經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 陳月芹 在宣布中止首輪土拍一個月后，4月26日，上海公布了一份加量年度土地供應計劃：2022年計劃供應建設用地2567萬平方米，同比增加18%，其中備受關(guān)注的宅地供應面積達到522-592公頃，同比增加了45%（使用中位數(shù)計算）。

盡管供應計劃并不完全等同于實際掛牌，但這仍然讓許多關(guān)注上海土地市場的房企投拓們感到興奮。

在疫情導致各行各業(yè)停工、防疫保供成為第一要務背景下，巨量土地供應也引發(fā)了熱議：上海財政缺錢缺到這個地步了嗎？是否與3月份本輪疫情直接相關(guān)？

若按照過去5年賣地收入除以一般公共預算收入的公式計算一個城市的土地依賴程度，上海約為32.6%，在全國排名倒數(shù)第二，僅次于深圳。

此時，被稱之為樓市風向標、土地依賴癥較輕的上海如何賣地，更吸引了全國其他城市土地部門、開發(fā)商的目光。

自去年下半年以來，部分“命懸一線”的房企已經(jīng)停止拿地，前4月百強房企拿地總額同比下降56%，前50強房企中，超三成“粒米未進”。巨量供應下，開發(fā)商又能否接得住？土地供需兩端各自打著什么算盤？

總體加量 局部猛供

2022年，上海預計供應商品住房用地522-592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中位數(shù)計算，這一數(shù)字同比增加了172萬平方米。其中，五大新城占了新增供應量的大頭，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港五個新城的供地面積均有增加，總計共增加155萬平方米，占到今年商品住房用地新增總量的90%。

而黃埔、徐匯、長寧、靜安等浦西市區(qū)7個區(qū)在內(nèi)的商品住房用地供應面積則大幅縮減，2021年，浦西市區(qū)7個區(qū)的供應總量為35萬平方米，2022年，這一數(shù)字縮減至23.5萬平方米。

尤其是黃浦區(qū)和虹口區(qū)，2021年時，商品住房用地供應量為8萬平方米，而今年的供應量為0。但在今年舊改供應的宅地中，黃浦區(qū)供應量達到了40-45萬平方米，若以中位數(shù)計算，占到了今年舊改供應宅地總量的8成。相較于2021年的供應計劃20-40萬平方米，今年舊改供應的宅地增幅也達到了75%。

相反，五大新城中，臨港新城新增總供地面積達到125萬平方米，是五大新城中新增量排名第二的奉賢區(qū)的整整10倍。2022年，臨港商品住房用地供應量達190-200萬平方米，供應量較去年新增近180%，在今年全市的商品住房用地供應中占比超過3成。

一位曾拿下臨港多塊地的投資負責人鄭凱告訴經(jīng)濟觀察報，五大新城的建設都需要錢，而大規(guī)模的建設需要大量資金支撐，供地是其中一部分。上海市規(guī)劃和自然資源局也在今年的供地計劃中提到，今年，上海將引導重點發(fā)展區(qū)域土地供應布局，對臨港新片區(qū)、虹橋國際中央商務區(qū)、張江科學城、五大新城等規(guī)劃確定的重點發(fā)展區(qū)，加快并優(yōu)先實施土地供應。

“浦東新區(qū)基本上所有指標都給臨港了。”一家TOP25房企華東區(qū)域投資負責人王巖介紹，臨港一直是政策高地，每年有幾百條政策，而早在今年4月，臨港就曾對購房政策進行放松，將原《購房資格確認函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認定函》，有效期由原6個月延長至12個月。同時，2022年重點支持單位中工作的人才認定時間須在新片區(qū)工作滿一年以上縮短為3個月或6個月。而土地供應通常影響的是未來1-2年的新增住宅供應。“假設按照供地計劃上的190-200萬方的量供出來，還要再乘以容積率，這批地就可以釋放出300-400萬平方米的新房面積。”王巖說。

供應節(jié)奏變量

2019-2021年連年上漲的賣地金額也使得上海土地財政依賴度在不斷提升，如果用賣地收入與一般公共預算收入之比來衡量土地財政依賴度，2019年上海土地財政依賴度為28%；2020年這一數(shù)字突破40%；2021年為42.8%，同比上年有小幅微增。雖然這一數(shù)字在全國處于低位，但多家房企仍然感受到財政的緊張。

王巖告訴經(jīng)濟觀察報，4月底，上海多個區(qū)政府的人都曾打電話詢問過她所在企業(yè)的拿地意向和資金情況。有幾個區(qū)政府都說到，今年比較缺錢，要加大供應。

上海一家本土房企的投資負責人張燕告訴經(jīng)濟觀察報，雖然地塊供應是市里統(tǒng)一安排節(jié)奏，但各區(qū)都想把自己的地早點掛出來，這些地塊都是區(qū)里提前準備好的。“不過得排隊，比如這批次掛了三塊某個區(qū)的地，暫時就只能把另一個區(qū)的緩一緩”。

3月疫情爆發(fā)以來，上海社會面進入靜止狀態(tài)，稅收銳減的同時，抗疫等財政支出增加，不過，疫情影響今年上海供地計劃的可能性并不大。

一位熟悉上海土地市場的人士介紹，上海全年供地計劃由市局制定，一般是各個區(qū)報計劃，市局協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌匯總，統(tǒng)一在每年3、4月發(fā)布。

“通常，上海全年供地計劃在去年12月或今年1月份基本成型。”鄭凱表示，“我們拿到的計劃里包括大概是哪些地塊、面積總量多少，雖然沒有精確的價格，但我們可以根據(jù)周邊地價估算。”

就近三年的經(jīng)驗看，房企年初拿到的供地計劃一般和最終供地計劃較匹配，不會有太大變動。“總量不會有大變化，但可能會有微調(diào)，比如供地節(jié)奏，原本三季度供的地，可以加快到二季度推出”。

臨時主動增減地塊的情況不大可能出現(xiàn)，張燕介紹，一塊地的推出從最開始的村里、鎮(zhèn)里，再到區(qū)里、市里層層審批上報，流程手續(xù)復雜，而且上海市政府在規(guī)劃制定方面非常嚴格，舊改地塊比普通地塊更慢，“是需要10年、20年為單位做的事情，越是城區(qū)的地越難處理，更不能用一兩年的供應數(shù)據(jù)增減來比較”。

不過，一些客觀因素的變化可能會導致地塊進度變快或慢。

一家TOP50央企投拓負責人劉尚介紹，比如土地整理上遇到了一些問題，拆遷、管線配套、修路等原因影響了推地的進度。他解釋，原則上，上海的土地都要七通一平，路要基本修到位，所有土地地面要全部平整完。

還有些地塊則是因為地理位置偏僻或搭配的產(chǎn)業(yè)沒有特別理想的落地方案，而造成的延遲。

劉尚介紹，比如2021年，卓越和京東在上海市區(qū)拿下一塊綜合性用地，其實已經(jīng)連續(xù)三年列在供地計劃中，只是一直沒人摘。“一方面，地塊里有產(chǎn)業(yè)，一般的開發(fā)商不太愿意碰，而政府對產(chǎn)業(yè)地塊的準入也有一定門檻”。2021年，每個區(qū)大概都有1/5~1/4的土地沒掛出來，要今年才上市，這也導致今年整體供應量的增加。

此外，政府對土拍熱度的控制也會影響當年供應量。某閩系千億房企投資負責人表示，以2021年為例，第一批土拍中掛出的許多地都是2020年的地塊。“2020年上海三至四季度沒有怎么掛地，其實每個區(qū)在不斷向市里報批，但是市里沒讓拍。”他解釋，一是因為當年土拍溢價率太高了，二是賣地金額太多，當年已經(jīng)將近3000億了。所以一些地沒有掛，推遲到了下一年。

避風港

雖然因為疫情原因，上海今年第一批次土拍報名被迫中止，但鄭凱在疫情居家辦公期間的主要工作就是“摸地”——研究摸排上海第一批次推出的地塊。

去年這時候，鄭凱還在奔赴上海周邊許多城市摸地，但今年，他準備把錢“all in”在上海。鄭凱所在的房企目前在上海的拿地資金有幾十億元，第一批次的地中就報名了2塊，因為報名還未截止就被迫中止，無法判斷競爭情況，“但是上海市場一定是有錢就想進入的市場，無非是有沒有資金”。今年，鄭凱已參與托底某新城地塊。

作為一名從業(yè)超過10年的投拓人，鄭凱認為，當前市況下，上海是全國最好的市場，這一判斷主要從利潤和銷售兩方面得出，他算了一筆賬，按照其所在企業(yè)的操盤能力，杭州今年第一批次供應地塊的利潤在6%-10%左右，上海第一批次的利潤則更高一些，在8%-10%之間。而蘇州第一批次的地貴，許多地利潤率僅在5%，有些地塊甚至賬都算不過來。

“如果能投還是要投在上海，這幾乎是我身邊所有同行的共識。”張燕表示，去年一些企業(yè)還會看江浙地區(qū)二線城市的地塊，甚至考慮下沉，但是今年不論大小企業(yè)基本上只看上海。“除了一些本土房企，比如常年只在某個城市、地區(qū)性太強的企業(yè)外，大家的認知基本趨同”。

劉尚告訴經(jīng)濟觀察報，現(xiàn)在還有資金的開發(fā)商拿地策略比較一致，以往，大家還會選自己深耕的區(qū)域進行錯位競爭：有的公司選房地價差比較大的，有的選市中心，還有的選資金占用少的。但現(xiàn)在，思路基本一致——只選安全邊際最高的城市，選風險最低的市中心。這也是企業(yè)的一種避險行為。“不管國企民企，也不管土地什么性質(zhì)，不管資金占用是多少”。

看好上海市場不在于利潤有多高，張燕解釋，“杭州今年第一批有的利潤能在10%左右，而上海市政府正好卡在8%，這是一般企業(yè)的拿地平均水平”，最看重的還是上海穩(wěn)定的市場需求，這也保證企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。而且，從目前市場行情來看，其他城市拿地賣房還要花費高昂的營銷費用點數(shù)，上海賣房是“朝南坐”。張燕認為，當前情況下，選擇上海是求穩(wěn)、保穩(wěn)。“高增長時代過去了，穩(wěn)健是企業(yè)當前首要的考量”。

盡管對上海市場看好，張燕今年已確定無緣上海土拍。擺在張燕和許多投資人眼前的事情都是——沒錢。在許多長期關(guān)注上海市場的投拓人眼中，即使上海土地供應量增加了，也不代表民營企業(yè)有能力參與。“確實在一段時間之內(nèi)，都不會看到民營企業(yè)的身影。”張燕說，這也是地產(chǎn)投拓圈某種程度的共識。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年一季度，全國21個重點城市二手住宅成交量環(huán)比下跌15%，同比則下降近5成。今年4月，一線、二線和三四線城市同比、環(huán)比齊降，其中4個一線城市同比降幅近50%，三四線同比降幅超過6成。

在1-4月份的銷售排行榜里，僅有碧桂園、萬科、保利銷售金額超過1000億元，而去年同期有9家，今年1-4月，銷售額超百億的房企有57家，約為去年同期的一半，銷售額百強房企1-4月的銷售額均值同比下降了5成。

缺乏銷售回款，房企流動性停滯，在張燕看來，即使是上海，土拍市場也很難再回到2020年百花齊放的充分競爭狀態(tài)。“央企、國企唱主角的局面會維持很長一段時間，個別民營企業(yè)還能撐一撐，但大部分民營企業(yè)已經(jīng)銷聲匿跡”。

“不過從我的感知看，上海去年最慘淡的情況過去了，今年土拍還有很多企業(yè)持資金、有意向買地。”張燕表示，雖然許多高周轉(zhuǎn)企業(yè)有歷史問題要處理，但上海市場中，民間資本還是很活躍，目前市場上既有錢又想買地的企業(yè)很多不是傳統(tǒng)房企，而是金融機構(gòu)轉(zhuǎn)型或是外地來的企業(yè)，這些企業(yè)大量存在。由于不具備拍地資格，他們往往隱藏在買家身后作為實際出資人，一旦土拍準入資格放寬，這些企業(yè)就會涌現(xiàn)出來。

此外，在張燕看來，土拍門檻放松也是一件必然的事，以前是僧多粥少，現(xiàn)在要讓更多的僧進來分粥，但絕對不是無序的狀態(tài)。“4月份，上海政府其實已經(jīng)在和一些企業(yè)溝通拿地事宜了”。

目前，上海尚未解封，供地部門也尚未全面復工，土拍事宜暫時擱置。王巖介紹，自己認識的許多區(qū)政府工作人員大部分時間都在基層抗疫保供。“很多都住在單位一個多月了，白天辦公，晚上睡帳篷，像集體宿舍一樣。每天都固定值班，沒有休息過。”在上海抗疫期間，本職工作先放一邊，每天只有在忙完防疫保供的工作之后，業(yè)余時間才來聯(lián)系企業(yè)。

前述熟悉上海土地市場的人士也表示，自己和同事們目前都被隔離在小區(qū)，首要任務是配合居委做好疫情管控工作，在家每天除了做志愿者，搬物資、發(fā)抗原，剩余時間在研究各地市場和松綁情況。