（圖片來(lái)源：肖利亞/制圖）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 11月10日，房地產(chǎn)股市和債市均出現(xiàn)大幅上行，銷售金額超千億元的房企中，有26家房企的股價(jià)漲幅超過(guò)5%，其中融創(chuàng)、世茂、奧園等8家的股價(jià)漲幅超過(guò)10%；陰跌多日的房地產(chǎn)信用債也出現(xiàn)普漲。

地產(chǎn)股、債大幅上漲與一則傳言相關(guān)。11月10日上午，有關(guān)“并購(gòu)貸將不納入三道紅線指標(biāo)”的消息開(kāi)始在資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)廣泛傳播，隨后更為詳細(xì)的版本內(nèi)容流出，資本市場(chǎng)一片歡騰。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者多方求證，該消息并非空穴來(lái)風(fēng)，傳言內(nèi)容雖有細(xì)節(jié)上出入，但大部分內(nèi)容“基本靠譜”。對(duì)這一消息，多數(shù)金融和房地產(chǎn)從業(yè)人士表示謹(jǐn)慎樂(lè)觀，這些政策并非外界所認(rèn)為的放松，而是對(duì)原有政策在執(zhí)行過(guò)程存在過(guò)度情況進(jìn)行調(diào)整。

一家房企高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，下半年尤其是9月以來(lái)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企預(yù)售資金流出不合理限制及抽貸等情況，加劇了房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在更像釋放了層層加碼的壓力，在重新回到正常軌道。

這種略顯保守的判斷不是沒(méi)有依據(jù)，從各方透露的消息看，有針對(duì)性的釋壓仍保持著一定的節(jié)奏，市場(chǎng)已經(jīng)不再期待一場(chǎng)大水漫灌的到來(lái)。

而沈陽(yáng)樓市傳出限購(gòu)、限售放松消息一日后，重申調(diào)控按之前條款執(zhí)行，也再一次讓市場(chǎng)明確，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)沒(méi)有改變。

利好：部分政策落地

在資本市場(chǎng)廣泛流傳的消息主要包括4方面內(nèi)容：

第一，并購(gòu)貸將不納入三道紅線指標(biāo)；第二，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸都要上量，集中度可以臨時(shí)鼓肚子；第三，存量項(xiàng)目銀行可展期、不降級(jí)；第四，各地人行通知主要銀行，按揭積壓5個(gè)月以上的清理掉。

對(duì)于傳言的相關(guān)內(nèi)容，多個(gè)金融機(jī)構(gòu)人士表示基本“靠譜”，但具體內(nèi)容與傳言有出入。一位機(jī)構(gòu)人士表示，目前相關(guān)政策還未真正落地，并購(gòu)貸不納入三道紅線指標(biāo)僅針對(duì)“承債式收購(gòu)產(chǎn)生的負(fù)債”，而不是所有并購(gòu)貸。

他表示，即便該政策落地，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際影響有限，一方面，并購(gòu)貸額度相對(duì)較小，獲取門(mén)檻較高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“綠檔”房企發(fā)生爆雷，意味著三道紅線的安全效應(yīng)減弱，與收并購(gòu)和降檔相比，“活下去”更重要。

相對(duì)于并購(gòu)貸的不確定，目前開(kāi)發(fā)貸和按揭貸已經(jīng)在部分城市落地。多個(gè)金融機(jī)構(gòu)人士透露，具體執(zhí)行層面遵循因城施策的原則，即各個(gè)城市根據(jù)實(shí)際情況來(lái)把握尺度，有的城市房貸釋放力度較大，但有的城市“應(yīng)該不會(huì)有任何變化”。

截至目前，已有部分城市銀行收到相關(guān)通知或指導(dǎo)意見(jiàn)。

一家商業(yè)銀行上海分行的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在的銀行10月已開(kāi)始執(zhí)行開(kāi)發(fā)貸和按揭貸的相關(guān)要求。其中，開(kāi)發(fā)貸有一定額度的增量，較為明顯；按揭貸則以清理存量為主，市場(chǎng)層面的傳導(dǎo)不明顯。

現(xiàn)實(shí)：流動(dòng)性現(xiàn)小幅寬松

多位房企及金融機(jī)構(gòu)人士透露，近期房企融資開(kāi)始松動(dòng)，多家房企已經(jīng)獲得貸款或正在敲定相關(guān)融資事宜。

11月9日，世茂集團(tuán)從招商銀行獲得一筆15億元貸款，在這前后，世茂還以香港中環(huán)物業(yè)做抵押，向星展銀行獲得一筆15億港元的貸款。相關(guān)機(jī)構(gòu)及世茂集團(tuán)證實(shí)了這一消息，并稱借款主要用于再投資。受此消息影響，世茂集團(tuán)旗下股、債持續(xù)上漲。

同一天，華潤(rùn)置地公告，與一家銀行簽訂一筆15億港元為期5年的貸款融資協(xié)議。當(dāng)天，華潤(rùn)置地股價(jià)上漲8.8%。

同樣受好消息影響的還有中國(guó)奧園，11月10日消息，廣州城投及珠江實(shí)業(yè)將為奧園提供30億元支持。受消息影響，10月10日和11日，奧園股價(jià)漲幅均超過(guò)10%，國(guó)內(nèi)信用債和美元債價(jià)格也大幅上漲。

另外，萬(wàn)科重慶公司向平安資管獲得58億元融資，陽(yáng)光城長(zhǎng)沙項(xiàng)目獲得五礦信托16.1億元借款。

一系列融資活動(dòng)的展開(kāi)，不僅補(bǔ)充了部分房企的流動(dòng)性，避免了違約風(fēng)險(xiǎn)，也為房地產(chǎn)行業(yè)注入了信心。

除了來(lái)自金融端的消息，部分城市也開(kāi)始對(duì)原有調(diào)控政策進(jìn)行小幅調(diào)整，以緩解冷淡的市場(chǎng)成交。

11月5日，武漢市政府下發(fā)通知，非本市戶籍的總部企業(yè)高級(jí)管理人員，在本市無(wú)自有住房的，其在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)首套自住住房可不受限購(gòu)政策限制。

探因：層層收緊擠壓

9月底以來(lái)，中國(guó)恒大、花樣年、當(dāng)代、寶能、陽(yáng)光城、佳兆業(yè)等多家房企爆發(fā)違約或流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并有進(jìn)一步蔓延的趨勢(shì)。

多家房企和金融機(jī)構(gòu)的從業(yè)人士認(rèn)為，房企大面積出現(xiàn)流動(dòng)性困難，一方面與房企自身有關(guān)，另一方面也與相關(guān)政策過(guò)度執(zhí)行有關(guān)。

下半年尤其是8月以來(lái)，由于多數(shù)商業(yè)銀行全年房貸額度所剩無(wú)幾，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交開(kāi)始持續(xù)下滑，截至10月，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比同比雙雙下跌。

樓市成交持續(xù)下滑及按揭減少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地產(chǎn)平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企違約預(yù)期直線上升。

在這種情況下，部分銀行及金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始對(duì)銷售回款從項(xiàng)目回流到集團(tuán)進(jìn)行限制。“預(yù)售資金大部分存在合作銀行，銀行擔(dān)心你還不了款，就限制你提款，這些回款只能留在項(xiàng)目賬戶上，沒(méi)法匯到總部。”一位房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

而部分有信托借款的項(xiàng)目，相應(yīng)的公章和賬戶被質(zhì)押給信托機(jī)構(gòu)，因信托機(jī)構(gòu)擔(dān)心房企無(wú)法還款，也對(duì)預(yù)售資金提取進(jìn)行限制，“你的公章、財(cái)務(wù)章都給了信托公司，對(duì)方不配合，項(xiàng)目沒(méi)法把回款匯到集團(tuán)。”上述房企人士表示。

與此同時(shí)，部分銀行和信托機(jī)構(gòu)還會(huì)要求房企提前償還相關(guān)借款，上述房企人士表示，一旦評(píng)級(jí)下調(diào)或發(fā)生其他觸發(fā)違約條款的行為，金融機(jī)構(gòu)即可要求進(jìn)行提前還款，這也是通常意義所說(shuō)的抽貸。

金融機(jī)構(gòu)人士透露，抽貸與第八輪巡視有關(guān)一定關(guān)系。據(jù)央視報(bào)道，9月下旬，中央第八輪巡視對(duì)25家金融機(jī)構(gòu)黨組織開(kāi)展常規(guī)巡視，各家銀行機(jī)構(gòu)開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)管控。

同時(shí)，9月以來(lái)，多家信托機(jī)構(gòu)相關(guān)高管被查，信托機(jī)構(gòu)也加大了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。在這些因素影響下，銀行和信托對(duì)房企預(yù)售資金提取進(jìn)行嚴(yán)控，同時(shí)要求房企提前償還部分未到期貸款。

一家20強(qiáng)房企人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在市場(chǎng)下行、回款艱難的背景下，9月，銀行和信托同時(shí)抽貸，一定程度加劇了房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，這也是部分房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難的主要原因之一。

雪上加霜的是，恒大出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)后，其項(xiàng)目保交付工作落在地方政府身上，給地方政府造成巨大壓力。基于這一原因，9月底以來(lái)，多數(shù)城市加強(qiáng)了對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。

而且，同樣在9月底前后，房地產(chǎn)ABS融資暫停，其他渠道融資也變得困難起來(lái)。“不是因?yàn)楸O(jiān)管不給批額度，主要因?yàn)榉科箢l繁暴雷，很多投資人不敢買(mǎi)信用債，導(dǎo)致很多債發(fā)不出來(lái)”，上述20強(qiáng)房企人士表示。“多種因素疊加到一起，導(dǎo)致房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇”，該人士強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，不排除有個(gè)別企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因，但大部分都是外部因素造成，“賬上有錢(qián)，但提取不了，資產(chǎn)也有，但很難變現(xiàn)”。

陽(yáng)光城高管告訴投資人，截至11月初，陽(yáng)光城賬上有260億元現(xiàn)金，但能動(dòng)用的不到7億元；佳兆業(yè)的高管也告訴投資人，賬上的380多億元現(xiàn)金，能動(dòng)用的屈指可數(shù)。“如果還不調(diào)整，可能還會(huì)有其他房企出現(xiàn)問(wèn)題。”上述20強(qiáng)房企人士表示，幸運(yùn)的是，經(jīng)過(guò)9月底以來(lái)一輪摸底，監(jiān)管層對(duì)房企的困難程度有了一定掌握，金融機(jī)構(gòu)從嚴(yán)執(zhí)行的情況有所好轉(zhuǎn)。

后續(xù)：松緊仍有尺度

9月底以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)、銀行間交易商協(xié)會(huì)及住建部、地方政府等相繼召集相關(guān)房企開(kāi)會(huì)，對(duì)企業(yè)、市場(chǎng)及行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行摸底。每一次摸底之后，均會(huì)釋放出一些利好消息。

多位房企及金融機(jī)構(gòu)人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企開(kāi)會(huì)后，銀行機(jī)構(gòu)對(duì)房企的態(tài)度開(kāi)始有所改善，一方面暫停了對(duì)房企的抽貸，另一方面也適度增加少量開(kāi)發(fā)貸和更少量的按揭貸額度。“開(kāi)發(fā)貸有所松動(dòng)，但整體額度不大”，上述房企人士透露，雖然開(kāi)發(fā)貸額度有一定釋放，但對(duì)房企而言是杯水車薪，“當(dāng)時(shí)還是受‘兩個(gè)上限’管控，如果監(jiān)管層沒(méi)有明確的意見(jiàn)，銀行是不敢私自突破的”。

監(jiān)管層介入，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企抽貸也有所緩解。上述20強(qiáng)房企人士介紹，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企包括限制資金提取及抽貸的行為，“我們了解，監(jiān)管層之前是不知道的，現(xiàn)在了解到了，也做了相應(yīng)的調(diào)整”。

不抽貸意味著房企失血有所減少，但無(wú)論是房企自身回款和融資能力，還是對(duì)預(yù)售資金提取方面，依然困難重重。

上述房企人士介紹，在當(dāng)前環(huán)境下，包括金融機(jī)構(gòu)、地方政府在內(nèi)的各方對(duì)房企信心不足，“原來(lái)預(yù)售資金監(jiān)管也有，但比較松，很容易提取，現(xiàn)在不僅嚴(yán)格了，而且對(duì)資金限制的規(guī)模也增加了”。

一家金融機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，即便是放寬額度管控，到年底也只有不到兩個(gè)月時(shí)間，很多銀行由于沒(méi)有房貸額度，“即便是房貸額度可以鼓肚子，這么短時(shí)間內(nèi)，真正落地的也不會(huì)太多”。

多數(shù)金融和地產(chǎn)人士認(rèn)為，如果能在兩方面進(jìn)行適度調(diào)整，可以讓更多房企避免發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第一，主體信用評(píng)級(jí)下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)不抽貸；第二，將對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管控制在合理比例和范圍內(nèi)。

11月11日，主要商業(yè)銀行召開(kāi)會(huì)議，布置和落實(shí)有關(guān)房地產(chǎn)貸款相關(guān)政策，但具體如何落實(shí)，截稿前，還未有進(jìn)一步明確的信息。

而此前傳出放松限購(gòu)、限售政策，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的沈陽(yáng)市，也在11月11日表示，仍按原調(diào)控政策執(zhí)行。