（圖片來源：經(jīng)濟觀察報）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 受房地產(chǎn)上游及宏觀經(jīng)濟等多重因素影響，資本賦予物業(yè)股的估值空間也在降低。這是從頭審視物業(yè)企業(yè)長期發(fā)展如何建立自身護城河的時間點，行業(yè)參與者都應(yīng)客觀審視自己的競爭力和價值。

9月25日，在經(jīng)濟觀察報主辦的2022藍籌物業(yè)百強峰會上，睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了《從三大挑戰(zhàn)看物業(yè)未來競爭力》的主題演講。

根據(jù)對物業(yè)行業(yè)的多年觀察，郝炬總結(jié)了當下行業(yè)發(fā)展的5個趨勢和特點，并提出思考：未來一段時間，物業(yè)企業(yè)通過什么形成自己的護城河？物業(yè)到底是不是一門好的生意？

他認為，未來兩年，是物業(yè)行業(yè)進入一個歷經(jīng)發(fā)展-冷靜-回歸思考的階段，行業(yè)會走向有聚焦的增長或者有質(zhì)量的增長，他呼吁物業(yè)企業(yè)思考自身競爭力應(yīng)如何形成，在聚焦階段，物業(yè)業(yè)務(wù)包羅萬象，甚至超出了企業(yè)的能力邊界、資源邊界，建議物企回歸，聚焦核心主業(yè)和可以發(fā)力、重點進行資源投入的某幾個領(lǐng)域，形成自身的優(yōu)勢。

以下根據(jù)郝炬演講整理：

2018年到2020年是物業(yè)企業(yè)上市的高峰階段，行業(yè)增長各方面都非常快，但從去年開始，既有外部的行業(yè)背景原因，也有疫情方面影響，資本市場端對物業(yè)行業(yè)的估值發(fā)生了一些新變化。

當下是從頭審視物業(yè)企業(yè)長期發(fā)展如何建立自身護城河的時間點，以便客觀審視自己的競爭力和價值。

我總結(jié)了現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的5個特點：

首先，市場格局非常有意思，前年我們說，行業(yè)進入一個棋局的中盤，目前已經(jīng)基本形成“兩超多強”的競爭格局，“兩超”分別是碧桂園、萬物云。2021年統(tǒng)計數(shù)據(jù)是，8家營收過百億元，超過50億元的有13家，這是整體市場情況。這意味著，未來一段時間，只是簡單追求規(guī)模增長的時代可能已經(jīng)過去，未來還會增長，還會并購，但行業(yè)增長速度會放緩。

第二，我們統(tǒng)計的上市物業(yè)公司30強，每年的平均增長速度在2021年還超過40%，部分企業(yè)有70%-80%的增長。到了2022年，我們發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)遙遙領(lǐng)先，與TOP30、TOP50的腰部企業(yè)差距在拉大，競爭更加激烈。

第三，從收入結(jié)構(gòu)看，基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為6：2：2，基本成為主流結(jié)構(gòu)，部分企業(yè)商業(yè)運營比重增加。

物業(yè)企業(yè)的營收已經(jīng)開始多元化，業(yè)主增值服務(wù)也多元化，主要是空間和資產(chǎn)類業(yè)務(wù)比重較高，二手房中介、裝修、社區(qū)零售類和生活服務(wù)類貢獻收入占比也在逐步增加。當然，每家分類不同，金科的文旅做得比較大，二手房租售上，萬科做得比較好。

第四，我們統(tǒng)計過，去年典型企業(yè)單方物業(yè)費收入水平和企業(yè)增值服務(wù)的單方收入，在2019年和2020年增長比較快，但從2020-2021年開始，增長已經(jīng)慢下來了，預(yù)計2022年會增長得更慢一點。

第五，非住業(yè)務(wù)已成為上市物企的發(fā)展重點，此前兩年，物業(yè)企業(yè)大部分的戰(zhàn)略是業(yè)態(tài)升級和市場化拓展占比不斷提升。非住業(yè)務(wù)對收入的貢獻比例已經(jīng)到30%以上，部分企業(yè)其實超過了50%，這是比較有意思的。

過去三年，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了一個過山車式的發(fā)展階段，形成了在很多行業(yè)里不可能出現(xiàn)的三角：一是增長快，平均行業(yè)增長40%以上；二是利潤好，上市物業(yè)公司30強的平均凈利率是13%，這意味著部分企業(yè)超17%，甚至超過20%；三是風(fēng)險小，我們對上市公司中現(xiàn)金和營業(yè)收入的占比進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，平均占比達到50%左右，這意味著一年干10億，有5億現(xiàn)金存量，非常不簡單。但這種情況能延續(xù)多久？某個時間點、某些企業(yè)可能產(chǎn)生效果，但對一個企業(yè)而言，能否長期保持高增長性？

基于此，我們需要思考，未來一段時間，物業(yè)企業(yè)通過什么形成自己的護城河？物業(yè)到底是不是一門好的生意？以前大家做收購、市場、外拓、合作、換業(yè)態(tài)，不管是在業(yè)態(tài)上還是增值服務(wù)類別上，什么都做，這是需要考慮的。

那么，物業(yè)管理業(yè)務(wù)市場競爭的護城河在哪里？2022年是一個很好的反思時期，當下物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨著三大挑戰(zhàn)：第一個挑戰(zhàn)是，行業(yè)的成本剛性上升和物業(yè)費包干機制的矛盾。現(xiàn)在90%以上項目都是物業(yè)費包干，未來物業(yè)管理主業(yè)的效率和收益能持續(xù)提高嗎？

第二個挑戰(zhàn)是規(guī)模越大，就越能有更高的收益和競爭優(yōu)勢嗎？這需要厘清規(guī)模總量大和區(qū)域服務(wù)密度高兩個坐標的不同。現(xiàn)在物業(yè)合約規(guī)模已經(jīng)超過了10億平方米，但區(qū)域服務(wù)密度、管理幅度非常差。

第三個挑戰(zhàn)則是，業(yè)務(wù)新和利潤高是背離的，需要投入、持續(xù)發(fā)展才可能有高利潤。如果物業(yè)公司把業(yè)務(wù)真正做成可持續(xù)發(fā)展，則面臨另外一種挑戰(zhàn)。那業(yè)主創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)比物業(yè)費更賺錢嗎？有時某一類業(yè)務(wù)，一個項目毛利率可以達到50%，但企業(yè)經(jīng)營層面能不能實現(xiàn)？

從這三個角度來看，物業(yè)服務(wù)市場競爭的護城河在哪里？物業(yè)公司怎么打造護城河？

傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)認為，服務(wù)業(yè)處于低效經(jīng)濟單位，成本持續(xù)上漲，生產(chǎn)效率提升遠低于制造業(yè)，這就是鮑莫爾定律。服務(wù)成本隨著時間增加不斷增長，人工成本不斷上漲，而相較之下，制造業(yè)的效率不斷提高，能使成本降得更快一些。當未來服務(wù)成本中70%是人工時，物業(yè)公司怎么賺錢？如何解決這個問題？尤其區(qū)域片區(qū)濃度和片區(qū)服務(wù)密度不夠的時候更需要考慮。

關(guān)于規(guī)模總量大和區(qū)域服務(wù)密度的討論，萬科已布局核心100多個城市，碧桂園300多個城市，雖然在管面積達到6—7億平，但到了某個城市或者片區(qū)，整體服務(wù)密度就小很多；而區(qū)域聚焦型公司，像綠城、金科可能會好一些。增值服務(wù)業(yè)務(wù)上，物業(yè)公司面臨的最大矛盾是，由于服務(wù)密度不夠而帶來的供應(yīng)鏈無法有效整合合，從而降低成本、提高效率。

物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)增長有三個維度：收購合作、業(yè)態(tài)升級、業(yè)務(wù)重構(gòu)，尤其業(yè)務(wù)重構(gòu)過程中，如果你只是想做一個平臺，只是想通過自己的資源來導(dǎo)入，那就有一個核心問題，你通過什么方式讓合作方跟你合作？你通過什么方式來鎖定合作方？如果是你自建的平臺，你通過什么方式形成專業(yè)服務(wù)能力和規(guī)模效應(yīng)？

物業(yè)行業(yè)是一個萬億級的市場，每個細分增值領(lǐng)域，不管是教育、零售、團餐，小的都有幾千億，但真正進入的時候，你發(fā)現(xiàn)細分領(lǐng)域也有很大的差別，最終是要形成一個較強的專業(yè)能力，能夠直面該領(lǐng)域市場化企業(yè)的競爭。

我們認為，在數(shù)據(jù)上，物業(yè)在2022年上半年仍可能有數(shù)據(jù)增長，這還是2019年-2021年3年間并購潮后并表體現(xiàn)出來的，我認為快速增長、彎道超車的機會已經(jīng)基本過了。

未來是一個聚焦的增長或者有質(zhì)量的增長。因此，回頭看物企競爭力提升，我總結(jié)為三句話——戰(zhàn)略定力為先，護城河打造、能力提升是關(guān)鍵。

具體來講，首先，發(fā)展方向是戰(zhàn)略定力與護城河打造；二是必須回歸初心，服務(wù)至上，口碑是關(guān)鍵；三是收購整合方面，可以關(guān)注縱向收購，而整合決定成敗；四是做好城市聚焦，做強片區(qū)密度；五是科技賦能成為提效增質(zhì)突破點；六是管理變革，通過組織扁平化、業(yè)務(wù)BU專業(yè)化、科技賦能化等，各方面都非常關(guān)鍵，尤其是物業(yè)企業(yè)在重點關(guān)注人均效能，壓緊中間層級，提高管理效率成為當下的一個重點。

未來兩年，是物業(yè)行業(yè)進入一個歷經(jīng)發(fā)展-冷靜-回歸思考的階段，大家想一想自身的競爭力應(yīng)該如何形成；另一個是聚焦階段，之前可以做的事情太多了，這幾年發(fā)現(xiàn)很多事情做不了，超出了企業(yè)的能力、資源邊界，物業(yè)公司需要回歸，聚焦核心主業(yè)和可以發(fā)力、重點進行資源投入的某幾個領(lǐng)域，形成自身優(yōu)勢。

我一直看好整體物業(yè)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，但我們拼的是一個長跑，而不是短期角逐。