經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 李沁 隨著首批公募REITs產(chǎn)品正式解禁，公募REITs再次引發(fā)市場關注。

解禁后的9只REITs產(chǎn)品在二級市場的表現(xiàn)相對穩(wěn)定，大部分產(chǎn)品無論在凈值表現(xiàn)還是成交額方面都未出現(xiàn)較大波動。不過，多位受訪人士提醒，解禁對于二級市場來說或是壓力。對于投資者而言，或許是一個不錯的布局時點，但需理性看待，切記追漲殺跌。

回顧過去一年首批公募REITs的表現(xiàn)，大部分產(chǎn)品成立以來收獲了較高的收益率，上市以后整體處于高溢價狀態(tài)。此外，首批REITs產(chǎn)品的波動情況亦值得關注，其平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。

解禁后的公募REITs

證監(jiān)會、滬深交易所數(shù)據(jù)顯示，首批公募REITs的基金解禁份額近22億份，合計基金規(guī)模超110億元，占9只公募REITs總市值逾30%。

6月21日解禁當天，9只公募REITs中，紅土鹽田港REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中航首鋼綠能REIT、平安廣州廣河REIT4只產(chǎn)品均有所上漲，紅土鹽田港REIT漲幅最高，為1.00%，其他三只分別上漲 0.44%、0.11%、0.09%。

從下跌程度來看，富國首創(chuàng)水務REIT收跌1.37%，浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT分別下跌 0.50%、0.45%、0.24%、0.14%。

對比21日的表現(xiàn)，6月22日，有6只產(chǎn)品均實現(xiàn)微漲，博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、中金普洛斯REIT漲幅均超過0.1%，其中博時蛇口產(chǎn)園REIT的漲幅最高，為0.30%。另有華安張江光大REIT、平安廣州廣河REIT、中航首鋼綠能REIT的漲幅分別為0.03%、0.02%、0.02%。

紅土鹽田港REIT、浙商滬杭甬REIT、富國首創(chuàng)水務REIT下跌，其中富國首創(chuàng)水務REIT的跌幅為1.82%。

從解禁當日的成交額來看，華安張江光大REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、浙商滬杭甬REIT、中金普洛斯REIT的成交額較前一交易日均有所增長。平安廣州廣河REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、中航首鋼綠能REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT成交額則有所減少。

總體來看，在首批解禁的9只公募Reits中，華安張江光大REIT的成交額最高，從20日的381.51萬元飆升至3747.13萬元，富國首創(chuàng)水務REIT的成交額次之，為2016.85萬元。中航首鋼綠能REIT的成交額最少，為758.30萬元。

6月22日，盡管與前一日相比，華安張江光大REIT的成交額有所減少，不過其依舊創(chuàng)造了3112.24萬元的最高成交額；富國首創(chuàng)水務REIT的成交額繼續(xù)增長，為2602.26萬元。中航首鋼綠能REIT的成交額幾乎腰斬，為346.68萬元。

解禁影響

首批公募REITs解禁后對市場帶來怎樣的影響？

對此，受訪者從對市場及投資者的影響這兩個方面進行了解讀，其普遍認為，解禁為二級市場帶來一定的交易活躍度與流動性，不過對于部分投資者而言可能是一次較好的布局機會。

富國基金在接受采訪時認為，從解禁份額的戰(zhàn)略投資人構成看，主要是金融機構和部分產(chǎn)業(yè)資本，目前大部分REITs市價相對于發(fā)行價有一定的溢價，不排除部分戰(zhàn)略配售投資人有實現(xiàn)收益的動力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定的壓力，但另一方面，戰(zhàn)略配售投資人主要是專業(yè)機構投資人，正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時，短期二級市場價格的大幅下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標，對于理性投資人而言，可能帶來一次資產(chǎn)配置的機會。

平安基金基金經(jīng)理馬賽表示，整體而言，本次解禁市值和占發(fā)行規(guī)模比例還是比較高的，解禁釋放的份額將在一定程度上促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性。同時，流通份額的增加可能會對市場情緒造成影響，進而造成二級市場價格的短期波動。個人投資者需要注意解禁帶來的二級市場價格波動風險。

上市以來表現(xiàn)不一

自首批公募REITs產(chǎn)品上市以來，不同類型的產(chǎn)品呈現(xiàn)出較大差異。總體來看，這9只產(chǎn)品分屬不同類型的產(chǎn)品，其中富國首創(chuàng)水務REIT和中航首鋼綠能REIT屬于環(huán)保REITs；中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT屬于倉儲物流REITs；華安張江光大REIT、博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT屬于產(chǎn)業(yè)園REITs；而平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT屬于收費公路REITs。

從產(chǎn)品的業(yè)績表現(xiàn)來看，據(jù)上海證券報告，環(huán)保REITs表現(xiàn)最好，其平均累計收益率為44.46%；其次為倉儲物流REITs，平均收益率34.97%；產(chǎn)業(yè)園 REITs平均收益率為26.72%；兩只收費公路REITs表現(xiàn)不佳，平均收益率為7.00%。

而從產(chǎn)品的溢價率來看，REITs上市后整體上處于高溢價交易狀態(tài)。據(jù)上海證券及Wind數(shù)據(jù)，截至6月17日，中航首鋼綠能REIT的溢價率最高，為43.1%；富國首創(chuàng)水務REIT和紅土鹽田港REIT的溢價率亦超過30%；浙商滬杭甬REIT與平安廣州廣河REIT的溢價率較低，分別為7.8%和-4.6%。

從分紅情況來看，首批全部進行了一次以上分紅，有5只REITs分紅兩次。上海證券數(shù)據(jù)顯示，截至6月17日，首批REITs成立后到今年一季度，積累的可供分配金額已向投資者分紅的比例平均為75%左右，最小的分紅比例也高于65%。按照REITs發(fā)行價格計算的現(xiàn)金流分派率，特許經(jīng)營權REITs平均為9.44%，明顯高于產(chǎn)權類REITs 的2.58%的平均水平，也反映出這兩種REITs類型的內在差異。

值得注意的是首批公募REITs的波動情況。從上海證券的數(shù)據(jù)來看，在波動率方面，兩只收費公路REITs波動率在10%左右，小于99%以上的股票基金和股票。富國首創(chuàng)水務、博時蛇口產(chǎn)園和紅土鹽田港波動率最大，介于30%左右，大致小于20%的股票基金，不過小于95%的股票。從最大回撤上看，不同REITs 也存在一定差異，最大的紅土鹽田港和富國首創(chuàng)水務 在30%，而兩個倉儲物流REITs回撤較小，在15%左右，首批REITs平均最大回撤小于85%的股票基金和96%的股票。

在回顧首批產(chǎn)品的表現(xiàn)時，馬賽表示，從公開披露的數(shù)據(jù)來看，首批9只公募REITs產(chǎn)品2021年可供分配金額均超出招募預測，收入等指標完成率較好，部分項目受到疫情的一定影響，但運營情況總體良好。自首批公募REITs上市以來，二級市場價格出現(xiàn)一些波動，部分項目短期內出現(xiàn)了較高的溢價。公募REITs收益來源主要是其底層資產(chǎn)運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，產(chǎn)權類的項目還包括可能的資產(chǎn)增值收益。長期來看，REITs的二級市場價格將會圍繞底層資產(chǎn)的估值波動。

中金公司認為，在過去一年的試點過程中，中國REITs市場規(guī)則已逐漸完善，正形成可持續(xù)發(fā)展的路徑基礎。市場建設穩(wěn)步推進以及多方主體的較高參與積極性對于公共部門而言亦意義重大，中國REITs在當前宏觀政策框架中的重要性正逐步提升。在二級市場交投方面，中國REITs上市以來二級市場表現(xiàn)穩(wěn)健（迄今總回報率逾20%，跑贏同期滬深300指數(shù)），不同類型資產(chǎn)收益出現(xiàn)分化，總體與其他大類資產(chǎn)收益相關度不高。此外，在中國公募REITs架構中基金管理人擔負基金運營管理的主要責任，其角色價值有望持續(xù)提升。

機構呼吁理性看待REITs投資價值

根據(jù)中金公司報告，公募REITs的投資者以機構投資者為主，個人投資者比例邊際上升。

據(jù)其測算，機構投資者平均持有份額比例為88.0%，其中經(jīng)營權類86.1%，產(chǎn)權類89.5%。此外，（以上市募集資金額作為權重）9只項目截至2021年底個人投資者持股占比較上市發(fā)行階段平均上升0.7%，但增長主要集中在相對小市值的標的：例如富國水務和首鋼綠能項目分別錄得9.4%和14.1%的個人投資者持股占比上升，招蛇產(chǎn)業(yè)園和紅土鹽田港分別錄得6.7%和1.1%的上升，而回到中金普洛斯、廣州廣河和蘇州工業(yè)園這幾只市值相對較大的標的，個人投資者占比反而呈下降趨勢。粗略來看，發(fā)行市值在20億元左右及以下的標的均錄得較為明顯的個人投資者比例上升。

在此情況下，多家機構及基金經(jīng)理提醒投資者理性看待REITs的投資價值，不建議短期追高。

馬賽表示，公募REITs二級市場價格受市場情緒等因素影響會出現(xiàn)一定波動。本次解禁釋放的份額將在一定程度上促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性。同時，流通份額的增加可能會對市場情緒造成影響，進而造成二級市場價格的短期波動。建議投資者更多關注公募REITs的內在價值，即考慮公募REITs底層資產(chǎn)的項目運營情況、關注管理人的管理經(jīng)驗、評估外部運營機構的運營資質等等。基于公募REITs的長期投資價值，理性評估自身的風險收益偏好后進行相關的投資決策。

富國基金表示，從REITs發(fā)行起，一直呼吁投資人客觀了解REITs的基本概念和風險收益特征，理性的看待REITs的投資價值。REITs本質還是針對特定底層資產(chǎn)的權益投資，該類資產(chǎn)以穩(wěn)定運營、穩(wěn)定分紅為特征，適合長期資產(chǎn)配置，短期的追漲殺跌可能面臨較大的投資和交易風險。