經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 符小茵 9月8日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的“2021 IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”在線上舉辦，本屆年會(huì)以“數(shù)智商業(yè) 美好體驗(yàn)”為主題，在商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化、智能化以及城市更新、消費(fèi)升級(jí)等方面展開了討論。

年會(huì)上，睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬介紹了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值榜的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并且?guī)韺?duì)未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)研判。

以下內(nèi)容據(jù)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言整理：

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值榜，我們會(huì)從價(jià)值規(guī)模、整體的運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先程度、運(yùn)營(yíng)卓越程度這幾個(gè)指標(biāo)入手評(píng)價(jià)。首先企業(yè)的在榜規(guī)模要大、資產(chǎn)規(guī)模大、商業(yè)收入高，同時(shí)要看是否具備持續(xù)發(fā)展能力，包括未來的租金增長(zhǎng)率、土地儲(chǔ)備、商業(yè)的規(guī)模等方面經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的情況。此外，運(yùn)營(yíng)卓越程度從租金評(píng)效、出租率等方面來進(jìn)行考量。

同時(shí)在評(píng)選過程中會(huì)請(qǐng)相應(yīng)專家進(jìn)行主觀打分。我們做了中國(guó)卓越商業(yè)項(xiàng)目評(píng)選，會(huì)從項(xiàng)目定位、建筑布局、招商特色、經(jīng)營(yíng)策略、運(yùn)營(yíng)效率等五個(gè)核心的維度進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后選擇出在行業(yè)當(dāng)中有影響力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為行業(yè)標(biāo)桿。

這是評(píng)選過程當(dāng)中的一些指標(biāo)體系，接下來讓我們看一下近期商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。

首先是宏觀商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展數(shù)據(jù)。

第一，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資情況，從投資角度來講，在2017-2019年投資經(jīng)歷了下滑之后，今年上半年有了回暖，總體投資增速達(dá)到4.5%左右。新開工的商業(yè)地產(chǎn)面積方面相對(duì)來講不是特別樂觀，從2019年開始持續(xù)下滑，2021年上半年與去年同比下降了13.3%。

第二，從商業(yè)地產(chǎn)的銷售額和銷售面積來講，2019年、2020年銷售額下降比較厲害，基本下降了10%。2021年上半年有所回暖，銷售額增長(zhǎng)將近10%，銷售面積也是相同的趨勢(shì)。也就是2019年和2020年達(dá)到低谷之后，今年上半年有所反彈。

區(qū)域布局上，現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目一個(gè)是更加聚焦核心的一二線城市，不過在城市的區(qū)位是往非核心的周邊下沉，另外也有一些企業(yè)在做三四線的下沉，因此可以說是“兩下沉”。

從上半年的情況看，幾個(gè)核心的一線城市辦公和購(gòu)物中心的新增情況基本上算穩(wěn)定，增長(zhǎng)在15%-20%左右，整體的空置率還是比較高。相對(duì)來說，上海、北京、成都新增購(gòu)物中心數(shù)量比較大，且空置率較深圳、杭州相對(duì)低。

第三是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，這幾年頭部企業(yè)的增長(zhǎng)是越來越快的。市場(chǎng)的集中度在逐步提高，尤其是萬達(dá)、華潤(rùn)、萬科、新城控股、寶龍、保利這樣的企業(yè)在規(guī)模上依舊明顯。商業(yè)地產(chǎn)的沉淀、規(guī)模的增長(zhǎng)是需要長(zhǎng)時(shí)間逐步積累的，未來一段時(shí)間依然會(huì)持續(xù)這種趨勢(shì)。業(yè)態(tài)方面也是越來越多元化，并且開始向三四線城市下沉。

第四是市場(chǎng)表現(xiàn)，疫情之后商業(yè)地產(chǎn)在今年上半年呈現(xiàn)租金走弱、需求回升的趨勢(shì)。和去年二季度環(huán)比，相對(duì)略有下降。下降雖然不多，但可以看出在核心商業(yè)地產(chǎn)這一塊，重慶、北京受到的壓力還是比較大。這是現(xiàn)在疫情之后整體租金走弱、運(yùn)營(yíng)壓力加大、競(jìng)爭(zhēng)加劇很重要的表現(xiàn)。

近期在分析過程中看到商業(yè)地產(chǎn)有這樣幾個(gè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)：購(gòu)物中心更加關(guān)注整體的場(chǎng)景設(shè)計(jì)，在生態(tài)空間、共享空間、創(chuàng)業(yè)空間各方面，能做出更多的設(shè)計(jì)來吸引消費(fèi)者。比如上海印象城的運(yùn)作，通過環(huán)型+垂直動(dòng)線，使得親子運(yùn)動(dòng)各方面的業(yè)態(tài)在項(xiàng)目中得以體現(xiàn)。

去年疫情下存量市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目的改造比較火熱，而且改造力度比較大。一些新的熱點(diǎn)的小業(yè)態(tài)，成為舊店改造的主要方向。數(shù)字化實(shí)踐方面，也看到已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了很多基礎(chǔ)模塊，停車系統(tǒng)、會(huì)員積分、會(huì)員優(yōu)惠、商場(chǎng)定位、場(chǎng)內(nèi)導(dǎo)覽、數(shù)字化實(shí)踐率這些基本達(dá)到70%。未來進(jìn)行數(shù)字化搭建，重新對(duì)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)的畫像定義、還有互動(dòng)性的銷售促進(jìn)，我想是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)之一。

今年5月份中國(guó)首批9個(gè)公募REITs已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了發(fā)行，雖然在首個(gè)試點(diǎn)的公募REITs類別中還沒有加入現(xiàn)在的寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)，不過基礎(chǔ)設(shè)施上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了突破，我想這些在未來三到四年中會(huì)逐步實(shí)現(xiàn)，這給商業(yè)地產(chǎn)的新融資和運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新帶來巨大的支持和推進(jìn)。從去年下半年到今年上半年，頭部的商業(yè)地產(chǎn)管理公司，像華潤(rùn)、金茂、寶龍、龍湖都開始推進(jìn)了輕重并舉的擴(kuò)張模式。未來更具備經(jīng)營(yíng)能力、具備商業(yè)資源、具備人才優(yōu)勢(shì)的頭部企業(yè)在輕資產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中將成為風(fēng)口。

同時(shí)資本市場(chǎng)認(rèn)可也是一個(gè)重點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間輕資產(chǎn)的商業(yè)管理占比在商業(yè)地產(chǎn)中會(huì)大幅度提升，同時(shí)除了華潤(rùn)萬象生活，還會(huì)出現(xiàn)更多輕資產(chǎn)管理的商業(yè)服務(wù)公司，這是行業(yè)下一步會(huì)出現(xiàn)的重點(diǎn)現(xiàn)象。