經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 3月23日，杭州今年第一批集中供地掛牌上架。根據(jù)杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的公告，此次集中掛牌60宗地塊，出讓總建筑面積580.74萬(wàn)平方米，起拍價(jià)798億元，地塊將于4月25日集中出讓。

值得注意的是，此次杭州土拍規(guī)則迎來(lái)大調(diào)整。

本次集中供地設(shè)定了土地中止價(jià)（溢價(jià)10%）、上限價(jià)格（溢價(jià)不高于12%），分為三個(gè)競(jìng)價(jià)階段：

階段一，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)時(shí)，以最高報(bào)價(jià)確定競(jìng)得者；

階段二，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，網(wǎng)上競(jìng)價(jià)中止，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)線下一次報(bào)價(jià)的方式確定競(jìng)得人。設(shè)置固定報(bào)價(jià)區(qū)間，一次報(bào)價(jià)應(yīng)是報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)任一萬(wàn)元整數(shù)，以次高報(bào)價(jià)的原則確定競(jìng)得人，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)；

階段三，若在階段二有相同報(bào)價(jià)，則轉(zhuǎn)入線下公證搖號(hào)。

與上海、蘇州等城市一樣，杭州此次土拍也采用了當(dāng)報(bào)價(jià)到達(dá)中止價(jià)后進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)”的競(jìng)拍規(guī)則。但與上海、蘇州的“最接近平均報(bào)價(jià)者得”不同的是，杭州首創(chuàng)了“次高報(bào)價(jià)”為競(jìng)得人。

某房企華東區(qū)域投拓人士分析，“接近平均價(jià)者得”的規(guī)則會(huì)使得企業(yè)在報(bào)價(jià)區(qū)間內(nèi)，盡可能地去接近中止價(jià)和最高價(jià)之間的平均值，而在“次高價(jià)者得”規(guī)則下，企業(yè)會(huì)更加向“頂格”報(bào)價(jià)靠攏，這樣才能加大拿到地的機(jī)會(huì)。

“這也意味著，雖然不會(huì)超過(guò)最高上限價(jià)格，但是溢價(jià)率會(huì)在一定程度上被拉高。”他表示，比如在這次杭州土拍中，一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，在起拍價(jià)的110%-112%之間，企業(yè)會(huì)傾向于報(bào)得接近起拍價(jià)的112%。

在一名參與過(guò)2021年杭州土拍的房企人士看來(lái)，此次規(guī)則調(diào)整或與去年杭州土地出讓行情不無(wú)關(guān)系。

他表示，2021年，杭州第一批集中供地時(shí)，吸引了大量房企入局，爭(zhēng)搶激烈，但第二批集中供地時(shí)，受利潤(rùn)和市場(chǎng)預(yù)期的影響，房企參與度下降，土拍大面積流拍。

至去年第三批集中供地時(shí)，杭州對(duì)土拍規(guī)則層層“松綁”。從溢價(jià)率來(lái)看，杭州去年第三批供地溢價(jià)率上限由15%下調(diào)至10%。同時(shí)規(guī)定，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，所有競(jìng)買(mǎi)人在此價(jià)格基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)為公開(kāi)搖號(hào)確定競(jìng)得人。并且，還做出了提升新房限價(jià)、將競(jìng)品質(zhì)改為定品質(zhì)等調(diào)整，拉高了房企的利潤(rùn)空間。

此外，去年第三批集中供地恢復(fù)了“出讓預(yù)公告”和“勾地”制度，意味著房企又能以最高5000萬(wàn)元的預(yù)約申請(qǐng)保證金參與競(jìng)拍，能較大程度緩解房企的報(bào)名資金壓力。

這也使得去年杭州第三輪土拍明顯回暖，35宗涉宅地中，24宗地塊觸及封頂價(jià)搖號(hào)出讓?zhuān)急冉?成，總成交額759.54億元，綜合溢價(jià)率7%。

值得注意的是，今年杭州第一輪土拍規(guī)則又取消了預(yù)公告和勾地制度。而為抑制土地市場(chǎng)熱度，預(yù)公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地時(shí)被取消，在去年第三次集中供地時(shí)恢復(fù)。

在上述房企人士看來(lái)，此次規(guī)則調(diào)整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出現(xiàn)的，地太貴，房企拿地意愿不強(qiáng)導(dǎo)致大面積流拍，又不會(huì)像去年第三批土拍中，政府需要通過(guò)松綁規(guī)則變相“讓利”和“降價(jià)”，導(dǎo)致地塊被賣(mài)得太便宜。