持續(xù)推出相關(guān)支持政策,促進(jìn)農(nóng)業(yè)全面升級(jí)、農(nóng)村全面進(jìn)步、農(nóng)民全面發(fā)展。
明確支持加強(qiáng)縣域商業(yè)體建設(shè),給予正在下沉的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)非常大的機(jī)會(huì)和鼓舞,會(huì)更加堅(jiān)定下沉戰(zhàn)略決心,若能激發(fā)縣域消費(fèi)活力,不僅迎合了國(guó)家“鄉(xiāng)村振興”戰(zhàn)略,還把縣域作為統(tǒng)籌農(nóng)村商業(yè)發(fā)展的重要切入點(diǎn),充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用,支持改造提升縣城商業(yè)設(shè)施,促進(jìn)縣鄉(xiāng)村商業(yè)網(wǎng)絡(luò)連鎖化。這給商業(yè)地產(chǎn)的下沉式發(fā)展提供了更好的契機(jī)。
第三,商業(yè)地產(chǎn)載體作用在新經(jīng)濟(jì)發(fā)展中得到凸顯。商業(yè)地產(chǎn)作為載體,在新興發(fā)展當(dāng)中會(huì)有刺激消費(fèi),拉動(dòng)消費(fèi),刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。內(nèi)循環(huán)的作用下,最突出的一點(diǎn)可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)在商業(yè)、酒店,長(zhǎng)租公寓,甚至是停車場(chǎng)都有運(yùn)營(yíng)載體的作用,城市運(yùn)營(yíng)的存量有商業(yè)地產(chǎn)可以發(fā)揮更大的空間。關(guān)鍵的抓手是“服務(wù)業(yè)”,這是一最基本的定位。
第四,文化旅游市場(chǎng)活躍,新型消費(fèi)增加了對(duì)具有服務(wù)性運(yùn)營(yíng)物業(yè)的需要。 2021年上半年,國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)1.63萬(wàn)億元,比上年同期增長(zhǎng)157.9%。其中,城鎮(zhèn)居民旅游消費(fèi)1.29萬(wàn)億元,增長(zhǎng)149.8%;農(nóng)村居民旅游消費(fèi)0.34萬(wàn)億元,增長(zhǎng)193.9%。
據(jù)文化和旅游部統(tǒng)計(jì),今年上半年,人均每次旅游消費(fèi)872.27元,比上年同期增長(zhǎng)28.5%。其中,城鎮(zhèn)居民人均每次旅游消費(fèi)986.20元,增長(zhǎng)30.5%;農(nóng)村居民人均每次旅游消費(fèi)607.57元,增長(zhǎng)30.0%。由此帶來(lái)的以文旅地產(chǎn)為載體的服務(wù)于吃喝玩娛購(gòu)游產(chǎn)業(yè)的增容發(fā)展。
商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)形勢(shì)及前景
第一,今年1-7月份,商業(yè)地產(chǎn)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),增幅收窄,存在市場(chǎng)壓力;辦公樓的銷售面積增長(zhǎng)了6.3%,銷售額9.1%,商業(yè)的營(yíng)業(yè)用房面積增長(zhǎng)3.8%,銷售額同時(shí)增長(zhǎng)。
第二,房地產(chǎn)企業(yè)著力點(diǎn)從增量開(kāi)發(fā)到存量運(yùn)營(yíng),轉(zhuǎn)型升級(jí)是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展訴求。
隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,住宅產(chǎn)業(yè)沉淀出來(lái)的配套服務(wù)商業(yè),或者作為商業(yè)的購(gòu)物中心,作為住宅產(chǎn)業(yè)的服務(wù),也得到了更大的發(fā)展。
第三,業(yè)態(tài)多樣,開(kāi)發(fā)商走向城市運(yùn)營(yíng)商。保值與增值成為業(yè)主、開(kāi)發(fā)商面臨的最核心問(wèn)題。
企業(yè)運(yùn)營(yíng)收入占比增加,隨著消費(fèi)需求升級(jí),商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入全新發(fā)展時(shí)期,消費(fèi)行為的改變,將帶動(dòng)消費(fèi)新模式、新業(yè)態(tài)的產(chǎn)生。再看市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)主要的市場(chǎng)業(yè)態(tài)形式,傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)包括就是寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、文化街區(qū)、酒店;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,有長(zhǎng)租公寓,旅游地產(chǎn),主題樂(lè)園;而在當(dāng)下科技與市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中,倉(cāng)儲(chǔ)物流、冷鏈基地、數(shù)字基地等都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所面對(duì)的市場(chǎng)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講,我們要從整個(gè)市場(chǎng)的需求去做分析。我們選取幾個(gè)典型的市場(chǎng)業(yè)態(tài)做分析:
寫(xiě)字樓:
需求為導(dǎo)向,通過(guò)綠色、節(jié)能、智慧化提高運(yùn)營(yíng)效率及服務(wù)水平,提供更具靈活性的產(chǎn)品與服務(wù),融入多元功能業(yè)態(tài);全國(guó)來(lái)看商業(yè)辦公面臨的挑戰(zhàn)集中在多年的高峰,推動(dòng)了空置率和租金水平同時(shí)下降,供應(yīng)和需求比例下降。
新型業(yè)態(tài)受到市場(chǎng)歡迎,面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整自己的產(chǎn)業(yè)方向,也是開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要應(yīng)對(duì)的。融入多功能、多元化業(yè)態(tài)是寫(xiě)字樓市場(chǎng)擺脫困境最好的方法。
數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū):
抓住市場(chǎng)機(jī)遇,從寫(xiě)字樓派生出來(lái)的就是數(shù)據(jù)中心、科技園區(qū)。為服務(wù)企業(yè)提供一站式的精準(zhǔn)服務(wù),搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈,共同發(fā)展。
購(gòu)物中心:
繼續(xù)順應(yīng)市場(chǎng),加大場(chǎng)景化、體驗(yàn)式發(fā)展,利用鄉(xiāng)村振興的政策,積極下沉拓展空間疫情之后家庭的新消費(fèi)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,現(xiàn)在線下商業(yè)終于有了一席之地。購(gòu)物中心加大了場(chǎng)景化,加大了體驗(yàn)性消費(fèi),加大了市場(chǎng)的更新迭代,購(gòu)物中心完全有發(fā)展空間的。不過(guò)我們想說(shuō)中國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展也好,休閑娛樂(lè)發(fā)展也好,還存在結(jié)構(gòu)上的不平衡,真正一些縣域經(jīng)濟(jì)很需要這種經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,年輕人也需要娛樂(lè)空間,這就是購(gòu)物中心下沉重要的突破點(diǎn)。隨著市場(chǎng)的不斷更迭發(fā)展,購(gòu)物中心也是商業(yè)地產(chǎn)的最具代表性的產(chǎn)品發(fā)展方向。
長(zhǎng)租公寓:
落實(shí) “房住不炒” 的重要內(nèi)容,面臨難得的發(fā)展機(jī)遇;發(fā)展保障性租賃住房是我國(guó)“十四五”期間的重點(diǎn)。原來(lái)的散租變成了長(zhǎng)租的形式,年輕人、新市民有住房消費(fèi)的新理念。
長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在面臨著非常難得的發(fā)展機(jī)遇。市場(chǎng)政策逐步規(guī)范或者金融政策的出臺(tái),在開(kāi)發(fā)企業(yè)投資上會(huì)有退出機(jī)制上的新政策等,這些對(duì)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展都是極大的利好。
城市更新:
為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的生長(zhǎng)空間。
商業(yè)地產(chǎn)面臨的發(fā)展空間是城市更新,“十四五規(guī)劃”和2035遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中第一次提出了城市更新的行動(dòng)后,全國(guó)各省市都就城市更新出了新法規(guī)、意見(jiàn)和辦法。特別是今年8月,住建部發(fā)布的《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》明確了要轉(zhuǎn)變城市開(kāi)發(fā)建設(shè)方式,走內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展的路徑,加強(qiáng)修繕,優(yōu)化城市功能。城市更新要有內(nèi)容和發(fā)展,而不是大拆大建。可以看到城市更新完全是提高城市核心的存量?jī)r(jià)值,這樣為商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展創(chuàng)造更廣泛的空間。
商業(yè)地產(chǎn),與住宅地產(chǎn)有很大的區(qū)別,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,隨著市場(chǎng)生產(chǎn)需求持續(xù)的回升,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,新動(dòng)能快速的增長(zhǎng),商業(yè)地產(chǎn)正在迎來(lái)新一輪的創(chuàng)新與變化,也期望行業(yè)健康發(fā)展,迎接更燦爛的商業(yè)地產(chǎn)的春天。
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