經濟觀察網 記者 田國寶 9月以來，孫斌每次到北京市規(guī)自委朝陽分局辦理規(guī)劃相關手續(xù)，該局土地出讓相關負責人都會拉上他聊一會，詢問對第二批集中供地的意見和建議，并希望他們公司參與報名。

孫斌是一家千億房企的北京區(qū)域負責人，在北京房地產市場混跡十多年，在他的印象中，朝陽分局的這種待遇還是第一次遇到。以往，都是企業(yè)主動找主管部門的負責人了解地塊相關信息，有時候問詢的人多了，主管部門會組織召開答疑會。

這一次，孫斌不是特例，每一家房企都遇到了類似的VIP待遇。彼時孫斌就判斷，可能是房企參與北京第二批集中供地的情況不樂觀，土地部門面臨比較大的壓力，“不像其他城市，以往北京很少主動推銷土地”。

10月13日，北京第二批集中供地落幕，推出的43幅宅地成交17幅，累計成交金額513.5億元，另外26幅起拍總價869億元的土地因沒有企業(yè)報名而延期交易。

此前孫斌看好的幾幅土地，大都順利成交了，但這一次北京集中土拍，他所在的公司只能做個看客。開拍兩天前的中午，孫斌接到上司電話，明確了集團不參與北京第二批集中供地的決定。

為了備戰(zhàn)北京第二批集中供地，孫斌和同事們已經忙碌了一個多月。9月，集團總部高管還親赴北京考察相關地塊，初步敲定了海淀、門頭溝及豐臺的8幅宅地。

北京土地市場遇冷，讓參與首批集中供地現場競拍的孫斌感慨萬千。今年5月，北京首批集中供地推出30幅土地，吸引上百家房企參與，累計成交1102億元。而第二批集中供地推出的地塊數量和起拍總金額遠超上一次，但最后成交金額不到上次一半。

北京之外，已經完成第二批集中供地的上海、杭州、廣州、重慶等城市，同樣遭遇了房企參與度低、大量流拍等尷尬。

到底是什么原因，在短短五個月時間，讓北京及全國主要城市的房地產直轉急下？“總的來說，供應多了，需求少了，區(qū)域結構性供需失衡。”孫斌分析認為，三道紅線、兩個上限和雙集中供地等一系列調控政策影響下，房地產市場逐步進入內卷期，“就那么多需求，誰的動作快，誰的策略好，把客戶搶到了，其他人就連湯都沒得喝。”

向下

第二批集中供地普遍遇冷。

杭州31宗地塊僅成交14宗，沈陽和合肥成交率不到一半；長春、福州、天津和成都的成交率不到七成；南京和重慶等城市的流拍和中止交易占比均超過15%。

土地市場遇冷背后是樓市成交下滑，某房企北京項目負責人透露，北京樓市從6月中開始出現轉冷跡象。

北京某房地產項目銷售負責人透露，他們公司5月新開盤一個項目，當月去化率超過80%，到8月“連車位都賣光了”；但下半年，同一個區(qū)域的新項目，“兩個月了，去化還不到三分之一”。

下半年以來，全國主要城市一二手房成交同比均呈現較大幅度下滑，億翰數據顯示，9月一線城市新房成交環(huán)比下降25%，同比下滑42%；核心二線城市、普通二線城市及三四線城市成交也同比下跌了22%、40%和31%。

9月本來是樓市傳統(tǒng)旺季，但近年較往年市場更為冷淡，根據北京市住建委信息，9月新房網簽量7128套，比8月少了近300套，比7月少了近1600套；二手房網簽12575套，創(chuàng)下2021年單月網簽套數新低。

北京朝陽區(qū)某鏈家門店負責人告訴經濟觀察網，上半年北京一度呈現簽約跳價的情況，但下半年以來，無論帶看還是成交，均明顯不及上半年。此前，從2020年8月到2021年6月，北京樓市一度成交旺盛。

這位門店負責人透露，市場需求依然存在，只是觀望情緒漸濃，“我們店里談過的幾個客戶，差不多到簽合同的時候，買家突然不著急了，有的房主著急賣，便宜三五十萬，也沒反應”。

孫斌也認為，北京市場需求依然存在，變化是供應端和金融端，“就那么多肉，一兩頭狼吃沒問題，現在是狼多了，而且還有源源不斷的狼趕來，最后大家肯定都吃不飽，有的甚至還得餓死”。

轉向

10月13日，北京市朝陽區(qū)東壩北東南一期土地儲備項目1104-612西側地塊獲得預售證，這個名為德賢嘉園的項目共計獲批360套住宅，預售均價8萬元/平方米。

作為北京首批集中供地成交的土地，德賢嘉園出師便面臨著激烈的競爭環(huán)境。在北京東北部區(qū)域的東壩、金盞、崔各莊一帶，目前拿到預售證的項目達到了7個，如果加上限競房時代遺留下來的孫河庫存項目，這個區(qū)域的市場競爭可謂慘烈。

這些項目均針對改善型需求，崔各莊“三兄弟”售價8.8萬元/平方米，金盞“三兄弟”售價為6.5萬元/平方米，東壩、孫河等區(qū)域的項目售價也在8萬元/平方米左右，整個區(qū)域同質化競爭較為嚴重。

北京首批集中供地結束后，因土地集中出讓造成同一個區(qū)域同時出現多個項目的情況，房地產行業(yè)人士稱之為兄弟項目，除了崔各莊和金盞外，較為知名的地塊還有“王四營三兄弟”、“樹村兩兄弟”。

孫斌表示，過去幾年里，首都機場高速道路兩側區(qū)域一直不缺新房供應，雖然成交相對較好，但“該收割的也收割的差不多了”，需求逐步減少，但供應持續(xù)增加，形成結構性供需失衡，“現在七八個項目同時開著賣，誰都沒好”。

北京第二批集中供地中，孫河再一次推出6幅土地，但不出業(yè)內預料，孫河的6幅土地沒有一家房企報名，“都那樣了，誰還敢去拿地，那不是找死嗎？”

面臨同樣境遇的還有朝陽王四營區(qū)域，首批集中供地中，王四營地區(qū)成交的三幅土地，樓面價均在5萬元/平方米，銷售限價7.1萬元/平方米。此前，王四營區(qū)域已經10年沒有新盤供應。

9月13日，作為10年來王四營地區(qū)首個新盤，悅錦雅苑拿到預售證，一位熟悉項目的人士透露，經過前期蓄客、促銷等手段，“原計劃是當月去化三成，加上國慶假期達到6成左右，到年底清盤”，但實際上，加上國慶假期，該項目僅賣出60套左右，該人士透露，項目操盤方將引入渠道幫助去化，“自銷捋一遍，渠道進來再捋一遍，需求挖得差不多了，這個項目應該沒問題，但后面的項目就不好說了”。

9月30日，王四營區(qū)域另一個項目彤廷雅苑開盤，據上述熟悉項目人士透露，從國慶假期至今半個月時間，這個項目的銷售套數保持在個位數。

一位房企負責人介紹，集中供地下，地方政府傾向于集中成片開發(fā)，導致一個地區(qū)同時出現多個新盤，“那幾個‘兄弟’項目，大家都清楚，如果三年推三個，賣的可能都不錯，但同時推三個，可能三年都賣不完”。

孫斌告訴經濟觀察網，雖然部分城市對原有調控政策進行升級，導致需求端有小幅壓縮，但整體上影響不大，尤其像北京，需求與之前比并沒有太大變化，成交下滑主要源自供應端及市場預期變化。

“需求有沒有？有，多不多？也多，就是不著急買房了。”孫斌表示，由于限價等政策及供需結構變化，購房者普遍認為房價有較大的下行空間，“反正價格漲不了，購房者晚一年兩年買不影響，但開發(fā)商受不了”。

內卷

截至10月13日，北京首批集中成交的30幅土地已經有11幅土地拿到預售證，其中7個項目位于朝陽區(qū)，從項目樓面價和售價來看，多數項目不僅面臨著去化壓力，也面臨著較大的盈利壓力。

以崔各莊的三個項目來看，目前已有兩個項目出臺建設方案，按可售面積來看，兩幅土地的樓面價均超過7萬元/平方米。這兩個項目均拿到預售證，銷售均價為8.8萬元/平方米。

其他項目也面臨著類似的壓力，剛獲得預售證的德賢嘉園項目，批準的銷售價格為8萬元/平方米，如果將配建的1萬平方米租賃住房扣除，可銷售部分樓面價達到了6.2萬元/平方米。

據一位房企人士介紹，目前一般住宅的建安成本在5000元/平方米左右，高標準建設方案需要額外增加3000元/平方米的成本，如果再加上配套費用及其他稅費成本，“大部分項目是很難賺到錢的”。

上述房企負責人透露，對房企來說，融資、拿地、銷售等各個環(huán)節(jié)都受到嚴格限制，“原來地買貴了，房子可以賣貴點；資金緊張了，便宜點賣房子回款，現在都不行了”。

在拿地環(huán)節(jié)，除了拿地資金自有及土地成本外，地塊的建設成本、銷售價格及利潤等方面都有明確限制，“比如第二次集中供地中有一塊地，20多萬平方米的計容面積，真正按商品房銷售的只有7萬多平方米”。

對開發(fā)商來說，拿地資金及后期建安等各項成本，基本是可測算的，關鍵是如何騰挪出更多的可售面積。在可售面積中，商品住宅通常是固定的，可以騰挪的空間極小，這部分貨值屬于房企的基本盤，如果這部分貨值可以與成本持平，項目即可以獲得一定的盈利空間；如果這一部分回款無法覆蓋成本，項目大概率會虧損。

孫斌透露，北京今年開盤的一個項目，本來沒有太多利潤空間，但經過開發(fā)商騰挪，最后增加出近10億元的可售貨值。“大部分是地下倉儲或車位，即便賣不掉，贈送給業(yè)主也能提高房子的單價”。

在銷售端，銷售費用是開發(fā)商無法忽視的一項費用，據上述房企負責人透露，過去，房企盡量避免上“渠道”，因為成本太高，目前多數渠道的費用均在3%左右，“你賣1000億元，30億元就得給渠道。”

與渠道相比，自銷成本更低，只有千分之幾。該房企負責人透露，他們公司在長三角的一個項目，原計劃銷售費用2億元，但由于去化較好，沒有用渠道，“最后實際銷售費用只用了不到3000萬元，等于省下的1.7億元就是利潤了”。

據他介紹，下半年市場轉冷后，部分項目去化較難，雪上加霜的是，8月開始，部分主要城市的按揭貸款額度用完了，“我和同行聊過，下半年大家回款率普遍在30%左右，如果這種情況持續(xù)到年底，后果不堪設想”，該房企負責人表示，即便是沒有流動性風險的房企也難以經受這種考驗，“你賣了1000億元，實際回款只有300億元，去掉受限的部分，可能到手的不到100億元。一家千億的房企，一年到手資金不到百億，各種融資、建筑商和供應商的欠款、員工工資，總有一個會蓋不住”。

采訪中，多個房地產企業(yè)及金融機構人士表示，9月27日央行會議后，監(jiān)管層有意釋放一部分按揭貸款額度，以緩解房企流動性緊張難題，具體可能通過兩個途徑：第一，將2022年一季度部分額度挪到2021年四季度；第二，銀行機構將部分信貸資產證券化，用來釋放一部分房貸額度。

（應受訪者要求，文中孫斌為化名）