(圖片來源:經(jīng)濟觀察報)
經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 受房地產(chǎn)上游及宏觀經(jīng)濟等多重因素影響,資本賦予物業(yè)股的估值空間也在降低。這是從頭審視物業(yè)企業(yè)長期發(fā)展如何建立自身護城河的時間點,行業(yè)參與者都應(yīng)客觀審視自己的競爭力和價值。
9月25日,在經(jīng)濟觀察報主辦的2022藍籌物業(yè)百強峰會上,睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長郝炬作了《從三大挑戰(zhàn)看物業(yè)未來競爭力》的主題演講。
根據(jù)對物業(yè)行業(yè)的多年觀察,郝炬總結(jié)了當下行業(yè)發(fā)展的5個趨勢和特點,并提出思考:未來一段時間,物業(yè)企業(yè)通過什么形成自己的護城河?物業(yè)到底是不是一門好的生意?
他認為,未來兩年,是物業(yè)行業(yè)進入一個歷經(jīng)發(fā)展-冷靜-回歸思考的階段,行業(yè)會走向有聚焦的增長或者有質(zhì)量的增長,他呼吁物業(yè)企業(yè)思考自身競爭力應(yīng)如何形成,在聚焦階段,物業(yè)業(yè)務(wù)包羅萬象,甚至超出了企業(yè)的能力邊界、資源邊界,建議物企回歸,聚焦核心主業(yè)和可以發(fā)力、重點進行資源投入的某幾個領(lǐng)域,形成自身的優(yōu)勢。
以下根據(jù)郝炬演講整理:
2018年到2020年是物業(yè)企業(yè)上市的高峰階段,行業(yè)增長各方面都非常快,但從去年開始,既有外部的行業(yè)背景原因,也有疫情方面影響,資本市場端對物業(yè)行業(yè)的估值發(fā)生了一些新變化。
當下是從頭審視物業(yè)企業(yè)長期發(fā)展如何建立自身護城河的時間點,以便客觀審視自己的競爭力和價值。
我總結(jié)了現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的5個特點:
首先,市場格局非常有意思,前年我們說,行業(yè)進入一個棋局的中盤,目前已經(jīng)基本形成“兩超多強”的競爭格局,“兩超”分別是碧桂園、萬物云。2021年統(tǒng)計數(shù)據(jù)是,8家營收過百億元,超過50億元的有13家,這是整體市場情況。這意味著,未來一段時間,只是簡單追求規(guī)模增長的時代可能已經(jīng)過去,未來還會增長,還會并購,但行業(yè)增長速度會放緩。
第二,我們統(tǒng)計的上市物業(yè)公司30強,每年的平均增長速度在2021年還超過40%,部分企業(yè)有70%-80%的增長。到了2022年,我們發(fā)現(xiàn),頭部企業(yè)遙遙領(lǐng)先,與TOP30、TOP50的腰部企業(yè)差距在拉大,競爭更加激烈。
第三,從收入結(jié)構(gòu)看,基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比分別為6:2:2,基本成為主流結(jié)構(gòu),部分企業(yè)商業(yè)運營比重增加。
物業(yè)企業(yè)的營收已經(jīng)開始多元化,業(yè)主增值服務(wù)也多元化,主要是空間和資產(chǎn)類業(yè)務(wù)比重較高,二手房中介、裝修、社區(qū)零售類和生活服務(wù)類貢獻收入占比也在逐步增加。當然,每家分類不同,金科的文旅做得比較大,二手房租售上,萬科做得比較好。
第四,我們統(tǒng)計過,去年典型企業(yè)單方物業(yè)費收入水平和企業(yè)增值服務(wù)的單方收入,在2019年和2020年增長比較快,但從2020-2021年開始,增長已經(jīng)慢下來了,預(yù)計2022年會增長得更慢一點。
第五,非住業(yè)務(wù)已成為上市物企的發(fā)展重點,此前兩年,物業(yè)企業(yè)大部分的戰(zhàn)略是業(yè)態(tài)升級和市場化拓展占比不斷提升。非住業(yè)務(wù)對收入的貢獻比例已經(jīng)到30%以上,部分企業(yè)其實超過了50%,這是比較有意思的。
過去三年,物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷了一個過山車式的發(fā)展階段,形成了在很多行業(yè)里不可能出現(xiàn)的三角:一是增長快,平均行業(yè)增長40%以上;二是利潤好,上市物業(yè)公司30強的平均凈利率是13%,這意味著部分企業(yè)超17%,甚至超過20%;三是風(fēng)險小,我們對上市公司中現(xiàn)金和營業(yè)收入的占比進行統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),平均占比達到50%左右,這意味著一年干10億,有5億現(xiàn)金存量,非常不簡單。但這種情況能延續(xù)多久?某個時間點、某些企業(yè)可能產(chǎn)生效果,但對一個企業(yè)而言,能否長期保持高增長性?
基于此,我們需要思考,未來一段時間,物業(yè)企業(yè)通過什么形成自己的護城河?物業(yè)到底是不是一門好的生意?以前大家做收購、市場、外拓、合作、換業(yè)態(tài),不管是在業(yè)態(tài)上還是增值服務(wù)類別上,什么都做,這是需要考慮的。
那么,物業(yè)管理業(yè)務(wù)市場競爭的護城河在哪里?2022年是一個很好的反思時期,當下物業(yè)服務(wù)行業(yè)面臨著三大挑戰(zhàn):第一個挑戰(zhàn)是,行業(yè)的成本剛性上升和物業(yè)費包干機制的矛盾。現(xiàn)在90%以上項目都是物業(yè)費包干,未來物業(yè)管理主業(yè)的效率和收益能持續(xù)提高嗎?
第二個挑戰(zhàn)是規(guī)模越大,就越能有更高的收益和競爭優(yōu)勢嗎?這需要厘清規(guī)模總量大和區(qū)域服務(wù)密度高兩個坐標的不同。現(xiàn)在物業(yè)合約規(guī)模已經(jīng)超過了10億平方米,但區(qū)域服務(wù)密度、管理幅度非常差。
第三個挑戰(zhàn)則是,業(yè)務(wù)新和利潤高是背離的,需要投入、持續(xù)發(fā)展才可能有高利潤。如果物業(yè)公司把業(yè)務(wù)真正做成可持續(xù)發(fā)展,則面臨另外一種挑戰(zhàn)。那業(yè)主創(chuàng)新增值業(yè)務(wù)比物業(yè)費更賺錢嗎?有時某一類業(yè)務(wù),一個項目毛利率可以達到50%,但企業(yè)經(jīng)營層面能不能實現(xiàn)?
從這三個角度來看,物業(yè)服務(wù)市場競爭的護城河在哪里?物業(yè)公司怎么打造護城河?
傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)認為,服務(wù)業(yè)處于低效經(jīng)濟單位,成本持續(xù)上漲,生產(chǎn)效率提升遠低于制造業(yè),這就是鮑莫爾定律。服務(wù)成本隨著時間增加不斷增長,人工成本不斷上漲,而相較之下,制造業(yè)的效率不斷提高,能使成本降得更快一些。當未來服務(wù)成本中70%是人工時,物業(yè)公司怎么賺錢?如何解決這個問題?尤其區(qū)域片區(qū)濃度和片區(qū)服務(wù)密度不夠的時候更需要考慮。
關(guān)于規(guī)模總量大和區(qū)域服務(wù)密度的討論,萬科已布局核心100多個城市,碧桂園300多個城市,雖然在管面積達到6—7億平,但到了某個城市或者片區(qū),整體服務(wù)密度就小很多;而區(qū)域聚焦型公司,像綠城、金科可能會好一些。增值服務(wù)業(yè)務(wù)上,物業(yè)公司面臨的最大矛盾是,由于服務(wù)密度不夠而帶來的供應(yīng)鏈無法有效整合合,從而降低成本、提高效率。
物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)增長有三個維度:收購合作、業(yè)態(tài)升級、業(yè)務(wù)重構(gòu),尤其業(yè)務(wù)重構(gòu)過程中,如果你只是想做一個平臺,只是想通過自己的資源來導(dǎo)入,那就有一個核心問題,你通過什么方式讓合作方跟你合作?你通過什么方式來鎖定合作方?如果是你自建的平臺,你通過什么方式形成專業(yè)服務(wù)能力和規(guī)模效應(yīng)?
物業(yè)行業(yè)是一個萬億級的市場,每個細分增值領(lǐng)域,不管是教育、零售、團餐,小的都有幾千億,但真正進入的時候,你發(fā)現(xiàn)細分領(lǐng)域也有很大的差別,最終是要形成一個較強的專業(yè)能力,能夠直面該領(lǐng)域市場化企業(yè)的競爭。
我們認為,在數(shù)據(jù)上,物業(yè)在2022年上半年仍可能有數(shù)據(jù)增長,這還是2019年-2021年3年間并購潮后并表體現(xiàn)出來的,我認為快速增長、彎道超車的機會已經(jīng)基本過了。
未來是一個聚焦的增長或者有質(zhì)量的增長。因此,回頭看物企競爭力提升,我總結(jié)為三句話——戰(zhàn)略定力為先,護城河打造、能力提升是關(guān)鍵。
具體來講,首先,發(fā)展方向是戰(zhàn)略定力與護城河打造;二是必須回歸初心,服務(wù)至上,口碑是關(guān)鍵;三是收購整合方面,可以關(guān)注縱向收購,而整合決定成敗;四是做好城市聚焦,做強片區(qū)密度;五是科技賦能成為提效增質(zhì)突破點;六是管理變革,通過組織扁平化、業(yè)務(wù)BU專業(yè)化、科技賦能化等,各方面都非常關(guān)鍵,尤其是物業(yè)企業(yè)在重點關(guān)注人均效能,壓緊中間層級,提高管理效率成為當下的一個重點。
未來兩年,是物業(yè)行業(yè)進入一個歷經(jīng)發(fā)展-冷靜-回歸思考的階段,大家想一想自身的競爭力應(yīng)該如何形成;另一個是聚焦階段,之前可以做的事情太多了,這幾年發(fā)現(xiàn)很多事情做不了,超出了企業(yè)的能力、資源邊界,物業(yè)公司需要回歸,聚焦核心主業(yè)和可以發(fā)力、重點進行資源投入的某幾個領(lǐng)域,形成自身優(yōu)勢。
我一直看好整體物業(yè)行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展,但我們拼的是一個長跑,而不是短期角逐。
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