經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 3月23日,杭州今年第一批集中供地掛牌上架。根據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告,此次集中掛牌60宗地塊,出讓總建筑面積580.74萬(wàn)平方米,起拍價(jià)798億元,地塊將于4月25日集中出讓。
值得注意的是,此次杭州土拍規(guī)則迎來(lái)大調(diào)整。
本次集中供地設(shè)定了土地中止價(jià)(溢價(jià)10%)、上限價(jià)格(溢價(jià)不高于12%),分為三個(gè)競(jìng)價(jià)階段:
階段一,當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)時(shí),以最高報(bào)價(jià)確定競(jìng)得者;
階段二,當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí),網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止,轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下一次報(bào)價(jià)的方式確定競(jìng)得人。設(shè)置固定報(bào)價(jià)區(qū)間,一次報(bào)價(jià)應(yīng)是報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)任一萬(wàn)元整數(shù),以次高報(bào)價(jià)的原則確定競(jìng)得人,其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià);
階段三,若在階段二有相同報(bào)價(jià),則轉(zhuǎn)入線下公證搖號(hào)。
與上海、蘇州等城市一樣,杭州此次土拍也采用了當(dāng)報(bào)價(jià)到達(dá)中止價(jià)后進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍規(guī)則。但與上海、蘇州的“最接近平均報(bào)價(jià)者得”不同的是,杭州首創(chuàng)了“次高報(bào)價(jià)”為競(jìng)得人。
某房企華東區(qū)域投拓人士分析,“接近平均價(jià)者得”的規(guī)則會(huì)使得企業(yè)在報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi),盡可能地去接近中止價(jià)和最高價(jià)之間的平均值,而在“次高價(jià)者得”規(guī)則下,企業(yè)會(huì)更加向“頂格”報(bào)價(jià)靠攏,這樣才能加大拿到地的機(jī)會(huì)。
“這也意味著,雖然不會(huì)超過(guò)最高上限價(jià)格,但是溢價(jià)率會(huì)在一定程度上被拉高。”他表示,比如在這次杭州土拍中,一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中,在起拍價(jià)的110%-112%之間,企業(yè)會(huì)傾向于報(bào)得接近起拍價(jià)的112%。
在一名參與過(guò)2021年杭州土拍的房企人士看來(lái),此次規(guī)則調(diào)整或與去年杭州土地出讓行情不無(wú)關(guān)系。
他表示,2021年,杭州第一批集中供地時(shí),吸引了大量房企入局,爭(zhēng)搶激烈,但第二批集中供地時(shí),受利潤(rùn)和市場(chǎng)預(yù)期的影響,房企參與度下降,土拍大面積流拍。
至去年第三批集中供地時(shí),杭州對(duì)土拍規(guī)則層層“松綁”。從溢價(jià)率來(lái)看,杭州去年第三批供地溢價(jià)率上限由15%下調(diào)至10%。同時(shí)規(guī)定,當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià),所有競(jìng)買(mǎi)人在此價(jià)格基礎(chǔ)上,轉(zhuǎn)為公開(kāi)搖號(hào)確定競(jìng)得人。并且,還做出了提升新房限價(jià)、將競(jìng)品質(zhì)改為定品質(zhì)等調(diào)整,拉高了房企的利潤(rùn)空間。
此外,去年第三批集中供地恢復(fù)了“出讓預(yù)公告”和“勾地”制度,意味著房企又能以最高5000萬(wàn)元的預(yù)約申請(qǐng)保證金參與競(jìng)拍,能較大程度緩解房企的報(bào)名資金壓力。
這也使得去年杭州第三輪土拍明顯回暖,35宗涉宅地中,24宗地塊觸及封頂價(jià)搖號(hào)出讓?zhuān)急冉?成,總成交額759.54億元,綜合溢價(jià)率7%。
值得注意的是,今年杭州第一輪土拍規(guī)則又取消了預(yù)公告和勾地制度。而為抑制土地市場(chǎng)熱度,預(yù)公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地時(shí)被取消,在去年第三次集中供地時(shí)恢復(fù)。
在上述房企人士看來(lái),此次規(guī)則調(diào)整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出現(xiàn)的,地太貴,房企拿地意愿不強(qiáng)導(dǎo)致大面積流拍,又不會(huì)像去年第三批土拍中,政府需要通過(guò)松綁規(guī)則變相“讓利”和“降價(jià)”,導(dǎo)致地塊被賣(mài)得太便宜。
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